ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #93

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #93

Ирина Радченко, - президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 5 декабря 2020, источник

"Чтобы понять, с чем связан такой рост цен на недвижимость, нужно посмотреть на портрет потребителя, который покупает квартиру в новостройке и готов ждать 3−4 года, а потом еще делать там ремонт. Это явно не люди, которые прямо сегодня остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Это инвесторы, которые просто взяли и вынесли 13 триллионов рублей с банковских счетов...

Если обвал рубля сохранится в следующем году, цены на недвижимость продолжат давать рост. Если же правительство все-таки озаботится тем, что оно должно делать, в частности, гарантировать стабильность национальной валюты, то даже если ипотека будет 3−4%, это вряд ли приведет к ажиотажу на рынке недвижимости. Потому что в целом у населения доходы не выросли, напротив, они упали. Поэтому непонятно, с какой стати этот спрос будет поддерживаться дальше. Это был спекулятивный рост цен, основанный не на экономической ситуации, а на страхе людей за свои сбережения.Льготная ипотека, прежде всего, помогла застройщикам и банкам получить дополнительный доход. Граждане даже не вселились в эти квартиры, многим необходимо ждать 3−4 года, и еще вопрос, достроят ли эти дома. Сегодня многие застройщики испытывают дефицит кадровой силы. Из-за девальвации рубля 40% гастарбайтеров просто уехали домой, потому что даже в их странах не было такого сильного обвала валюты. На это наложились страхи из-за пандемии... Все это приведет к тому, что сроки у застройщиков будут сдвигаться... Кстати, по этой же причине у нас не будет никакого ипотечного пузыря, о котором некоторые сейчас говорят. Большинство людей не собирается жить в новых квартирах в ближайшие годы. Поэтому даже если у них возникнут финансовые трудности, банк легко сможет сделать процент на 15% и найти более удачливого заемщика на эту недвижимость"

Алексей Любченко, - директор департамента розничного бизнеса банка "Союз", 6 декабря 2020, источник

"В целом ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жилье, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего в 2020 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем"

Александр Москатов, - управляющий партнер сети "Миэль", 6 декабря 2020, источник

"Инвестиционных сделок стало в два раза больше. Но здесь слово "инвестиции" можно поставить в кавычки, так как цель вложения не столько заработать, сколько сохранить. Это консервативные инвестиции, а не игроки рынка, как рантье"

Вячеслав Дусалеев, - гендиректор экосистемы недвижимости "Метр квадратный", 6 декабря 2020, источник

"Как показал опыт американского кризиса 2007–2008 годов, такая категория заемщиков (инвестирующих в недвижимость - прим.ред.) действительно более рискованна для банков: в случае ухудшения платежеспособности они более склонны бросить ипотеку, чем заемщики, для которых приобретенная квартира является единственным жильем. Последние будут до последнего стараться обслуживать свои долги. Однако в результате событий 1998, 2008 и 2014 годов жилье в России действительно дешевело на 30% и даже сильнее, но исключительно в долларовом эквиваленте. В рублях еще ни разу цены не падали более чем на 15–20% (как это было в 2014 году). Это означает, что обесценение залога, стоимость которого как минимум на 17,6% выше выданного кредита, будет не таким значимым, как кажется"

Евгений Коноплев, - ведущий эксперт "Миэль", 7 декабря 2020, источник

"Быстрых изменений российского рынка риелторских услуг в сторону более цивилизованного состояния не предвидится. На сегодня он на половину состоит из самостоятельных продавцов, имеющих (в силу нулевого опыта в сфере продаж недвижимости) приблизительно нулевую подготовку к подобным процессам. Вторую половину — «организованный» рынок недвижимости (слово организованный не случайно взято в кавычки) — составляет разрозненный набор участников, большая часть из которых не готова к консолидации и не ищет ее. Малая (в общем масштабе) часть профессиональных участников рынка предпринимает активные действия для ускорения его эволюции. Но результаты этих усилий, если они продолжатся хотя бы нынешними темпами, придется ждать не годы, а десятилетия...

Похоже, единственная надежда — на клиентов, то есть, на продавцов и покупателей недвижимости. Чем большая их доля будет привлекать к процессам профессионалов и достойно оплачивать их работу (пусть даже в режиме 3+3), тем быстрее доля организованного рынка вырастет с нынешних 50% до 80-90%. После чего система станет более устойчивой, и профессиональное сообщество сумеет выработать и унифицировать нормы, стандарты и правила. То есть, рынок сможет встать на хорошо смазанные рельсы, пусть и своей собственной системы. Хочется верить, что эта эволюция может произойти лет за десять, а не за полвека"

Наталья Сазонова, - директор по развитию компании "Метриум", 7 декабря 2020, источник

