ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #92

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #92

Семен Гоглев, - директор по стратегическому развитию Ассоциации деревянного домостроения, 26 ноября 2020, источник

"Насколько востребована будет программа (льготной ипотеки на приобретение индивидуальных домов - прим.ред.), зависит от ее конкретных условий: кто и по каким критериям будет оценивать объекты, что будет являться залогом, кому будет доверяться строительство, кто будет проверять качество... Сроки программы, определенные сейчас слишком коротки: готовые дома из-за ажиотажного спроса в этом году, порожденного пандемией, раскуплены. У компаний в сфере деревянного домостроения заказы на производство и строительство уже расписаны на 3-5 месяцев вперед. Вопросов очень много, но, возможно, именно этот эксперимент выявит их для понимания всех участников: банков, заемщиков, нормотворцев, министерств, девелоперов, производителей и строителей"

Ильдар Хусаинов, - директор риелторской компании "Этажи", 27 ноября 2020, источник

"Сейчас рынок постепенно стабилизируется и растёт доля продаж вторичного жилья. Мы все больше отмечаем, что потенциальные покупатели недвижимости переориентировались на рынок вторичного жилья, где за этот же период цены выросли меньше — на 8,61%, что частично компенсирует более высокие ипотечные ставки на готовое жильё. По нашим расчетам, дальнейший рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке на уровне 3,6 процента и более для заёмщиков, которые берут ипотеку на 10 лет, сведут выгоду от низких ставок к нулю"

Надежда Караваева, - старший аналитик банковских рейтингов Национального рейтингового агентства, 28 ноября 2020, источник

"Мы ожидаем, что средневзвешенная ставка по ипотеке на конец года будет находится в диапазоне 7,4-7,5% и до конца первого квартала не превысит 7,7%. Во втором квартале 2021 года ставки могут повысится более существенно на фоне завершения действия программы льготной ипотеки и роста ключевой ставки"

Екатерина Щурихина, - младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА", 28 ноября 2020, источник

"Если до конца года не произойдет значительных изменений макроэкономических условий в стране, то стоимость ипотечных кредитов будет находиться в диапазоне 7-7,5%... После 1 июля 2021 года, если действие льготной ипотеки не будет продлено или не будут реализованы новые госпрограммы, на рынке будет наблюдаться рост средних ставок"

Михаил Доронкин, - директор НКР, 29 ноября 2020, источник

"После завершения программы льготной ипотеки ставки временно будут расти, так как новые выдачи будут обеспечиваться только собственными программами банков... Опустить ставки ниже не позволит необходимость поддерживать доходность по депозитам, которые являются ключевым источником фондирования ипотеки. Чтобы опускать ставки по ипотеке дальше, банкам придется еще больше снижать ставки по вкладам. Но сегодня банки и так сталкиваются со снижением интереса к этому инструмента со стороны населения"

Татьяна Чернышева, - руководитель управления ипотечных продаж ПСБ, 29 ноября 2020, источник

"Мы согласны с тем, что потенциал снижения ставок по ипотеке в среднесрочной перспективе практически исчерпан. Один из факторов влияния — это ключевая ставка ЦБ, потенциал снижения которой, по нашим оценкам, не превышает 0,25 п.п. на горизонте ближайших шести месяцев. Соответственно, стоимость фондирования для банков уменьшаться не будет, а внутренних возможностей снижения ставок недостаточно"

Герман Греф, - глава Сбербанка, 30 ноября 2020, источник

"Мы ожидаем сложную макроэкономическую ситуацию и стабильные банковские рынки. Несмотря на то, что пик неопределенности уже позади, мы живем в весьма турбулентное время. <...> Спад ВВП в 2020 году составит 3,5-4,5%, а в 2021 году экономика вырастет на 2,5-3,5%, в 2022 году - на 2-3%... На горизонте 2020-2023 годов рост банковского сектора России замедлится, при этом останется достаточно перспективным относительно мирового банковского уровня. Ключевыми драйверами роста розничного кредитования станут ипотечное кредитование, управление активами и страхование. При этом мы видим ряд регуляторных рисков, которые в первую очередь, могут коснуться комиссионных розничных доходов, часть из них уже заложены в расчеты нашего финансового результата в 2023 году"

