ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #143

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 4 декабря 2021, источник

"Ипотечный октябрь можно охарактеризовать как стабильный. Прирост кредитного портфеля и общей выдачи с начала года довольно ровный. Уже выдано кредитов больше, чем в прошлом году. Годовая выдача может превысить 5,5 трлн рублей. Годовой прирост будет не меньше 30%"

Михаил Делягин, - заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике, 5 декабря 2021, источник

"Россияне начнут массово терять квартиры, которые купили в ипотеку, из-за потери работы. Цены выросли благодаря льготной ипотеке. Льготная ипотека отменена. При этом даже Набиуллина сказала, что все возможности дальнейшего расширения ипотеки исчерпаны. При этом, в силу государственной политики, люди теряют работу достаточно в больших количествах и ипотечники сейчас будут терять свои квартиры. Большинство граждан не могут взять ипотеку. Дай бог, если она доступна четверти населения. И это число сокращается. Государство, если захочет, оно может людям помочь, но пока никаких признаков этого нет. Никакого желания помогать людям я не наблюдаю"

Михаил Мишустин, - премьер-министр РФ, 6 декабря 2021, источник

"Необходимо внимательно следить за изменением условий работы в сфере жилищного кредитования и вовремя реагировать на различные факторы, в том числе на изменение ставок по займам. Если до конца года они будут расти, в следующие три года придется дополнительно потратить миллиарды рублей... Сейчас крайне важно не допустить замедления темпов достижения национальных целей, которые установил президент, а также чрезмерного роста нагрузки на бюджеты всех уровней. Ну и конечно, сохранить доступность ипотеки для людей"

Марат Хуснуллин, - вице-премьер РФ, 6 декабря 2021, источник

"У нас очень неплохо идёт развитие ипотеки. Это, конечно, благодаря принятым системным решениям плюс мягкой кредитной политике, которая была принята в прошлом году. У нас в целом рост ипотеки увеличивается. При этом надо отметить, что мы приняли в этом году решение в первую очередь о развитии льготной ипотеки. И жизнь показала правильность этих решений.

В 2021 году семейная ипотека была расширена в отношении семей с одним ребёнком, распространена на строительство объектов ИЖС и продлена до 31 декабря 2023 года. Уже сегодня мы видим порядка 100 тыс. кредитов, что на 43% выше объёма выданных в 2020 году. Ипотека на новостройки, несмотря на повышение ставки с 6,5 до 7% и сокращение максимального размера кредита до 3 млн рублей, также пользовалась устойчивым спросом. За 11 месяцев (по состоянию на 25 ноября) было выдано почти 300 тыс. кредитов на сумму 950 млрд рублей. Указанная программа также была продлена до 1 июля 2022 года и распространена на строительство объектов ИЖС. Произошло, конечно, снижение по льготной ипотеке, но суммарно мы идём примерно на уровне прошлого года. Всего по всем ипотечным программам выдано почти 393 тыс. кредитов на сумму 1,307 трлн рублей. Это несколько ниже по количеству кредитов, но по деньгам будет сопоставимо и даже выше, чем в прошлом году...

Очевидно, что мы, как говорится, разогнали экономику, разогнали стройку, но сейчас видим серьёзные угрозы, связанные с инфляцией, с развитием ипотеки. Поэтому для выполнения всех нацпроектов, для достижения поставленных президентом целей нам, конечно, нужно подобрать новые решения и новые ответы на вызовы, которые перед нами ставит и мировая инфляция, и сегодняшняя экономическая ситуация. У нас подготовлены предложения, которые мы готовы обсудить в ходе совещания"

Герман Греф, - председатель правления Сбербанка, 6 декабря 2021, источник

"Пока будет расти ставка ЦБ, мы будем, конечно же, и дальше подращивать ставки по депозитам. Ставки будут расти и на стороне кредитов... Сегодняшняя ставка (ключевая - прим.ред.) в 7,5% против инфляции в конце ноября в 8,3% еще низковата. Поэтому вероятнее всего, что Центральный банк будет еще повышать ставку дальше. На сколько, сегодня предсказать невозможно, наши оценки, может быть, до 1 процентного пункта. В целом есть ощущение, что подъем еще до 1 процентного пункта должен быть последним. Во всяком случае я оптимист, я в это верю"

