ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #120

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #120

Владимир Лящук, - главный аналитик Промсвязьбанка, 26 июня 2021, источник

"Рост цен на недвижимость, который опережает денежные доходы населения, и увеличение процентных расходов по ипотеке снизят покупательную способность. В результате во 2 полугодии 2021 года выдача ипотечных кредитов под залог ДДУ и, как следствие, объемы продаж новых квартир с привлечением кредитных средств могут снизиться на 16,8% г/г. По нашим оценкам, по итогам 2021 года рост продаж новостроек сохранится, но составит лишь 1,1% г/г. <...> По итогам всего 2021 года, согласно нашему прогнозу, рост сегмента ипотеки составит 7,5% г/г...Восстановление объема строящегося жилья до докризисного уровня (107,5 млн кв. м) к концу текущего года при удержании ввода многоквартирных домов на уровне 2020 года (42 млн кв. м) можно ожидать выхода на рынок нового предложения в объеме 55,7 млн кв. м в 2021 году. При этом ожидаемый спрос, согласно нашему прогнозу, составит 39,6 млн кв. м (при среднем размере квартиры 51,3 кв. м). В результате рынок недвижимости к концу 2021 года может перейти к профициту предложения, который может быть устранен в течение следующего года. Увеличение объема нераспроданного жилья способно скорректировать его стоимость уже в этом году: мы ожидаем, что средняя стоимость квартиры во 2 полугодии 2021 года снизится на 5,7% относительно текущих уровней, после чего стабилизируются"

Анатолий Печатников, - заместитель президента-председателя правления ВТБ, 28 июня 2021, источник

"У ипотечного рынка в России сохраняется огромный потенциал. Сегодня уровень его проникновения в ВПП страны не превышает 10% при аналогичном показателе в Европе около 50%, на уровне 65% в США и более 80% в Канаде. При этом проникновение ипотеки в ВВП России вырастет до 13% к 2025 году, и мы по-прежнему не прогнозируем риска ипотечного пузыря, поскольку показатель просроченной задолженности по системе - около 1%. Поэтому даже столь высокие темпы развития рынка, как 20% по итогам прошлого года и порядка 22% в 2021 году, мы не считаем опасными для рыночной стабильности… На пятилетнем горизонте рынок ипотеки продемонстрирует в среднем двузначный рост, при этом ВТБ ожидает постепенное замедление его темпов. По нашей оценке, замедление произойдет в среднем до уровня 12%, поэтому по итогам 2025 года общий объем ипотечного портфеля по системе достигнет 18,2 трлн рублей. На наш взгляд, это сбалансированный темп развития с учетом достижения национальных целей по улучшению жилищных условий населения и роста ввода жилья до 1 млрд кв. метров к 2030 году"

Михаил Якунин, - председатель правления банка РНКБ, 28 июня 2021, источник

"Мы пока поддерживаем ставки (по ипотеке - прим.) на уровне среднероссийских. Банк отслеживает ситуацию на финансовом рынке и будет принимать решение о возможной корректировке ставок в зависимости от ситуации в целом. Но в любом случае, существенного роста ставок не планируем... На наш взгляд, ставка по ипотеке должна оставаться гуманной... В отличие от других регионов России, в Крыму в последние несколько десятков лет строилось очень мало нового жилья, жилищный фонд давно устарел. Кроме того, существует значительный спрос на покупку жилья в Крыму у клиентов из других регионов — около трети ипотечных кредитов у нас берут жители Москвы, Санкт-Петербурга, Тюмени и других городов России. Поэтому мы считаем, что объемы жилищного строительства на территории Крыма нужно удваивать и даже утраивать, чтобы выйти на минимум один метр на человека в год. А для этого, по нашим подсчетам, необходимо строить около 2,5 миллиона квадратных метров в год... Большинство квартир в новых жилых комплексах, которые сейчас строятся на территории Крыма, подходят под эти требования (по обновленной льготной ипотеке - прим.ред.). Однако даже несмотря на увеличение объемов строительства в Крыму в последние годы, они все еще не покрывают реальные потребности региона, и таких квартир все равно не хватает на всех желающих. Мы рассчитываем, что темпы строительства нового жилья в Крыму будут кратно увеличиваться"

Алексей Коренев, - аналитик ФГ "Финам", 28 июня 2021, источник

"Нас же целый год убеждают, что льготная ипотека провоцирует строительство все большего количества жилья, что одно рабочее место непосредственно в строительной отрасти обеспечивает еще около 200 рабочих мест в смежных отраслях... И что в конечном итоге должно позитивно сказаться на производственной активности во всей экономике, дать толчок к ее восстановлению, ускорить рост всех основных макроэкономических показателей и т. д. Так-то оно, конечно, так. Но вот если в погоне за скоростью доводить давление в паровом котле до запредельно высокого, то любой котел рано или поздно взорвется... Позитивный эффект от государственной льготной ипотеки продолжался почти полтора года... и в первой половине текущего года рост, хоть и не такой стремительный, все еще продолжается.

