ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #132

Алексей Коренев, - ведущий аналитик группы компаний "Финам", 8 сентября 2021, источник

"Кредитный пузырь в России может надуваться еще долго, а вот лопнуть способен практически в любой момент... Сказать, что пузырь надулся до того уровня, когда он может лопнуть, нельзя. Сейчас ситуация еще не настолько плоха. Во многих развитых странах доля ипотечных и потребительских кредитов намного выше, чем у нас. Правда, там и с доходами дела обстоят лучше, и процентные ставки намного ниже. Россияне же берут кредиты, не умея правильно рассчитать свои силы и оценить кредитоспособность. Значительная часть кредитов берется для того, чтобы погасить предыдущий заем, то есть перекредитоваться...

Банк России неизбежно будет понимать ключевую ставку, потому что ему приходится бороться с высокой инфляцией. Высокие ставки по кредитам неизменно будут снижать интерес к заемным деньгам. Пока ситуация не выглядит критически опасной, иначе ЦБ давно забил бы тревогу. Она ухудшается постепенно, кредитов выдается все больше, потому что доходы россиян падают, а совокупная задолженность домохозяйств — стабильно увеличивается. Люди попадают в долговую яму, из которой выбраться самостоятельно зачастую не могут, и попадают на банкротство.

Динамика банкротств за последние два года показывает совершенно сумасшедшие темпы. Количество обанкротившихся людей резко выросло. Поэтому риски надувания кредитного пузыря сохраняются, хотя пока ситуация не вышла из-под контроля. Конечно, нулевых вероятностей быть не может. Но для того, чтобы кредитный пузырь лопнул, должно случиться что-то форс-мажорное. Например, обрушение финансовых рынков и новый масштабный мировой кризис. Пока мировая экономика выглядит неплохо, но, например, бац — и возникнет более опасный штамм коронавируса, который не лечится. Тогда все покатится вниз, зацепив и наш пузырь тоже"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной компании "Этажи", 13 сентября 2021,  источник

"Последствия жесткой кредитно-денежной политики ЦБ для рынка недвижимости будут заметны не раньше октября, так как именно к этому моменту часть банков изменят свои ипотечные ставки, и это постепенно начнет охлаждать спрос на рынке недвижимости за счет снижения доступности ипотечных кредитов. Вкупе с насыщением спроса и достаточно высокой динамикой роста средней стоимости квадратного метра, спрос на недвижимость будет снижаться. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года в октябре-декабре спрос может снизиться на 10-15%, но это учитывая рекордную покупательскую активность прошлого года... Средние одобренные ставки на рынке новостроек с июня выросли на 0,8%, на вторичное жилье - на 0,9%, на загородную недвижимость - на 1,1%"

Павел Луценко, - генеральный директор федерального портала "Мир квартир", 14 сентября 2021, источник

"В следующем году многое будет зависеть и от мер господдержки населения, и от цен на стройматериалы и рабочую силу, и от развития ситуации с пандемией, и от ключевой ставки ЦБ. Если не случится никаких потрясений и значимых для рынка событий, типа увеличения суммы кредита по льготной ипотеке, цены (на жилье - прим.ред.) замедлят темпы прироста, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, где ипотека с господдержкой сейчас доступна ограниченному кругу покупателей. По итогам 2021 года ожидается прирост цен на рынке новостроек на 20-25 процентов. На вторичном рынке жилье подорожает на 13-16 процентов"

Михаил Хорьков, - руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, 15 сентября 2021, источник

"Во многих регионах средняя цена на первичном рынке давно обогнала показатели вторичного рынка жилья. Здесь есть несколько причин. Для отдельных территорий это качественный рост нового предложения, для других – снижение доли застройки на окраинах и рост предложения в центральных районах. Но опережающий рост цен на новостройки – общее явление последнего времени. И на текущем этапе это связано в первую очередь с государственными стимулами и льготным кредитованием. Именно льготная ставка стала главной причиной того, что многие потенциальные покупатели решили выйти на первичный рынок.