Анатолий Печатников, - заместитель президента-председателя правления ВТБ, 6 декабря 2021, источник

"Этот год действительно будет рекордным за всю историю развития ипотеки в нашей стране, больше, наверное, 5,5 трлн рублей будет выдано. Здесь даже не абсолют, наверное, важен, а количество домохозяйств, количество семей, которые улучшили жилищные условия, это будет больше 1,8 млн, это большой город-миллионник улучшил свои жилищные условия в этом году... Следующий год, конечно, обещает быть более скромным...

Давайте разберем факторы, которые будут влиять на доступность ипотеки в следующем году. Первое, это, конечно, рост ключевой ставки, потому что у нас субсидируемых программ сейчас все меньше, и 1 июля следующего года у нас программа господдержки 2020 года, пандемийная, которая была реформирована и продлена, завершается. Ожидание нового совета директоров (ЦБ - прим.ред.) в декабре, где точно будет подъем ключевой ставки, скорее всего, приведет к тому, что ипотека в следующем году будет продаваться с двузначным номиналом, больше 10%, рыночная ипотека. И это, конечно, будет ограничивать доступность этого кредита для населения. Это первый фактор. Второй фактор, отмена либо модернизация, скорее всего, будет модернизация государственной программы, которая 1 июля завершается, потому что ее критикуют справедливо. Она не носит адресного характера, она доступна и для обеспеченных семей, которые, наверное, не нуждаются в этой государственной поддержке, и, исходя из своих источников дохода, могут справиться с погашением. Поэтому, я думаю, что будет такая модернизация в пользу большей адресности. Большей адресности и поддержки социально незащищенных слоев населения.

Но у нас есть новый рынок, который в следующем году обещает показать рывок, это рынок ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства... Более того, сейчас в Думе рассматривается законопроект о применении технологий эскроу-счетов, практики многоквартирного домостроения в индивидуальном жилищном строительстве. Правда, в организованном. И после принятия этого закона, конечно, рынок раскроется, потому что он по масштабам, по инвестициям граждан в индивидуальное жилищное строительство, он сопоставим с рынком многоквартирного жилья. Поэтому в этом году да, мы видим 5,5 трлн и видим 1,8 млн домохозяйств, следующий год будет скромнее, очевидно, по тем факторам, что мы перечислили. Но тем не менее я думаю, что 1,3-1,4 млн кредитов будет выдано в следующем году, поэтому не будет такого драматического падения, которое регулятор предсказывает в 2025 году.

Цена зависит от спроса, поэтому действительно так складывается, что если спрос в следующем году будет ограничен и поддержка кредитная будет ограничена, ну есть, наверное, шанс на некоторых территориях увидеть и сокращение цены на квадратный метр, хотя предположить это достаточно сложно с учетом инфляции выше 8%, которую пока не удается победить, это же и инфляция и на стройматериалы тоже"

Николай Васев, - вице-президент, директор дивизиона "Домклик" Сбербанка, 6 декабря 2021, источник

"Рост цен на вторичном рынке поддерживается стабильным спросом на недвижимость, разница со стоимостью квадрата в новостройке заметно снижается. Но в некоторых регионах есть предпосылки для падения цен, в большей степени на вторичное жильё низкого качества. Если говорить о географии ипотечных заёмщиков, то здесь видно смещение с востока на запад. Приток населения за счёт ипотеки наблюдается всего в 20 регионах страны. В 66 регионах заёмщики взяли меньше ипотечных кредитов на новостройки на домашнем рынке, чем в других регионах. В восьми из них — Мурманской и Магаданской областях, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Ненецком автономном округе, Республике Тыва и в Камчатском крае — отток почти не балансируется притоком новых жителей из других субъектов РФ. Однако во многих регионах со значительным оттоком населения за последние пять лет строилось мало жилья (доля покупок квартир в новых домах за 2020–2021 годы составила менее 10%). Из-за ограниченного предложения цены на недвижимость остаются высокими"

Константин Барсуков, - член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости, 6 декабря 2021, источник

