ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #51

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #51

Василий Колташов, - глава Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений, 14 февраля 2020, источник

"Главное, чтобы мы не попали в ловушку, в которой оказались страны Запада (имеются в виду не только Соединенные Штаты и Канада, но и Великобритания, Скандинавия, Германия, Франция), когда дешевая ипотека является одной из причин астрономических цен на недвижимость. Необходимо уравновесить снижение цены ипотеки и стоимость строительства с расширением предложения новых квартир и домов. Это принципиально важно, иначе нас ждет катастрофа при дешевой ипотеке. Ценовая катастрофа. И люди будут проклинать эту дешевую ипотеку"

Михаил Матовников, - главный аналитик Сбербанка, 17 февраля 2020, источник

"Некоторые банки даже проводят медицинское освидетельствование заёмщика и уже исходя из этого предлагают им ставки, которые зависят от их персональных факторов риска. Как здесь поможет установление единой ставки (в страховании ипотеки - прим.ред.) со стороны государства, я не очень понимаю"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер риелторской компании "Метриум", 17 февраля 2020, источник

"... сейчас гражданине сами собирают документы, обращаются в инстанции и в конечном итоге платят пошлины, тогда как банки могут и отказать в рефинансировании, таким образом рефинансирование превращается в "чистый убыток". Наиболее логичным решением этой проблемы стало бы создание онлайн-платформы, объединяющей всех участников сделок по рефинансированию (новый и старый банки-кредиторы, оценщики, коммунальщики и т. п.), чтобы пакет документов можно было сформировать быстро и перенаправить его в банк"

Ирина Доброхотова, - председатель совета директоров риелторской компании "БЕСТ-Новострой", 17 февраля 2020, источник

"... если будет разработан единый пакет страхования для покупки вторичных квартир и отдельно квартир в новостройках с приемлемой ставкой, это в итоге отразится на базовых процентных ставках по ипотеке в сторону их снижения. Это хорошая инициатива, и покупатели жилья ее оценят"

Анатолий Аксаков, - глава думского комитета по финансовому рынку, 17 февраля 2020, источник

"Выпуск ипотечных облигаций освобождает балансы кредитных организаций от тех кредитов, которые они ранее выдали своим заемщикам. Это позволяет иметь дополнительный запас ликвидности и предложение финансов для ипотечного кредитования. В связи с тем, что больше ресурсов будет предлагаться в качестве ипотечных кредитов, очевидно, что процент по таким кредитам будет снижаться. Влияние [на снижение ипотечных ставок] в пределах 1%. <...> Надо сделать этот рынок стабильно растущим, интересным для инвесторов, в том числе иностранных, и в дальнейшем влияние [на снижение ипотечных ставок] может быть большим"

Михаил Мишустин, - премьер-министр РФ, 17 февраля 2020, источник

"В целом ипотека остается очень дорогой, и здесь президент дал ясно понять, что ждет от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8%. <...> Какие резервы у нас есть для снижения ставки: первое, необходимо сделать так, чтобы у банков не было возможности накручивать ставку. Для этого необходимо оптимизировать операционные затраты и внутренние резервы банков, уточнить правила кредитования застройщиков и уменьшить, соответственно, стоимость фондирования. Надо значительно повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории, следует также активнее использовать пустующие земельные участки, в том числе из федеральной собственности, для жилищного строительства. Такой земли у нас достаточно много"

Елена Иванкина, - заведующая кафедрой управления недвижимостью и ЖКХ факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, 17 февраля 2020, источник

"На сегодняшний день ипотечная ставка в стране очень высокая. Она конечно же ниже, чем была раньше. Сейчас ВТБ предлагает ставку 7,9% — это даже ниже, чем предел, который закладывался раньше для льготной ипотеки для многодетных семей. У нас никогда не было таких низких ставок. Но много это или мало? На Украине ипотечная ставка составляет 21%, в Казахстане — 17%. Но при этом ипотечная ставка в европейских странах, Японии и США существенно ниже, чем у нас. В США — 3,9%, в Европе — порядка 2-3%, в Чехии — 2,15%, в Японии — 1,21%. Ставки ниже 2% также во Франции, Испании, Италии, Германии. И это при том, что у них инфляция такая же, как у нас. <...>  ... при запланированной на этот год инфляции в пределах 2,6%, ставка по ипотеке превышает инфляционные ожидания в три раза. Это очень много. Кроме того, очень большая маржа по кредитам и по депозитам — от 3 до 6%. Это безумная маржа. Ни один европейский банк не работает по такой марже. Поэтому уже сейчас, при нашей ключевой ставке, банковские проценты по ипотеке могут быть еще ниже. Это, во-первых. А во-вторых, может быть ниже сама ключевая ставка"