"Предложение сокращается не только из-за спроса, но и в связи с переходом на эскроу. Когда власти утвердили новую модель финансирования застройки, девелоперы начали продавать меньше новых проектов. Теперь государство увеличило плату за изменение ВРИ. В совокупности все эти факторы — высокий спрос, замедление старта новых проектов, запрет на строительство апартаментов и рост платы за ВРИ — приведут к существенному уменьшению предложения в 2021 году, что может ускорить цены. <...> Почти все новые проекты, которые выходят на рынок сейчас, стартуют со среднего рыночного уровня цен — демпинг на котловане фактически потерял смысл. А высокий ипотечный спрос ускорил этот процесс. Наконец, на рост цен влияет вымывание предложения — раскупаются наиболее доступные по цене варианты жилья, а остаются самые дорогие, поэтому средний уровень цен возрастает"

Николай Кошман, - президент Ассоциации строителей России, 7 декабря 2020, источник

“Ипотека – это серьезная школа, к которой надо очень серьезно готовиться. Почему идет ипотека, скажем, в Соединенных Штатах Америки? Они строят жилые дома, в основном это плита ОСБИ, она очень дешевая. Тем самым растет спрос на строения. А если он есть, то есть и предложение, начинает работать рынок. У нас практически эта вся система работает путем силового давления. Президент дал поручение председателю ЦБ Набиуллиной, руководителю Сбербанка Грефу, еще кому-то. И они с помощью административных мер внедряют этот механизм, искусственно устанавливают проценты по кредитам. Надо бы сделать то, о чем я когда-то говорил в присутствии Никиты Хрущева, который запустил индустриальное домостроение. Вопрос с ипотекой должен рассматриваться сейчас таким образом, чтобы мы решили проблемные зоны. Это бюджетники: учителя, врачи, работники культуры, бездомные дети-сироты...

У нас же как сейчас? Ипотека в первую очередь для состоятельных людей. Они же, в том числе с ее помощью уже обеспечили жильем и себя, и своих детей, и даже внуков. А вот при том уровне заработной платы, которые получают бюджетники, рассчитывать на ипотечное кредитование сложно. Поэтому надо бы по-хорошему разобраться с вопросами ценообразования, сметного нормирования, разобраться с промышленностью стройматериалов. Я ни раз говорил, что следует забрать у Минпрома эту отрасль, ему и без того есть чем заниматься. А когда будет это сделано, появится больше возможностей работать отрасли эффективней. В том числе снижать себестоимость”

Александр Ефремов, - директор рязанского АН "Центральная ипотечная корпорация", член национального совета РГР, 7 декабря 2020, источник

"Развитие загородного рынка осложняется тем, что на нем нет подходящих ипотечных программ: не каждый дом и участок подходит. Конечно, есть «Сельская ипотека», но она кривая. Во-первых, деньги даются в три этапа: подрядчик строит на свои деньги фундамент, потом отчитывается перед банком, тот переводит подрядчику деньги. Подрядчик за свои деньги возвел коробку, отчитался, банк перевел деньги, и т. д. Не каждому подрядчику интересна такая схема — строить на свои, а деньги получать потом. Во-вторых, очень сложная отчетность: банк проверяет всё — от шурупа до болта.

С «Сельской ипотекой» связана и другая проблема: часто продавцы отказываются продавать жилье по этой программе из-за долгих денег. Сначала покупателю надо, чтобы банк одобрил заявку, потом банк проводит оценку жилья, документы направляются в администрацию, две недели уходили на ожидание одобрения от нее, затем документы направляются в Минсельхоз, еще три недели приходится ждать заключения, и только после этого банк назначает сделку. Так как цены на жилье росли не по дням, а по часам, продавцы просто не хотели ждать два месяца — гораздо проще было продать за наличные деньги или по обычной ипотеке. Если бы государство поддержало хорошей программой загородный рынок, его бурный рост превратился бы в новый тренд"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной риелторской компании "Этажи", 8 декабря 2020, источник

"Почти четверть россиян, покупавших в 2020-м недвижимость, выбрали квартиры площадью до 30 кв. м — их доля в общем объеме сделок выросла до 23,48%. Год назад показатель составлял около 20%. Доля спроса на квартиры площадью от 30 до 59 кв. м снизилась почти на 5%, на квартиры площадью от 90 до 119 кв. м — на 15,8%. <...> В ближайшие годы объем предложения небольших квартир в России будет расти, поскольку сейчас его стимулирует покупательский спрос, а на фоне снижения доходов населения такое увеличение будет еще более оправданным"

Алексей Моисеев, - заместитель министра финансов РФ, 8 декабря 2020, источник

"По цифрам видно, что все у нас растет хорошо. Но я никаких "пузырей" (на ипотечном рынке - прим.) не наблюдаю. Мы просто с такой низкой базы стартуем, что мне кажется, у нас еще есть время нормально порасти. Рост цен на жилье, может быть, и не всегда плох. Может быть, в каких-то субъектах, в каких-то городах это позволит наконец-то начать более-менее масштабное новое строительство и обеспечить гражданам таким образом качественное жилье, которое они даже когда хотят, не могут купить, даже если у них есть на это деньги. В то же время в целом рост цен на жилье - это плохо, поскольку в конечном итоге не приводит к росту доступности жилья для граждан.

