ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #52

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #52

Егор Сусин, - главный эксперт Центра экономического прогнозирования Газпромбанка, 19 февраля 2020, источник

"Если взять за основу то, что "нейтральная" ключевая ставка до 5.5% (личное мнение – это ближе к нейтральному уровню, чем 6-7%) и нет значимых ожиданий ее изменения, то это позволит опустить среднюю ставку по ипотеке на до ~8.3-8.5%. Не в моменте, а как устойчивый уровень. Если все же решиться на урезание регуляторных издержек – это даст ещё до 0.8 п.п. и ставку 7.5-7.7%. При ключевой ставке 5% - предельное снижение до 7.0-7.1%, при ставке 4% - 6.4%-6.5%"

Алсу Тазеева, - руководитель "Абсолют Банка" в Казани, 20 февраля 2020, источник

"Мы ожидаем, что до конца 2020 года средневзвешенная ставка по жилищным кредитам может достигнуть 8,3-8,5% годовых. Без государственной поддержки снизить средневзвешенную ставку до 8% годовых в этом году едва ли удастся"

Андрей Сухов, - руководитель кредитно-кассового офиса “Росбанк Дом” в Казани, 20 февраля 2020, источник

"... в настоящее время сложились благоприятные условия для рефинансирования ипотеки. Начиная с конца 2019 года, отмечается заметный рост спроса на рефинансирование, благодаря снижению процентных ставок до рекордно низких значений – это не только будет поддерживать рынок ипотеки, но и позволит заемщикам снизить кредитную нагрузку. В 2020 году доля рефинансирования может составить около 10-12% от общего объема выданных ипотечных кредитов"

Антон Гутионтов, - член рабочей группы при правительстве Московской области и вице-президент компании “Новострой”, 23 февраля 2020, источник

"У каждого явления есть причины и следствия, и это вовсе не изменения правил игры для участников рынка и не принудительное введение эскроу-счетов для застройщиков в прошлом году. Стройкомплекс региона в его нынешнем виде – это перенаселенные хищниками джунгли, где более сильный кусает всех подряд, слабый либо отползает в кусты - переждать, либо сдается на милость победителя. Я бы еще сказал, что «слабый» далеко не всегда плохой. Небольшая компания может быть и опытной, и квалифицированной, и ответственной, но – закон рынка - всегда найдется доминирующий альфа-самец, который должен ее сожрать, чтобы монополизировать территорию"

Антон Мороз, - член Рабочей группы “Единой России” 23 февраля 2020, источник

"Проблема в том, что с уходом мелких застройщиков усиливается диспозиция в географии жилищного строительства. Всё больше жилья строится в крупных городах, а все меньше в небольших. Это беспокоит, поскольку Москва «не резиновая» и вытягивать национальный проект «Жильё и городская среда» только за счёт строительства в столице будет крайне сложно. Мы надеемся на программу поддержки малых застройщиков, которые будут заниматься обеспечением строительств именно удаленных территорий"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 25 февраля 2020, источник

"... на сроки выплаты ипотеки влияет в первую очередь рост стоимости недвижимости. Зарплаты не успевают за дорожающей недвижимостью — в кредит приходится брать больше, а чтобы сохранить ежемесячный платеж на приемлемом для себя уровне — увеличивать срок займа. По нашим оценкам, в 2019 году средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в городах с населением от 100 тыс. человек увеличилась на 5% — до 55,9 тыс. рублей (без учета Москвы и Санкт-Петербурга). За два года — на 9%. В Москве и Санкт-Петербурге "квадрат» на вторичном рынке подорожал за два года на 15% и 11% соответственно. Первичный рынок недвижимости также показывает уверенный рост, связанный с переходом многих застройщиков к новым правилам финансирования проектов. К примеру, в Москве средняя цена квадратного метра в 2019 году увеличилась на 5,7% — до 192,7 тыс. рублей. <…> Рынок жилищного кредитования в России имеет большой потенциал, в том числе и по причине роста цен на жилье, опережающего увеличение доходов населения. Ипотека для многих становится единственным вариантом улучшения жилищных условий. Поэтому по итогам 2020 года, полагаю, объемы выдачи ипотечных кредитов снова превысят отметку 3 трлн рублей, как это было в 2018 году”

