ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #166

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #166

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», 23 мая 2022, источник 

«Скоро они будут вынуждены это сделать (застройщики снизить цены – прим.ред.). Из экономических соображений снижение цен должно быть сейчас даже более существенным, чем в предыдущие кризисы, минимум на 10%, а может, и на 20%. С другой стороны, идет очень сильная мировая инфляция, растет себестоимость строительства. Все это может обернуться тем, что часть строек превратится в долгострой. Гораздо более существенное снижение цен, на мой взгляд, ждет вторичный рынок, потому что там нет субсидированной ипотеки. При этом предложение растет, а продажи стагнируют. Думаю, что вторичка может провалиться даже больше, чем новостройки.

Большого количества банкротств я не жду. В целом строительная отрасль сейчас устойчива. Во-первых, на рынке почти не осталось мелких девелоперов, как это было 15-20 лет назад, когда банкротств было сильно больше. Во-вторых, цены за минувшие два года выросли на 30-50%. У застройщиков есть запас прочности, чтобы опустить цены. Если они не будут занимать позицию из серии "мы лучше обанкротимся, чем снизим цены", то вполне возможна корректировка на 15-20%, а девелопер еще и сможет получить прибыль»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 23 мая 2022, источник 

«Меры по увеличению лимита выдачи ипотеки и снижения ставки до 9%, может быть, позволят избежать многократного падения спроса, но, как минимум, двух-трехкратное снижение объема сделок следует ожидать в большинстве городов России.

Снижение ставки по ипотеке до 9% - это хорошее предложение, но в любом случае его недостаточно для того, чтобы вернуть тот спрос, который был, например, во втором-третьем квартале 2021 года. Даже ставка по ипотеке в 7% не позволила бы сегодня сохранить объемы продаж. В целом мы наблюдаем существенную коррекцию спроса, которая обоснована не только ставкой по ипотеке, но и снижением доходов населения, сокращением и потерей рабочих мест, и боязнью неопределенности.

Ключевой проблемой снижения спроса является то, что за два последних года цены на недвижимость выросли на 30-40%. Цены выросли настолько, что ежемесячные платежи по ипотеке стали больше, чем до введения низкой ипотечной ставки, и платежеспособный спрос просто прекратился еще в четвертом квартале ушедшего года»

Олег Лагуткин, – генеральный директор БКИ «Эквифакс», 24 мая 2022, источник 

«Уровень одобрения (ипотеки – прим.ред.) пришел к новому уровню удержания и в ближайшие месяцы, скорее всего, будет находиться в районе 60 процентов. Уровень take-rate упал по сравнению, например, с прошлым годом вдвое (с 28% до 13% от одобренных заявок - прим.ред.), что связано с непривлекательными условиями кредитования, в первую очередь уровнем процентной ставки. Поэтому рассчитывать на рост данного показателя возможно при условии более лояльных для заемщиков условий кредитования»

Алексей Моисеев, – замминистра финансов РФ, 24 мая 2022, источник 

«Вопрос (поэтапного раскрытия эскроу-счетов – прим.ред.) обсуждается очень активно, понятно,что Минстрой это поддерживает. Мы не поддерживаем, по причине того, что мы считаем,что это будет в среднесрочном плане хуже для самих застройщиков, потому кредиты станут дороже, и доступность станет ниже.

Сейчас банк спокойно предоставляет кредиты застройщикам, понимая, что он защищен через систему счетов эскроу. Если на любом этапе,до того, как дом достроен, счета раскрываются, то банк понимает, что он несет, пусть даже на финальном этапе, риск отсрочки сдачи дома в эксплуатацию.

Мы не поддерживаем за одним исключением, <…>если дом построен и в принципе в нем можно жить, но там благоустройство какое-то не сделано, детская площадка не построена, то в этом случае можно раскрывать. Поскольку между, когда дом построен и можно жить, и когда все это благоустройство произведено, полгода может пройти, то это существенная может быть разница, в этой части мы поддерживаем»

Олег Сухов, – адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости», 25 мая 2022, источник 

«Постановление № 442 временно вывело участников долевого строительства из сферы действия Закона о защите прав потребителей. Иными словами в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года при уклонении девелопера от исполнения обязанностей дольщики не взыщут неустойку за пользование чужими денежными средствами, штраф в размере 50% за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, а также компенсацию морального ущерба. В соответствии с пунктом 2 постановления № 442 "... к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства … применяются исключительно положения Федерального закона об участии в долевом строительстве...".

