ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #141

Алексей Попов, - руководитель "ЦИАН.Аналитика", 18 ноября 2021, источник

"Рынок жилья адаптируется к новой реальности. Несмотря на повышение ключевой ставки, цены продолжают медленно увеличиваться. Тем не менее продавцы аккуратно подходят к индексации, боясь потерять потенциальных покупателей. Не выводят на рынок и слишком дорогие "новинки". Новой тенденцией является частичный переток спроса с первичного рынка — те покупатели, которые не успели купить жилье по программе льготной ипотеки с прежними условиями, выходят на вторичный рынок. В дальнейшем этот тренд сохранится, так как с продавцами на "вторичке" больше шансов договориться о скидке, а на первичном рынке цены продолжают стремительный рост, в том числе, за счет выхода дорогих "новинок"

Олег Лагуткин, - генеральный директор БКИ  "Эквифакс", 20 ноября 2021, источник

"Рост средней суммы ипотечного кредита (на 4,5% в в октябре по сравнению с месяцем ранее - до 3,74 млн рублей - прим.) в первую очередь связан с ростом стоимости недвижимости и снижением доли квартир, приобретаемых в инвестиционных целях, стоимость которых была ниже средней по рынку, что тянуло среднюю суммы вниз. <...> Снижение числа выдаваемых ипотечных кредитов в октябре укладывается в общую логику последних месяцев, когда были существенно изменены программы государственной поддержки ипотечного кредитования. При этом многие участники рынка ожидают и прогнозируют рост спроса на ипотечные кредиты в преддверии традиционно высокого ипотечного предновогоднего сезона, когда выдачи ипотеки могут увеличиться до 10-15% по отношению к предыдущим месяцам"

Алексей Попов, - руководитель "ЦИАН.Аналитика", 20 ноября 2021, источник

"На рынке новостроек остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру дешеветь. Это и эскроу-счета (при проектном финансировании у застройщиков нет стимулов продавать лоты на котловане по шоково низким ценам), и рост цен на строительные материалы и рабочую силу. Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения. <...> Толкать средние цены вниз на вторичке будет рост числа наследственных квартир на фоне избыточной смертности из-за пандемии и появление на рынке лотов от инвесторов, которые довольно часто готовы идти на скидки, чтобы быстрее зафиксировать прибыль...

На бумаге любые расчеты на 10–20 лет будут свидетельствовать о том, что брать ипотеку выгоднее, чем копить деньги на покупку квартиры без привлечения банковского финансирования. Рост цен на жилье на длинных отрезках в России опережает инфляцию. И в большинстве случаев даже по сегодняшним ставкам и дальше будет ее опережать даже с учетом переплаты на обслуживание кредита. Правда, в таких моделях не учитывают затраты на обустройство и содержание жилья. Сложно спрогнозировать и то, как будет выглядеть российский рынок недвижимости в 2030–2040-х годах. С развитием удаленной занятости, сервисов по доставке товаров и услуг классические факторы ценообразования (транспортная доступность центров городов, близость к физическим объектам городской инфраструктуры) могут серьезно поменяться"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, 20 ноября 2021, источник

"Продавцам на фоне сжатого спроса придется идти на чуть большие уступки покупателям. Уже летом почти половина потенциальных заемщиков отказывалась от кредитов, понимая, что не потянет ежемесячный платеж. Сейчас таких кейсов станет еще больше, а продавцам придется смириться с тем, что рынок окончательно превратится в рынок покупателя, и снижать цены в объявлениях с готовностью падать еще ниже в процессе торга. Как результат цена продажи может быть ниже на 3–7% от того, за сколько квартира была изначально выставлена...

Нелогично ожидать, что квартира в ипотеку оставит покупателя в плюсе на любом временном горизонте. Во-первых, занимая деньги у банка на 10–20 лет по текущим ставкам, отдать придется в два раза больше. Во-вторых, «грязная» доходность квартир в Москве — 3,7% годовых. «Чистая» — около или ниже нуля. Поэтому если жилье берется не под перепродажу или посуточную аренду, то речи о том, чтобы нивелировать инфляцию, идти не может"

Владимир Щекин, - совладелец девелоперской группы "Родина", 20 ноября 2021, источник

"На рынке новостроек до конца 2021 года цены вряд ли упадут существенно, даже несмотря на снижение спроса. В целом рост ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе поспособствует замедлению цен на жилье, но нельзя сказать, что из-за этого расценки на новостройки обвалятся. Скорее всего, эти явления мы увидим на рынке в начале 2022 года...