Нас заботит, что наши стимулирующие меры по ипотеке, особенно наша банковская ипотечная поддержка, она привела, в том числе к росту цен на жилье. Этот рост цен на жилье особенно был заметен в Дальневосточном регионе, где более низкая ставка и где есть специальная программа под 2%. И, конечно, там в некоторых городах, особенно во Владивостоке, рост цен на жилье достигает или даже превышает 30%"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 8 декабря 2020, источник

"Мы видим, что спрос на ипотеку уже начинает приобретать где-то черты ажиотажного спроса и ведет к неоправданному росту цен в ряде регионов, приводя к тому, что эффект от льготы получают не столько граждане, сколько, действительно, застройщики и банки. Хорошо, конечно, их поддержать, но важно, чтобы у нас все-таки решалась основная задача - доступности для людей жилья... У нас еще есть потенциал развития этого рынка, действительно, и распространение ипотеки меньше, чем во многих других странах. Главное, конечно, рост ипотеки должен поддерживать ростом доходов населения. Поэтому нам нужно избежать пузыря и избежать реальных рисков, прежде всего, для граждан, а потом уже и для заемщиков и для банков и для этого нужен долгосрочный план по развитию этого сегмента, который будет базироваться на рыночных механизмах"

Андрей Костин, - глава ВТБ, 8 декабря 2020, источник

“Уже видно сегодня, что рост ипотеки привел в том числе или приводит к росту стоимости жилья. Поэтому нам нужно приложить усилия, в том числе по линии кредитования для того, чтобы нарастить предложение жилья и таким образом уравнять спрос и предложения с тем, чтобы остановить рост цен, а возможно, даже привести к снижению цен на жилье.Для этого важно расширить кредитование застройщиков, и соответственно, увеличить темпы строительства. В этой связи, на наш взгляд, целесообразно рассмотреть возможность снижения нагрузки на капитал банков по кредитам застройщикам за счет снижения коэффициентов взвешивания кредитов при расчете активов, взвешенных по уровню риска”

Алексей Моисеев, - заместитель министра финансов РФ, 8 декабря 2020, источник

"Конечно, программа поддержки ипотеки носила характер антикризисной меры… Вы знаете, что она была продлена по решению президента Российской Федерации до 1 июля. Такое решение - достаточно, на мой взгляд, сбалансированное и компромиссное, - что в целом программа будет действовать чуть больше года. И, конечно, мы планируем, что из нее надо выходить. Конечно, не должно быть ситуации, когда такого рода программы универсальной поддержки всей ипотеки будут постоянными... Безусловно, это не относится, наверное, к программам социально-демографической поддержки... детской ипотеки, ипотеки для семей с детьми-инвалидами и прочим программам, программам поддержки на Дальнем Востоке. Сейчас планируется, что они будут действовать еще несколько лет"

Михаил Хорьков, - руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), зампред комитета по аналитике РГР, 8 декабря 2020, источник

"Возможно, в отдельных случаях поддержка покупателей на рынке старого жилья и имеет смысл, но главная проблема в этом направлении в том, что вторичный рынок ограничен имеющимся жилым фондом. Поддержку спроса на нем очень сложно уравновесить предложением. На первичном рынке такие возможности есть. Но участники дискуссии о льготной ипотеке предпочитают избегать этой темы и акцентируют внимание на росте цен. Между тем, рост цен чаще всего можно сбалансировать увеличением выбора. Но этого не происходит, и в этом ключевая проблема текущего момента. Пока, оценивая перспективы развития рынка жилья на 2021 год мы исходим из того, что государство пришло на рынок жилья надолго. Поддержка спроса через различные программы будет трансформироваться, но не исчезнет в 2021 году. Шансов на то, что льготную ипотеку распространят на вторичный рынок очень мало"

Никита Стасишин, - заместитель главы Минстроя РФ, 9 декабря 2020, источник

"Пока программа (льготной ипотеки под 6,5% - прим.ред.) продлена до 1 июля 2021 года, но если нам необходимо выполнить указ президента и построить в общей сложности до 2030 года порядка 1 млрд квадратных метров жилья, то, конечно, эту программу надо продлевать и работать над снижением процентной ставки в целом в стране... Мы надеемся, что показатели ввода жилья в этом году будут на уровне прошлого года, может быть немного откорректируются. Но мы не увидим сегодня резкого снижения - это очень хорошо, поскольку год тяжелый, кризисный... Что касается показателей по ипотеке, они будут перевыполнены, но это благодаря программе субсидирования ставки"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной риелторской компании "Этажи", 9 декабря 2020, источник