Дмитрий Маслов, - выпускник экономического факультета МГУ, аналитик, 25 февраля 2020, источник

"1. Необходимо учитывать, что деньги, потраченные на покупку вторичной недвижимости, не заканчивают свое хождение, а вновь могут быть пущены на рынок недвижимости.
2. Доля ипотеки в сделках согласно официальным данным не имеет никакого смысла, так как совершенно не берутся в расчет средства, полученные с продажи другой недвижимости.
3. Ипотечные деньги, попавшие на вторичный рынок, в конечном счете все равно попадают к застройщикам.
4. С помощью ипотеки как раз плюс-минус выкупается весь объем новостроек.
5. Незаемного спроса на сегодняшнем рынке недвижимости России практически не осталось.
6. Без постоянной ипотечной накачки рынок в текущих реалиях умрет сразу.
7. Дальнейшая ценовая динамика на рынке практически полностью определяется соотношением выданных кредитов и стоимостного объема нового строительства"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 25 февраля 2020, источник

"Значительное число девелоперских компаний могут свернуть свою деятельность. Это приведет к сокращению строительства и ослаблению конкуренции. Уже сейчас в крупных городах, скажем, в Москве на долю 10 крупнейших застройщиков приходится 64% реализованных квартир, хотя количество компаний строительного сектора в стране достигает нескольких тысяч. Монополизация поддержит рост цен и будет способствовать снижению качества строительства"

ДОМ.РФ, 25 февраля 2020, источник

"В 2020 году ожидается рост рефинансирования - до 15% от выдачи. Выгоду от снижения ставок получат не только новые, но и действующие заемщики, семьи получат возможность сократить платежи по ипотеке и направить часть этих средств на текущее потребление"

Валентина Матвиенко, - спикер Совета Федерации, 25 февраля 2020, источник

"Последнее время главным двигателем жилищного строительства была ипотека. Сейчас на этом рынке появились признаки замедления, сокращается платежеспособный спрос населения, значит, ипотека будет становиться, если не принять дополнительные меры, менее доступной. Средняя ставка по ипотечному кредиту сегодня превышает уровень инфляции уже практически в три раза"

Алексей Моисеев, - замминистра финансов России, 25 февраля 2020, источник

"В принципе, я думаю, с текущего уровня, если не брать в расчет возможность снижения ключевой ставки, о котором говорила Эльвира Сахипсзадовна (глава ЦБ РФ Набиуллина – ред.) на последнем заседании совета директоров, а это мы не можем обсуждать, потому что мы этого не знаем, что касается остальных инфраструктурных мер – до уровня ниже 8%, конечно, мы сможем снизиться довольно быстро. <…> Я думаю, что эта задача, которую президент поставил к 2024 году: достичь (уровня средней ставки по ипотеке в России – ред.) ниже 8%, я надеюсь, если все эти меры будут реализованы, мы сможем выйти к этому к концу этого года"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 25 февраля 2020, источник

"Если же у человека имеется текущая задолженность и банк готов подать на должника в суд, в этом случае устраиваются торги. На мой взгляд, новый законопроект (о самостоятельной продаже должниками ипотечного жилья - прим.ред.) позволит минимизировать потери в подобной критической ситуации. Сегодня убытки должников складываются сразу из нескольких факторов. Во-первых, квартиры реализуются на торгах по демпинговым ценам, во-вторых, человек дополнительно оплачивает услуги организатора торгов, работу оценщика и т.д. <…> ...сегодня гражданин может самостоятельно продать заложенную квартиру по полной оплате или с привлечением ипотеки с согласия кредитной организации. Также некоторые банки выкупают такое жилье. В среднем подобные сделки по продаже жилья занимают около трех месяцев"

ДОМ.РФ, 26 февраля 2020, источник

"По статистике, семьи с детьми более часто приобретают в ипотеку квартиры с дополнительной комнатой для ребенка. Такие семьи в 38% случаях покупают трехкомнатные квартиры, а семьи без детей делают это в 2,7 раза реже — только 14 покупателей из 100, в 41% случаев — двухкомнатную квартиру, а бездетные семьи — в 38% случаях. Однушки холостяки и семьи без детей покупают в два раза чаще, чем семьи с детьми, 48% и 24% соответственно"