Но вот сопровождается этот рост столь же стремительным увеличением долговой нагрузки на частный сектор. На потребителя. Сейчас более половины ипотечных заемщиков вынуждены отдавать на погашение займов более половины же своего дохода. Общая же долговая нагрузка россиян (отношение платежей по кредитам к располагаемым денежным доходам населения), по данным ЦБ РФ, с середины 2020 года выросла на 0,9 процентного пункта до 11,9%, что является рекордным показателем для страны... В итоге мы пришли к ситуации, когда если не сбросить давление в этом паровом котле, двигавшем ускоренными темпами нашу экономику в течение года, то вероятность масштабного кризиса возрастает до критической. И кризис не ограничится только ипотечными займами, а начнет расползаться сперва из банковского сектора из-за роста просроченной задолженности (она, кстати, достигла в ипотеке рекордных 4%), на остальные сегменты, так или иначе связанные и с производством, и с потреблением"

Алексей Поплавский, - координатор экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, 28 июня 2021, источник

"Продолжает снижаться уровень реальных располагаемых доходов населения. И средний размер ипотечного кредита продолжит уменьшаться до момента, когда доходы населения начнут расти. Это фундаментальный фактор. Также стоит отметить, что основными драйверами роста ипотечного рынка являются крупные агломерации, в первую очередь Москва. С 1 июля этого года вступают в силу новые условия льгот по ипотеке, в которых лимит суммы кредита составляет 3 млн рублей для всех регионов. Кратное сокращение суммы кредитов понизит спрос на ипотеку в самых больших городах и окажет понижающее воздействие на усредненные показатели ипотечного рынка в целом по стране"

Алексей Поплавский, - координатор экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, 28 июня 2021, источник

“Темпы роста цен (на жилье - прим.ред.) снизятся. В регионах, где цены оказались перегреты сильнее всего за счет ажиотажного спроса, возможна плавная коррекция. Цены продажи будут оставаться стабильными в ближайшие 3−6 месяцев. Но девелоперы начнут активно возвращаться к скидкам и различным акциям, включая рассрочки и т.д. При прочих равных наиболее стабильными цены будут в Москве и Санкт-Петербурге”

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, 28 июня 2021, источник

"Уже в момент старта программы льготной ипотеки на новостройки было ясно, что рост цен на жилье станет взрывным. С каждым годом все больше ипотечников будет выходить на рынок с целью продать кредитное жилье… Ситуация с безработицей и падением реальных доходов населения существенно лучше все равно не станет, по крайней мере на горизонте ближайших двух лет... Проблемы на рынке жилой недвижимости будут однозначно, главный вопрос – в их масштабе. Уже сейчас чуть ли не каждая десятая квартира на рынке имеет обременение – от ипотеки до ареста или материнского капитала, но примерно 25% из них – это инвестиционные истории, там покупатели пытаются зафиксировать прибыль. Постепенно количество квартир «с прицепом» будет расти.

Но разница между кризисом в США и гипотетическим российским заключается в том, что американские банки настолько поверили в ипотеку и рынок недвижимости, что стали раздавать кредиты фактически всем подряд, причем без обеспечения и по несколько штук, и собирать их в ипотечные облигации, которые впоследствии и взорвали банковскую систему. В России такого развитого рынка ипотечных облигаций нет, к тому же чуть ли единственная структура, которая их выпускает – государственная. Так что такого объема проблема, конечно, не будет. Но сотни тысяч рядовых граждан рискуют остаться не только без жилья, но и без денег, банально не рассчитав собственные возможности"

Константин Енин, - управляющий директор "Открытие Research" банка "Открытие", 29 июня 2021, источник

"Новые условия госпрограммы (льготной ипотеки - прим.) не предвещают тектонических сдвигов на рынке жилья. При этом дефицит предложения и рост себестоимости строительства не позволят ценам вернуться к уровням даже 2020 года... Ожидается, что на конкурентных и высоколиквидных рынках застройщики и банки смогут предложить своим клиентам дополнительные опции, которые позволят сохранить фактическую ставку для клиента около 6%. Благодаря этому удастся избежать сильных колебаний цен в среднесрочной перспективе. То есть в крупных городах цена новостроек сохранится благодаря возвращению рыночных механизмов, а в малых будет поддерживаться льготной ипотекой.

