ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #142

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 29 ноября 2021, источник

"Мы ожидаем по этому году, что темпы роста (российской экономики - прим. ред.) будут 4-4,5%, на следующие годы — 2-3%... Кредитование продолжает расти высокими темпами: темпы кредитования населения у нас очень высокие. По этому году мы ожидаем, что розничные кредиты вырастут примерно на 21-25%, ипотека — на 23-27%. Это где-то в два с лишним раза больше, чем рост номинальных заработных плат"

Андрей Добрый, - руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru, 29 ноября 2021, источник

"Этой осенью средние цены в больших городах выросли на 10-15%. Это сократило число квартир, которые можно приобрести по льготной ипотеке. Ее доступность продолжает снижаться, и при такой ценовой динамике госпрограмма может скоро потерять смысл для большинства городов-миллионников. Альтернативой дешевым кредитам должны стать программа семейной ипотеки, дальневосточная ипотека или льготная ипотека для ИЖС – все больше граждан переходят на строительство частных домов. Но такие ипотечные продукты подходят далеко не всем, так что полноценной замены госпрограмме пока нет"

Илья Иванов, - руководитель направления "Развитие ипотечного рынка" ДОМ.РФ, 29 ноября 2021, источник

"Даже с учетом трехкратного роста объема сделок по ипотечному кредитованию на ИЖС в целом по России, мы говорим о том, что текущие программы льготного кредитования на ИЖС в существенной мере оказать влияния не могут, поскольку имеют ряд существенных ограничений - либо по сроку реализации, либо по максимальной сумме, либо по сегменту граждан, которые ими могут воспользоваться.

Для полноценного развития индивидуального жилищного строительства необходимо запускать долгосрочную программу льготного кредитования на федеральном уровне для широкого круга граждан и для всех регионов России без ограничений по территориальному признаку. Доля ипотеки в сфере индивидуального жилищного строительства не превышает 4%, тогда как на рынке многоквартирных домов с учетом запуска льготных программ этот показатель доходит до 70%. По итогам 2021 года в России ожидается ввод более 40 млн кв. метров индивидуального жилья, а к 2030 году этот показатель должен вырасти на 25% - до 50 млн кв. метров"

Наталия Кузнецова, - генеральный директор "Бон Тон", 29 ноября 2021, источник

"Практика более высокой ипотечной ставки на вторичном рынке по сравнению с первичным существовала всегда. В среднем разница между этими ставками составляла в 2019 г. – 1,2%, в 2020 г. – 2,3%, в 2021 г. – 2,4%. По итогам сентября этот разрыв составил 2,43% (на первичном рынке – 6,67%, на вторичном – 9,1%). Такая ситуация объясняется тем, что ипотечные ставки на новостройки у большинства застройщиков субсидированы посредством совместных с банками-партнерами программ. За счет прироста цены реализации на вторичном рынке девелоперы имеют возможность, без ущерба для снижения своей маржинальности, предлагать более низкие ставки на определенные сроки кредитования. На вторичном рынке такой ситуации не может быть, поскольку банки кредитуют непосредственно физических лиц.

Однако несмотря на более высокий уровень ипотечной ставки, спрос на вторичное жилье по итогам 10 месяцев 2021 года вырос на 22% по сравнению с тем же периодом прошлого года и на 16% — по сравнению с 2019 годом. Прирост наблюдается и по количеству ипотечных кредитов: за девять месяцев 2021-го было выдано на 47% больше, чем за тот же период прошлого года, и в два раза больше, чем в 2019 году. В денежном выражении в 2021-м – на 74% больше, чем в 2020 году, и в 2,1 раза больше, чем в 2019-м. Интерес к покупке квартир на вторичном рынке не ослабевает, даже несмотря на изменение кредитной политики банков. Начиная с июля 2020 года, когда на первичном рынке была запущена программа льготной ипотеки, начали расти цены как на первичном, так и на вторичном рынках. Ипотечная ставка на вторичном рынке достигла своего минимума – 8,86-8,82%, при ключевой ставке 4,25%. Каждый отчетный период фиксировался прирост продаж на вторичном рынке. Одной из причин была реализация отложенного спроса после самоизоляции"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 30 ноября 2021, источник