Далее, правительство ограничило свободу действий дольщиков при выявлении недостатков объекта. Участник долевого строительства лишается судебной защиты, если не дал застройщику возможность самостоятельно устранить недостатки. Гражданин должен сидеть и терпеливо ждать, пока строители не соизволят всё исправить. И только потом у дольщика появляется право пойти в суд.

Кроме того, остаются вопросы, на которые постановление № 442 не даёт ответов. Например, какие недостатки считаются существенными, а какие – несущественными? Что делать, когда застройщик отказывается приглашать эксперта или предложенный строителями эксперт не нравится дольщику? Как действовать участникам долевого строительства, если они уже предъявили претензии о качестве квартиры в рамках Закона о защите прав потребителей и застройщик не устранил недостатки за 45 дней? Нанимать эксперта и ждать еще 60 дней? На эти и другие вопросы ответит только судебная практика»

Вячеслав Володин, – председатель Госдумы, 25 мая 2022, источник 

«Учтите фактор, когда вы говорите о снижении спроса покупательского: у нас был рост, причем значительный, на рынке жилья. Было это? Было. Поэтому это улица с двусторонним движением. Хотелось бы попросить руководителя профильного комитета, чтобы через эту призму также рассмотрели. Поддержка-то идет, льготная ипотека. А рост цен — он был обоснованный или нет?.. Есть вероятность, что ситуация в ближайшее время стабилизируется. Потому что тот, кто получал сверхдоходы от этого, будет сейчас получать прибыль, но только уже в меньших объемах. Нам здесь надо в первую очередь встать на защиту гражданина. Давайте тоже посмотрим с этой точки зрения.

В данной ситуации доходы строительной отрасли упали – и сразу возник вопрос о поддержке, но было бы правильно вспомнить о том, что доходы строителей были раздуты. Потому что цена на металл выросла, цена на лес выросла необоснованно, — ну и потом кто-то захотел заработать на этом. А сейчас эти цены приходят в нормальное состояние. Для гражданина выгодно снижение цены? Выгодно. Но с другой стороны, нам важно, чтобы не разорились строители. Вот этот баланс надо соблюсти. Принимая решения, направленные на поддержку отрасли, в первую очередь (необходимо – прим.ред.) учитывать интересы покупателей жилья. А так можно создать условия — и опять это все будет за счет кармана человека. Тогда кому мы создаем эти условия? Тем, кто зарабатывает на людях? Мы не можем идти этим путем»

Борис Копейкин, – первый вице-президент Центра стратегических разработок (ЦСР), 25 мая 2022, источник 

«Действующие льготные программы до недавних пор также неявно поддерживали приобретение небольшого жилья, лимиты в 6 и 12 млн рублей ограничивали покупателей в выборе более крупных и соответственно дорогих объектов. Логично, что небольшие квартиры и строят. Понятно, что государство не хочет субсидировать избыточное потребление. Но трехкомнатная квартира для семьи с двумя детьми — это не роскошь.

Эффект от недавнего увеличения лимитов кредитов по льготной и семейной ипотеке и возможности комбинировать заимствования на субсидируемой и рыночной основе пока сложно оценить, но кредит на студию по субсидируемой ставке остается доступной опцией. Самой доступной. Государство поддерживает рублем приобретение, а значит и строительство именно небольшой квартиры.

Но что в долгосрочной перспективе будет происходить со структурой жилого фонда, размером семьи, количеством детей, если строить только студии и однушки? Статистика уже давно говорит, что квартир и домов в России в расчете на тысячу жителей больше, чем в Канаде. Но они заметно меньше. Кто будет жить в них через 10–20 лет? Вряд ли большие семьи. Может быть, в будущем надо активнее строить, а соответственно и субсидировать что-то другое? Возможно этот вопрос, может подсказать, как модифицировать параметры субсидирования ипотечного кредитования в будущем, если программы будут продлеваться»

Владимир Чернышев, – управляющий банком «Открытие» в Иркутской области, 25 мая 2022, источник 

«Перезапуску ипотеки мешают два фактора – это отсутствие у потенциальных покупателей жилья готовности брать долгосрочные кредиты в текущих рыночных условиях и высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке, потому что льготная ипотека действует только для новостроек. Пока не снизятся ставки для вторичного жилья или для него не будет льготных программ, темпы роста продаж ипотеки будет невелики.

