ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #53

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #53

Сергей Гебель, - управляющий партнер юридической компании "Гебель и партнеры", 2 марта 2020, источник

"Видя, что заемщик не исполняет обязательства, банк находит покупателя, обращается в суд, который распространяет взыскание на заложенную недвижимость, и посредством совместной работы с приставами производит реализацию этого имущества. Но бывает, что действия банков больше направлены не на защиту прав, а на получение выгоды. Так, пристав в случае невозможности продажи имущества (торги не состоялись) предлагает банку это имущество забрать себе в счет долга и поставить на баланс. Его стоимость может быть в несколько раз меньше рыночной цены. Банк принимает на баланс имущество по заниженной стоимости, а разница остается долгом за ипотечным должником. Т. е. фактически заемщик утратил имущество и остался должен банку почти столько же, сколько и был, ведь за время рассмотрения дела в суде и процедуры торгов задолженность растет в виде процентов и неустойки за просрочку, дополнительные услуги оплачивает также должник. В последующем банк продаст квартиру уже по рыночной цене, а заемщик будет платить остаток долга... Существующее положение явно не на стороне заемщика, система реализации залогового имущества непрозрачна. Изменения нужны и необходимы"

Евгения Лазарева, - руководитель проекта ОНФ "За права заемщиков", 2 марта 2020, источник

"В нашей стране довольно давно существуют открытые торги, в которых каждый желающий может принять участие. Нарушения или коррупционные проявления, связанные с занижением стоимости продаваемого имущества, конечно же, возможны, но очень и очень ограничены, поскольку система достаточно прозрачна. Механизм обжалования тоже очень хорошо отработан. Масштабной проблемы с возможностями реализации имущества мы не видим... Предлагаемые инструменты (самостоятельная продажа заложенной квартиры - прим.ред.) могут позволить должникам затягивать время исполнения обязательств, когда они как будто бы ищут покупателя. Но долги все это время будут продолжать расти. И от этого бремени заемщиков никто освобождать не станет. Следует учитывать, что судебные разбирательства длятся, как правило, несколько месяцев, законом предусмотрено время на обжалование, а затем начинается процесс подготовки к реализации имущества. Да и до суда проходят месяцы. То есть нужно понимать, что ни один кредитор в правовом поле не сможет отнять заложенную квартиру в три дня. Именно поэтому мы и говорим, что у любого должника, даже допустившего просрочку, всегда есть время найти покупателя, для того чтобы отделаться «малой кровью»"

Михаил Ермаков, - независимый эксперт по банковскому рынку, 2 марта 2020, источник

"Анонсированное улучшение качества жизни россиян за счет массового «впрягания» населения в рублевую ипотеку и прогноз действий банкиров, которые за этим последуют, — секьюритизация активов с размещением ипотечных бумаг на инвестиционном рынке и далее по схеме — не просто тревожат, но и заставляют вспомнить протестные акции куда менее многочисленных валютных ипотечников. <...> Возможно, некоторые и думают, что мы уже научились учиться на чужих экономических ошибках. Мне лично кажется, что вся наша новая экономическая история показывает обратное: зная об этих ошибках, мы совершаем точно такие же. А «работа над ошибками» может стать самостоятельной темой для целого академического «НИИ изучения отечественных экономических ошибок» с серьезными перспективами Нобелевского лауреатства по самым разным номинациям: от чистой экономики до психологии и литературы. Шутки шутками, но ожидаемый бурный рост рублевой ипотеки, усугубленный уже упомянутым ухудшением качества рублевых заемщиков, да еще в условиях нарастающей макроэкономической нестабильности, вызванной глобальными и локальными «черными лебедями», санкционной войны всех со всеми и прежде всего — с экономикой нашей страны, тревожит профессионалов рынка. Ведь при несопоставимых масштабах проблемы теперь уже рублевых ипотечников могут стать очередным серьезным поводом для беспокойства, причем не только для отечественной банковской системы, но и для общей политэкономической стабильности в стране на решающих этапах транзита власти”

Сергей Панюков, - руководитель агентства жилищного ипотечного кредитования Воронежской области, 3 марта 2020, источник

"С 1 марта застройщики опять увеличивают стоимость квадратного метра. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время может произойти рост цен до 25 процентов. Это будет нивелировать усилия власти и банков по снижению ставок на ипотечные кредиты"

Вадим Пахаленко, - глава дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ, 3 марта 2020, источник

"На рынке закончились «хорошие» заемщики, у которых есть накопления на первоначальный взнос и стабильный доход"