Александр Ведяхин, - первый зампред правления Сбербанка, 30 ноября 2020, источник

"Сейчас ставки по ипотеке в России находятся на минимальных значениях за всю историю, но мы не исключаем дальнейшего снижения ставок. <...> Не вижу для этого (для ипотечного кризиса - прим.ред.) предпосылок. Качество кредитов остаётся очень хорошим. Заёмщики ответственно походят к получению кредита и адекватно оценивают свои силы. При этом по всем показателям проникновения ипотеки Россия сильно отстаёт не только от США и стран Западной Европы, но и от бывших соцстран Центральной Европы. Скажем, у нас ипотечное кредитование составляет порядка 7% ВВП, а в Польше, Венгрии и Чехии — около 20%. Так что у нас ещё гигантский потенциал дальнейшего роста.

Но ставка должна оставаться на низком уровне. Благодаря программе субсидирования ставки ипотеки на рынке новостроек сейчас составляют около 6%, и мы видим заметное оживление спроса. Доступность ипотеки для большого числа россиян реально выросла. Программа субсидирования закончится в 2021 году, но при сохранении низкой инфляции и ключевой ставки рыночные ставки будут постепенно приближаться к этому уровню. Это создаст предпосылки для долгосрочного роста рынка"

Эльман Мехтиев, - президент СРО НАПКА, 30 ноября 2020, источник

"Даже в условиях активного кредитования ипотека останется наиболее стабильным сегментом с минимальным уровнем просрочки... И хотя риск выхода ипотечных заемщиков в массовый дефолт обсуждается экспертами, в случае восстановления экономики с большей долей вероятности удастся избежать такой перспективы. Рост просрочки в годовом выражении будет варьироваться в пределах 10%"

Татьяна Скрыль, - доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г.В. Плеханова, 30 ноября 2020, источник

"Из-за локдауна и его последствий застройщики не могут вывести на рынок новые объекты. С учетом того, что производственный цикл длится от одного до трех лет, дефицит предложения сохранится в ближайшее время. Следовательно, текущая ценовая политика на первичном рынке жилья тоже... В сложившейся ситуации в выигрышном положении находится только банковская система, которые получает доходы от посредничества в ипотечных сделках"

Юрий Болдырев, - экономист, экс-зампред Счетной палаты РФ, 30 ноября 2020, источник

"Льготная ипотека, конечно, нужна, но не в том виде, как реализуется сейчас. Сейчас это льгота прежде всего не гражданам, а банкам, потому что если бы государство выдавало напрямую гражданам кредиты из государственных ресурсов под низкий процент, то это оказывало бы существенное влияние на рынок кредитов, вынуждало бы банки тоже давать кредиты под более низкие проценты, потому что иначе никто не возьмёт. А у нас реализуется противоположная схема. Государство добавляет банкам денег, тем самым содействуя завышению рыночной ставки. Так по этой ставке никто не взял бы кредит, или было бы мало берущих. А раз государство доплачивает по существу банкам — это практически перевод наших с вами бюджетных денег в карманы ростовщика. В результате схема помогает какому-то количеству людей, но помогать нужно было бы иначе, чтобы было бы выгодно всем, всему обществу, и тогда это не вело бы к такому завышению стоимости жилья и процентов по кредитам...