Георгий Ващенко, - начальник управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс», 18 февраля 2020, источник

"Не стоит возлагать больших надежд на снижение ипотечных ставок, поскольку стимулируемый таким образом рост спроса на жилье вызовет и рост цен на недвижимость. <...> ...в странах, где ставки по ипотеке в национальной валюте в 3-4 раза ниже, чем в России, и стоимость квадратного метра выше в те же 3-4 раза. А рост цен на жилье в России более опасен, чем высокие ставки. На горизонте 20 лет инфляция «заставит» индексировать доход заемщика с одной стороны, но «обесценит» номинальную ставку, с другой. Одинаковый ежемесячный платеж сегодня и через 20 лет будет по-разному относиться к текущему и к будущему уровням доходов"

Сергей Гордейко, - независимый эксперт по ипотечному кредитованию, 18 февраля 2020, источник

"[Рефинансирование ипотеки] - продукт, чувствительный к ставке. Причина [снижения объемов рефинансирования] в том, что в начале 2019 года был период повышения [ипотечных] ставок, и они снижаться начали только во второй половине 2019 года. Динамика [ипотечной] ставки в 2018-2019 гг. была разная. Три квартала [2018 года] ставки падали, последний квартал начали чуть-чуть подрастать. ...в 2019 году доля рефинансирования в общем объеме выдачи составила 5,35%, в 2018 году - 10,07%. <...> Если банки не будут запускать [внутреннее рефинансирование для своих собственных клиентов], [доля рефинансирования в общем объеме выдачи] опять вернется на 10%, как было в 2018 году. Если будут, то [доля рефинансирования] так и останется около 5-6%"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 19 февраля 2020, источник

"... сегодняшний потенциальный покупатель планирует отдавать порядка 40% своих доходов на погашение ипотеки. На эти деньги (42-43 тыс. руб.) можно снять хорошую однокомнатную квартиру на западе Москвы. Таким образом, платеж по ипотеке сегодня оказывается сопоставимым со ставкой аренды. Как следствие, все больше арендаторов, собрав минимальный первоначальный взнос, становятся собственниками жилья. <...> Многие покупатели заняли выжидательную позицию, рассчитывая на еще более выгодные условия от банков. С учетом очередного пересмотра ключевой ставки, в 2020 году стоит ждать снижения ипотечной ставки до 8,5%, что активизирует сформированный отложенный спрос"

Илья Царфин, - начальник управления клиентской аналитики "БКС Премьер", 19 февраля 2020, источник

"С учетом текущих трендов – понижательной динамики ставок в экономике, в том числе в жилищном кредитовании, ожидаемого экономического роста, анонсированных масштабных мер социальной поддержки – акции девелоперов могут быть интересным объектом для инвестиций. <...> Доля ипотеки в выручке наиболее высока у ГК "ПИК" (65%), у ЛСР доля ипотечных сделок — 53%, у "Галс-Девелопмент" – 45%, у "Эталона" — 41%. С учетом ожидания дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ в первом полугодии ставки по ипотеке, по нашим прогнозам, будут тяготеть к уровням 8,5-8,7%, а до конца 2020 года средневзвешенные ипотечные ставки опустятся до уровня 8-8,5%. Понижение ипотечных ставок является фактором поддержки спроса на жилье. <...> Спрос, как ожидается, будет увеличиваться благодаря снижению ставок по ипотеке, а рост предложения будет замедляться в связи с введением эскроу-счетов. Обе тенденции должны поддержать цены и увеличат рентабельность девелоперов. По нашим оценкам, потенциал роста в акциях застройщиков на горизонте года составляет 7-10%"

Георгий Ващенко, - начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке ИК "Фридом Финанс", 19 февраля 2020, источник