"Сейчас на фоне роста цен на новостройки и снижения объема предложения вариантов на начальной стадии строительства мы уже отмечаем постепенную стабилизацию рынка и более высокий интерес покупателей к рынку вторичного жилья.По сравнению с пиковыми значениями сентября и октября спрос на новостройки в ноябре снизился на 7−8%. Разница в ипотечных ставках сейчас порой нивелируется конечной стоимостью вторичного жилья. И если на начальном этапе требовалось льготной ипотекой создать фундамент для долгосрочного развития строительной отрасли, то сейчас необходима постепенная стабилизация ситуации на рынке недвижимости, и один из шагов — это как раз уравновешивание ипотечных ставок на первичное и вторичное жильё. Это создаст ценовую конкуренцию и позволит частично сдержать рост цен на новостройки за счёт переориентирования части покупателей на готовое жилье"

Мария Батталова, - управляющий Абсолют Банком в Санкт-Петербурге, 9 декабря 2020, источник

"Наши аналитики фиксируют, что спрос на вторичное жилье сегодня растет очень активно. С конца лета всего за полтора месяца после возвращения банков в рабочее русло удалось компенсировать то, что было «недовыдано» в апреле-мае. А далее идет перевыполнение намеченных планов. Однако, цена квадратного метра на вторичке повышается не так заметно, как в новостройках. И это – ее важное преимущество"

Максим Жабин, - заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой", 9 декабря 2020, источник

"В долгосрочной перспективе я радость по поводу высокого спроса на недвижимость не разделяю. И есть три вещи, которые еще аукнутся рынку. Первая – это серьезная закредитованность населения, вторая – падающие доходы. И третье, что уже наблюдается, это снижение входящего потока в ноябре по сравнению с октябрем примерно на 10%. Фактически в следующем году мы ожидаем ощутимый спад даже не смотря на ипотеку с господдержкой"

Наталия Орлова, - главный экономист Альфа-банка, 9 декабря 2020, источник

"Глава ЦБ Эльвира Набиуллина подтвердила вчера опасения по поводу роста цен на недвижимость, который вызван очень быстрым ростом розничного кредитования на 15% г/г, главным образом, на фоне роста ипотечных кредитов. Уже не в первый раз регулятор выражает свои опасения, и это звучит как веский аргумент в пользу ограничения или завершения программы льготного ипотечного кредитования. В то же время мы все еще ожидаем, что ипотечный рынок продолжит развиваться быстрыми темпами, так как основной спрос на ипотеку поддерживает материнский капитал, предоставляемый семьям с детьми.

Еще один момент заключается в том, что предложение жилья должно демонстрировать более сильный рост, и будущий год, как ожидается, продемонстрирует сильное восстановление предложения в сегменте жилой недвижимости на фоне улучшения конъюнктуры рынка. Учитывая, что объем ипотечных кредитов, вероятно, достигнет 8% ВВП только в этом году, мы не видим рисков внезапной остановки этого рынка, и комментарии ЦБ, скорее всего, заставят девелоперов увеличить предложение на рынке"

Елизавета Данилова, - директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 9 декабря 2020, источник

"Пока какого-то вот опасного состояния рынка, "пузыря" в настоящее время, конечно, мы не видим. И мы видим по-прежнему потенциал для сохранения вот этих вот нынешних контрциклических мер... Одним из важных стандартов является показатель первоначального взноса. Чем ниже первоначальный взнос, тем выше потенциальные риски. Мы очень тщательно отслеживаем ситуацию. И мы видим, что в некоторых сегментах, например, в ДДУ, в третьем квартале повысилась доля кредитов с низким первоначальным взносом, меньше 20%. Доля таких кредитов в новых выдачах составила 40%"

Антон Табах, - главный экономист рейтингового агентства "Эксперт РА", 9 декабря 2020, источник

"Мы видим достаточно серьезные нарастающие проблемы на рынке недвижимости в отдельных секторах. Это только местами связано с ипотекой. Введение льготных программ, например, "дальневосточной ипотеки", полностью "пропылесосило" в этом году рынок во всех крупных городах Дальнего Востока. Хорошая идея оказалась подливанием керосина в костер... Есть проблема с нехваткой капитала у застройщиков. Нет ресурсов для увеличения предложения, потому что проблемы сейчас в сегменте, скорее, предложения жилья, чем в спросе на него. Спрос поддерживается и нехваткой жилья, соцпрограммами, например, маткапиталом, но если предложение будет все так же ограниченно, то рост цен будет неадекватен, будет отрываться от доходов населения. Ипотечного "пузыря" мы не видим. Но в отдельных сегментах "пузырики", но не "пузырища", на рынке недвижимости можем ожидать и уже их видим"