Этой политикой власти по якобы "помощи людям" в случае с льготной ипотекой действительно создаётся пузырь, страна превращается в колосса на глиняных ногах, и никто вечно не будет терпеть этого колосса... То есть по большому счёту, стратегически, в масштабах десятилетий, конечно, это пузырь, пузырь надуваемый, который неминуемо в каком-то виде лопнет, но лопнет он очень катастрофично. Это будет не просто кризис ипотечный, как в США, он будет лопаться вместе с разрушением страны. Сейчас система надувается, как рыба, чтобы распугать всех вокруг, а внутри нее ничего, кроме воздуха, нет"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, 30 ноября 2020, источник

"Минимум пять процентов заемщиков для первоначального взноса брали потребительский кредит. При этом только в Москве за третий квартал комплексов, вышедших на рынок, стало на 70 процентов больше, чем за аналогичный период годом ранее. Такие показатели свидетельствуют о том, что застройщиков волнует не то, как построить, а то, как подороже продать. <...> Цены перегреваются все сильнее, местами они взлетели на 25 и 30 процентов. Некоторые небольшие города уже захлебываются в просрочках. <...> Ценового пузыря нужно было опасаться, когда запускали программу, направленную прежде всего на поддержку строительной отрасли и заполнение пустот бюджета после падения цен на энергоносители. В результате столкнемся с банкротством заемщиков и выходом на рынок ипотечных квартир с жестким дисконтом. Зато застройщики будут и дальше прекрасно себя чувствовать"

Диана Степанова, - доцент кафедры финансов и цен РЭУ имени Г. В. Плеханова, 30 ноября 2020, источник

"Ситуация сильно напоминает 2014 год, когда рубль обрушился и многие бросились спасать сбережения в квадратном метре. Цены на волне этого вынужденного спроса резко раздулись. Затем последовал период спада, и цены снижались в течение трех лет, вернувшись в итоге на уровень 2013-го... При этом темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. В основном приобретают недвижимость, которую построят лишь в 2021-2023-м. Более того, из-за сильного подорожания квадратного метра клиенты вынуждены покупать квартиры в домах, которые не введены в эксплуатацию…

Показатели рыночной ставки через 15-20 лет непредсказуемы. Если она сильно превысит субсидированную, кредиты не будут рефинансироваться заемщиками. Срок ипотеки по факту увеличится. Таким образом, существует риск перерасхода бюджетных средств. К тому же нарастают риски для банков из-за того, что большая часть ипотеки первичного рынка представляет собой еще не построенные квадратные метры"

Андрей Спиваков, - управляющий директор розничных кредитных продуктов Райффайзенбанка, 1 декабря 2020, источник

"У россиян очень велика тяга к стабильности и избеганию любой неопределенности. Мы регулярно беседуем с нашими клиентами и не видим с их стороны спроса на ипотеку с плавающими ставками"

Антон Павлов, - зампред правления Абсолют Банка, 1 декабря 2020, источник

"Даже в развитых странах, возьмем для примера США, после кризиса 2008 года заемщики с большой осторожностью относятся к подобным продуктам (ипотеке с плавающими ставками - прим.ред.). <...> Ипотечные кредиты с плавающей ставкой не будут популярны ближайшие два-три года"

Алина Розенцвет, - генеральный директор Национального рейтингового агентства (НРА), 1 декабря 2020, источник

"Банки всегда были и будут заинтересованы в предоставлении кредитов по плавающим ставкам. Тем не менее, население пока не готово брать на себя риск увеличения стоимости заимствований, не привыкло к низким ставкам и не уверено в длительности такой ситуации. В то же время и банки не стремятся развивать такое кредитование из-за репутационных рисков при росте ставок и возможности принятия в такой ситуации политических решений по их ограничению. <...> Обоюдный интерес банков и населения к ипотеке с плавающей ставкой может возникнуть при условии длительного (от пяти лет) периода макроэкономической стабильности в стране и устойчивого тренда к снижению кредитных ставок"

Александра Бурико, - старший вице-президент, финансовый директор Сбербанка, 1 декабря 2020, источник