"Акции ЛСР кажутся немного перекупленными (но это не означает, что они не продолжат рост), у ПИКа есть потенциал роста в пределах 8% на горизонте полугода. Но, возможно, оценка будет повышена. У компании развивается много новых проектов, не только в строительстве, но и в консалтинге, управлении недвижимостью, сервиса, аренды и др. Эта одна из наиболее динамичных компаний, а кроме того — у нее крупнейшее в Европе проектное бюро. Мы не исключаем, что именно они будут лидерами роста в секторе на горизонте нескольких лет. <...> Необходимо понимать, что эти бумаги лучше всего подходят для долгосрочных вложений. Конкуренция на рынке в крупных городах сокращается, фактически весь столичный рынок поделен между небольшим числом игроков. В Москве на пятерку застройщиков приходится около половины рынка нового жилья. Лидер — ГК "ПИК" — в прошлом году продал около 1,9 миллиона квадратных метров. В ближайшие годы картина рынка заметно не поменяется, но лидеры могут укрепить свои позиции"

Сергей Шлома, - директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, 19 февраля 2020, источник

"Для представителей старшего поколения главный стимул обратиться в агентство недвижимости – желание обеспечить полную безопасность сделки. Они менее юридически подкованны, чем молодые люди, и зачастую полностью доверяют действиям риэлтора и репутации компании. А для покупателей в возрасте до 40 лет гарантия безопасности – не главное, они готовы заказать правовую экспертизу или вообще сами все проверить. В первую очередь они хотят видеть перед собой эксперта, который среди всего многообразия вариантов, увиденных ими в базах по подбору недвижимости, подберет идеально подходящий объект. И не просто найдет его, но еще и аргументирует свой выбор, так как молодые покупатели не боятся спорить даже с профессионалом, имеющим большой опыт работы. И сейчас именно те наши риэлторы, которые находят общий язык с такими клиентами, гораздо больше преуспевают в профессии"

Владимир Нечитайло, - экономист, кандидат юридических наук, 19 февраля 2020, источник

"... не исключено, что после потери Сбербанка регулятор станет более активно развивать свои новые банки, которые отошли под контроль ЦБ РФ через процедуру санации. Думаю, что в скором времени Промсвязьбанк, Бинбанк и ФК “Открытие” станут предлагать наиболее выгодные условия ипотеки, что позволит регулятору, по сути, номинально показать свое содействие развитию ипотеки и продемонстрировать правительству свою солидарность в борьбе за улучшение экономики страны”

Иван Уклеин, - директор по банковским рейтингам «Эксперт РА», 19 февраля 2020, источник

"Несмотря на активное развитие ипотечного рынка в последние 2,5 года, говорить о пузыре пока преждевременно. Уровень проникновения ипотеки в экономике остаётся низким - около 6% ВВП, при этом уровень развития рынка ипотечных ценных бумаг слабый. Хотя банки несколько смягчали требования к ипотечным заемщикам, глобального роста риск-аппетита кредитных организаций в этом сегменте не происходило"

Нинель Ханьжина, - ведущий эксперт по жилой недвижимости, руководитель группы продаж компании АН «Офис на Петровке», 19 февраля 2020, источник

"В 2019 году был зафиксирован резкий скачок отказа банками в выдаче кредитов гражданам. Пик отказов пришелся в канун новогодних праздников — это данные, приводимые НБКИ (Национального бюро кредитных историй, — прим. ИА REGNUM). Отказы касались как потребительских кредитов, так и ипотечных. Эксперты связывают такой феномен с тем, что кредитные организации стали тщательнее присматриваться к особо закредитованным гражданам. А таких в нашей стране все больше. ...прогнозы не обнадеживают: аналитики считают, что число отказов будет расти. Это значит, что будет уменьшаться и количество купленных квартир. Приведенная статистика по снижению купленных квартир касается января 2020 года. Но не стоит забывать, что практически половина января в России нерабочая. Вторую половину этого месяца россияне «отходят» от праздников. В том числе и в материальном плане. Вот почему цифры такие низкие. Поэтому к весне все же ожидается рост продаж, но не сильный, по причинам, уже описанным выше"

Антон Павлов, - управляющий директор Абсолют Банка, 20 февраля 2020, источник

"Мы ожидаем, что на фоне снижения ставок и расширения материнского капитала на первого ребенка спрос на ипотеку вырастет, однако эффект от этих факторов, именно, в 2020 году будет минимальным, потому что

1) если ребенок рожден не ранее 01.01.2020 - мало времени пройдет для решения и получения ипотеки,

2) летом планируется ужесточения со стороны ЦБ в части введения надбавок на капитал по ПДН.