"Ту льготную ипотеку, которая пришла взамен 6,5%, мы предлагаем не продлевать, у нас есть и другие льготные программы, более адресные. Они работающие и как раз направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах и среди тех групп населения, где, на наш взгляд, это необходимо... Широкомасштабное продление ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья для людей. И мы уже видим такого рода последствия. Надо сказать, что после достаточно серьёзного изменения параметров льготной ипотеки летом некоторые ожидали резкого падения ипотеки, мы этого не видим, ипотека растёт достаточно высокими темпами, были колебания по месяцем, и на наш взгляд, по итогам года это может быть 27%. Это очень высокие темпы роста ипотеки, гораздо выше, чем рост номинальных доходов населения, номинальных зарплат. Все-таки рост ипотеки для того, чтобы он был сбалансированным, устойчивым, должен соизмеряться с ростом доходов населения"

Анатолий Печатников, - заместитель президента-председателя правления ВТБ, 30 ноября 2021, источник

"Первый этап господдержки (ипотеки - прим.ред.) способствовал росту рынка в мегаполисах, сейчас, по большей части, программа востребована в регионах. В дальнейшем нужно перейти на новый уровень ее развития с фокусом на учителей, врачей, представителей других социально значимых профессий и жителей моногородов, чтобы они не столкнулись с трудностями при приобретении нового жилья из-за роста стоимости кредитов. Для уверенного развития социальной сферы возможность купить недвижимость с использованием льготной ипотеки может действовать и на постоянной основе. Это позволит заемщикам планировать свои расходы на несколько шагов вперед, а также обеспечит равномерный ввод новых объектов на всей территории страны"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 30 ноября 2021, источник

"В анализе доступности жилья авторы записки («Об оценке потенциального спроса на ипотеку» от ЦБ РФ - прим.ред.) исходят из предпосылки, что доля доходов заемщика, направляемая ежемесячно на погашение ипотечного кредита, не превышает 50%, а это не соответствует методикам расчета доступности. В настоящее время принимаемый уровень составляет 35% от доходов. Кроме того, не учтены доходы, не входящие в официальную статистику. Таким образом, в их расчетах присутствует фактор роста, завышающий оценку. Однако есть и компенсационный фактор. В частности, авторы упускают из вида «инвестиционных» заемщиков, чья доля в спросе на первичном рынке может достигать и 30%. Исходя из этого, рассчитанные темпы выглядят консервативно. Рынок будет расти быстрее (чем на 0,5 млн кредитов в год. - прим.ред.)"

Анатолий Печатников, - заместитель президента-председателя правления ВТБ, 30 ноября 2021, источник

"В этом году рынок розничного кредитования в России покажет рекордные результаты за всю историю – объем портфеля превысит 25 трлн рублей. Особенно сильный спрос был заметен в первой половине года на фоне исторически низких ставок и действия льготных программ по ипотеке. Но даже сейчас, когда ключевая ставка ЦБ уже выросла на 3,25 п.п. и «потянула» за собой вверх рыночные ставки, активно реализуется сезонный фактор, причем особенно – в цифровых каналах. В следующем году спрос будет во многом зависеть от решений регулятора. Мы ожидаем, что ключевая ставка продолжит расти, а значит динамика рынка потребительского кредитования может замедлиться с нынешних 22% до 14%, но при этом все равно останется двузначной. Переход к нейтральной денежно-кредитной политике, при условии достижения таргетов ЦБ по инфляции, мы ожидаем только в 2023 году"

Анатолий Клинков, - руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами "А101", 30 ноября 2021, источник

"Ипотечные ставки вырастут, а вместе с ними и размер ипотечного платежа, что приведет к снижению активности среди покупателей... После отмены госпрограммы застройщики вынуждены будут продолжать субсидировать ставку, чтобы избежать практически полной остановки продаж, но уже полностью за свой счет. При этом деньги на субсидирование ставки, как правило, берутся за счет увеличения кредитных лимитов. И если девелоперы с высокой маржинальностью проектов обычно выдерживают такую нагрузку за счет определенной "подушки безопасности", то в целом ряде регионов РФ у девелоперов такой "подушки" просто нет. Для поддержки региональных девелоперов отмена льготной ипотеки должна сопровождаться введением в законодательство и отраслевую практику возможности рассчитаться с банком за "кредит на субсидию" в момент раскрытия эскроу-счетов, а не в процессе реализации проектов"

