ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #37

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #37

Георгий Остапкович, - директор центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний Высшей школы экономики, 7 октября 2019, источник

"Несмотря на рост индекса предпринимательской уверенности в строительстве, наблюдаемый третий квартал подряд, отрасль по-прежнему сохраняет статус самой проблемной среди базовых видов экономической деятельности. Если общий индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности, по данным Росстата, в январе-августе составил 101,6% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, то строительная отрасль внесла самый минимальный вклад в этот совокупный рост (100,2%). <...> С осторожностью можно предположить, что правовая и экономическая неопределенность, которая сопровождала жилищный сегмент строительной отрасли последние год-полтора, постепенно минимизируется"

Алексей Коренев, - аналитик ГК «ФИНАМ», 7 октября 2019, источник

"...большинство из тех, кто хотел, а, главное, мог взять ипотечный кредит, уже это сделали. Остальным же ипотека сейчас попросту не по карману. И не важно, составляют ипотечные ставки 8%, 4% или даже 0% — для многих российских семей даже такой вариант не по карману — они не смогут выплачивать банку само «тело» кредита. Так что исчерпание платежеспособного спроса и падение реальных располагаемых доходов населения являются основными причинами некоторого охлаждения на рынке ипотечного кредитования. Даже на фоне невысоких процентных ставок. <...> Несколько оживить рынок ипотечного кредитования могли бы федеральные и региональные программы поддержки, направленные как на отдельные категории потенциальных приобретателей жилья, так и на всех покупателей в целом"

Кирилл Игнахин, - генеральный директор Level Group, 8 октября 2019, источник

"Пока резерв для роста цен исчерпан, поэтому даже если они и продолжат повышаться, то не такими высокими темпами... Однако в долгосрочной перспективе цены всё же будут расти. Практика уже показала, что новостройки, которые строят по новым правилам, обходятся застройщикам на 10–15% дороже. Как только «старые» объекты заменятся «новыми», средние цены могут вырасти в такой же степени"

Максим Ельцов, - гендиректор компании «Первое ипотечное агентство», 8 октября 2019, источник

"Я бы скорее говорил о том, что рост (ипотеки - прим.ред.) выдохся. А вот причины торможения действительно интересны. Ставки-то не сильно отличаются от прошлогодних. Я считаю, что мы исчерпали возможности рынка за счет тактических мер (снижение ставок, вовлечение новых слоев населения, субсидирование отдельных заемщиков, нервозность от перехода на эскро). Реальные доходы населения не растут. Наблюдаем сильный рост кредитов с минимальным первым взносом. ...для развития ипотечного рынка нужны системные изменения в экономике – как только люди увидят перспективы роста доходов, они и при текущих ставках будут активно брать ипотеку. <...> Если реальные доходы не будут расти, то в два следующих года мы получим обратную реакцию – закредитованность населения не позволит ему брать большие объемы кредитов даже при более выгодных ставках, а все свободные (не направляемые на текущее потребление) средства будут уходить на погашение займов. Это касается и ипотеки, и вообще потребкредитования. Ресурс роста экономики за счет потребительского кредитования уже себя исчерпал и теперь начинает работать против роста”

Артем Кирьянов, - первый заместитель председателя Комиссии Общественной палаты РФ по общественному контролю, 8 октября 2019, источник

"Для того чтобы развивать строительство, надо придать больше энергии финансовой системе, крупным системообразующим банкам, которые, на мой взгляд, пока еще не поняли, как работать в новых условиях, как финансировать строительство, что делать с эскроу-счетами. И собственно, не видно большого желания банковского сектора финансировать стройку, прежде всего потому, что это достаточно сложный и непрофильный актив, если что-то случается. Если стройка не доходит до завершения, до старта продаж, то банк остается с недвижимостью, которую ему необходимо реализовать намного дешевле рынка.

Светлана Орлова, - аудитор Счетной палаты, 9 октября 2019, источник

"Ипотека не должна быть единственным инструментом улучшения жилищных условий россиян. <...> ...воспользоваться ипотекой могут только 30% россиян, поскольку у многих граждан низкие доходы и высокая кредитная нагрузка. Только за 2018 год закредитованность населения выросла на 5 процентных пунктов до 28%"

Александра Бурдяк, - старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС, 9 октября 2019, источник

"Главной проблемой является соотношение цен на жилье и доходов граждан, т.е. здесь важна не только ставка, а сколько лет человек должен работать, чтобы его доход был равен рыночной стоимости жилья. Именно поэтому у нас мало людей, которые могут себе позволить купить квартиру в кредит, в том числе, и с помощью ипотечного кредита"

Екатерина Синельникова, - руководитель бизнеса «ипотечное кредитование» банка «Санкт-Петербург», 10 октября 2019, источник