По нашим прогнозам и плюсы и минусы дадут эффект прироста рынка на 5%-10% к показателям 2019 года. <...> В целом рынок будет расти, хотя темпы роста будет сдерживать регулятор и рыночная конъюнктура - сдержанный рост доходов населения на фоне роста цен на недвижимость темпы которого явно выше темпов роста реальных доходов”

Андрей Чернявский, - заместитель исполнительного директора Владимирского городского ипотечного фонда (ВГИФ), 20 февраля 2020, источник

"Драйверы роста в текущем году, на наш взгляд, логично будет разделить на две категории: по типу недвижимости и по типу ипотечных программ. Если говорить про вторые, то, думаем, этот год будет показательным в развитии программ Дальневосточной и Сельской ипотеки (последняя, на наш взгляд, будет пользоваться огромным спросом и её потенциал в количественном выражении достаточно велик). Что же касается драйверов роста по типу недвижимости, то, как нам кажется, существенного "передела" рынка в плане лидерства спроса на готовое или строящееся жильё не произойдет. То же касается и рефинансирования. Всё будет зависеть от ставки на конкретный объект - если, например, на строящееся жильё ставка по ипотеке будет существенно отличаться от ставки на вторичном рынке, то спрос может "качнуться" в сторону новостроек. Но данные за первый месяц 2020-го года пока эту теорию не подтвердили"

Наталья Шабунина, - заместитель председателя правления Банка «Возрождение», 20 февраля 2020, источник

"По нашим прогнозам, основными трендами развития ипотечного кредитования станут цифровизация услуг, гонка банков за сокращением времени выдачи кредитов и активное развитие рефинансирования. Безусловно, новый импульс получит столь востребованная сегодня Детская ипотека. При этом, если действие программы господдержки распространится на вторичный рынок, то это может стать новым мощным драйвером развития льготного жилищного кредитования, которое уже показало свою эффективность"

Екатерина Синельникова, - руководитель дирекции кредитно-депозитного бизнеса Банка Санкт-Петербург, 20 февраля 2020, источник

"Рынок работает много лет через партнерский канал, но b2b на всех не хватит, что показал своим снижением 2019 год, так же как и первичка не сможет дальше расти в объемах строительства, по крайней мере пока не адаптируется к новым условиям. В такой ситуации удовлетворить аппетиты к росту может только развитие других каналов привлечения клиентов, переосмысление CJM, а так же поиск новых форматов/программ кредитования. Вторичный рынок еще одна ниша, в которой можно найти новые возможности"

Алексей Моисеев, - замминистра финансов, 20 февраля 2020, источник

"... для всех людей, которые хотят снизить свою ставку, которые брали кредит раньше, есть возможность рефинансирования кредитов... Мы сейчас видим, что огромная волна рефинансирования пошла. Сейчас выдача идёт уже на уровне примерно 8,7%, а некоторые банки снизили даже ниже. И даже по нашим программам, которое министерство финансов проводит, в частности программу для семей с детьми, мы видим, что несмотря на то, что уровень наш 6%, некоторые банки предлагают даже 5%"

Артем Федорко, - председатель правления Банка ДОМ.РФ, 20 февраля 2020, источник

"В прошлом году средневзвешенная ставка по ипотеке составила 9,9%, этот год мы начали со ставок ниже 9%, то есть это более одного процента. При снижении ставки на каждый процент ипотечный рынок растёт на 20-30%. Это будет большое подспорье для строительной отрасли, это сильно поможет и застройщикам, и темпам строительства"

Антон Силуанов, - министр финансов России, 20 февраля 2020, источник

"Справедливо критикуют и правительство, да и банковскую сферу, когда у нас инфляция ниже 3% [в годовом выражении]. Сейчас она вообще где-то 2,5%, а ставки по ипотеке около 9%. Почему [ставки] такие высокие? Сегодня существуют требования по резервированию, по оценке рисков, по соответствующему созданию резервов коммерческих банков. Минфин подготовил перечень предложений, в первую очередь касающихся ЦБ, по смягчению существующих регуляторных требований. <...> Снижение ипотеки — это, конечно, снижение ставок, в первую очередь в экономике банковских ставок. Второе — это снижение риск-весов и взвешивание рисков-весов по ипотечным кредитам. Мы будем работать на поляне вместе с Центральным банком. Ну и, конечно, это вопрос и поддержки льготных категорий, которые государство определяет. Это в первую очередь семьи с детьми. Я уверен, что мы в этом году, к концу года, должны вот этот средний 9-процентный размер ставки по ипотеке снизить, ну… до 8%. Я во всяком случае надеюсь, что с мерами, которые будет предлагать правительство Российской Федерации и будем просить Центральный банк, мы сможем существенно понизить стоимость кредитов”

