Руслан Исеев: Залоговое кредитование имеет несколько существенных преимуществ по сравнению с классической ипотекой

Председатель Правления АО «Банк Жилищного Финансирования» Руслан Исеев рассказал Русипотеке о своем видении развития ипотечного рынка, итогах прошедшего года и планах на будущее.

- Русипотека: Как вы оцениваете итоги прошедшего года? Все ли поставленные задачи были выполнены?

Для нас 2017 год был достаточно успешным. Мы концентрировались не столько на росте объемов выдачи, сколько на тестировании продуктов в тех сегментах, которые считаем для себя целевыми. Также, мы провели две успешные сделки в рамках Фабрики ИЦБ.

Кроме того, мы продолжали мероприятия по оптимизации региональной сети, и по совершенствованию процедур по сопровождению и по работе с просроченной задолженностью.

- Русипотека: В ипотечных продуктах банка акцент сделан на залоговом кредитовании. Чем обусловлен это выбор? Нет ли в этом рисков для устойчивости бизнеса?

Мы считаем, что данный сегмент, при правильной постановке работы с ним, имеет несколько существенных преимуществ по сравнению с классической ипотекой.

1. Сравнительно низкая конкуренция.
2. Повышенная маржинальность.
3. Более низкие значения К/З.
4. Более качественные объекты залога.

Как следствие, мы не видим рисков для устойчивости бизнеса, связанных с этим продуктом. В этом смысле, гораздо более рискованными выглядят ипотечные кредиты, выданные с КЗ 80+, по ставке 9%-, выданные под обеспечение строящихся объектов.

- Русипотека: В связи со значительным снижением ставок, на рынке становятся популярными программы рефинансирования. Рефинансируете ли вы кредиты своих клиентов?

Мы подходим к рефинансированию индивидуально. Для нас главным является экономическая целесообразность. Пока мы не видим существенных объемов рефинансирования именно наших портфелей. Кроме того, текущие схемы рефинансирования предполагают выдачу Заемщикам необеспеченных кредитов до момента регистрации ипотеки на нового кредитора. Это рискованно и не всегда оправданно, с нашей точки зрения.

- Русипотека: Расскажите об основных параметрах вашего ипотечного портфеля - размер портфеля? Какая доля кредитов с первоначальным взносом менее 20%? Какой средний показатель платеж/доход и LTV? Есть у вас практика продажи части своего портфеля? Насколько это выгодно или нет по сравнению с другими вариантами рефинансирования?

Ввиду того, что мы работаем на тех сегментах ипотечного рынка, которые мы считаем наиболее перспективными, наш портфель имеет достаточно высокую ставку и достаточно низкий КЗ. Кроме того, средний размер кредита составляет менее 2 млн руб. У нас нет кредитов с первоначальным взносом менее 20%, средний КЗ составляет менее 50%. Значения ПД соответствуют среднерыночным.

Мы считаем различные форматы секьюритизации оптимальным способом фондирования ипотечных кредитов. В период 2012-2017 мы провели 12 сделок секьюритизации своих портфелей как в формате Фабрики ИЦБ, так и в формате классической многотраншевой секьюритизации. Помимо этого, за тот же период Банк провел несколько десятков сделок по продаже ипотечных портфелей.

- Русипотека: Вы работаете не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в ряде крупных городах России. Как отличается портрет заемщика и параметры кредита от региона к региону?

В регионах повышенное внимание уделяем объектам недвижимости: локация, состояние, ликвидность (в т.ч. с учетом новостроек поблизости), технические характеристики и т.п. Средний размер кредита в регионах меньше, естественно. А вот существенных различий в портрете заемщика мы не видим.

- Русипотека: Заметили ли вы изменения в динамике уровня платежеспособности населения в регионах в последние год-два?

Нет

- Русипотека: Какие тенденции вы наблюдаете в части развития ипотечного рынка? Что будет являться драйвером его развития на ближайшие несколько лет?