Алексей Попов, - руководитель "Циан.Аналитики", 30 ноября 2021, источник

"Сейчас рынок держится на высоких уровнях по выручке уже не столько благодаря льготной ипотеке, а сколько за счет субсидирования ипотеки самими застройщиками. Почти все программы с рекламной ставкой ниже ключевой обходятся застройщикам дороже, то есть де-факто, при росте заявленных цен их выручка, скорее всего, не растет или даже снижается. Альтернатива льготной ипотеке для всех - таргетирование льгот. К примеру, новая версия семейной ипотеки (при 6% для всех семей в одним маленьким ребенком) даже выгоднее исходной программы"

Михаил Гольдберг, - руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ, 30 ноября 2021, источник

"Мы видим, что спрос на ипотеку и жилье в России сохраняется на высоком уровне. Несмотря на некоторое замедление ипотечного рынка во втором полугодии 2021 года в условиях ужесточения денежно-кредитной политики, по сравнению с прошлым годом объемы продаж нового жилья не упали. Так, в третьем квартале этого года зарегистрировано 200 тыс. договоров участия в долевом строительстве - столько же было и в третьем квартале прошлого года. Это значит, что приток средств в строительство продолжается и девелоперы могут финансировать запуски новых проектов"

Михаил Хорьков, - руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, 30 ноября 2021, источник

"В ближайшие 3-5 лет рынок ипотечного жилья может перейти в стадию стагнации. Рынок жилья в принципе цикличен. Бывает период подъема и ажиотажного спроса. В этом нет ничего удивительного. Любой рынок не может существовать в условиях постоянно растущего спроса. Вопрос когда случится спад, что выступит поводом, переходу рынка к стагнации. На горизонте 3-5 лет это может случиться, наверное да. Рынок живет в условиях спроса. Если случается спад, он распространяется на все регионы. В уральских регионах могут отличаться темпы падения спроса, период стагнации, темпы восстановления рынка. Не бывает такой ситуации, когда цены на рынке Екатеринбурге снижаются, а в Челябинске растут. Спад будет заметен на всех регионах"

Наталия Пырьева, - аналитик ФГ "Финам", 30 ноября 2021, источник

"В целом, прогноз по снижению спроса на ипотеку на новостройки с 2026 по 2030 год выглядит логичным, учитывая повышенную активность на рынке недвижимости, которая наблюдается с 2020 года по сегодняшний день. Это закономерный процесс: сформировался отложенный спрос в период самоизоляции, наложились опасения относительно будущего плюс недвижимость традиционно в сознании российских граждан — самый надежный актив, еще и государственная помощь в виде льготной ипотеки, и при этом всем — ограниченное предложение.

Наблюдая за стремительным повышением цен, еще большая часть населения страны решалась на покупку недвижимости, стимулирующим фактором также оставалась ипотечная госпрограмма, которую могут в любой момент могут свернуть, поэтому нельзя откладывать на будущее. Таким образом, мы пришли к точке, где цены в космосе, а спрос все еще не полностью удовлетворен. Но в обозримом будущем, этот платежеспособный взрослый спрос исчерпает себя, во всяком случае, в том объеме, в котором существует сейчас. Вслед за этим объем предложения на рынке будет выше спроса, девелоперы будут делать скидки, а затем и собственники «вторички» и, как следствие, рынок несколько выдохнет и скорректируется.

При этом все же не думаю, что рынок ожидает обвал, учитывая специфику именно российской ментальности и отношения к недвижимости. В том числе, одним из факторов поддержки рынка будет тренд на малогабаритное жилье. Спрос на микроквартиры в большинстве своем будет формироваться посредством молодого поколения, которое как раз к 2026−2030 годам захочет обзавестись собственным жильем"

Анатолий Печатников, - заместитель президента-председателя правления ВТБ, 1 декабря 2021, источник

"Нынешний год на рынке ипотеки России – исторический. Еще до декабря объем продаж впервые превысил знаковую отметку в 5 трлн рублей. Заемщики ВТБ были одними из самых активных: мы выдали каждый пятый кредит на рынке, а общий объем наших сделок впервые превысил триллион рублей. Конец года на рынке недвижимости традиционно характеризуется повышенным спросом, а на результат этого ноября дополнительно повлияла стабилизация цен на рынке жилья и ожидания заемщиков по повышению стоимости ипотеки. В итоге наши продажи за последний месяц показали прирост на треть к ноябрю прошлого года... В 2022 году, несмотря на прогнозируемый рост ключевой ставки и как следствие – стоимости кредитов, спрос на ипотеку останется стабильно высоким"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер компании "ВекторСтройФинанс", 1 декабря 2021, источник