"Действительно, мы наблюдаем в этом году, достаточно активно продолжаются досрочные погашения, в том числе по ипотечным кредитам, и это с точки зрения закредитованности положительный фактор. Даже в этом году чуть быстрее рынка это происходит"

Максим Нозин, - глава представительства DuLac Capital в Санкт-Петербурге, 1 декабря 2020, источник

"С одной стороны, доля ипотеки при покупке жилья в новостройках превысила 60%, что является пятилетним рекордом, а ипотечный портфель банков в условиях снижения ставок по ипотеке достиг почти 9 трлн рублей... С другой — значительно выросла просрочка, а потребители перестали платить и стали выходить на банкротство. Если в ближайшее время ситуация не улучшится, то большое число объектов может выйти на рынок в виде продаж с торгов...

Средний размер жилья в Петербурге составляет около 61 кв. м, а средняя стоимость — 129 тыс. рублей за квадратный метр. Если посчитать относительно средней заработной платы в городе в 63,9 тыс. рублей, то для того, чтобы купить такую квартиру, нужно 123 месяца. То есть потребуется около десяти лет откладывать зарплату полностью и ничего не тратить. Если пересчитать с помощью ипотеки сумму около 8 млн рублей, то получится, что за такую квартиру необходимо выплачивать 50 тыс. рублей в месяц, то есть 78% от ежемесячного дохода. Для сравнения, во втором городе Великобритании — Манчестере — для покупки аналогичной квартиры потребуется 88 месяцев, а ежемесячный платеж составит 669 (30% от ежемесячного дохода на обслуживание ипотеки). В США на это уйдет еще меньше — 67 месяцев и 28% от среднего дохода... Это показывает, что есть перспективы для инвестиций в недвижимость за рубежом. Ипотека там еще дешевле, а доступность жилья гораздо выше"

Сергей Смирнов, - старший партнер Vysotsky Estate, 1 декабря 2020, источник

"На рынок забежали те, кто вынес деньги депозитов. В результате чего из-за неразвитости наших рынков, на коротком пробеге мы увидели скачок цен на новостройки. Вся программа стимуляции спрос на рынке недвижимости сведена к нулю… Государство продляет льготную ипотеку не от хорошей жизни. Очевидно, что спрос на недвижимость падает, а количество "хороших" заемщиков заканчивается. Об этом говорит падение процента одобренных заявок потенциальных заемщиков. Количество желающих попробовать купить недвижимость за счет массовой рекламы выросло, а вот платить таким желающим за недвижимость нечем...

Что значит увеличение срока ипотеки? Это означает только одно: заемщик растягивает срок с целью уменьшения ежемесячной суммы выплаты. То есть, по факту, круг замыкается, реальных денег платить за недвижимость больше у нынешних покупателей нет. Получается, что государство, стимулируя по хитрой схеме строительство жилья, скоро уткнется в то, что одобрять придется все более проблемных заемщиков... Такое искусственное поддержание спроса на недвижимость говорит лишь о том, что реальный спрос на жилую недвижимость в России у платежеспособной части населения давно упал"

Марат Хуснуллин, - вице-премьер РФ, 2 декабря 2020, источник

"На сегодняшний день, если мы хотим быть развитой страной в мире, то ипотека должна быть на уровне развитых стран. Ипотека должна быть 4-5% как во многих странах, которые достигли больших показателей по жилищному строительству... Пока у нас заложено, что ипотека должна быть на уровне 6%, но в зависимости от спроса и покупательской способности будем по этой теме работать... Когда говорят про увеличение цены, говорят, что это ипотека. Я говорю, что только из-за ипотеки - это неправда. Давайте смотреть правде в глаза - мы перешли на эскроу-счета. То есть мы за риски заплатили, все ушло в цену. Вторая причина связана с ослаблением курса рубля. Так, валютная составляющая в жилье эконом-класса достигает 8-10%, в комфортном жилье - до 30-40%... Кроме того, коронавирус нарушил производственные цепочки - где-то срывались поставки, где-то строители не могли выйти на стройки, где-то из-за этого увеличились сроки строительства. Кто за это платить должен? Тоже уходит в цену. Еще одна причина повышения цен на жилье связана с дефицитом рабочих на стройках - трудовые мигранты в связи с коронавирусом уехали из России и сейчас обратно вернуться не могут"