Дмитрий Пьянов, - член правления банка ВТБ, 26 февраля 2020, источник

"Остается дискуссия по национальному проекту доступная ипотека, доступное жилье, где новое регулирование (внедрение обязательного учета показателя долговой нагрузки (ПДН) - прим.ред.) является ухудшением ситуации с точки зрения доступности ипотеки для розничных клиентов в России, а следовательно, и контрпродуктивным для национального проекта. Весь этот комплекс не дает мне, например, уверенности, что это в неизменном виде будет внедрено, как планируется, с 1.07.2020 года"

Максим Ельцов, - генеральный директор ООО "Первое ипотечное агентство", 26 февраля 2020, источник

"Рынок выдохся, и без структурных изменений, таких как рост доходов населения и рост предложения строящейся недвижимости с сохранением, а то и снижением цены, ожидать прорыва не стоит"

Ольга Соколова, - руководитель исследовательских проектов в сфере строительства и недвижимости Аналитического центра НАФИ, 26 февраля 2020, источник

"По данным статистики, в России насчитывается 60 млн домохозяйств, и при этом практически половина из них, а именно 24 млн семей, нуждаются в улучшении жилищных условий. По результатам исследования, проведённого нами в 2019 году, около 7 млн семей намерены купить или построить жилье в ближайшие три года. ...если рассматривать перспективу ближайших пяти лет, то эта цифра вырастет вдвое. При этом мы видим, что только 3 млн семей в настоящее время могут позволить себе купить квартиру. По нашей оценке, 46% населения намерены использовать ипотеку при покупке жилья"

Татьяна Хоботова, - территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо–Западного филиала банка "Открытие", 26 февраля 2020, источник

"Сейчас на рынке активно растет сегмент новой вторички — уже введенное в строй и оформленное в собственность новое жилье, приобретенное с инвестиционными целями. <…> Скорее всего, падение объемов ипотеки в 2020 году остановится, однако возобновившийся рост будет небольшим. Сохранится спрос на кредиты под залог прав требования в новостройках — ведь этот год завершает переход на новые условия финансирования строительного рынка. Также высоким останется спрос на рефинансирование благодаря снижению ставок"

Алексей Моисеев, - замминистра финансов России, 26 февраля 2020, источник

"Есть такая жалоба, что банки продают (недвижимость, находящуюся в залоге, - прим.ред.) долго и невыгодно, люди платят проценты... Мы поддерживаем (инициативу Яровой. - RNS), при условии, что средства будут поступать на определенный счет, который контролирует банк, а не гражданин. Это может быть ровно тот счет, с которого деньги должны быть направлены на погашение кредита по ипотеке... в ином случае найдутся граждане, таких граждан будет немало, которые получат деньги на свой счет, тут же их снимут, обналичат и скажут - у меня их нет"

Максим Ельцов, - генеральный директор ООО "Первое ипотечное агентство", 27 февраля 2020, источник

"Повторяется опасная ошибка: мы подменяем доступность жилья доступностью ипотеки. Население закредитовано, я не верю, что реальные располагаемые доходы населения растут. Это растут старания Росстата. Срок реальной жизни кредита вырос. Средняя сумма кредита растет, сумма и особенно количество выданных кредитов в 2019 снизились, несмотря на рекордное снижение ставок кредитования. Покупатели квартир в таком состоянии, что при снижении ставки они все равно берут ипотеки меньше... объемы выдачи ипотечных кредитов в 2019 году по сравнению с 2018 годом упали на 3,5% по Петербургу и на 5,5% по Российской Федерации в целом. Показатели были бы намного хуже, если бы не рост средней суммы кредита, снижение ставок и повышенный спрос на первичном рынке. Более того, если бы не сработал хотя бы один из перечисленных факторов, то было бы минус 10–15% минимум. Причины снижения точно за пределами финансового рынка и рынка недвижимости. Системное снижение реальных доходов населения даром не проходит и косметическими мерами и "подорожником" типа материнского капитала и семейной ипотеки не лечится"

Олег Комолов, - доцент Финансового университета при Правительстве РФ, 27 февраля 2020, источник