"Активизации покупательского спроса также будет способствовать ожидание роста ипотечных ставок в ближайшем будущем. Отсутствие признаков преодоления инфляции увеличивает вероятность повышения ключевой ставки в декабре на 0,5–0,75 п.п. Вслед за ней вырастут ставки по ипотеке и приблизятся к значению 9–10%. <...> Если застройщики будут больше продавать в декабре, то начнут регулировать клиентский поток повышением цен. При обычном темпе продаж можно было прогнозировать увеличение цены на 2%, с учетом ажиотажного спроса цены могут вырасти примерно на 5% в Москве и других крупных городах, обладающих хорошим потенциалом для роста"

Владислав Иноземцев, - доктор экономических наук, директор "Центра исследований постиндустриального общества", 1 декабря 2021, источник

"Мне кажется, что ипотеку, автокредиты, кредиты на крупные покупки и путешествия внутри России нужно просто субсидировать. Проблема какая? Наше государство феноменально неэффективно в попытке дать кому-то денег. Допустим, есть у него желание помочь родителям с невысоким доходом. В нормальной стране им просто каждый месяц на счет будут перечислять $200 на детские продукты. У нас это будет национальная программа по горячему питанию в школах, где все давно разворовано, и люди жалуются, что детей кормят одной кашей. Но денег на это потрачено куча. Поэтому вместо того, чтобы генерировать сложные схемы, нужно создать максимально простой механизм для людей. Самый простой механизм – тот, который люди придумывают сами. Они эти деньги берут в банках. Они знают, на что их берут, они несут ответственность. Все это просто нужно стимулировать.

Условно говоря, ипотека должна стоить: инфляция минус 3%. У нас в ипотеке 11,4 трлн рублей. Даже если банк будет давать ставку на 2% выше инфляции, а государство будет субсидировать 5% годовых, то от 11,4 трлн рублей выйдет всего 500-600 млрд рублей в год. В этом году российский федеральный бюджет ожидает 7 трлн рублей дополнительных доходов, так что власти могут позволить себе 500 млрд рублей платить за то, чтобы ипотечные кредиты выросли вдвое. Если это произойдет, стройка потянет ВВП вверх на 1,5-2% в год. То же самое касается автомобилей, особенно российского производства...

Мне кажется, что порядка 1-1,5% ВВП ежегодно пускать просто на субсидирование кредитов или закрытие долгов было бы абсолютно правильно. Сейчас у нас госдолг составляет 20% ВВП. Я думаю, что таким образом пять-шесть лет вполне можно действовать, чтобы запустить экономический рост. <...> Посадить людей на дешевую ипотеку и дешевые автокредиты – это и есть механизм запуска экономики, потому что люди будут больше вертеться, чем они вертятся сейчас"

Диана Степанова, - доцент кафедры финансов и цен РЭУ им. Г.В. Плеханова, 1 декабря 2021, источник

"Молодежь в РФ традиционно на протяжении последних лет планомерно сокращает свою долю в объеме ипотеки. Это может быть связано с активным распространением идеи шеринговой экономики (экономики совместного потребления), приверженцами которой являются прежде всего молодые люди. К тому же с развитием удаленной формы трудовой деятельности, занятости на дому, фриланса молодежь всё меньше хочет быть привязана к одному месту жительства, что также не способствует распространению ипотеки среди молодых людей"

Диана Степанова, - доцент кафедры финансов и цен РЭУ им. Г.В. Плеханова, 1 декабря 2021, источник

"Можно предположить скорое снижение спроса, что обосновывается несколькими аргументами. За всю историю существования ипотечного рынка в постреформенной России было выдано примерно 11,5 млн ипотечных кредитов, а количество официально работающих граждан на данный момент составляет 65 млн человек; таким образом, каждый пятый работающий человек в России уже взял ипотечный кредит. Количество платежеспособных потенциальных заемщиков уже почти исчерпано. Это подтверждается данными о том, что 45% льготных ипотечных кредитов было выдано заемщикам, которые могли оплатить первоначальный взнос в размере менее 20%, а в 10% сделок первоначальный взнос был оплачен взятым потребительским кредитом"

Татьяна Хоботова, - территориальный менеджер по работе с партнерами банка "Открытие" по СЗФО, 1 декабря 2021, источник