Данные коллег из разных регионов свидетельствуют о том, что пик спроса уже пройден. Рынки в большинстве городов начинают демонстрировать признаки охлаждения. Не везде этот процесс идет равномерно, но факторов для сохранения заметного роста цен становится всё меньше. Контуры льготной ипотеки скорректированы, и наиболее заметным этот процесс стал для столиц. Ключевая ставка ЦБ РФ продолжает повышаться, и это будет работать на охлаждение ипотечного рынка на вторичке. Сам рост цен, который продолжается более года, с каждым днем отсекает от рынка всё большее число потенциальных покупателей. Кроме этого, в результате быстрого роста цен на рынке сложилось много диспропорций. Часто простое, а иногда откровенно плохое жилье подорожало сильнее комфортного и качественного. Эти перекосы уже стали заметны и требуют корректировки. Мы не ждем быстрого снижения цен на новостройки в ближайшие месяцы. Даже в тех регионах, где просадка в продажах в последнее время заметна, у продавцов пока есть резерв. Большинство девелоперов готовы к снижению темпов продаж, но не готовы к ценовому откату"

Дмитрий Ефремов, - начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании "Главстрой Санкт-Петербург", 15 сентября 2021, источник

"Ранее разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынке могла достигать 20%. В текущих реалиях, с учетом активной динамики цен на новостройки, разрыв в стоимости сокращается. Пандемия и льготная ипотека разогрели цену на первичку, нарушили традиционное правило, что строящаяся недвижимость стоит дешевле вторички. Сегодня новостройки всё чаще выводятся по ценам, сопоставимым со стоимостью на средней стадии готовности. Однако вслед за первичкой не менее интенсивно растут цены и на готовое жилье. После сворачивания действующей программы льготной ипотеки стирание ценовой границы между сегментами продолжается. Но в отличие от рынка готового жилья, где распространен торг и разного размера дисконт, у первичного рынка возможностей для корректировки цены меньше, поскольку себестоимость строительства в 2021 году существенно подросла"

Диана Степанова, - доцент кафедры финансов и цен РЭУ им. Г.В. Плеханова, 15 сентября 2021, источник

"В целом структура ипотечных заемщиков по возрастному критерию изменилась незначительно, в пределах одного процента. Возможность взять ипотеку по минимальной за всю историю ставке продолжала активизировать спрос населения на жилье. Однако после значительного повышения цен на недвижимость (рост цен 26% с января 2020 по май 2021 года на первичном рынке, и 17% — на вторичном) платежеспособный спрос на ипотеку в 2021 году наблюдался лишь среди материально обеспеченной категории граждан. Прежде всего речь идет о заемщиках в возрасте от 40 до 50 лет, у которых есть потребность обеспечить жильем детей сейчас или через несколько лет. Эта категория граждан приобретала жилье в ипотеку детям «на вырост» и для инвестиционных целей"

Станислав Тывес, - зампред правления банка Уралсиб, 16 сентября 2021, источник

"После роста ставок и тех изменений в госпрограмму, которые были внесены в июле этого года, мы видим некоторое снижение объемов выдачи ипотечных кредитов. Понятно, что более высокие ставки на рынке людям менее интересны, а с учетом роста цен на жилье, который произошел за год, интерес покупателей недвижимости несколько охладился. В текущем году мы ожидаем, что объем выданных ипотечных кредитов будет выше, чем в прошлом году. Дальнейшие перспективы рынка ипотеки будут зависеть, в первую очередь, от ключевой ставки и от решения правительства по льготной ипотеке. Я бы ожидал, что если ставка продолжит расти, то, скорее всего, следует ожидать очередную программу льготной ипотеки, чтобы поддержать рынок. Если ставка расти не будет, то в 2022 году рост ипотеки в России по сравнению с показателями 2021 года составит 15–20%, что в целом соответствует ежегодным показателям. На горизонте двух-трех лет мы ожидаем периода снижения ставок"

Татьяна Школьная, - заместитель директора института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, 20 сентября 2021, источник

“В ряде регионов РФ уже сейчас наблюдается плавное снижение цен на жилье. Для рынка ипотеки это означает нормализацию темпов роста и снижение рисков, связанных с утратой способности заемщиков обслуживать кредит. Вполне возможно, что ЦБ будет всячески мотивировать банки к снижению доли кредитов с первоначальным взносом ниже 15−20%. Что касается рынка жилья, то ужесточение политики регулятора будет способствовать выравниванию баланса между спросом и предложением. Цены скорректируются в тех локациях и проектах ЖК, где они были сильно перегреты ажиотажным спросом. Резких падений мы не ожидаем, но плавное снижение в ряде регионов наблюдается уже сейчас. В наименее качественных проектах коррекция цен может растянуться на 6−18 месяцев. Если не будут предприняты соответствующие меры регуляторами на федеральном и региональном уровнях, то средняя площадь квартир в новостройках продолжит снижаться...