Наталья Орлова, - главный экономист Альфа-банка, 3 марта 2020, источник

"... несмотря на то что 40,6% новых займов в 2019 году пришлось на граждан с доходом меньше 50 тыс., введение ПДН для ипотеки не окажет влияния на прогнозируемое регулятором значение. Если учитывать индексацию материнского капитала и старт программы по его выдаче на первого ребенка, то не составит труда достигнуть поставленной Банком России цели. Финансовое положение потенциальных заемщиков улучшается благодаря мерам социальной поддержки. В 2019 году родители получили по программе чуть меньше 300 млрд рублей, в этом году по плану — 430 млрд рублей, а в 2021-м — до 500 млрд рублей. Эти меры улучшают горизонты роста ипотеки"

Татьяна Ананьева, - эксперт по загородному рынку компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости", 3 марта 2020, источник

"Загородная ипотека в последние четыре года используется всё чаще - банки наконец научились с ней работать. Процент, конечно, больше, чем в квартирах, но уже не так сильно. Рассрочка также стала более популярна, но её используют значительно реже - лишь в 5% сделок. Продавцы неохотно идут на нее, им проще с работать с банком и сразу получить деньги. Рассрочка более сложная и долгая схема для продавца. Но спрос на рассрочку растёт, потому что люди не хотят влезать в ипотеку, а хотят договориться с продавцом"

Анатолий Песенников, - заместитель председателя Северо-Западного банка, директор головного отделения Сбербанка по Санкт-Петербургу, 3 марта 2020, источник

"Мы видели большую просадку рынка в первом полугодии 2019 года. Во втором полугодии, когда стали понятны условия финансирования строительных проектов по той или иной схеме — по эскроу-счетам или схеме с дольщиками — рынок начал восстанавливаться. И мы видим, что уже объемы ипотеки во втором полугодии значительно превосходили объемы первого (полугодия). Многие банки, в том числе и мы, снижали процентные ставки по ипотечным кредитам. <...> Ставка падает. Я думаю, что на сегодняшний день нет никаких предпосылок, чтобы эта тенденция развернулась. Пока будем иметь рынок низких ставок, даже, может быть, с ожиданием еще понижения"

Сергей Шлома, - директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость", 4 марта 2020, источник

"... у игроков рынка недвижимости нет сомнений в том, что в течение нынешнего года ключевая ставка будет продолжать уменьшаться, а это нанесет существенный удар по уровню доходности банковских депозитов. <...> В результате владельцы крупных накоплений начинают искать другие источники хранения средств, и в числе прочих обращают внимание на недвижимость, тем более что на вторичном рынке сейчас нет предпосылок к снижению цен. Поэтому мы предполагаем, что к концу 2020 года доля консервативных инвесторов на “вторичке” столицы увеличится до 15%. <...> В условиях, когда власти называют нынешние ставки по ипотеке преступлением, ни у кого не возникает сомнений в их дальнейшем снижении. При этом, согласно нашим прогнозам, в наступившем году ипотечные ставки на вторичном рынке опустятся в среднем не более чем на 1 п. п. Потенциальные покупатели также понимают, что значительного уменьшения процентов по кредитам ждать не приходится, поэтому даже те из них, кто ранее откладывал покупку квартиры, начинают выходить на рынок. В итоге увеличение активности как консервативных инвесторов, так и ипотечников приведет к росту числа сделок на «вторичке» столицы в наступившем году как минимум на 20%"

Татьяна Хоботова, - территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка "ФК Открытие", 4 марта 2020, источник

"Процесс рефинансирования остается долгим и трудозатратратным. Необходимо пройти всю процедуру как при покупке квартиры плюс дополнительно надо погасить старую ипотеку. <...> Однако спрос на рефинансирование в этом году в дальнейшем будет только расти, в первую очередь это связано со снижением банковских ставок. При снижении ключевой ставки, например, до 5,75%, минимальный уровень ипотечных ставок на первичном рынке может опуститься ниже 8%"

Павел Сигал, - первый вице президент "Опоры России", 5 марта 2020, источник

"ЦБ ввел показатель долговой нагрузки (ПДН), осознав, что на протяжении последних лет россияне активно берут ипотеку (тем более на фоне снижения ставок по кредитам). И этот маркер показал картину закредитованности ипотечных заемщиков, которая выглядит довольно угрожающе. <...> ПДН растет во всех направлениях (ипотека, авто- и потребительское кредитование). Это связано с увеличением стоимости недвижимости и автомобилей. При этом рост зарплат такими же темпами не наблюдается. В перспективе количество выданных ипотечных кредитов будет снижаться при росте объема выданных средств (из-за увеличения стоимости жилья в среднем по стране на 10—15% в этом году). В целом в течение этого года стоит ожидать замедления темпов роста потребительского кредитования во всех секторах"

Алексей Кричевский, - эксперт Академии управления финансами и инвестициями, 5 марта 2020, источник