"Хвала правительству? Но на самом деле современное государство не должно решать этот вопрос (потребность граждан в жилье - прим.ред.) через создание кредитной кабалы для большинства населения. Что такое процент в отношениях кредита? Это цена кредита. И низкая ставка возникает не сама по себе. Она является следствием общей тенденции индекса потребительских цен в экономике. Как мы видим, в России инфляция низкая по сравнению с 2000-ми годами, когда она имела двузначные значения. Почему так происходит? Инфляция — это один из показателей экономической цикличности. В условиях экономического роста инфляция в целом будет высокая. Если мы в условиях стагнации, то предпосылок для роста цен в общем случае не возникает. Поэтому низкая инфляция, так же как и низкая процентная ставка по ипотеке, это сомнительное достижение правительства. ...это скорее временное явление экономической конъюнктуры, и стоит экономике перейти в фазу роста, как мы непременно получим рост процентной ставки по ипотеке"

Александр Иванов, - аналитик компании “Этажи”, 27 февраля 2020, источник

"Проявление результата повышения суммы материнского капитала на рынке недвижимости будет зависеть от комплекса факторов, среди них — емкость конкретного рынка жилья, рождаемость в регионе, разнообразие предложения в разных сегментах рынка. Сильнее всего изменится ситуация в городах, где рынок новостроек невелик и даже незначительное стимулирование покупательского спроса приводит к снижению объема предложения и последующему росту цен. То же самое ждет цены в городах с высоким темпом рождаемости и низким темпом нового строительства: предложение будет вымываться быстрее, чем строятся новые дома. Третий фактор — это достаточное предложение в разных сегментах недвижимости. Есть семьи, которые покупают дешевую недвижимость впрок, используя материнский капитал. Дефицит недорогого предложения повышает среднюю цену. Рост цен могут усиливать владельцы недвижимости с высокими ожиданиями в связи с увеличившимся спросом. Все это в итоге влияет на среднюю стоимость приобретаемого жилья и соотношение собственных и заемных средств при оформлении ипотеки"

Николай Алексеенко, - гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 27 февраля 2020, источник

"На Дальнем Востоке возможна ситуация, когда снижение ипотечной ставки до 2% за полгода приведет к росту цен в отдельных проектах на 25–30%"

Иван Абрамов, - член Комитета Совета Федерации по экономической политике, 27 февраля 2020, источник

"Есть две проблемы, которые нарастают в последнее время. Первая касается сбоя в согласовании данных (от многодетных семей на получение ипотечного капитала. — прим. ред.) — при цифровых технологиях это должно занимать минуты, но Росреестр и ДОМ.РФ затягивают этот процесс на полгода. Семьи за это время, не получая компенсации на погашение ипотеки, теряют деньги, оплачивая проценты по кредиту. Вторая проблема — положительные решения о выдаче ипотеки многодетной семье почему-то признаются ошибочными, и от граждан требуют вернуть уже вложенные в ипотеку средства. Мало того что у многодетных изымают средства, — ещё и начисляют пени, проценты. Это вообще вопиющие случаи! Можно представить, какая реакция у людей… ДОМ.РФ имеет право проверить решение по кредиту. «Но сначала-то они сами принимают неверное решение — дают деньги, многодетные семьи радуются, покрывают долги, а потом в организации проводят аудит и говорят: «А мы неправильно вам дали компенсацию на погашение ипотеки!» И пишут в банк, чтобы кредитная организация вернула эти деньги в ДОМ.РФ. Банк возвращает, но после вешает все долги обратно на многодетных, попутно приписывая им штрафы за просрочку выплат!”

Александр Казначеев, - заместитель председателя правления Московского кредитного банка, 27 февраля 2020, источник