В условиях снижения ставок и обострения конкурентной борьбы, составляющими успеха будут являться:

• повышение качества сервиса для заемщиков (в т.ч. через «цифровизацию»);
• повышение операционной эффективности;
• нестандартные продуктовые предложения;
• дальнейшее развитие рынка ИЦБ во всех его форматах. Формирование диверсифицированной инвесторской базы - сейчас 2-3 игрока всего!);
• эффективность процедур взыскания;
• стабильность рынка недвижимости;

- Русипотека: Сейчас все говорят о диджитализации и технологии блокчейна. Насколько новые технологии снизят издержки банков, увеличат скорость одобрения и выдачи кредита?

Эти технологии будут способствовать главным образом повышению уровня сервиса для клиентов (кредит не выходя из дома и т.п.). Также снизятся издержки банков, связанные с непосредственным оформлением сделки и закладной, а также с хранением документов. За этими сервисными технологиями будущее – это, на мой взгляд, очевидно.

- Русипотека: В чем сейчас и будут в ближайшем будущем конкурировать ипотечные банки - в ставке, в скорости, в сервисе, в наличии дополнительных услуг? Что вы считаете наиболее важным для клиента в процессе выбора и получения ипотечного кредита?

Для каждого сегмента – свой набор факторов. Для нашего сегмента – скорость, сервис и предсказуемость!

- Русипотека: Считаете ли вы полезным для рынка, когда подавляющая его доля приходится на госбанки? Насколько в связи с этим необходимо усиление роли государства за счет выхода на розничный рынок института развития в лице АИЖК / банка Российский капитал?

Нет, я не считаю такую ситуацию полезной для рынка. Снижается конкуренция – снижаются стимулы для предоставления заемщикам лучших условий. Для нас важно, чтобы АИЖК продолжало поддерживать и развивать рынок ИЦБ – я считаю, что развитие этого рынка должно открыть доступ на рынок ипотеки огромному количеству участников, что, в конечном итоге, будет способствовать улучшению условий ипотеки для заемщиков.

- Русипотека: Не все банки, работающие на рынке ипотечного кредитования, способны самостоятельно привлекать большой поток заемщиков и выдавать кредиты на свой баланс. Существуют агентские схемы, например, с банком ДельтаКредит, АИЖК или Тиньковым. На ваш взгляд, какая бизнес-модель наиболее экономически приемлема для разных категорий банков?

У каждого банка своя бизнес-модель. С моей точки зрения, оптимальной является схема, при которой банк сам выдает ипотечные кредиты, накапливает пулы, фондируясь кратко- и среднесрочными ресурсами и, накопив достаточный объем, секьюритизирует пул, выпуская ИЦБ и реализуя эти ИЦБ рыночным инвесторам. Оставаясь при этом сервисным агентом по этим сделкам.

- Русипотека: Существуют три схемы секьюритизации ипотечных кредитов - с баланса банка, традиционная многотраншевая через ипотечного агента, в рамках Фабрики ИБЦ АИЖК. Банк БЖФ является активным участником рынка ипотечных ценных бумаг. Три последние сделки вами были проведены через Фабрику АИЖК. Почему был выбран именно такой вариант секьюритизации?

Потому что в последнее время мы считаем его наиболее эффективным и экономически целесообразным для нас. В случае изменений в регулировании ЦБ, касающихся уровня нагрузки на капитал младших траншей ИЦБ, думаю, будут возвращаться и классические многотраншевые сделки.

- Русипотека: Есть ли на рынке рыночные инвесторы, готовые покупать ипотечные ценные бумаги? Что является для них сдерживающим фактором?

Инвесторы есть, но их очень немного. Факторов сдерживания несколько:

• низкая ликвидность ИЦБ (это основной фактор);
• сложность анализа ИЦБ для целей ценообразования из-за риска досрочных погашений и, как следствие, «плавающих» купонов.

- Русипотека: Какие планы у банка на 2018 года и какие перед вами стоят задачи?

Мы будем продолжать то, что начали в 2017 году – тестировать новые продукты, внедрять новые технологии и сервисы для клиентов и партнеров. Планируем провести еще одну сделку в рамках Фабрики ИЦБ, также изучаем возможности подготовки и проведения, при благоприятных условиях, классических многотраншевых сделок.