По расчетам «Открытие Research», при росте ставки на 1 процентный пункт, количество домохозяйств, которые могут себе позволить комфортно обслуживать ипотеку, сократится в среднем по стране на 4-5% от текущего значения. Также, исходя из наших расчетов, для сохранения объема рынка и компенсации роста стоимости ипотеки застройщикам нужно будет в среднем по России снизить цены на жилье на 8%. Однако им легче перенести небольшое снижение темпов продаж, нежели падение цены. Тем более прошедший год дал возможность многим девелоперам накопить достаточную подушку безопасности. Это еще раз подтверждает, что в ближайшее время не стоит рассчитывать на значимое падение цен на жилье: скорее они продолжат находиться в равновесном состоянии"

Дмитрий Пьянов, - член правления ВТБ, 29 июня 2021, источник

"По крайней мере в этом году охлаждения сектора по розничному кредитованию достигнуто не будет. ВТБ ожидает, что в 2021 году кредиты физлицам вырастут на 19,9%, доминировать будет ипотека (рост на 22%) и кредиты наличными (19,5%). Это, по сути, возвращение к показателям 2019 года. Быть может, Центральный банк уже в 2022 году предпримет еще одну попытку охлаждения. И возможно, мы увидим падение этих величин, то есть 20% могут превратиться в 13-14% по итогам 2022 года, но это будет всецело зависеть от оценки значений со стороны ЦБ уже в следующем году"

Павел Самиев, - председатель комитета "Опоры России" по финансовым рынкам, 29 июня 2021, источник

"Аналитики рынка и банкиры уже обсудили это решение (продление льготной ипотеки с изменением ее параметров - прим.ред.) и по большей части поддержали: это немного охладит перегретый рынок, но очень медленно, без шока. Но мало кто обращает внимание на принципиальное изменение лимитов программы, а ведь это совершенно не похоже на пролонгацию с тюнингом условий. Новые условия означают, что уже по итогам июля этого года мы увидим существенные изменения в структуре спроса на жилье и, как следствие, в структуре предложения, хотя последнее будет иметь несколько отложенный эффект.

По оценкам девелоперов, минимальная стоимость квартир в границах старой Москвы начинается от 6 млн руб., в области и новой Москве – от 4–4,5 млн руб. в зависимости от района, в Санкт-Петербурге средний бюджет покупки жилья на сегодня составляет 6,5 млн руб. Схожая ситуация с ценами наблюдается и в других крупных городах (Сочи, Хабаровск, Владивосток и т. д.). То есть первоначальный взнос по льготной ипотеке на новых условиях должен будет составлять не менее трети, а то и половины от стоимости квартиры. Следовательно, платежеспособный спрос в этом сегменте существенно сократится, при том что Москва, Санкт-Петербург и столичные области выбирали до трети всего объема льготной ипотеки.Произойдет ли переориентация спроса на другие регионы? Вряд ли. Более реальной видится ситуация, при которой застройщики предпочтут возводить жилье меньшего метража, чтобы вписаться в новые лимиты. Вряд ли это будет то самое «улучшение жилищных условий россиян», которое ставилось во главу угла во время запуска льготной ипотеки. С другой стороны, в сегменте жилья среднего класса (даже «эконом плюс») льготная ипотека перестанет оказывать разогревающее влияние, там вероятно и снижение динамики цен"

Сергей Ермолаев, - доцент кафедры экономической теории РЭУ, 29 июня 2021, источник

"В июне, скорее всего, будет зафиксирован всплеск спроса на ипотечные кредиты. Потом же, после завершения программы льготной ипотеки на прежних условиях, спрос может постепенно охлаждаться, поскольку и кредитные ставки будут выше. В крупнейших и наиболее дорогих городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге льготная ипотека будет играть все меньшую роль. Уменьшение суммы кредита — это лишь симптом снижения спроса на ипотеку, а не причина. Причина — определенное насыщение у большинства потенциальных заёмщиков. Поэтому — при прочих неизменных условиях (как, например, отсутствие катаклизмов на финансовых рынках и сохраняющееся доверие к банковской системе) — спрос на жилье будет снижаться, а чуть позже — и цены. Это было в 2009, 2015 годах, будет и в 2021 году"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", 29 июня 2021, источник