"Повышение ставок (по ипотеке Сбербанком - прим.ред.) было ожидаемо, и ни к чему сильно ужасному это не приведет. Люди и так понимали, что ставки будут расти, но мы ждем другой вещи, – что будет делать Центробанк? Если ЦБ продолжит свою позицию по повышению ключевой ставки, тут могут возникнуть проблемы на рынке, потому что банки дальше будут поднимать ставки, и тогда ипотека может просто замереть. Если ключевая ставка будет выше 8,5%, это будет достаточно тяжело для рынка ипотеки и, возможно, тогда произойдут какие-то кардинальные изменения. Спрос достаточно хороший. Единственное, что люди вышли на предел покупательской способности. Если начать цены поднимать еще выше, спрос заметно приостановится. Именно поэтому с большой долей вероятности в следующем году мы повышения цен не увидим"

Константин Климов, - управляющий директор Центра недвижимости "Северная казна", 6 декабря 2021, источник

"В этом году цены на вторичном рынке выросли в той же пропорции, что и в новостройках — на 15-20 %. Рост продолжается на 1 % в месяц. При этом отмечу парадоксальную ситуацию: большая часть сделок на «вторичке» — это продажа квартиры меньшей площади и покупка просторной. При увеличении ставок по ипотеке человек понимает, что не хватает денег на выбранный объект и поднимает стоимость своей недвижимости. Получается, что увеличение ставок по ипотеке не сдерживает рост цен, а наоборот разгоняет.

Рынок вторичного жилья продолжил меняться в сторону продавца. Срок экспозиции объектов в распространённом эконом-классе — от 2 дней до 2 недель, и продавцы выбирают из покупателей, кто больше подходит. При этом в сегментах бизнес и премиум такой тенденции нет, здесь преимущественно рынок остаётся за покупателем. По моему мнению, в первом полугодии 2022 года рынок будет двигаться по инерции, а дальше ситуация начнет медленно меняться. <...> Что касается инвестиций, считаю, что покупать недвижимость для быстрого получения прибыли сегодня уже поздно. Рынок перегрет, роста цен в ближайшие год-два не предвидится. Другое дело, покупать для сохранения сбережений. Такая стратегия еще выгодна"

Анатолий Печатников, - заместитель президента-председателя правления ВТБ, 7 декабря 2021, источник

"Сегодня банковской отрасли нужна единая концепция цифровизации рынка недвижимости. В перспективе ипотека должна быть не отдельным продуктом, за которым вам нужно обращаться в банк, а моментальным сервисом для покупки квартиры – по аналогии с эквайрингом. В этом ее социальная роль – обеспечить семью средствами для улучшения жилищных условий. Мы предлагаем на федеральном уровне создать единый суперсервис для онлайн-решения вопросов с недвижимостью. Он может быть реализован в формате «одного окна» и объединять все социальные услуги государства, включая сведения о налогах, оплату ЖКУ, кадастровые данные, историю объекта, госрегистрацию сделок и другие сервисы. Сейчас это отдельные услуги, которые клиенты получают в разных госучреждениях. Важно обеспечить «бесшовную» интеграцию с платформой банкам, профильным коммерческим структурам, в том числе застройщикам и риелторам. Это позволит удобно встроить в общий процесс подбора жилья ипотеку и создать рынок цифровых услуг, который станет примером для других стран...

Пандемия не заканчивается, а интерес клиентов к цифровым ресурсам активно растет. Поэтому необходимо проработать дополнительные механизмы идентификации заемщиков, чтобы с их согласия в режиме онлайн передавать данные об ипотеке продавцу, в страховые или оценочные компании, Росреестру и ПФР, а также упростить выдачу электронных подписей для проведения сделок. Банки готовы внедрять новые технологии и повышать доверие к онлайн-сервисам. Если подобные ограничения будут сняты, то мы уверены, что спрос на эту услугу вырастет в разы, и к 2025 году мы сможем потенциально выдавать онлайн каждую вторую ипотеку"