Никита Изюмов, - профессиональный риэлтор, 2 декабря 2020, источник

"Вероятность отрицательной ставки, когда ключевая ставка ниже инфляции, в РФ маловероятна. Нулевая ставка еще куда не шло, но это 4% и для реализации планов "строительного Правительства" этого не хватит. Для того чтобы ставка упала до 4-5% для граждан, ключевая ставка должна опустится в район 2-3%. Видно что бюджет готов заплатить за такой аттракцион невиданной щедрости, тем более в выборный год, однако сопротивление ЦБ будет сильным, хотя перед политической целесообразностью оно падет очень быстро"

Марат Хуснуллин, - вице-премьер РФ, 2 декабря 2020, источник

"Надо понимать, что в связи со сложной экономической ситуацией могут появится новые дополнительные (обманутые – ИФ) дольщики. Мы видим по целому ряду регионов задержку сроков ввода домов. Пока это еще не обманутые дольщики, но это срыв сроков из-за объективных причин, потому что пандемия повлияла и недостаток рабочих ресурсов. <...> Несмотря на просадку в середине года, сейчас мы наблюдаем положительную динамику по вводу жилья. За 10 месяцев по сравнению с прошлым годом мы упали всего на 1,1%. Весь год была положительная динамика ввода ИЖС. Учитывая динамику показателей ввода жилья на протяжении последних лет, у нас есть все шансы выйти на сопоставимые объемы ввода к прошлому году"

Михаил Гольдберг, - руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, 2 декабря 2020, источник

"Ожидаем замедления темпов роста цен на жилье в 2021 году после окончания субсидирования. В 2022 году и далее они будут расти примерно на инфляцию. В 2020 году может быть выдано рекордное количество ипотечных кредитов за всю историю российского рынка. Причина тому - запуск льготной программы ипотеки и действие других мер поддержки семей, желающих улучшить свои жилищные условия, а также высокая доля рефинансирования старых кредитов”

Павел Тимошенко, - начальник управления ипотечных продаж банка Уралсиб, 2 декабря 2020, источник

"Рекордные темпы выдач в декабре не прогнозируем, спрос уже заметно замедлился, связано это с уменьшением предложения на рынке недвижимости и заметным ростом цен на недвижимость. Скорее всего, в связи с текущим снижением спроса и выводом новых объемов жилья от застройщиков в начале 2021 года, цены на недвижимость прекратят свой рост и рынок нормализуется"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 2 декабря 2020, источник

“Что касается 2021 года, то текущий объем выдач, скорее всего, не будет повторен... Любой результат в 2021 году выше 3,4 трлн рублей можно рассматривать положительно, так как он равен нормальному двухлетнему расчетному росту относительно 2019 года. Рост неизбежен, но темпы роста, скорее, всего несколько замедлятся. <...> Ипотечные ставки попали в условно стабильную зону, когда возможны небольшие снижения в виде акций и преференций отдельным клиентам. В то же время могут закончиться ранее введенные акции. До конца года средняя ставка предложения и средняя ставка по выданным кредитам может измениться в пределах 0,2 п.п. В следующем году при оптимистичном сценарии ставки не будут расти, а при очень оптимистичном сценарии могут снизится еще на 0,5 п.п."