"Расходы застройщиков на вакцинацию строителей-мигрантов в масштабах всей страны будут исчисляться сотнями миллионов рублей. Ответ на вопрос, каким образом девелоперы будут компенсировать финансовые потери, лежит на поверхности – за счет увеличения стоимости квадратного метра. Предоставление трудовым мигрантам бесплатного доступа к прививкам наравне с другими гражданами пусть незначительно, но всё же помогло бы замедлить ценовую динамику”

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 30 июня 2021, источник

"Полный запрет плавающих ставок — не лучшее решение, потому что снижает возможности расширения кредитования. Особенно на фоне того, что у банков все больше краткосрочных пассивов и все больше долгосрочных активов. Плавающие ставки действительно помогают снизить этот дисбаланс. Хотя надо отметить, что банкам все равно в первую очередь нужно наращивать долю долгосрочного фондирования, например, облигаций... Без ограничений плавающая ставка должна быть доступна только "квалифицированным" заемщикам - наиболее обеспеченным гражданам, которые хорошо понимают свои риски при кредитовании на очень крупные суммы. Небольшие кредиты, напротив, должны предоставляться на наиболее понятных условиях, здесь плавающие ставки должны быть запрещены"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 30 июня 2021, источник

"В банковском секторе мы сейчас особенно внимательно смотрим за розничным кредитованием и ипотекой. Рост по ипотеке, по нашим оценкам, по итогам года может превысить 20%. Мягкая денежно-кредитная политика и льготная ипотечная программа правительства разогрели этот рынок. Опасность перегрева в потребительском кредитовании также реальна. В этом году рост может достичь 20%, а доходы людей восстанавливаются не так быстро. Если не принимать мер, мы можем получить и социальные риски, и риски финансовой стабильности"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 30 июня 2021, источник

"Май – месяц состоявшегося перехода к стабилизации объемов кредитования (ипотечного - прим.ред.) на фоне сформировавшегося продолжительного тренда повышения ставок. <...> Относительно апреля сумма выданных кредитов в мае уменьшилась на 21,29%. Это худший относительный результат за последние 10 лет. В 2019 году было минус 20,71. Среднее за 10 лет составляет -11,73%. Другими словами сумма кредитов за месяц весьма велика. Это – седьмой месяц по объемам был”

Денис Аксенов, - генеральный директор коллекторского агентства "Долговой Консультант", 30 июня 2021, источник

"Прирост доли просроченных ипотечных кредитов под залог ДДУ (по итогам января-апреля 2021 года в целом по РФ она выросла на 0,5 п.п., до 9,3% - прим.ред.) говорит о повышении рисков в ипотечном кредитовании. Банки, стремясь нарастить портфели по программам льготного ипотечного кредитования, несколько ослабили требования к заемщикам. Теперь эти заемщики, не справившись с финансовым бременем, не платят по кредитам. Если строительство многоквартирного дома не остановлено, то, даже при отсутствии средств, заемщик может выйти из этой ситуации путем уступки права требования по ДДУ. С учетом роста цен на недвижимость эта операция может оказаться прибыльной, если не ждать, пока банк начислит миллионные штрафы за просрочку.

Рост просроченной ипотеки по ДДУ в структуре общей просроченной задолженности напрямую зависит от темпов ввода жилья в эксплуатацию, чем больше квадратных метров застройщики сдают, тем меньше должны быть объёмы просроченной задолженности по ДДУ. И хотя некоторые проблемные заёмщики не спешат оформлять право собственности на готовую квартиру, как правило, в течение полугода-года этот процесс неизбежно завершается. Текущая ситуация формируется вне тренда прошлых лет: количество введённых метров сокращается, размер просроченной задолженности растёт. Это происходит потому, что количество ипотечных сделок на первичном рынке за период действия льготной программы резко увеличилось"

Михаил Хорьков, - руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), зампред комитета по аналитике РГР, 30 июня 2021, источник