Нет четко установленного порога роста (ипотечного рынка - прим.ред.). Необходимо смотреть на динамику большого количества показателей и в соответствии с общей картиной определять пороговые значения. Если мерить только по соотношению динамики уровня дохода, долговой нагрузке и проценту семей, имеющих ипотечные кредиты, то, на наш взгляд, мы уже этого предела достигли. Если измерять показатель уровня доступности жилья для населения, то мы перешли предел в декабре прошлого года. Речи о прекращении ипотечных программ не идет. Только о нормализации качества ипотечного портфеля. Люди со стабильным доходом и приемлемым уровнем долговой нагрузки смогут пользоваться ипотечными продуктами”

Дмитрий Потапенко, - экономист и предприниматель, 21 сентября 2021, источник

"Мы перешагнули предельный порог накопления кредитной нагрузки на граждан (по данным Института экономической политики имени Е.Т. Гайдара, совокупная кредитная задолженность физлиц перед российскими банками на 1 августа 2021 г. достигла 23,2 трлн рублей - прим.ред.). В диапазоне 23-25 трлн рублей может начаться коллапсирующий процесс в финансовой системе страны. Размер задолженности только приблизился к этому значению, и при правильной и последовательной кредитно-денежной политике возможно избежать разбалансировки. Столь сильная финансовая нагрузка на население может спровоцировать рост теневого сектора займов"

Татьяна Школьная, - заместитель директора института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, 21 сентября 2021, источник

"Нет ни малейших сомнений, что 95% потенциальных покупателей рынка частного домостроения непременно воспользуются ипотечными продуктами, если они будут соответствовать их представлениям о доступности. Если построить расчёт на основе приведенных выше данных, то уже сегодня потенциал рынка можно оценить в размере, превышающем 1,5 млн кредитов в год. Если принять как факт данные опросов (ВЦИОМ), говорящих о том, что 66% жителей РФ мечтают жить в своем частном доме, то потенциал рынка будет уже будет ближе к цифре в 1,7−1,8 млн кредитов в год. Важно подчеркнуть, что речь идет именно о потенциале, а не о реальной готовности рынка к его быстрому освоению.

Основной вопрос заключается в том, насколько платежеспособным будет этот спрос. Учитывая не самую радостную динамику по реальным доходам жителей РФ, говорить о том, что обозначенный нами потенциал рынка будет выбран в течение пяти лет, пока не приходится. Но при любых рассматриваемых на данный момент сценариях развития экономики мы считаем, что лимит 100 тыс. кредитов на доступных условиях может быть израсходован в течение 2−4 недель"

Дмитрий Железнов, - коммерческий директор компании "КОРТРОС-Москва", 22 сентября 2021, источник

"Несмотря на предварительные успехи реформы (переход на проектное финансирование жилищного строительства - прим.ред.), очевидно, что новая модель нуждается в совершенствовании. Если мы обратимся к опыту развитых стран, где проектное финансирование применяется много лет, то увидим, что почти всегда возврат средств инвесторов происходит за счет будущих финансовых потоков проекта. Если же это не так, то доступ к средствам на эскроу-счетах или авансы покупателей квартир в другой форме под контролем третьей стороны переводятся застройщикам по мере завершения определенных этапов строительства. У нас же пока средства дольщиков не работают 2-3 года, а застройщики вынуждены обслуживать кредит и платить проценты сразу, хотя доступ к деньгам с эскроу они получают только после ввода здания в эксплуатацию"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 22 сентября 2021, источник

“С начала пандемии стоимость квадратного метра по сегодняшний день выросла на 39%. Это больше, чем с начала 2013 года и по 2020 год. За семь лет стоимость выросла на 33%, потом за практически полтора года на 39%. Конечно, когда рост цен на жилье идет, какая бы ставка по ипотеке ни была, людям нужно взять большую стоимость кредита”

Евгений Болотин, - председателя Уральского банковского союза, 22 сентября 2021, источник

"Сейчас, по информации банков, происходит перетекание заемщиков на вторичный рынок. Точнее, первичной ипотеки становится меньше, а на вторичном рынке их количество не уменьшается. Потенциал повышения ключевой ставки еще сохраняется, и связано это с ростом инфляции. В этих условиях ипотека становится менее привлекательной, спрос падает, и строителям надо готовиться к тому, что объем реализации у них уменьшится в 2022 году"

Михаила Хорьков, -  руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, 22 сентября 2021, источник