Герман Греф, - председатель правления Сбербанка, 7 декабря 2021, источник

"В каком-то виде, может не 100% но для определенных категорий людей и для определенных регионов такую программу (льготной ипотеки - прим.ред.) вполне можно было бы сохранить... Программа при определенных условиях не дает большую нагрузку на государство. Сейчас она государству обходится дороже чем ранее, из-за того, что ставка ЦБ подросла. Но, если ставки будут вниз, мне кажется, что программа очень выгодна для государства. С той точки зрения, что на не тратится не много денег в ситуации низкой инфляции и разрыва спреда небольшого"

Дмитрий Бабин, - эксперт по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций", 7 декабря 2021, источник

"Думаю, что кроме повышения ставок, которые, конечно же, сдерживают спрос на ипотеку, основным фактором охлаждения рынка недвижимости выступает тот факт, что за последние 1,5 года был удовлетворен большой спрос на квартиры и дома, в том числе отложенный. Его всплеску способствовала льготная ипотека, что в итоге вызвало резкий рост цен на недвижимость вместе с негативным влиянием пандемии, усилившим инфляцию. Рост цен на квартиры повлек за собой насыщение спроса, существенная часть которого была инвестиционной. Этот фактор вместе с уменьшением ценовой доступности жилья, а также ростом ипотечных ставок, может привести к ощутимому охлаждению рынка недвижимости, в том числе ценовому"

Олег Луняков, - директор Научно-исследовательского центра денежно-кредитных отношений финансового университета при правительстве РФ, 7 декабря 2021, источник

"Максимальный предел роста ключевой ставки ЦБ РФ определяется балансом проинфляционных и дезинфляционных факторов. В настоящее время рост фактической и ожидаемой инфляции, формирование дисбаланса между совокупным спросом и предложением стали основанием для ужесточения денежно-кредитной политики. Поэтому увеличение ключевой ставки на 1 процентный пункт — вполне ожидаемое событие декабря 2021 года. Вместе с тем анализ кривой доходности и средних ставок по ипотечным кредитам показывает, что повышение уровня ключевой ставки до 8,5% близко к предельному значению, на которое пойдет Банк России, если в стране не будут усиливаться проинфляционные риски"

Алексей Гальцев, - основатель компании Realiste, 8 декабря 2021, источник

""Первичка" будет активно дисконтироваться акциями от девелоперов. Стимуляция спроса будет происходить через субсидирование ипотеки, увеличение сроков оплаты, отсрочки и прямые скидки. Дело в том, что за месяц после отмены прежних условий по льготной ипотеке спрос на новостройки упал на 20%. С тех пор застройщики начали вводить различные акции и скидки, чтобы повысить доступность жилья, с сентября появились новогодние скидки, а сейчас в Москве и Подмосковье можно получить от 5 до 15% профита при покупке у девелопера.

Поскольку в предыдущий год в России был резкий и неоправданный перекос в сторону рынка новостроек, то в ближайшее время рост стоимости вторичного жилья будет незначительно, но стабильно обгонять "первичку". Вторичное жилье будет наверстывать эту разницу, при том что именно у него есть особая ценность для семей с детьми: там можно сразу жить. Как минимум в ближайшие месяцы спрос на жилье в стране останется на сегодняшнем уровне. Инфляцию никто не отменял, и темпы роста недвижимости хоть и снизились, но останутся на уровне. Иными словами, те, кому нужно покупать квартиры, сегодня понимают, что ждать снижения цен неразумно и, соответственно, будут покупать. Возможно, они ждали, пока цены пойдут вниз, но с ростом инфляции, удорожанием стройматериалов, рабочей силы и себестоимости стройки становится ясно, что обратного хода не будет.

Ожидаемые собственником доходы от сдачи квартиры на горизонте 10-20 лет примерно в два раза больше реальных цифр, которые рассчитываются с учетом инфляции, расходов на ремонт и прочего. Но поскольку собственники обычно не считают реальные цифры дохода, то они продолжат активно сдавать в аренду свои квартиры. Сегодня реальная годовая доходность сдачи в аренду квартиры в Москве составляет не больше 5% в разрезе одного года и 7,2% на перспективе десяти лет, что ниже уровня инфляции, уровень которой выше 8% сегодня. Много или мало для долгосрочного актива доходность 7,2% – решать собственнику. Если же будет расти инфляция и ставки по ипотеке, доходность будет еще сокращаться"