Игорь Ларин, - директор ипотечного бизнеса банка "ДОМ.РФ", 2 декабря 2020, источник

"Мы считаем, что по ряду других ипотечных программ ставки также могут быть снижены для выполнения целей национального проекта "Жилье и городская среда". В частности, большой потенциал для снижения процентных ставок видим на рынке индивидуального жилищного строительства"

Олег Самойлов, - вице-президент группы компаний "БЕСТ-Недвижимость", 2 декабря 2020, источник

"С экономической точки зрения всякие дополнительные возможности для заметного снижения ставок, как по ипотеке в принципе, так и по льготной, как мне представляется, исчерпаны, просто потому, что ВВП снижается, экономика не растет. Не бывает чудес на белом свете, да, математика — штука строгая, а одно из основных мерил — это ключевая ставка Центробанка. Она у нас опять же находится на историческом минимуме, по состоянию на сегодня — 4,25%. Но даже если предположить, что ближайшее заседание совета директоров Центробанка еще немножко ее опустит, насколько он ее может опустить? Ну, на 0,25%, скорее всего, больше-то не опустит, просто потому, что так не бывает. В ситуации, когда реальная инфляция заметно отличается от декларируемой, особых перспектив-то уже нет, просто экономически эти деньги надо откуда-то взять и залить тогда, или не залить, но тогда перспектив нет"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 2 декабря 2020, источник

"За 10 месяцев 2020 года выдано на 45 % больше в денежном выражении и на 30 % в количественном выражении, чем в соответствующем периоде 2019 года.Проделаем несколько авантюрное сравнение. Исключим из выдачи каждого года рефинансирование, сильно зависящее от изменений ставок кредитования, и новые программы субсидирования (ипотека 6,5 %, сельскохозяйственная ипотека). При таком подходе в 2020 году в денежном выражении ипотечное кредитование осталось на уровне 2019 года. Исключение из рассмотрения рефинансирования выводит на рост близкий к 5 %, что выглядит очень прилично для кризисного года"

Никита Стасишин, - замглавы Минстроя РФ, 2 декабря 2020, источник

"Основная проблема выдачи ипотеки на индивидуальные жилые дома по ставкам, соответствующим средним на первичном рынке жилья, — в оценке банками предмета залога и резервах, которые должны формироваться под такие кредиты... Получить ипотеку на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое реализуется не индустриальным, а подрядным способом сегодня сложно. Это повышенные риски для банка и, соответственно, высокие ставки для конечного покупателя частных домов. Также пока не понятно, как хеджируются риски после ввода объекта в эксплуатацию — что это настоящий дом, или он имеет какие-то недостатки и его остаточная стоимость в ходе эксплуатации будет снижаться... Как только мы научимся оценивать и хэджировать риски на этапе стройки, пройдем экспертизу домокомплектов и технологий малоэтажного строительства, мы получим возможность развития ИЖС, так как отложенный спрос здесь большой"

Дмитрий Панов, - член генсовета "Партии Роста", генеральный директор ГК "Доверие", 3 декабря 2020, источник

"Исторически так сложилось, что цены на первичную и вторичную недвижимость в России всегда росли с 1998 года с периодическими периодами ценовой стагнации. В 2021—2022 годах тоже можно не ждать замедления роста цен на недвижимость. Это обусловлено не только повышением доступности ипотечного кредитования по льготным ставкам, но и снижением доходности альтернативных инструментов инвестирования, в первую очередь банковских вкладов. С другой стороны, на динамику цен влияет растущая себестоимость реализации жилищных проектов. Она связана как с увеличением закупочных цен на оборудование и строительные материалы, так и с ростом кредитной нагрузки застройщиков в связи с привлечением проектного финансирования банков. Поэтому предполагаемый рост цен на первичном рынке жилья в 2021 году составит не менее 10% с небольшим ускорением в I полугодии"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра Циан, 3 декабря 2020, источник

"В 2021 году тренд повышения стоимости жилья сохранится. Но высока вероятность, что цены будут увеличиваться медленнее, чем в 2020-м. По итогам 2021 года рост стоимости «квадрата» на первичном рынке может составить 6–8%... Средняя стоимость вторичного жилья в России в 2021 году может вырасти на 1–1,5 п.п. выше инфляции, то есть до 5%"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 3 декабря 2020, источник