Ставки по ипотеке в России слишком высоки и в долгосрочной перспективе, скорее всего, все равно будут опережать темпы роста цен на жилье... Если инвестор сейчас приобретает квартиру за 10 млн руб. (берет в ипотеку 8 млн руб. под 8,8% годовых), то за десять лет он в виде процентов выплатит банку 4,1 млн руб., а за 20 лет — 9 млн руб. То есть фактически при текущих ставках по ипотеке в перспективе десяти лет покупатель приобретает квартиру не за 10 млн руб., а за 14,1 млн руб., а в 20-летнем периоде — за 19 млн руб. Чтобы инвестор мог выйти в ноль, квартира в эти сроки должна подорожать на 41% и 90% соответственно. Такой сценарий, конечно, не исключен, но делать столь рискованную и бесприбыльную инвестицию никто не будет. Правда, если инвестор сдаст квартиру в аренду по ставке, превышающей ежемесячный платеж по ипотеке, то тогда он выйдет в плюс и заработает"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", 22 ноября 2021, источник

"Во-первых, ставки по ипотеке выросли, но не сильно — на 1-2%. Пока это не очень критично. Во-вторых, очень многие застройщики сейчас субсидируют ставки по ипотеке на новостройки, нередко — на весь срок кредита. Поэтому условия для покупателей пока остаются вполне комфортными. Цены, действительно, подросли на 15-20% с начала года. Я думаю, именно рост цен и будет сдерживать покупательскую активность, поскольку ставки по кредитам застройщики и банки продолжат субсидировать, чтобы люди продолжали покупать. На новостройки ипотека по-прежнему будет оставаться достаточно дешевой. По крайней мере — дешевле, чем рыночная ипотека на вторичке.

Основная часть сделок на вторичке — обмены, когда люди продают одну квартиру, чтобы купить другую. Поэтому там ужесточение ипотеки, как бы странно это ни выглядело, наоборот толкает цены вверх. Ипотека становится дороже, человек видит, что ему начинает не хватать денег на покупку другой квартиры, и пытается свою продать подороже. Получается парадоксальная ситуация, когда подорожание ипотеки не сдерживает рост цен, а наоборот лишь разгоняет его. Цены на вторичном рынке выросли примерно в той же пропорции, что и в новостройках — на 15-20%. И пока рост продолжается примерно на 1% в месяц.

Сейчас, действительно, ускорилась инфляция, в экономику вбрасывается много денег. Жилье дешеветь, скорее всего, уже не будет. Я думаю, рост цен постепенно должен выдохнуться, затем какое-то время они постоят на месте. Но сейчас хватать квартиры с целью быстрой прибыли уже поздно. Рынок перегрет и какого-то существенного роста цен в ближайшие год-два скорее всего уже не последует"

Михаил Матовников, - главный аналитик Сбербанка, 23 ноября 2021, источник

"Весь прошлый год ставки по ипотеке снижались, и так происходило во всех сегментах рынка, что вызвало, например, на первичном рынке рекордный рост цен. Сейчас разрыв между ценами на вторичке и на новостройки начал заметно сокращаться из-за замедления роста цен на квартиры в строящихся домах, которое началось в октябре. Цены на первичку в среднем по России выросли всего на 0,9% к сентябрю до 87,3 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения с января по сентябрь цены на квартиры в новостройках ежемесячно росли на 2,4-4%... В Москве эти изменения менее ярко выражены, но также заметны: в октябре первичка выросла на 1,1% к сентябрю до 224 тысяч рублей за «квадрат», в то время как за первые девять месяцев она в среднем росла на 1,7% ежемесячно"

Елена Иванкина, - заведующая кафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий института отраслевого менеджмента РАНХиГС, 23 ноября 2021, источник

"Объем выданных ипотечных кредитов за прошлый год превысил 10 трлн рублей, или 10% ВВП. Но в течение 2021 года Центробанк РФ повышал ключевую ставку, в результате чего выросли ставки по депозитам и ипотеке. Изменились условия льготной ипотеки: ставка выросла до 7%, а лимит кредита снизился до 3 млн руб. Естественным результатом стало снижение спроса на ипотеку и рост средних ставок (аналитики ожидают рост до 9−10%). При сохранении тенденций сентября-октября 2021 года, можно ждать некоторого снижения спроса на ипотеку при одновременном росте ее объема"

Виталий Мутко, - генеральный директор ДОМ.РФ, 23 ноября 2021, источник

"Сейчас после изменения условий программы льготной ипотеки мы с правительством мониторим эту ситуацию, видим, что спрос резко не упал – по октябрю где-то 8%. Льготные займы заместились рыночными и семейной ипотекой, которая была расширена. В целом сейчас мы видим неплохой спрос. Мы прогнозируем, что к концу года будет выдано 1,7 млн ипотечных кредитов, прогноз такой, что может и больше. Такие меры поддержки требуют постоянного мониторинга, работы с кредиторами, создания информационных порталов, а компания ДОМ.РФ наработала большую компетенцию в этой сфере как оператор госпрограмм. Мы предлагаем нашим коллегам по сельхозипотеке эту функцию оператора забрать... Меры поддержки зависят как от возможностей бюджета, так и от социальной политики государства. Она все время совершенствуется и будет продолжаться"