"Льготная ипотека в обновленном виде будет поддерживать рынок жилья, но она уже не способна выводить его на более высокий уровень и не может поддерживать пиковые продажи и ажиотажный спрос, который фиксировался в прошлом году и начале этого. Текущий спад интереса к льготной ипотеке достаточно ожидаемый и прогнозируем и связан не только с тем, что ставку на полпроцента подняли и ограничили лимиты, но во многом это связано с тем, что фактически до середины года у покупателя не было информации о том, что льготную ипотеку продлят. Эта информация появилась за 2–3 недели до 1 июля. Естественно, многие покупатели, которые планировали сделку, закрыли этот вопрос до 1 июля. Текущий спад объективно связан с исчерпанием спроса и с ростом цен на жилье"

Александр Сараев, - управляющий директор по банковским рейтингам "Эксперт РА", 23 сентября 2021, источник

"Несмотря на замедление темпов роста во втором полугодии 2021 года, ипотечному рынку удастся незначительно превысить показатели 2020 года - выдачи могут составить до 4,5 триллиона рублей. Тем не менее, темпы роста ипотеки будут замедляться, на что повлияет сокращение базы новых платежеспособных заемщиков, сокращение лимитов на стоимость жилья по основной льготной госпрограмме, а также повышение ставок по рыночным программам на фоне последовательного ужесточения денежно-кредитной политики.

При этом драйвером роста ипотеки во втором полугодии текущего года будет вторичное жилье, цены на которое растут менее активно, чем на новостройки, а в сегменте первичной недвижимости будет лидировать семейная ипотека, круг участников которой с 1 июля был расширен на семьи с одним ребенком при сохранении действующих ранее высоких лимитов на стоимость жилья. Ипотека традиционно считается отличником по просрочке среди других видов розничного кредитования - доля просроченной задолженности не превышает 1%. Однако на горизонте 2-3 лет возможно некоторое увеличение объемов просроченной задолженности, при этом в относительном выражении ее доля по-прежнему будет оставаться низкой"

Павел Медведев, - финансовый омбудсмен Ассоциации российских банков (АРБ), 23 сентября 2021, источник

"Льготная ипотека. В очередной раз нам предложили нечто нерыночное и ожидали, что будет что-то хорошее. Действительно, короткое время можно было дёшево взять деньги в долг и купить ещё неподорожавшие квартиры. Однако это время было очень коротким. Это нерыночное вмешательство в экономику привело к тому, что подорожали квартиры для всех и надолго. Я критикую принцип. Нельзя новые нерыночные механизмы вводить через день и объяснять людям, что им будет от них хорошо. Не будет хорошо"

Антон Лопатин, - старший директор аналитической группы по финансовым организациям Fitch, 23 сентября 2021, источник

"По прибыльности, скорее всего, в этом году будет рекорд для системы. За первое полугодие банки заработали примерно 1,2 трлн [рублей], во многом это было поддержано роспуском резервов. Но во втором полугодии, возможно, такого значительного роспуска резервов не будет, но, скорее всего, на уровень 1,8-2 трлн рублей, даже ближе к 2 трлн, сектор, я думаю, выйдет.

Мы ожидаем небольшого снижения роста розничного кредитования во втором полугодии во многом за счет ипотеки, потому что есть факторы, которые будут на это влиять, в том числе и повышенные ставки, и менее выгодные условия по ипотеке на текущий момент. Если смотреть с начала года, за первое полугодие розничное кредитование выросло примерно на 12%, то есть, если мы говорим, что будет небольшое замедление во втором полугодии, то, скорее всего, к 20% в целом по году мы придем"

Кирилл Кулаков, - общественный уполномоченный по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости, 24 сентября 2021, источник

"Себестоимость строительства за 2021 год вырастет минимум на 18%. Это связано с беспрецедентным ростом стоимости строительных материалов. Цены на бетон повысились на 12%, утеплители - на 15%, фанера почти на 50%. Наибольший рост показали изделия из металла и дерева. Ажиотажный спрос на недвижимость, вызванный субсидируемой государством программой льготной ипотеки под 6,5% - 7% годовых, закономерно привел к перегреву рынка. Это позволило застройщикам поднять цены на квартиры в новостройках и увеличить свою маржу. Теперь на эту тенденцию отреагировали производители строительных материалов.

В ближайшее время рост цен на первичном рынке недвижимости продолжится вслед за увеличением стоимости строительных материалов. В среднесрочной перспективе у девелоперов могут возникнуть сложности с завершением начатых проектов, если подобный форс-мажор на рынке стройматериалов не был заложен в финансовую модель. Это приведет к сокращению ввода новых объектов и тоже послужит фактором если не роста, то сохранения стоимости на недвижимость"