Яна Глазунова, - генеральный директор VSN Realty, 8 декабря 2021, источник

"Ипотечные сделки – это более половины объема продаж, в третьем квартале 2021 года их доля была 62%. В конце 2019 года этот показатель составлял 44%. За текущие два года мы получили очень плотный спрос, кажется, что отложенных сделок уже не осталось. А текущие ипотечные предложения покупателей уже мало стимулируют, «мы уже вернулись к уровню ставок доковидного года... Спрос в 2022-м может упасть и на 30%, и больше. Низкий спрос приведет к падению динамики продаж, а учитывая схемы финансирования, вырастет и стоимость проектов. Вероятно, не у всех девелоперов хватит ресурса перейти на другие скорости. Подорожания ипотеки ведет нас к тому, что жилье становится все менее доступным"

Георгий Ващенко, - начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке "Фридом Финанс", 8 декабря 2021, источник

"Аналитики сходятся во мнении, что ключевая ставка (на заседании ЦБ 17 декабря - прим.ред.) будет повышена. И, скорее всего, на 1 процентный пункт, до 8,5%. Иного решения у регулятора сейчас, пожалуй, нет. Вернее будет сказать, что более мягкие решения приведут к негативным последствиям на финансовых рынках и не помогут экономике...

Комментарии ЦБ по итогам заседания, очевидно не будут «мягкими». Скорее всего, даже будет указано на «возможность повышения ключевой ставки на одном из следующих заседаний». Вместе с тем я ожидаю, что будет сделан прогноз относительно достижения пика инфляции или прохождения его в ближайшем будущем. Это, возможно, вселит в участников рынка уверенность, что цикл ужесточения монетарной политики завершен или почти завершен.

Я ожидаю спокойную реакцию рынков на повышение ставки до 8,5%. Котировки ОФЗ уже соответствуют ожиданиям повышения ставки на 1 п.п. Пара USD/RUB продолжит торговаться в диапазоне 73–75. Игроки будут ловить сигналы, свидетельствующие о снижении инфляции, это приведет к притоку средств в ОФЗ с фиксированным купоном. Наибольший эффект повышение ставки вызовет на вторичных рынках. Очевидно, что увеличатся проценты по депозитам и кредитам, особенно ипотечным. И можно ожидать, что спрос на жилищные займы в I квартале замедлится. Впрочем, это поможет охладить рынок недвижимости, который, по оценкам экспертов, перегрет. На фоне ипотечного бума цены на новостройки в столичном регионе только за год выросли на 30%, и охлаждение этому рынку явно не помешает"

Алексей Волков, - директор по маркетингу НБКИ, 9 декабря 2021, источник

"Тенденции предыдущих лет в возрастной структуре ипотечных заемщиков остаются неизменными. Самая большая доля по-прежнему остается за гражданами от 30 до 40 лет, а наибольшие темпы роста выдачи кредитов на покупку жилья демонстрируют заемщики от 40 до 50 лет. Их доля в структуре выданных ипотечных кредитов растет уже на протяжении, как минимум, 6-ти лет. Очевидно, что эта возрастная категория более привлекательна для банков по причине более информативной кредитной истории и высоких значений Персонального кредитного рейтинга (ПКР). Вместе с тем, мы видим и некоторые изменения в возрастной структуре выдачи ипотеки, произошедшие в 2021 году. В частности, несколько сократилась доля самой «массовой» группы ипотечных заемщиков – от 30 до 40 лет. Это может свидетельствовать о более консервативном подходе банков к кредитованию по сравнению с прошлыми периодами"

Наталья Сазонова, - директор по развитию компании "Метриум", 9 декабря 2021, источник

"Сокращение программы субсидирования повлияло на структуру ипотечного спроса. В 2020 году возможностью приобрести квартиру в ипотеку по сниженной ставке оперативно воспользовались прежде всего те граждане, у которых были сбережения (условный “средний класс”). Это отразилось на структуре сделок: покупатели предпочитали более дорогие новостройки “старой” Москвы, а также выросла популярность сегмента жилья бизнес-класса. Его доля в общем числе сделок прибавила 5 процентных пунктов и составила 27% против 22% в 2019 году.