Джангир Джангиров, - старший вице-президент Сбербанка, 9 декабря 2020, источник

"Говорить о том, что есть какой-то ипотечный "пузырь", что есть какие-то предпосылки для него в самое ближайшее время - я такого не вижу. И объемы еще пока не те. И поведение клиентов в принципе не предполагает того, что люди будут покупать квартиры в ипотеку, сдавать и делать это в каких-то очень больших объемах. Какого-то пирамидального роста мы, конечно, сейчас не видим"

Константин Ордов, - руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве РФ, 9 декабря 2020, источник

"Парадоксально, но факт — ЦБ РФ, похоже, не верит в рыночность российской экономики, причем используя для регулирования исключительно рыночные механизмы. Однобокий подход Банка России к интерпретации ситуации с ипотечным кредитованием подчеркивает либо отсутствие у этих специалистов понимания действий рыночных механизмов в современной экономике, либо слишком хорошую их осведомленность об отсутствии рыночных механизмов адаптации в российской экономике. Первое и второе делает абсурдными действия ЦБ РФ в качестве мегарегулятора, способного создать условия для устойчивого развития нашей экономики.

Если предположить, что регулирование российской экономики возможно рыночными монетарными инструментами, что и делает ЦБ РФ, то надо поверить в «волшебную силу рыночной экономики», которая при наличии конкуренции обеспечивает увеличение предложения, а не цен. Говоря о рынке жилья, мы понимаем, что льготная ипотека создала резкий рост спроса, но строительный цикл имеет горизонт в несколько лет, поэтому резкий рост предложения на рынке жилья в краткосрочной перспективе невозможен. В этих условиях мы наблюдаем рост цен за квадратный метр, но этот рост обуславливает инвестиционный интерес со стороны девелоперов к реализации новых проектов, что позволит стабилизировать цены, как только предложение жилья через год или два способно будет обеспечить спрос. Но для этого нужна ясность и прогнозируемость спроса, а не стихийное введение и отмена льгот по ипотечным продуктам"

Артем Федорко, - заместитель гендиректора института развития и председатель правления Банка ДОМ.РФ, 9 декабря 2020, источник

"ИЖС — это сегмент в котором мы видим наибольший потенциал в горизонте 50 лет. Сейчас на ИЖС получено менее 20 тыс ипотечных кредитов (с начала года – ИФ), то есть на ИЖС ипотека практически не выдается. Это точка роста, это возможность для банков, граждан, застройщиков. <…> Принципы эскроу должны прийти на загородный рынок, но правовые механизмы для этого пока не так совершенны. Это путь развития, мы к этому придем"

Павел Медведев, - доктор экономических наук, финансовый омбудсмен, 9 декабря 2020, источник

"Повышение цен на жилье могло появиться из-за жесткого регулирования ипотечного заимствования с маленькой ставкой. Откуда накрутки взялись? Они взялись из-за того, что продавая кредит, банк или финансовая организация, должна как-то заткнуть эту "дыру" между реальной стоимостью кредита и номинальной, которая по закону полагается. Очень тревожное положение со строительством и то, что такую маленькую ставку назначили и просубсидировали. Такое желание из ничего сделать что-то, оно, конечно же, благородное, но и кирпичей не добавляет. И поэтому я очень обеспокоен перспективой индустрии строительной, перспективой получения гражданами этих квартир"

Валерий Виноградов, - вице-президент "Ассоциации риэлторов СПб и ЛО", 9 декабря 2020, источник

"В Петербурге безусловно, цены продолжат расти. «Вторичка» всегда пользовалась спросом, и рост цен на готовое жилье не останавливается до сих пор, по всем прогнозам он продолжится и в следующем году. Возможно, это будет более медленный темп, чем задал нам уходящий год, но тенденция пока сохраняется. Готовое жилье для населения приобретать выгоднее, чем строящееся. Если, при этом, государство введет еще и льготные ипотечные ставки, то это в значительной мере «встряхнет» вторичный рынок"

Наталия Кузнецова, - генеральный директор АН "БОН ТОН", 10 декабря 2020, источник

"Ситуация на ипотечном рынке будет развиваться в сторону снижения ипотечных ставок. Льготная ипотека запустила механизм роста спроса ажиотажного характера, когда основная часть потребителей хотела успеть до ноября 2020 г. При продлении льготной ипотеки на год, а потом плавный переход на ипотечную ставку 5,5-6% скажется положительно на рынке недвижимости. Резкого снижения цен не будет. В 2020 г. будет рост на 10-12%, в силу роста стадий строительной готовности и перехода на проектное финансирование все большего количества участников рынка. Произойдет корректировка выборочно по типам лотов, которые были переоценены. <...> Продление льготной ипотеки на 2021 г приведет к стабилизации уровня цен, выхода на рост в пределах 10-12% в год. Падения цен не произойдет, в силу роста стадии строительной готовности проектов, перехода на проектное финансирование"