Эксперт РА, 20 февраля 2020, источник

"... объем выдач ипотеки по итогам 2020 года вырастет на 10–15% и составит 3,1–3,2 трлн рублей. Поддержку рынку окажет снижение ипотечных ставок, возобновление рефинансирования и развитие кредитования в рамках госпрограмм, однако стагнация реальных доходов населения, рост цен на жилье и возможное введение ПДН для ипотечных ссуд будут ограничивать развитие сегмента"

Александр Щелканов, - доцент Международного банковского института, кандидат экономических наук, 20 февраля 2020, источник

"Сейчас все игроки банковского рынка надеются, что ЦБ продолжит снижать ключевую ставку - все понимают, что вполне возможно ее довести до 4-4,5%. Ведь есть госпрограммы, предполагающие дальнейшее повышение доступности жилья для россиян, а они увязываются в том числе на дешевое кредитование. В целом, у многих даже нет сомнений, что все эти начинания будут реализованы – вопрос только как быстро это произойдет. Ждать взрывного экономического роста из-за идущих сейчас изменений на рынке недвижимости, на мой взгляд, но приходится. Однако закладывается база для стимулирования спроса, а параллельно и выполнения федеральный проектов. В целом эти тенденции определенно окажут положительное влияние на российскую экономику”

Юрий Никитчук, - начальник управления клиентских программ и ипотеки ПИК, 20 февраля 2020, источник

"Мы наблюдаем минимальное значение ключевой ставки за последние пять лет. С учётом этой тенденции мы ожидаем снижения ключевой ставки до конца 2020 года ещё на 0,25. Только за прошедшие полгода крупнейшие банки несколько раз понижали ставки по ипотеке, в том числе и по ипотеке с государственной поддержкой для семей с детьми. Сложившаяся конъюнктура рынка делает ипотеку более доступной, поэтому можно предположить увеличение доли ипотечных сделок на 3–5%"

Юлия Антясова, - управляющий директор МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости, 20 февраля 2020, источник

"До середины года нам не стоит ждать роста цен, они останутся стабильными. Затем может даже пойти снижение, если не увеличится спрос. После достройки всех проектов по старым правилам ряду компаний придётся уйти с рынка, останутся только самые большие. Монополия породит рост цен от застройщиков, к чему нас уже начали готовить. Но снижение спроса должно будет урегулировать этот процесс. Можно ожидать, что снова наступит эра покупателя, который будет диктовать условия на рынке"

Светлана Разворотнева, - исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», кандидат политических наук, 21 февраля 2020, источник

"Со своей стороны могу сказать: сколько бы сейчас ни снижали ставку по ипотеке, все равно количество людей, которым она будет доступна, едва ли увеличится. <...> Проблема в том, что основной «вклад» в возможность россиян приобрести себе жилье составляет не столько ставка по ипотеке (т.е. ее процент – размер переплаты, который ложится на плечи граждан), а стоимость квадратного метра. Это подтверждают и тренды последних лет: ставка по ипотеке хоть медленно, но снижается, а срок возврата кредитов увеличивается. Если раньше люди выплачивали его в среднем за 5 лет, то сейчас – за 10. Между тем стоимость квадратного метра, особенно на первичном рынке, у нас постоянно растет. Более того, в национальном проекте «Жилье и городская среда» отсутствуют какие-либо мероприятия, которые были бы направлены на снижение стоимости квадратного метра. Наоборот, если посмотреть паспорт нацпроекта, цена «квадрата» и дальше будет планово расти. <...> Удивительно, что все носятся вокруг этой ипотеки, как вокруг писаной торбы, и не обращают внимания на то, что большая часть народа вообще не может ничего купить, ни за какие деньги"