"...претендент (на ипотечные каникулы - прим.ред.) обязан представить увесистый пакет документов, безоговорочно подтверждающий одну из прописанных в законе причин ухудшения кредитоспособности. Но пропагандистская машина телевидения устами некомпетентных, не ведающих, что говорят, телеведущих преподнесла закон как щедро дарованное право приходить и требовать передышку, когда вздумается. Теперь на нас в ЦБ лежит пачка жалоб, дескать, банк вставляет палки в колеса и не выполняет обязательства... Две недели назад один вполне обеспеченный клиент обратился с просьбой предоставить каникулы, потому что собрался отдохнуть за границей. Наши сотрудники уже коллекционируют такие курьезы. Безоговорочный хит сезона – дайте каникулы, нужно закончить автошколу"

Алексей Волков, - директор по маркетингу НБКИ, 11 октября 2019, источник

“Объем выданных ипотечных кредитов в августе 2019 года сократился на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На наш взгляд, на такую динамику выдачи ипотеки в августе 2019 года наибольшее влияние оказала новая схема финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов. ...переход на схему с использованием счетов эскроу является трудоемким и не очень быстрым процессом, и многие уполномоченные банки пока не торопятся переходить на нее”

Антон Ширяев, - заместитель генерального директора по продажам компании «Сибпромстрой», 11 октября 2019, источник

"За десять лет существенно вырос объем депозитов физических лиц. В валюте показатель увеличился в три раза, с 2 до 6 триллионов рублей, в рублях — почти в пять раз: с 4, 9 до 23 триллионов рублей. Для рынка недвижимости это означает, что платежеспособное население накопило на первоначальный взнос или квартиру. <...>  ...в пользу скорого роста спроса на жилье говорит увеличение реальной и номинальной заработной платы в стране, которое приводит к росту потребительских ожиданий населения"

Любовь Елисеева-Бора, - президент Нотариальной палаты Крыма, 11 октября 2019, источник

"Полномочия (по заверению ипотечных договоров – ред.) были изъяты у нотариата в этом году. В результате произойдут нехорошие вещи. Большой вопрос, кто будет потом нести ответственность. <...> При изъятии у нотариусов полномочий по заверению ипотечных договоров риски увеличиваются, поскольку банки и риелторы не имеют никакой установленной законом ответственности за возможные нарушения и ошибки. Ипотечные договора очень сложные. Пункты договоров направлены на то, чтобы быстро отнять у тебя недвижимость, если ты просрочил выплату. Здесь нотариусы стояли на страже закона. Мы приводили порядок взыскания согласно законодательству. Но пролоббировали закон (об "ипотечных каникулах" – ред.). Через год вы увидите, какие процессы пойдут с ипотеками"

Денис Аксёнов, - генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 15 октября 2019, источник

"Замедление темпов снижения объема просроченных ипотечных кредитов до 0,1% в месяц говорит о вероятном начале периода роста проблемной ипотечной задолженности. Это означает, что некоторые банки начинают накапливать просроченную ипотечную задолженность на своих балансах, но в целом уровень остается достаточно низким – 1% от общего портфеля задолженности по ипотеке. Замедление темпов, вероятно, продолжится до конца года. Перед новым годом банки захотят улучшить отчетность путем продажи просроченных ипотечных кредитов"

Михаил Хорьков, - главный аналитик Уральской палаты недвижимости, 18 октября 2019, источник

"...есть все предпосылки для дальнейшего снижения ключевой ставки до конца года на 0,25–0,5 п.п. Однако для рынка ипотеки важен даже не столько размер, сколько сам тренд на снижение. Ипотека уже стала дешевле, но этот процесс не закончен. Ключевая ставка находится на минимальном уровне за последние годы, а предложения банков все-таки чуть выше, чем летом прошлого года. Если инфляция не будет расти и шоковых новостей для рынка не произойдет, то можно ждать, что в начале следующего года ипотека будет дешевле, чем в 2018 году. Реальное оживление ипотечного спроса начнется уже в 2020 году"

Антон Дмитраков, - гендиректор коллекторского агентства ЭОС, 18 октября 2019, источник

"На данный момент ипотечные ссуды составляют более 40% от общего ссудного портфеля физлиц, и эта доля стремительно растет. Поэтому в среднесрочной перспективе перед рынком урегулирования долгов в полный рост встанет задача работы с ипотечной просрочкой, поскольку ее рост обернется серьезными издержками для банков при самостоятельной работе по взысканию"