Сергей Хестанов, - советник по макроэкономике генерального директора "Открытие Брокер", 10 декабря 2020, источник

"... Аннушка уже купила подсолнечное масло, и не только купила, но даже разлила.
М. Булгаков

Глава ЦБ уже произнесла словосочетание "ипотечный кризис". Это означает, что его опасность уже рассматривается как реальность. И до охлаждения рынка ипотеки - недалеко...Доступность жилья снизилась. Так, с момента запуска льготной ипотеки рост цен на недвижимость поднял стоимость ежемесячного взноса больше, чем его снизила льготная ставка.Т.е. в отсутствии программы покупатели платили бы ... меньше. Рост цен, который вызвала программа льготной ипотеки - перекрыл положительные эффекты от снижения ставки"

Вениамин Голубицкий, - президент ГК "Кортрос", 10 декабря 2020, источник

"Никакого резкого роста цен будущий год не предвещает. Рынок вырастет на 10-15%, если отрасль не ждут новые глобальные потрясения. Рынок будет регулировать потребительский спрос. Что касается льготной ипотеки и ее влияния на цены, я бы так не ставил вопрос. Льготная ипотека должна рассматриваться как драйвер доступности жилья, а не роста цен. Ипотеку нужно совершенствовать с точки зрения механизма предложения. Возможно здесь нужны привязки к характеристике объекта. Рост цен должен регулироваться, в том числе и качественными показателями предложения. <…> Что касается продления программы после июля 2021 года, то рынок конечно заинтересован в этом. Но есть вопрос размера рыночных ставок. Ее надо не сворачивать, а уточнять. И нельзя ипотеку рассматривать в отрыве от остальных трендов отрасли. Так все, что было связано с эсксроу, должно налагаться на понимание того, как будут действовать ипотечные механизмы"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 10 декабря 2020, источник

"Тенденция удорожания квартир в новостройках сохраняется, однако скорость сокращения объема предложения на рынке заметно уменьшилась, что может служить сигналом приближения минимума, после которого начнется расширение рынка. ... Спрос продолжает держатся на высоком уровне, хоть и претерпел первую небольшую корректировку. В ноябре, по предварительным данным, зарегистрировано 6,8 тыс. договоров долевого участия (-11% относительно прошлого месяца, но +70% относительно ноября 2019 года). Данная ситуация, вероятнее всего, связана с тем, что цены растут опережающими темпами из-за льготной ипотечной ставки и ее выгода исчерпывается.

Вероятнее всего, в декабре мы будем все еще наблюдать высокий спрос на рынке, однако в следующем году на спрос может оказать давление ряд объективных факторов: условия предоставления банками ипотечных займов начинают ужесточаться; в доходах населения пока нет положительной динамики, так как экономика еще полностью не восстановилась. Эти факторы могут обусловить разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей, что приведет либо к снижению спроса, либо к торгу и скидкам"

Антон Табах, - главный экономист рейтингового агентства "Эксперт РА", 10 декабря 2020, источник

"Я считаю, что на макроуровне и на уровне всей страны, учитывая, что ставки уже существенно снизились и доля льготной ипотеки не так велика, большого негатива от дальнейшего продления этой программы не будет. Единственное, чего можно ожидать – если с 1 июля ее решат не продлевать, то в мае-июне мы увидим бешеный спрос на все виды ипотеки, а в третьем квартале большой спад спроса просто потому, что у нас граждане склонны к такому виду поведения. Если говорить о продлении программы, я бы рассмотрел возможность сделать это в тех регионах, где это актуально и, наоборот, не продлевать там, где рынок уже выметен. Возможно, в этой программе не хватало некоторой региональной дискриминации, этот инструмент должен применяться более тонко"

Анатолий Аксаков, - глава комитета Госдумы по финансовому рынку, 10 декабря 2020, источник

"Это (ипотечный кризис - прим.ред.) невозможно, во-первых, из-за низкой доли кредитов по отношению к ВВП (в десятки раз меньше, чем в США). Во-вторых, у нас, в том числе благодаря опыту Штатов, регулятор очень внимательно относится к потребительскому кредитованию, включая ипотечные кредиты. Показатель предельной долговой нагрузки, резервы на выданные кредиты — все это сдерживает выдачу кредитов. При этом, конечно, есть некоторый перегрев рынка, вызванный программой льготной ипотеки, а также тем обстоятельством, что люди ищут точки приложения своих сбережений и, в частности, инвестируют в недвижимость.