Тем не менее, несмотря на текущие трудности, банк «Открытие» рассчитывает, что в мае-июне удастся нарастить продажи ипотечных кредитов... Уверенность основана на четырех факторах. В первую очередь, это связано со стабилизацией ценовых параметров по ипотечным программам, которые сегодня максимально приблизились к докризисным, – перечисляет Владимир Чернышев. – Второй фактор – это сезонность. Наступает летний период, когда возникает необходимость в приобретении жилья для молодых людей, мигрирующих в другие города и для обучения в вузах. Третий – происходит привыкание к текущим условиям ипотеки, а значит нуждающиеся в жилье или в улучшении жилищных условий не будут откладывать свою мечту и ждать возврата ставок к уровню конца 2021 года. Четвертый – это массовый выход из высокодоходных депозитов в июне и сентябре этого года, часть из них будет использована для покупки жилья»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 26 мая 2022, источник 

«Ожидаем на следующей неделе снижение ставок по вторичке до 11-12%. Крупные банки делали заявления, что будут двигаться вместе с учетной ставкой в моменте. По нашим данным так и будет. А это значит быстрое восстановление рынка, при этом внутри акцент с новостроек сместится на вторичное жилье и загородную недвижимость.

При этом в любом случае продажи новостроек подрастут, но цены им придется снижать, так как теперь финансового преимущества нет и гражданам лучше будет покупать квартиру с ремонтом, куда можно заехать жить сейчас, чем новую со сдачей через год и без ремонта. Ну и самое главное сможет ожить бизнес! Это очень важно! Я лично очень рад, что так быстро приняты все решения. Думаю, что на плановом заседании 10 июня ставка (ключевая – прим.ред.) будет снижена еще на 1-2%»

Кирилл Холопик, – руководитель портала ЕРЗ.РФ, 26 мая 2022, источник 

«В последние недели наметилось замедление инфляционных процессов в строительной сфере: цены по большинству стройматериалов стабилизировались, по отдельным начали падать. Вместе с тем, наблюдается снижение бизнес-активности: продажи по ДДУ в апреле-мае по сравнению с мартом упали в три раза, уменьшается объем проектного финансирования. В случае сохранения ключевой ставки ЦБ на прежнем уровне эта тенденция могла продолжиться и привести к перенасыщению предложения на рынке. Решение ЦБ (снизить ключевую ставку до 11% – прим.ред.) правильное и своевременное. <...> Ранее ставка по льготной ипотеке была установлена на уровне 12% при ключевой ставке 20%. Затем ее снизили до 9%, когда ключевая составляла 14%. Сейчас мы вправе ожидать возврата льготной ставки к 7%, что должно оживить рынок новостроек»

Алексей Попов, – руководитель аналитического центра «Циан», 26 мая 2022, источник 

«Это решение ЦБ (снижение ключевой ставки до 11% – прим.ред.) превращает ипотечные ставки для вторичного рынка из "заградительно высоких" просто в "высокие". Оно вернет на него часть покупателей-ипотечников, что оживит и спрос на первичном рынке, так как большинство продавцов такого жилья покупают квартиры в новостройках... Возврат к устойчивому развитию отрасли возможен лишь при снижении внешних рисков, ведь сохраняется неопределенность на рынке труда, сокращаются реальные доходы населения, выросла инфляция»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 26 мая 2022, источник 

«Серьезного всплеска сделок в ближайшее время не произойдет, даже если банки оперативно снизят ставки по ипотечным программам на вторичном рынке. Сейчас оживится категория сделок "очень надо". Ставки будут привлекательнее, но все же большая часть потенциальных покупателей на вторичном рынке будут ждать дальнейшего снижения ключевой ставки и корректировки ипотечных программ»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 26 мая 2022, источник 

«Еще при низкой ставке по ипотеке и при существовании всех социальных программ мы увидели во третьем квартале (2021 года) существенное снижение спроса, а в четвертом квартале этот спрос сократился на 30-40%. То есть, при той же практически ипотечной ставке мы получили уже совершенно другой вектор развития – рынок поменялся на рынок покупателя. И первый квартал (2022 года) удержал этот рынок от снижения только из-за объявленных достаточно серьезных скидок со стороны застройщиков, а также из-за того, что возник ажиотажный спрос на фоне возможного глобального роста ипотечной ставки… Сейчас мы находимся в полосе отсутствия отложенного спроса, потому что прошлой осенью его последние остатки были выбраны, а в первом квартале он был в полной мере реализован.