В 2021 году, точнее во втором полугодии, ситуация изменилась. Цены на новостройки продолжали расти. Программу «Господдержка – 2020» фактически отменили, а ставки по обычным банковским программам начали расти и достигли к декабрю 9% годовых. В итоге на рынке остались заемщики с самыми низкими бюджетами покупки – они переключились на поиск более доступного жилья в Новой Москве (доля Новой Москвы в структуре спроса в 2021 году выросла на 4 п.п. до 31%), и покупатели с большими финансовыми возможностями, которые продолжили инвестировать в новостройки"

Гарегин Тосунян, - президент Ассоциации российских банков, 9 декабря 2021, источник 1, источник 2

"Прошлый год прошел намного более спокойно, чем ожидалось в начале пандемийного периода. На 1-е ноября текущего года задолженность россиян (по кредитам - прим.ред.) составляет 24,5 трлн. В тоже время восьмой год подряд не растет платежеспособность наших граждан. У нас стагнирующая экономика и рост задолженности, но эта задолженность в пределах триллиона не катастрофична. Из позитивных тенденций хочу отметить то, что ипотечный рынок за этот год очень интенсивно развивался. По ипотеке задолженность в начале года выросла на 18%, за год – сентябрь к сентябрю выросла на 28%, а доля ипотеки в общей задолженности составила почти половину – 48%. С начала ипотечного бума, который стартовал в 2020 году, просрочка составила 0,9% в прошлом году, а в этом году – 0,6%...

Мы видим, что ипотечный сегмент рынка активно развивается. Регулятор выказывает опасения, что он слишком бурно развивается и его надо как-то тормознуть. Я же уверен, что ипотечный сегмент не только не надо тормозить, но вообще кредитование надо стимулировать. Другое дело, что, когда инфляция достигла максимума в октябре, возникли высокие колебания по ключевой ставке. В итоге получилась такая общая картина, что мы сегодня вернулись на высокую инфляцию, на высокую ключевую ставку, а процентную ставку мы так и не ставили целью снизить. Мы все время таргетируем инфляцию вместо того, чтобы таргетировать ставку по кредитам"

Татьяна Школьная, - заместитель директора института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, 9 декабря 2021, источник

"Учитывая текущие показатели по обеспеченности населения жильем, спрос на жилье во всех сегментах у нас будет стабильно высоким на десятки лет вперед. Основной вопрос — насколько этот спрос будет платёжеспособным. Динамика реальных доходов населения на данный момент не сопоставима с динамикой цен на недвижимость. Ипотека — инструмент поддержки спроса, но не инструмент поддержки заработных плат большей части населения. Мы ожидаем в 2022 году плавное охлаждения спроса. Дальнейший рост будет зависеть от общего состояния экономики и уровня доходов населения"

Евгений Шлеменков, - вице-президент общественной организации "Опора России", руководитель направления "Строительство и ЖКХ", 10 декабря 2021, источник

"Рост темпов инфляции [объясняется] огромными вливаниями средств в собственную экономику западными странами. Обесцениваются резервные валюты, так и национальные валюты. И мы из этого круга вырваться не можем, поскольку наша экономика часть мировой. Поэтому если все будет продолжаться, как продолжается сейчас, то где-то к середине 2022 года мы будем иметь ставки по ипотеке на уровне 12-14%"

Константин Ордов, - заведующий кафедрой финансовых рынков РЭУ им. Г.В. Плеханова, 10 декабря 2021, источник

"Для российского рынка ипотеки гораздо более опасны риски стагфляции, а не рост процентных ставок... Неминуемое повышение ставок по ипотеке может и не перейти в двухзначную зону в 2022 году, а интерес к этому кредитному продукту с высокой вероятностью сохранится. Однако интерес к ипотечным кредитам может упасть не вследствие роста процентных ставок, а вследствие экономических проблем и низкого экономического роста, что отразится на недостаточном увеличении доходов населения. Риски экономической стагфляции на сегодня гораздо более существенны для рынка ипотечных кредитов, чем ожидаемый рост ключевой ставки и процентных ставок по кредитам физических лиц"