В целом ситуация на рынке остается достаточно сбалансированной, несмотря на высокий рост ипотечного кредитования, и на данный момент точно нельзя говорить о наличии каких-то рисков для россиян. Я думаю, что есть риски для застройщиков, поскольку они в условиях разогретого рынка взвинчивают цены и, может быть, переоценивают свои ожидания. После окончания программы льготного ипотечного кредитования через полгода они могут столкнуться с резким снижением спроса на жилье, но граждане вряд ли от этого пострадают"

Артем Федорко, - заместитель гендиректора института развития и председатель правления Банка ДОМ.РФ, 10 декабря 2020, источник

"Мы представляем лагерь тех, кто не ждет „пузыря“ на рынке ипотеки. С точки зрения терминологии, правильнее было бы говорить о рынке жилья, а не ипотеки. Базовый актив- жилье. И люди улучшают свои условия своей жизни за счет того, что улучшают качество жилья. Ипотека — преимущественно рыночный продукт. Работает на рыночных принципах, и определяется рыночными факторами. Даже несмотря на существенный рост льготной ипотеки под 6,5%, ипотека на первичном рынке — 30% выдачи. Пока те метрики, за которыми мы наблюдаем, не показывают предпосылок для образования пузыря. Мы не видим роста просрочки, мы не видим смягчения требований банков по первоначальному платежу. Ипотека остается качественным продуктом. В этом году ставки снизились, в среднем, на 2,5 п.п. Это большое снижение, благодаря чему кредитный ресурс стал существенно дешевле. Активно растет предложение на рынке жилья. За период с августа по ноябрь было запущено более 12 млн кв. м новых проектов. Это на 40% больше, чем в прошлом году. Мы ожидаем, что большая динамика спроса будет встречена большим количеством предложений. С другой стороны — то предложение, которое есть сейчас и продажи, — растут более высокими темпами, чем закладывалось в финансовой модели"

Егор Сусин, - глава Центра разработки стратегий Газпромбанка, 10 декабря 2020, источник

"На 3 декабря выдано 304 тыс. льготных ипотечных кредитов («программа 6.5%») на сумму 875 млрд руб., общий лимит программы 1.85 трлн руб., в среднем в неделю выдается 30-35 млрд руб. Средний «чек» программы 2.88 млн руб., в Москве – 5.5 млн руб. Не всегда задумываются об этом вопросе, но это равноценно тому, что Минфин берет по всей программе в полном объеме процентный риск (риск изменения ставок) на себя. Правительство компенсирует по программе: ключевая ставка+3%-6.5%=0.75%, казалось бы не много, но… это плавающая ставка, если например Банк России повысит ставку до 6% (верхняя граница «нейтрального» диапазона) будет 6%+3%-6.5%=2.5% и т.д.

Что это означает на деле: помимо 5.2 трлн долга под плавающую ставку (ОФЗ-ПК и ОФЗ-ИН) из 13.9 трлн руб. сейчас уже на ~0.9 трлн фактически переложено в плавающую ставку, этакого квази-долга, потому под процентным риском у Минфина около 6.1 трлн руб., а летом будет до 8 трлн руб. Сразу скажу: учитывая достаточно скромные объемы госдолга, проблем это, конечно, особо не создает, но при движении ставки Банка России в сторону «нейтральных» 5-6% на долгосрочном горизонте расходы Минфина на программу вырастут (хотя стоит учитывать, что он компенсирует приличную часть расходов через налоги). Тем временем, московские цены продолжают свой «бег» на горку, за неделю еще +0.3%, среднее за 4 недели растут на ~11% г/г. Номинальный ипотечный платеж по 15-ти летней уверенно выше уровня 2019 года, по 7-ми летней – выше уровня начала «программы 6.5%»”

Константин Апрелев, - вице-президент Российской гильдии риэлторов, 11 декабря 2020, источник

"Норматив (стоимости 1 кв. метра, который ранее утвердил Минстрой - прим.) имеет мало отношения к реальной рыночной стоимости. Это некая базовая величина, которая используется скорее для определения ставок субсидирования. Реальную ситуацию на рынке мы знаем. Цены на вторичном рынке выросли от 10 до 15% за 2020 год, а на первичном рынке на 20-25%. Но с моей точки зрения, в следующем году рост цен, наверное, маловероятен. Это связано с тем, что у нас отсутствует реальный рост доходов населения. Единственным стимулятором роста цен может являться снижение ставок по ипотеке, но это у нас происходит не из-за рыночных обоснований, а как следствие политических решений. Сложно ожидать, что будет происходить с ценами. Льготная ипотека не очень на них влияет. Влияет ситуация, связанная с состоянием рынка строительства. В тех регионах, где объемы строительства упали более чем в два раза, там и возник рост цен. Это сибирские регионы - Омск, Томск"

Марат Хуснуллин, - вице-премьер РФ, 11 декабря 2020, источник

"В первичном жилье мы стимулируем спрос, из почти триллиона выданной ипотеки в этом году более 200 млрд рублей люди принесли своих средств. А в вопросе покупки на вторичном рынке выигрывают только продавцы или перепродавцы квартир, то есть экономического эффекта она такого не дает. Я считаю, что пока мы ни экономически, ни организационно к этому (к снижению ставок по ипотеке на вторичном рынке - прим.ред.) не готовы, давайте пока будем поддерживать все-таки рынок первичного жилья. А дальше будем смотреть, как будет развиваться в целом рынок ипотеки...