Антон Шабанов, - финансовый аналитик, 18 октября 2019, источник

"...при устойчиво низкой инфляции Центробанк продолжит довольно быстро снижать ключевую ставку, и рынку нужно к этому быть готовым. Вероятнее всего, это каждый раз будут снижения по 0,5%. Биржевые игроки поначалу ощутят определенный шок от таких ходов – регулятор заранее его смягчает. Кроме того, такими заявлениями (о более решительном снижении ключевой ставки - прим.ред.) Центробанк снимает определенные инфляционные страхи, показывая, что в 2020 году шоков регулятор не ожидает и видит факторы дальнейшего снижения темпов роста цен"

Андрей Люшин, - зампредправления Локо Банка, 18 октября 2019, источник

"Смягчение денежно-кредитной политики Центробанка происходит на фоне замедления мировой экономики, которая страдает из-за торгового конфликта США и Китая, рецессии в Германии и Франции, выхода Великобритании из Евросоюза, жестких санкций в отношении ряда стран, которые занимаются экспортом нефти. В России наблюдается низкая инфляция и слабый рост ВВП, невысокая покупательская способность и очень мало драйверов для роста. Поэтому российская экономическая система взяла курс на два основных направления — делолларизацию страны и снижение ключевой ставки. <...> В России ставка может быть снижена до уровня 5,5%. Это повлечет за собой снижение ставок по ипотеке и увеличение покупательского спроса"

Алексей Перлин, - генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции", 21 октября 2019, источник

"Рынок ипотечного кредитования в России стагнирует, что является вполне ожидаемым ответом на рост ипотечных ставок на протяжении всей первой половины года. <...> В 2019 году объем выдачи ипотеки окажется ниже, чем в 2018 году, на 5-10%. <...> ...объемы выдачи ипотеки на первичном рынке будут снижаться в первую очередь из-за предстоящего сокращения количества застройщиков на рынке, особенно в регионах. Каждый пятый застройщик сегодня находится в зоне риска и может уйти с рынка в ближайшие годы"

Владимир Ситнов, - старший вице-президент Сбербанка, 21 октября 2019, источник

"Уровень расходов, который позволяет себе среднестатистический гражданин на приобретение жилья, остается на стабильно невысоком уровне. Граждане тратят в пределах 3-4% в структуре своих расходов на приобретение жилья. <...> ...если в 2015 году у населения отмечался пик накоплений по отношению к совокупному доходу, то сейчас наблюдается его значительное снижение. При этом в первом полугодии 2019 года у россиян увеличились средние по размеру вклады от 100 тыс. до 1,4 млн рублей, что свидетельствует о наличии средств у широких слоев населения для увеличения инвестиций в недвижимость"

Алексей Коренев, - аналитик ГК «ФИНАМ», 21 октября 2019, источник

"Теоретически вполне возможна ситуация, что к концу 2020 года ставка ЦБ опустится до уровня 6,00%. В целом же наиболее вероятен сценарий, при котором сверхвысокими темпами регулятор ставку понижать не будет, и к концу следующего года ключевая ставка окажется в диапазоне 6,0–6,5%"

Антон Покатович, - главный аналитик «БКС Премьер», 21 октября 2019, источник

"Полагаем, что до конца 2019 года ипотечные ставки продолжат тяготеть к уровням 9,3–9,6%. В 2020 году, при продолжении движения ключевой ставки к уровню 6%, ставки по ипотеке могут снизиться до уровней 8,7–9%"

Вячеслав Ермолин, - заместитель председателя правления банка «Санкт-Петербург», 21 октября 2019, источник

"...девелоперы по-прежнему будут заинтересованы в продаже большой массы квартир на начальной стадии строительства и равномерных продажах на протяжении всего строительства. Это позволяет им снизить до минимума процентную ставку и долговую нагрузку на проект. Новая схема финансирования требует от застройщика четкой логики продаж, наличия дисконтов на жилье на разных этапах строительства. Поэтому говорить о росте цен на квартиры с механизмами эскроу пока рано: текущая доля строительства таких квартир невелика, полный переход на эскроу произойдет, скорее всего, не раньше чем через 1,5—2 года в крупных городах и 3—4 года в регионах"

Николай Алексеенко, - гендиректор РАСК, 22 октября 2019, источник

"Если в 2010 году средняя семья могла откладывать около 15% от заработной платы, то сейчас не более 8%. Если раньше семья могла накопить первоначальный взнос по ипотеке за четыре года, то сейчас потребуется более пяти лет"

Павел Самиев, - сооснователь и гендиректор аналитического агентства «Бизнесдром», заместитель директора Ассоциации развития финансовой грамотности (АРФГ), 23 октября 2019, источник