В прошлом году ключевая ставка была на уровне 7,5%, сейчас она 11%. Очевидно совершенно, что это спрос не восстановит. Ставка 11% была в 16-м году последний раз перед существенной коррекцией снижения. При этом, если мы вернемся к санкциям 14-го года, в принципе рыночная ситуация очень похожа, – по факту именно так же действовал ЦБ. Только он увеличивал ставку 6 месяцев, потом 6 месяцев ее корректировал до 11%...

С моей точки зрения, минимум 6-8 месяцев, а, может быть, быстрее – эта ставка будет понижена... Думаю, что следующее заседание, если будут благоприятные условия, ЦБ может понизить ставку до 9%. Ну и это все равно нас не вернет к тому спросу, который был, например, в середине 21-го года и в середине 20-го.

Однозначно, в сегодняшней ситуации мы ожидаем коррекцию рынка, начиная с летних месяцев. В некоторых регионах России цены уже пошли вниз... Сейчас будет борьба за реального покупателя среди застройщиков, и те застройщики, которые предложат наименее рискованные для покупателей проекты, выиграют. То есть, спрос перераспределился в сторону уже готовых завершенных проектов. Это очень важный фактор. Рынок сейчас сконвертируется в то, что бОльшая часть покупок будет происходить на объектах, которые будут готовы в ближайшие месяцы либо уже сданные...

Неизбежно снижение (цен) будет происходить. В том числе и на вторичном рынке. Достаточно посмотреть на то, что было у нас в 14-15-м годах после аналогичной истории, когда был введен огромный пакет санкций. Экономика тоже вырулила. Но было очевидно, что через 8 месяцев рынок (недвижимости) начал очень сильно снижаться в цене – 1-1,5% для рынка жилья – это очень сильно. Больше мы не ожидаем. Точно такое же будет снижение в летние месяцы. Это снижение будет происходить год-полтора, также как в 15-16 году»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 26 мая 2022, источник 

«После снижения ключевой ставки с 14% до 11% стоит в ближайшее время ожидать и понижения ипотечных ставок на 2–3 п.п... Низкие ставки будут стимулировать часть покупателей возвращаться на рынок недвижимости, но нет оснований думать, что это будет массовым явлением. Наибольший эффект от снижения ключевой ощутит на себе вторичный рынок жилья, где начнется оживление спроса. Если на первичном существуют льготные программы, по которым сейчас и оформляется большая часть сделок, то ко вторичке в условиях рекордного повышения ставок потерян интерес со стороны покупателей. Это в свою очередь окажет положительное влияние на рынок новостроек, поскольку сделки по продаже старой квартиры и покупки жилья в новостройке остаются в России базовым сценарием по улучшению жилищных условий. Поэтому в итоге положительный эффект будет заметен для всех сегментов...

На данный момент основным сдерживающим спрос фактором являются высокие цены на новостройки, инфляция и сокращение доходов населения. Маловероятно, что даже снижение ипотечных ставок позволит в значительной мере реанимировать угасающий спрос в условиях экономической нестабильности»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 26 мая 2022, источник 

«Пороговые ставки по ипотеке, после достижения которых рынок реально начнет активно восстанавливаться, это 10–11% годовых. Если банки смогут снизить ставки до этих уровней, то рынок восстановится в самые короткие сроки. <...> Снижение ключевой ставки на прошлом заседании уже имело положительный эффект для вторичного жилья, где спрос стал постепенно восстанавливаться. Текущее снижение ключевой ставки позволит повысить спрос на рынке жилья (включая новостройки) еще на 20–25% и привести к постепенной стабилизации рынка недвижимости. Фактически по спросу мы вернемся к уровню 2020 года. Сейчас среднесрочный прогноз для рынка недвижимости благоприятный, он уже не выглядит катастрофическим, как в апреле. Решение регулятора дало четко понять, что катастрофы на рынке не будет»

Ирина Носова, – директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 26 мая 2022, источник 

«Ставки по нельготным ипотечным программам снизятся примерно на те же 3 п.п. (что и ключевая ставка ЦБ – прим.ред.), то есть до уровня 11,5–12,5% в среднем по рынку. Хотя и такой уровень все еще недостаточно комфортен для обслуживания ипотеки. <...> Снижение ключевой и ипотечных ставок будет способствовать восстановлению рынка после апрельского падения и достаточно вялого мая. <...> Вопрос доступности жилья является не менее существенным фактором при принятии решения гражданами о целесообразности взять ипотеку именно сейчас. Пока существенного снижения цен на жилье не происходит: продавцы не хотят снижать цену, а покупатели заняли выжидательную позицию. Однако на фоне снижения реальных располагаемых доходов населения и, как следствие, ухудшения спроса ожидается, что продавцы будут вынуждены корректировать цену, после чего рынок выровняется»