В целом, обстановка в стране такая, порядка 8% выросла, в целом, по стране стоимость жилья. Раньше застройщики собирали с населения деньги – деньги для них были бесплатные, теперь – только через банки. Второе, валютная, курсовая разница появилась. Рубль ослаб у нас от 10 до 25 процентов различных видов строительства занимают импортные материалы и оборудование. Третье, надо понимать, что заработная плата из-за оттока мигрантов поднялась. Четвертное, коронавирус все равно процессы в стройке замедлил. Я думаю, что этот скачок (рост цен на жилье - прим.ред.) произошел. А дальше примерно где-то будет на уровне инфляции или чуть выше инфляции, но это по моим ощущениям"

Дмитрий Щегельский, - президент НП "Санкт-Петербургская палата недвижимости", 11 декабря 2020, источник

"Я проводил опросы среди членов Санкт-Петербургской палаты недвижимости, а также среди партнеров в регионах России от Находки до Калининграда. 45% опрошенных указали, что спрос на недвижимость спадает, остальные отметили, что спрос еще динамичен. Думаю, что такое разделение мнений говорит о том, что спрос находится практически на пике. Некоторые продавцы снимают объекты с продажи, понимая, что не успеют получить деньги до конца года. Они опасаются экономических катаклизмов, в результате которых деньги, зарезервированные по сделке во время длительных новогодних каникул, могут обесцениться. Следовательно, до нового года произойдет снижение количества предложений, что дает возможность оставшимся продавцам поднимать цены. После нового года на рынке появится дополнительный объем отложенного предложения. Возможно, что это как-то собьет рост цен. Плюс некоторые покупатели испытывают моральные трудности в результате того, что не могут найти себе жилье из-за поведения продавцов. Эти покупатели готовы уже отложить покупку и выждать, когда рынок успокоится"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 11 декабря 2020, источник

"С высокой вероятностью, этот рост (цен на недвижимость - прим.ред.) будет медленнее, чем в 2020-м, когда был зафиксирован рост в 16%. Наш прогноз на динамику цен в 2021 году — +6–8% по итогам следующего года. За счет программы субсидирования ипотечных ставок жилищные кредиты на первичном рынке подешевели с 8,5 до 6,5%. При стандартном сроке погашения 8–9 лет это идентично снижению суммарных выплат на 17%. То есть застройщики перенесли в цены уже практически всю государственную субсидию. Так как реальные доходы населения не растут, а цены на новостройки вплотную приблизились к уровням, характерным для вторичного рынка, то и замедление роста цен в ближайшие месяцы представляется всё более вероятным...

Число сделок вряд ли превысит результаты 2020 года, если не произойдет каких-то внешних событий, стимулирующих обвальный ажиотажный спрос. Реалистичный прогноз — минус 10% по отношению к показателям 2020 года, то есть примерно на уровне 2019 года. Это связано с возросшими ценами, постепенным исчерпанием отложенного спроса и перетоком покупателей в смежные сегменты — на вторичный рынок и в загородную недвижимость"

Людмила Анисимова, - эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами, 11 декабря 2020, источник

"Фактическое повышение стоимости жилой недвижимости, увы, не означает такого же стремительного роста качества строящихся объектов. Зачастую может быть обратный эффект. Ажиотажный спрос подталкивает застройщиков побыстрее и подороже выводить новые объекты, не всегда заботясь при этом об улучшении проекта, качества материалов и работ. К сожалению, быстро и дорого — не всегда качественно и красиво. Хорошо, если официальное (нормативное) удорожание квадратного метра жилой площади также положительно скажется на росте, а не снижении уровня реальных доходов населения, который по всем показателям текущего года только снижался"

Максим Кривелевич, - доцент кафедры "Финансы и кредит" школы экономики и менеджмента ДВФУ, 11 декабря 2020, источник

"Цены на жилье точно станут расти. Но при этом не надо представлять себе двузначный шоковый рост. Все будет происходить постепенно — на однозначные ставки в год. В целом, жилье в России очень дешевое — поэтому оно зачастую плохого качества. Главный ужас в этой ситуации в том, что зарплаты россиян расти не будут. <...> Субсидирование ипотеки — это не столько поддержка россиян или застройщиков, сколько поддержка государством банков. Поскольку именно благодаря этому у банков есть возможность выдать безрисковый кредит кому угодно. Рынок первичного жилья будет расти, но это не означает, что не будет ситуаций, когда человек не сможет справиться с ипотекой"