"Интенсивный рост цен продолжится в первой половине 2021 года. Но во второй половине, вероятно, уменьшится, поскольку ослабнет спрос. Средние цены на новостройки в следующем году могут вырасти на 10–12%"

Ильдар Хусаинов, - директор риелторской компании "Этажи", 3 декабря 2020, источник

"Из-за высокого спроса в этом году намечается дефицит, он может привести к тому, что годовая динамика роста средней цены 1 кв. м в новостройках действительно может быть на уровне 10–12%"

Сергей Бессонов, - вице-президент, директор дивизиона "Кредитные продукты и процессы" Сбербанка, 3 декабря 2020, источник

"Если давать только ипотечный кредит (на ИЖС - прим.ред.), мы это уже пропилотировали в ряде субъектов РФ, это не работает. Даже если давать кредит под 2,3% и даже 0% годовых с учетом господдержки, это не будет драйвером роста, поскольку получив ипотечный кредит, у физического лица возникает много задач: найти участок, сделать коммуникации, дороги, найти подрядчика. Поэтому нам нужно создать цепочку, невидимую конечному потребителю, чтобы у него был готовый объект и не было строительных рисков... В настоящее время более 40% возводимого жилья приходится на ИЖС, ежегодно вводится 26 млн кв.м новых частных домов"

Максим Соколов, - доцент кафедры государственного и муниципального управления РЭУ им. Г. В. Плеханова, 3 декабря 2020, источник

"Несмотря на потенциальный рост цены квадратного метра в следующем году на 10−15%, о раздувании ценового пузыря на российском рынке недвижимости говорить рано, хотя повышенное внимание к этой сфере со стороны ЦБ РФ весьма обоснованно. Ситуация с резким ростом цен на рынке нового жилья связана с агрессивной ипотечной политикой банков и застройщиков, которая нуждается в регулировании. <...> Панический по своей сути рост спроса из-за рисков пандемии спровоцировал всплеск цен на недвижимость как «защитный актив», снизив эффективность льготной ипотеки. Застройщики и банки сохранили свою прибыль, что обеспечило их устойчивость в кризисный период, однако конечный потребитель приобрел объекты по завышенной цене, что увеличило не только объемы ипотечного, но и потребительского кредитования"

Дмитрий Синочкин, - эксперт рынка недвижимости, 3 декабря 2020, источник

"Льготная ипотека — тактический выигрыш. Не допустили краткосрочного и глубокого провала в строительстве; «спылесосили» свободные средства граждан, убегающие с банковских счетов и депозитов, поддержали большой мультипликатор (строительство). Это все в плюс. Но в перспективе — это растущие обязательства бюджета. И чем дольше период льгот — тем больше обязательства. Кстати: теперь и Центробанк ограничен в маневре. Понижать ключевую ставку регулятор может, а вот повышать (например, в случае скачка инфляции) — не особо. Потому что с повышением ставки автоматически увеличатся обязательства бюджета...

При этом, в отличие от субсидирования ипотек, программы поддержки многодетных, сирот и малообеспеченных семей в покупке жилья более безопасны для бюджета страны. Этими суммами можно оперировать в пределах года: отдал — и забыл; запланировал какую-то сумму на следующий год. Субсидии — иное дело. Бюджет 20 лет будет должен доплачивать банку. Еще интересно: а если клиент досрочно гасит субсидированную ипотеку — бюджет тоже должен досрочно гасить субсидии? Риски отказа от субсидирования вообще я оцениваю как минимальные. Ну, хотя бы по психологическим причинам: если одна сторона (трехстороннего) договора отказывается от обязательств перед банком, почему другая (гражданин) должна их соблюдать? Начнется массовый отказ от платежей. Коллекторов не хватит"

Сергей Шлома, - директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимости, 4 декабря 2020, источник