"...в розничном кредитовании есть и свой «черный лебедь». Новая реальность низкой инфляции и низких рублевых ставок может внезапно закончиться, и тогда — в случае устойчивого повышения стоимости фондирования — банки с большой долей кредитов, выданных под низкие ставки, столкнутся с «процентными ножницами», причем как раз эта история может затронуть очень значительный сегмент рынка. В первую очередь это ипотека. Все радуются историческим рекордам ипотечного рынка — ставкам ниже 8%. Одновременно с этим и средний срок ипотечного кредита вырос до 18 лет. У банков уже реально значимый объем ипотеки на балансах, и в случае разворота динамики ставок их ждет отрицательная процентная маржа, схлопывание роста портфеля и, соответственно, ускорение накопления просрочки и убытки"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), 23 октября 2019, источник

"Уже в среднесрочной перспективе облигационные займы в недвижимости могут сравняться по показателям привлечения денежных средств с остальными финансовыми инструментами, прежде всего с банковскими кредитами. По итогам этого года объем кредитов, взятых российскими строительными компаниями через механизмы проектного финансирования, может составить 1 трлн руб. Этой отметки рынок облигаций застройщиков может достичь уже к 2023 году. Не исключено, что до конца года мы услышим еще о нескольких громких эмиссиях крупных девелоперов. Выход строительных компаний на этот путь привлечения средств повлечет за собой первые шаги к раскрытию традиционно непрозрачной отрасли жилой недвижимости, а значит – и первые шаги к ее оздоровлению и саморегулированию"

Алексей Перлин, - генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», 23 октября 2019, источник

"Наличие возможности оформления ипотечных каникул привело к ужесточению андеррайтинга в отношении потенциальных заемщиков. Банки стали куда чаще отказывать в ипотеке, либо же предлагают суммы, которых не хватает на приобретение понравившейся квартиры. Такая ситуация, безусловно, негативно влияет на рынок. На сегодняшний день у нас не было примеров отказа клиентов от проекта, покупатели соглашались на альтернативные варианты внутри комплекса. Однако учитывая, что ипотечные сделки занимают в общей структуре 80%, не исключаю, что в перспективе на рынке может сформироваться отложенный спрос со стороны покупателей, которые и хотели бы приобрести жилье, но не могут это сделать, так как попадают в категорию заемщиков с повышенными рисками"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 25 октября 2019, источник

"Дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанка может привести к активизации спроса на рынке недвижимости. Но не за счет удешевления ипотеки – ипотечный спрос практически исчерпан, а благодаря инвесторам: уменьшение доходности депозитов и облигаций делает выгодным вложения в недвижимость для сдачи в аренду"

Антон Покатович, - главный аналитик "БКС Премьер", 27 октября 2019, источник

"Снижение ключевой ставки до 6,5% - это ответ как на слабость темпов роста российской экономики, так и на усиление проблем роста в мире... Здесь политика российского ЦБ идет в тренде регуляторов развивающихся стран, которые тоже отвечают снижением ставок на усилившуюся нестабильность в мире, в первую очередь, из-за торговых войн. Если цикл снижения ставок в мире продолжится, а инфляция в России не будет разгоняться, то ключевая ставка ЦБ во второй половине 2020 года может опуститься и ниже 6%"

Алексей Вязовский, - вице-президент компании «Золотой монетный дом», 29 октября 2019, источник

"Регулятор может опустить ставку и до нуля, но коммерческим банкам надо на что-то жить. Если ставка по депозитам падает, то она падает и по кредитам, причем во втором случае это произойдет быстрее. Рентабельность бизнеса снижается, а это кредитным организациям невыгодно. Кроме того, идет большое огосударствление сектора. В топ-10 крупнейших игроков остался, по-моему, один коммерческий банк. Раньше конкуренция сдерживала аппетиты банкиров, сейчас этого практически нет. ЦБ не может указывать коммерческим кредитным организациям, снижать ставку или нет, хотя они этого и не делают. Регулятор и дальше продолжит снижать ключевую ставку и опустит ее ниже 6% годовых. В этой ситуации коммерческие банки все равно будут вынуждены опустить свои ставки по кредитам, хотя, конечно, и не такими быстрыми темпами. Поэтому если есть возможность подождать, то после Нового года ипотека, скорее всего, еще подешевеет"

Наталья Ващелюк, - главный аналитик «Росбанк Дом», 30 октября 2019, источник

"В настоящее время на долю банков, чьи ставки по ипотеке выше прошлогодних минимумов, приходится более трети ипотечных кредитов на рынке. При этом только несколько игроков предлагают ставки, которые являются минимальными в их истории. Следовательно, на рынке ипотеки есть потенциал для снижения ставок, при реализации которого средняя ставка предложения до конца года может снизиться на 30-50 базисных пунктов. Таким образом, в 2020 год рынок ипотеки с высокой вероятностью войдет с рекордно низкими процентными ставками, что позволяет ожидать рост объема ипотечного кредитования в следующем году приблизительно на 25%"