"Индикатор предельной долговой нагрузки не должен анализироваться в отрыве от других показателей. Это очень приличный вспомогательный элемент для определения благонадежности заемщика, но рассматривать его именно как отдельный кейс довольно опрометчиво. ... Когда некоторые аналитики пытаются провести экспертизу выдачи ипотеки чисто по доходу людей и ПДН, это похоже на езду на велосипеде по лесу с закрытыми глазами. Самое страшное для любого человека в России с характерным для страны менталитетом — потерять жилье, в том числе из-за неуплаты кредита. Поэтому индикатор ПДН здесь уже не совсем корректен, так как у людей два стимула для погашения кредита сразу — и кнут, и пряник. Кнут в виде риска потери имущества, пряник — закрытие договора и резкое снижение долгового бремени. <...> Снижение процентной ставки в некоторой степени поможет рынку оставаться на плаву, но такого ажиотажа, как в 2018—2019 годах, мы не увидим в ближайшие пять лет из-за отсутствия роста доходов населения. Видится небольшой всплеск активности заемщиков в течение месяца-двух после снижения либо ипотечной, либо ключевой ставки ЦБ, но в целом 2020 год пройдет под знаком рефинансирования"

Александр Цыганов, - руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при правительстве, 5 марта 2020, источник

"Доля жилищных кредитов с господдержкой будет оставаться высокой — потенциальный спрос сформировался давно и далеко не удовлетворен. А госпрограммы способствуют снижению ставок как прямо, так и косвенно"

Вадим Пахаленко, - глава дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ, 5 марта 2020, источник

"Хотя по итогам 2019 года наш объем выдач по семейной ипотеке, рефинансированию и маткапиталу составил 10–12%, в перспективе мы ожидаем рост спроса... В сегодняшнем виде, с учетом социальных выплат при рождении первого ребенка, программа семейной ипотеки будет особенно популярна у молодых семей со средним достатком и в тех регионах, где сумма матпомощи может достигать 20–30% стоимости квартиры"

Рифат Гарипов, - член Общественного совета при Минстрое РФ, 6 марта 2020, источник

"Ситуация со стремительным распространением коронавируса SARS-CoV-2 несет две основные угрозы для российской строительной отрасли. Во-первых, это спад покупательской активности: в условиях эпидемии гражданам будет просто не до покупки жилья, указал эксперт. Кроме того, застройщики, возможно, будут вынуждены закрывать офисы продаж на карантин... Во-вторых, распространение коронавируса гипотетически может повлиять на способность вовремя запускать и завершать стройки. Эта угроза в большей степени носит региональный характер. В некоторых субъектах с проектным финансированием работают от одного до трех банков, в которых на работу с застройщиками закреплен один человек. По сути, от его здоровья будет зависеть уровень оперативности работы банков по выдаче проектных кредитов, открытия и раскрытия эскроу-счетов”

Антон Шабанов, - руководитель блока инвестпродуктов компании "Открытие Брокер", 6 марта 2020, источник

"В целом снизить первый взнос до 10% возможно – это сделает куда доступнее жилье для потенциальных участников программы. Без ощутимого повышения банками суммы кредитов это можно сделать лишь двумя способами. Первый – компенсировать проблему государственными деньгами. То есть пересмотреть всю программу льготного субсидирования для молодых семей и расширить бюджетные ассигнования на нее. То есть государство просто возместит банкам риски. Второй вариант – банки сами по каким-то причинам снизят требования к первоначальному взносу. Об их альтруистичном стремлении выполнить пожелание президента, конечно, говорить можно только в шутку – коммерческие учреждения работают на прибыль и не готовы сознательно идти на риски. Однако если они получат директивное распоряжение от Центробанка, то вынуждены будут подчиниться. Но и здесь нужно учитывать пару аспектов. Ведь Банк России самостоятелен, он не подчиняется правительству и президенту. Требовать от него руководство страны ничего не вправе, лишь обращаться с пожеланиями. Также ЦБ призван сохранять здоровую ситуацию на банковском рынке, а значит, не вредить банковской системе. И каким из двух путей будет реализовываться задача снижения первого взноса по льготной ипотеке - пока вопрос открытый"

Олег Цуканов, - адвокат, председатель Коллегии адвокатов Московской области “Цуканов, Пономарева и партнеры”, 6 марта 2020, источник

"Расплатиться за ипотеку вышедшими из обращения купюрами нельзя. <...> Упрекать банк и суд (в ситуации, которая произошла с жительницей села Губарево в Воронежской области - прим.ред.) в нарушении каких-либо требований закона оснований не имеется. Банк предоставляет денежные средства только в той валюте, которая находится в обращении в стране, и вправе рассчитывать на возврат денежных средств в той форме, в которой они были предоставлены. <...> При изъятии из обращения денежных знаков устанавливался период, в течение которого был возможен обмен. Если обмен не произошел, то это проблема лица, которое своевременно не озаботилось решением данного вопроса"