"В массовых сегментах жилья на вторичном рынке спрос сейчас втрое превышает объём ликвидного предложения из-за его дефицита... Наблюдая такую ситуацию, потенциальные покупатели зачастую ускоряются с выходом на сделку, опасаясь вообще остаться без выбора. Кроме того, нужно учитывать, что при повышенной активности покупателей в первую очередь из экспозиции уходят наиболее бюджетные предложения, в то время как дорогостоящие лоты остаются в продаже, что и отражается на средних ценовых показателях. <...> Потенциал для дальнейшего заметного роста цен уже исчерпан, в том числе из-за того, что активность покупателей начала слабеть. В следующем году цены будут оставаться примерно на том же уровне, что и сейчас"

Ильдар Хусаинов, - директор риелторской компании "Этажи", 4 декабря 2020, источник

"Цены на рынке вторичной недвижимости подогреваются из-за ограниченности предложений новостроек, а в некоторых сегментах и вовсе дефицит и относительно высокая динамика роста цен на самые востребованные варианты. Впрочем, отмечает он, спрос на вторичку уже начал постепенно стабилизироваться и снизился относительно пиковых значений сентября и октября на 10–15%... Январь и февраль традиционно характеризуются низким спросом, поэтому в ближайшие месяцы можно ожидать замедления роста цен на рынке вторичного жилья, а в некоторых локациях не исключено незначительное снижение цен на уровне 1-2%"

Алексей Кричевский, - эксперт Академии управления финансами и инвестициями, 4 декабря 2020, источник

"Если цены на новостройки выросли примерно на 15%, то вторичная недвижимость прибавит не более 10% за год... К тому же нужно понимать, что на рынке фактически остались только неликвидные предложения, поскольку наиболее интересные лоты были смыты потоком денег бывших вкладчиков, переложивших средства с депозитов в квадратные метры. Снижение спроса напрямую отразится на стоимости недвижимости как в новостройках, так и на вторичном рынке. Уже весной стоит ожидать постепенного снижения цен, поскольку спрос на льготную ипотеку, тянувший оба сегмента вверх, начал остывать. <...> Во второй половине 2021 года на рынок может выйти большое количество залоговой недвижимости. Заёмщики постараются избавиться от долговой нагрузки, которую из-за пандемии они не смогут тянуть дальше, поэтому начнут продавать жильё с хорошим дисконтом от рыночной стоимости"

Алексей Гальцев, - СЕО инвестиционной компании Realiste, 4 декабря 2020, источник

"По мере насыщения рынка стоимость аренды будет снижаться, при этом цены на новостройки растут — за девять месяцев текущего года рост составил более 10%. Это может разочаровать покупателей-инвесторов — а это пятая часть всех тех, кто воспользовался льготной ипотекой. Даже небольшие колебания рынка имеют значение: например, раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 тыс. руб. в мес. Если цена квартиры поднимется на 1 млн руб., а аренда останется на том же уровне или незначительно подешевеет (40-45 тыс. руб. в мес.), доходность упадет до 4,8%. Разумеется, рано или поздно владельцы квартир поймут, что теряют деньги — и рынок переполнится жильем, выставленным на продажу.

Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья, например, при помощи разделения квартир на студии или апартаменты. Такая динамика приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и, в перспективе 2-3 лет, станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья — в свое время это уже произошло в Нью Йорке, Лос-Анджелесе, Сан Франциско и других дорогих городах, где власти жестко регламентируют любые изменения такого рода. Увеличение стоимости недвижимости диктует свои условия — для того, чтобы инвестиции в жилье приносили прибыль, стоимость аренды также должна расти. Это возможно только при условии значительного роста доходов населения: это должно произойти в течение 2-3 лет, чтобы люди могли позволить себе снимать более дорогие квартиры. Если этого не произойдет, рынок окажется в ситуации значительного избытка предложения уже в 2021-2022 годах"