"Ключевая ставка в дальнейшем может быть повышена до уровня 8%, но возможен вариант и ее роста до 8,25%–8,5%. Безусловно, размер ключевой ставки влияет на процентные ставки, в том числе и по ипотеке. Банки повышают ставки, ориентируясь на ключевую ставку, экономическую ситуацию, а также на свою риск-стратегию, а потому четких сроков изменения ставок нет. Повышение их идет на рынке как в преддверии роста ключевой ставки, так и после ее изменения. В настоящее время базовая средняя ставка предложения по ипотеке составляет 9,4% годовых, а фактическая средневзвешенная ставка ниже 8%. До Нового года возможен еще рост ставок, но незначительно, в пределах 0,5% годовых"

Юлия Грызенкова, - доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости финансового университета при правительстве России, 2 декабря 2021, источник

"Своя большая квартира или дом — мечта для очень многих российских семей. А достижение этой мечты стало доступно с использованием ипотеки. Программы льготной ипотеки уже оказывают влияние на демографию, многие не решались на рождение детей, понимая, что необходимо своё жилье или улучшение жилищных условий. Поэтому субсидирование ипотечных ставок государством и льготные ипотечные программы нужны для нашей страны. В то же время нужно добиться повышения доступности жилья, а это значит, что стимулировать и поддерживать спрос нужно прежде всего в регионах, где есть конкуренция между застройщиками, которые могут увеличить объёмы строительства и сохранить цены на квадратный метр в случае увеличения спроса.

Сегодня льготная ипотека распространяется не только на новостройки, есть программы семейной, дальневосточной и сельской ипотеки, специальные условия для врачей и учителей, региональные программы развития жилищного строительства. Механическая же отмена всех программ льготной ипотеки негативно скажется на рынке недвижимости и доступности жилья, которого просто станет меньше из-за замораживания строительных объектов"

Татьяна Школьная, - заместитель директора института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, 2 декабря 2021, источник

"Если власти РФ прислушаются к главе Банка России и не станут продлевать льготную программу по ипотеке, то рост ипотечного портфеля станет более стабильным и, кроме того, улучшится его качество. Стабильное развитие рынка невозможно обеспечить разовыми акциями, более того, неосторожное обращение с таким инструментом, как ипотека, может быть опасно. Крайне важно обеспечить стабильный рост, минимизируя уровень рисков для всех игроков, конечных потребителей в первую очередь. Крайне важно соотносить размер льгот с реальными показателями по сектору строительства жилья, динамикой реальных доходов и уровнем долговой нагрузки населения. У нас большая страна, и ситуация с жильем во всех регионах разная, и было бы правильно настраивать программы с учетом особенностей регионов.

Также крайне важно обеспечить прогнозируемость работы программ в долгосрочной перспективе. Никто не будет планировать инвестиции серьезных средств в сектор, если нет понимания политики регуляторов на срок менее 10 лет. Для отдельных групп лиц льготы должны стать условно бессрочными. В этих случаях стоит привязываться не конкретным датам, а к реальным результатам. Например, по семейной ипотеке демографическая проблема с нами надолго — мотивационные программы по этому направлению должны быть бессрочными"

Арташес Сивков, - заместитель председателя правления Россельхозбанка, 3 декабря 2021, источник

"После периода дешевого кредитования прошлых лет Россия сейчас подойдет к моменту охлаждения спроса на сельскую ипотеку. Потому что ставки выросли, цены на объекты недвижимости тоже выросли. Кстати, это произошло во многом из-за доступных кредитов – были моменты, когда цены на жилье росли буквально по часам. Безусловно, инициативы власти ускорят этот процесс (развития кредитования ИЖС – прим. ред.) – ведь все понимают, что необходимо активное развитие сегмента. Но есть и проблемы. Первое – пока нет достаточно квалифицированных застройщиков, которые соответствовали бы требованиям банков. Второе – объект залога и сложности с его оценкой. Это не делает всю затею невозможной, но структуру сделки необходимо будет менять. Третье – это стоимость кредита с учетом всех рисков.

Сегодня разница между ипотекой на объект в многоквартирном доме и частный дом будет около 5-6% и в итоге клиент де-факто просто не потянет такой кредит. Поэтому нужна система оценки и гарантия того, что банк имеет ликвидный залог и адекватного заемщика, но эта часть процесса может притормаживать"