"Практика показала, что работы по новым правилам не такой уж сверхприбыльный бизнес для банков. Поначалу ожидалось, что специальная ставка по проектному финансированию с учетом наполнения средств на счетах эскроу будет от 5% годовых, но сейчас для большинства качественных проектов она уже опустилась до 4% и ниже. И хотя банковская маржа оказалась меньше ожидаемой, работа с девелоперами позволяет банкам уверенно говорить о возникновении точки роста качественного кредитного портфеля. <…> С учетом постепенного перехода проектов на проектное финансирование с эскроу и плавности выборки средств по проектам в течение периода строительства мы увидим фантастический рост кредитных портфелей уже через пару лет. Сейчас в условиях жесткой конкуренции за относительно низкомаржинальное проектное финансирование банки могут зарабатывать адекватную маржу прежде всего при условии финансирования всей цепочки строительства: от момента покупки земли до ее подготовки, получения разрешений, последующего проектного финансирования и ипотеки конечным покупателям. Резюмируя, можно сказать, что если раньше застройщики бегали за банками в поисках заемных средств, то сейчас банки бьются за проектное финансирование и сами бегают за застройщиками, придумывая различные востребованные ими финансовые инструменты"

Алексей Моисеев, - замминистра финансов России, 28 февраля 2020, источник

"За последние пять лет финансовые показатели ДОМ.РФ существенно изменились. По сравнению с 2014 годом, чистая прибыль в 2019 году больше в пять раз, объем активов увеличился в три раза. Рентабельность капитала увеличилась в четыре раза до 13%. Банк ДОМ.РФ вошел в тройку лидеров по количеству одобренных кредитов застройщикам в рамках проектного финансирования. Мы надеемся, что компания и в дальнейшем будет демонстрировать такую положительную динамику и продуктивно решать задачи, поставленные перед ней правительством РФ"

Павел Рудник, - директор Центра стратегий и программ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, 28 февраля 2020, источник

"... сегодня Банк ДОМ.РФ входит в тройку по проектному финансированию являясь при этом профильным в строительной сфере. Вполне вероятно, что через 3-5 лет он займет примерно четверть или даже большую долю рынка в этом направлении. <…> Думаю, компетенции и потенциал банка будут расти и дальше — как за счет накопленного опыта, так и реализуемых и планируемых инициатив единого института развития в жилищной сфере. Одним из перспективных направлений роста является развитие рынка ипотечных облигаций. Тут ориентир — привлечение до 7 трлн рублей в сектор ипотечного кредитования. Есть основания полагать, что финансовые показатели банка будут улучшаться и дальше на фоне общеэкономической ситуации. Тем более, что возрастающая волатильность фондовых рынков может увеличить привлекательность недвижимости как надежного актива"

Антон Лопатин, - директор аналитической группы по финансовым организациям Fitch, 28 февраля 2020, источник

"При низкой инфляции и стабильно низких инфляционных ожиданиях, мы ожидаем что ЦБ продолжит снижать ключевую ставку в 2020 г., что будет способствовать и снижению ставок по ипотеке. Хотя, скорее всего, банки будут снижать ставки достаточно аккуратно... Ипотеку выдают надолго и в большинстве случаев ставка фиксируется на весь срок кредита, а это создает риск из-за отсутствия сопоставимого длинного фондирования (то есть в течение «времени жизни» ипотеки банку придется несколько раз фондирование рефинансировать)... Если стоимость пассивов резко пойдет вверх, ипотечный кредит может стать структурно убыточным для банка"

Олег Дерипаска, - российский миллиардер, 28 февраля 2020, источник

"... сегодня даже самый консервативный Банк Японии понимает, что пора готовиться к спаду экономики из-за проблем с коронавирусом. Только наш ЦБ строит свою политику на учебниках макроэкономики середины прошлого века. Кто захочет брать ипотеку под 9%, когда ее реальная цена не больше 5%?"

Аналитический центр “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU”, 28 февраля 2020, источник

"Ипотека, даже сильно подешевевшая, может лишь отчасти компенсировать отсутствие роста доходов и без того сильно закредитованного населения. При этом уровень ставок по ипотеке, которая в последние годы стала главным драйвером рынка недвижимости, зависит от макроэкономической ситуации. А она остается очень хрупкой. Еще в январе цены на нефть достигали почти $70 за баррель, а рубль стоил $61. Сейчас, из-за паники в связи с коронавирусом, ограничения передвижений и т.п., нефть подешевела до $52 за баррель, а рубль упал до $65,6. Если эпидемия перерастет в пандемию, чего ВОЗ не исключает, потребление и стоимость главного экспортного продукта Российской Федерации снизится еще больше, что может поставить под угрозу стабильность рубля и заставить Центробанк прекратить снижение ключевой ставки. А значит, и ипотека перестанет дешеветь"