Алексей Гальцев, – СЕО компании Realiste, 26 мая 2022, источник 

«Когда упадет спрос на квартиры (а это уже происходит), темпы строительства и спрос на материалы снизятся, а значит, упадут и цены на них. Коррекция цен идет уже сейчас – обещания скидок до 15% "только в мае" - это только начало снижения... Застройщики и девелоперы, которые не успеют сориентироваться и подготовиться к новым показателям спроса, уже к концу года уйдут с рынка. Поэтому нужно быть готовыми, что часть застройщиков обанкротится, а их проекты будут переданы банкам и государству... Уже в июне-июле мы увидим скидки до 25%. Летом рынок уйдет в коррекцию с вероятностью 99%, и эта коррекция будет сильной и быстрой. А уже после того, как коррекция случится, можно будет начинать новый цикл и разгонять его льготной ипотекой»

Александр Чернокульский, – директор компании «Жилфонд», 26 мая 2022, источник 

«Снижение ставки ЦБ не поможет вернуть объем ипотеки на докризисный уровень, так как переплаты по кредитам все еще остаются существенными... Сейчас многие покупатели отложили приобретение квартиры в ипотеку и предпочли обойтись арендой или остаться в текущих жилищных условиях - за апрель число ипотечных сделок на рынке вторичной недвижимости снизилось в четыре раза. <...> Когда ипотечная ставка увеличивается на 3%, переплата по кредиту растет в 1,5 раза, и это серьезно влияет на решение. С новой ставкой ЦБ ипотечные ставки скорректируются в сторону уменьшения, и есть шансы, что спрос на ипотеку вернется, но пока вряд ли в том объеме, который мы видели в 2020 году. Откат к показателям спроса позапрошлого года возможен лишь в том случае, если ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам уравняются с ценами за аренду или станут даже ниже»

Павел Пряников, – эксперт рынка недвижимости, 27 мая 2022, источник

«В сегодняшних условиях даже 4-4,5% ставки по ипотеке будут выглядеть проблемными. Просто потому, что цены на жилье в Московском регионе оторвались от экономического правила: доступным считается жилье, на которое требуется 4-4,5, максимум 5 годовых доходов... Чтобы привести цену к стандартному показателю в 4-5 годовых доходов, стоимость стандартной "двушки" надо снижать на треть, то есть с 15-17,5 млн. руб. до 10-12,5 млн. Эти 30-35% надбавки и есть та величина, на которую подорожали московские новостройки за предыдущие полтора года жилищного бума, взращенного на льготной ипотеке.

И эта "игла" льготной ипотеки при одновременно остановившихся доходах населения и сильном росте цен на новостройки требует одного: постоянно снижающейся ставки, чтобы поддерживать такую "пирамиду роста". Было 6%, через год нужно 4,5%, через три года – 3%, и так далее.

Потому если говорить о том, что может вытащить рынок недвижимости из кризиса – мобилизация или НЭП, нужно отвечать: та программа, которая позволит реальным доходам населения расти быстрее, чем цены на квартиры. Или те административные меры, которые начальственным приказом зафиксируют и цены на новостройки, и ставки доступной льготной ипотеки. Во втором случае – как это было в позднем СССР, когда существовал квазирынок кооперативного жилья с фиксированными ценами (например, 7,5 тыс. руб. за стандартную «двушку» на юго-западе Москвы) и ставка по рассрочке (квазиипотека) в 1-2%. Правда, и за такой квазирыночной новостройкой за собственные деньги нужно было постоять в очереди несколько лет и соответствовать ряду административных критериев (предыдущая жилищная обеспеченность, численность семьи, прописка и т.п.).

Придём ли мы при мобилизационной экономике к подобному жилищному рынку, т.е. к госзаказу и административному распределению? Пока в такое не верится. Во всяком случае никто из ответственных лиц в правительстве не говорит о таком. А спасёт ли новый НЭП, о желательности которого говорят многие экономисты, рынок жилья? Тоже нет. Рыночная стихия просто убьёт 80% рынка новостроек... Потому, если говорить о будущем рынка новостроек на год-два вперёд (а на более длинную дистанцию у нас не принято заглядывать, так как жизнь России состоит из форс-мажоров), то ни чисто мобилизационная, ни чисто рыночная стихия нового НЭПа не спасёт его. А спасёт, как это обычно и бывало, гибрид этих двух подходов»