"Инфляция в мае 2021 года была выше средней ставки по ипотеке. Реальная (скорректированная на уровень инфляции) ставка по кредитам на новостройку упала до отрицательных значений. Попробуй не взять кредит на таких условиях. Май не самый показательный месяц, но судя по всему, рынок ипотечного кредитования начинает замедляться. Июнь - последний месяц высоких лимитов по льготной ипотеке. Его итоги могут быть хорошими. Но дальше перегретый ипотечный рынок перейдет к охлаждению. Процесс повышения ключевой ставки в ближайшее время продолжится это будет оказывать влияние на вторичный рынок жилья. А рынку новостроек предстоит пройти этап спада из-за того, что последовательное развитие рынка было скорректировано датой изменения "льготных условий". Многие покупатели торопились закрыть свой вопрос до 1 июля"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 1 июля 2021, источник

"В период роста ставок заниматься рефинансированием, с точки зрения банков, во многом бессмысленно, и этот процесс перестает быть драйвером снижения. Зачем переманивать заемщика по низкой цене, когда можно по более высокой... Банкиры не хотят давать низкую ставку по семейной ипотеке за свой счет. Особенно учитывая, что положение на рынке неустойчивое, банкам приходится увеличивать ставки по вкладам... В ближайшие несколько месяцев ипотека продолжит дорожать, хоть и медленными темпами, что отчасти связано с конъюнктурой рынка и движением ключевой ставки. Поэтому будет происходить медленное затухание того истеричного спроса на ипотеку, который в том числе был связан с высоким спросом на нее со стороны клиентов, приобретающих недвижимость с инвестиционной целью"

Никита Стасишин, - замглавы Минстроя РФ, 1 июля 2021, источник

“Сегодня в моменте это [повышение рыночных ставок по ипотеке] никак не повлияет, но если мы не будем работать над увеличением предложения и оптимизацией затрат, которые приводят к увеличению цены квадратного метра, конечно, это приведет к сокращению спроса в каком-то моменте. Здесь очень важен и [рост] доходов населения... Сокращение спроса на жилье может привести к уменьшению скорости наполнения счетов эскроу и, соответственно, увеличению ставки по проектному финансированию для застройщиков. Однако эту ситуацию поможет нивелировать программа по субсидированию низкомаржинальных проектов строительства жилья... Наша комплексная задача сегодня — за счет увеличения предложения все-таки [оптимизировать] стоимость квадратного метра. Она [выросла] объективно, но в некоторых местах есть небольшие перекосы. Мы сейчас приведем в порядок, предложение [жилья] растет, баланс [спроса и предложения] есть”

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной компании "Этажи", 1 июля 2021, источник

"Застройщики будут вынуждены скорректировать цены в сторону понижения, это произойдет не позднее третьего квартала 2021 года... Увеличение ставки на 0,5% (по льготной ипотеке - прим.) принципиально на спросе не отразится... В ближайшее время мы ожидаем снижения спроса на ипотечные программы на уровне 5-7%. И основная причина вовсе не в изменении условий кредитования, а в летнем периоде сезонно низкого спроса и новыми ограничениями, связанными с пандемией COVID-19"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", 2 июля 2021, источник

"В московском регионе цены выросли существенно сильнее, чем затраты застройщиков. Доказательством тому, что строители остались в плюсе, может быть один простой факт: стоимость акций застройщиков, которые торгуются на бирже, за последний год взлетела в полтора-два раза. Например, ПИК в два раза вырос в цене, «Самолет», INGRAD — чуть поменьше. О чем это говорит? О том, что у застройщиков растет прибыль, поэтому инвесторы покупают их акции дороже, чем раньше. Если вы посмотрите на публичные отчетности компаний, которые торгуются на бирже, то все они отрапортовали о существенном росте своих доходов за 2020 год. Резюме такое: цены выросли гораздо существеннее, чем затраты, и прибыль застройщиков в ковидный кризис только подросла. Отсюда повода у застройщиков капризничать и жаловаться на жизнь нет. Но они все равно это делают, потому что нет предела жадности, и они хотят выбить из властей еще больше преференций, чтобы их прибыль выросла еще больше. <...> Скорее всего, начнется новая волна слияний и поглощений, что приведет к еще большей монополизации рынка... Наверное, в перспективе 10 лет можно говорить о том, что квартиры будут дороже, чем сейчас. Если говорить о перспективе ближайшего года, то пока рынок перегрет. Цены скорее должны постоять на месте или даже откатиться назад"