Дмитрий Гордов, - глава компании Landwerk, 24 ноября 2021, источник

"Расширение льготной ипотеки для кредитования ИЖС в нынешнем виде не окажет никакого влияния на первичный загородный рынок. Существенным ограничением для Москвы и Московской области является сумма 3 млн рублей. Льготная ипотека на ИЖС не будет востребована вообще. Для загородного рынка “льготностью” можно считать то, что ранее ипотечные продукты здесь не были доступны совсем. <...> Ипотечные программы ИЖС в разы увеличивают спрос, а это способствует появлению на рынке качественных проектов с комфортными условиями проживания и развитию отрасли, кратному наращиванию ее мощностей, что создает условия для увеличения предложения. <...> Именно рост стоимости материалов отразится на росте стоимости ИЖС в следующем году, но в среднем по рынку они не должны подняться более чем на 15% за год. Хотя от проекта к проекту динамика отличается: более качественные предложения в условиях доступности ипотечных программ будут расти в цене активнее"

Константин Апрелев, - вице-президент Российской гильдии риэлторов, 25 ноября 2021, источник

"Уже сейчас наблюдается стабилизация цен на первичном рынке, поэтому можно прогнозировать, что по итогам года удорожание квадратных метров прекратится. Дело в том, что рост спроса на недвижимость всё же начинает замедляться, а ввод в эксплуатацию новых объектов идёт высокими темпами. Согласно последним оценкам правительства, с начала 2021 года объём ввода жилья в России вырос почти на треть и составил 72,5 млн кв. м, а по итогам текущего года значение может достигнуть 86 млн кв. м. На этом фоне в следующем году мы ожидаем дальнейшей стабилизации стоимости жилья и, возможно, небольшого снижения. Это устойчивый тренд, который будет наблюдаться в 2022-м"

Ольга Ульянова, - старший кредитный эксперт Moody’s, 26 ноября 2021, источник

"В номинальном выражении прибыль банковского сектора в 2022 году может быть равна прибыли этого года, но рентабельность активов будет ниже — около 2–2,2 по сравнению с 2,5% в 2021 году. ЦБ будет применять весь доступный ему ограничительный инструментарий до тех пор, пока существенно не остудит рост потребительского кредитования. Мы полагаем, что в любом из сценариев — с введением МПЛ (макропруденциальных лимитов — прим.) или без него — рост и потребительского, и ипотечного кредитования в 2022 году замедлится примерно до 15%, что, естественно, приведет к замедлению роста как процентного, так и связанного с розницей комиссионного дохода"

Максим Марков, - доцент кафедры "Финансовые рынки" РЭУ им. Г.В. Плеханова, 26 ноября 2021, источник

"Ожидается, что по итогам 2021 года банки получат рекордную прибыль в 2,5 трлн руб. По прогнозам, в 2022 году банки могут повторить этот рекорд. Рост процентных ставок способствует этому. Однако удорожание фондирования из-за того же роста ставок может оказаться сдерживающим фактором. Для поддержания темпов роста прибыли банки могут вести более рисковую кредитную политику в части таких кредитных операций, как ипотека, кредитование малого и среднего бизнеса и потребительское кредитование, которые являются одними из ключевых источников доходов банков. Также оказывать влияние на прибыль банков в 2022 году будет динамика на фондовом рынке, коррекция которого в настоящее время отрицательно сказывается на прибыли банков"

Юлия Ермилова, - начальник Управления ипотечных программ Московского Индустриального банка, 28 ноября 2021, источник

"Сейчас мы наблюдаем волну роста ипотечных ставок среди всех игроков банковского рынка. Видится, что ставки будут расти соразмерено решениям ЦБ РФ и в перспективе достигнут значений 10-11%. Кроме того, это затрагивает все сегменты объектов недвижимости и продуктовых линеек кредиторов, так как большинство банков не делят свои программы по уровню жилья. Кредиторы начинают закладывать в цену ипотеки будущий сценарий роста ключевой ставки в декабре и в 1 квартале 2022 года, что крайне негативно отражается на потенциальных заемщиках. Также наблюдается ужесточение требований к портрету потенциального клиента, что может привести к снижению уровня одобрения ипотечных заявок... Можно предположить, что на первичном рынке цены на жильё будут медленно расти до Нового года. Сезонный спрос будет подогреваться традиционными новогодними скидками и маркетинговыми акциями"