ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #171

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #171

Константин Барсуков, – член Российской гильдии риелторов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость», 24 июня 2022, источник 

«Спрос на новостройки действительно упал на 70% и выше по сравнению с маем прошлого года. Поэтому для того, чтобы говорить о нормальном восстановлении спроса, эта цифра должна увеличиться как минимум в два раза. На мой взгляд, у нас по июню увеличение спроса по ипотеке на новостройки пройдет на уровне 20−30%. Даже если я ошибаюсь, и эта цифра составит 50% к маю, это все равно низкий спрос. Нам нужно хотя бы 100% роста, чтобы говорить о том, что он восстановился, но я сомневаюсь, что мы увидим такие показатели.

Очень много факторов неопределенности у людей, проводится специальная военная операция, что влияет на настроения людей. Человеку, который берет ипотечный кредит, нужно понимать, что его будущее определено. Это не только ожидание того, что его собственный доход не изменится, но и понимание, что будет дальше в принципе. Есть и другие факторы. Например, когда те же айтишники увидели, что могут получить ипотечный кредит под 5% и ниже, вплоть до 1%, они заинтересовались этим предложением, но наткнулись на суровую реальность, когда застройщики говорили, что если они получат самую низкую ставку, для них объект недвижимости будет на 20% дороже, чем если они пойдут по обычной субсидии. Кто-то заявлял это в лоб, кто-то просто не давал скидку.

В итоге снижение ставки льготной ипотеки с 9% до 7% для застройщиков означает простую вещь: им нужно меньше тратить собственных денег, чтобы субсидировать ставку. Потому что в текущих реалиях и 7% — это не такая низкая ставка. Вот если бы на вторичке ставка была 7−8%, люди бы уже начали брать кредиты. Но новостройка — другой случай, по той простой причине, что это вещь, которая окажется у тебя в руках не сейчас, а через несколько лет. И с учетом этого фактор устойчивости играет особенно большую роль. Поэтому чтобы люди начали брать ипотеку на строящееся жилье в сегодняшних условиях, ставка должна быть в районе 4−5%»

Константин Ковалев, – управляющий партнер компании Webster, 26 июня 2022, источник 

«Говорить о повышении интереса (к ипотеке после снижения ставок – прим.ред.) пока не приходится... Как быстро мы увидим результат? Нужно понимать, что драйвером является непредсказуемость доходов населения в ближайшее время. После пандемии спрос был удовлетворен очень сильно. Все меры, которые сегодня принимают непосредственно девелоперы, а именно снижают цены и дают скидки, правильные. Однако в нынешних экономических условиях прогнозировать, к чему приведет снижение ставки до 7% завтра, достаточно сложно. Я предполагаю, что до конца года интерес вырастет на 10-20%. Это если сравнивать со ставками, которые у нас были в начале марта, то есть которые практически исключают ипотеку»

Александр Крапин, – президент группы компаний Rway, 26 июня 2022, источник 

«Думаю, власти в связи со снижением спроса и необходимостью поддержки строительной отрасли предпримут ряд мер, одной из которых будет снижение ставки по ипотеке до 5-6% уже к концу года. При этом они еще предусматривают развитие рынка арендного жилья, и какие-то квартиры в готовых корпусах, которые не находят покупателей, возможно, будут сдаваться в аренду. Но это будет под эгидой какой-то управляющей компании, скорее всего, регионального масштаба. Станет активно развиваться сектор арендного жилья, но с возможностью выкупа. Это операции типа финансового лизинга. И это способно поддержать рынок жилья. Но коренной перелом произойдет, когда начнут расти медианные доходы домохозяйств, потому что у них платежеспособный спрос исчерпывается, так скажем»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитики», 27 июня 2022, источник 

«В июне-июле мы ожидаем роста активности на первичном рынке. Все же снижение спроса в апреле и мае (минус 60 процентов относительно фоновых значений 2021 года) оказалось глубже большинства прогнозов. На рынке сформировался отложенный спрос, который будет реализован... Обычные кредиты выдаются на 2-2,5 процентных пункта выше значения ключевой ставки ЦБ. То есть стоит ориентироваться на 11,5-12 процентов годовых (по рыночной ипотеке – прим.ред.)...

За 5,5 месяцев этого года новостройки (по выборке из городов с населением более 500 тысяч жителей) подорожали на 18 процентов, квартиры на вторичном рынке на 11 процентов. При этом, в последние два месяца цены на жилье почти не растут, а средние значения по большинству городов и вовсе снижаются. Массового изменения стоимости по всем лотам пока не происходит»

Александр Хрусталев, – основатель компании «НДВ-Групп», 27 июня 2022, источник 

«Льготная ипотека под 9% не заработала и не дала эффекта, на который рассчитывало государство. Психологическое состояние людей начинает возвращаться в нормальное, докризисное, многие клиенты уже готовы совершать сделки, но для этого нужна ипотека на уровне 5–6% — это работающая ставка...

Наш сектор недвижимости уже начал этап восстановления: вернулась рыночная ипотечная ставка, застройщики начали работу по оптимизации стоимости, стартуют новые проекты и оживляется спрос. Во все времена люди покупали и продавали недвижимость, и текущий кризис хоть немного и остудил спрос в моменте, но создал огромный потенциал для покупательской активности в ближайшие два-три месяца...

Есть и другой план оживить рынок, как мы делали это в 2008 году. Нужно квартиру, которая стоит 300 тыс. руб. за квадратный метр, выставить на продажу за 200 тыс. руб./кв. м — и рынок сразу оживится. Чтобы этого не делать, необходимы инструменты — ипотека. Основные векторы для поднятия рынка недвижимости — дешевая ипотека. Для этого должна снижаться ставка рефинансирования ЦБ. Весной следующего года, думаю, ставка снизится до 3–4%. Другого будет не дано, либо рубль будет укрепляться до 30 руб. за доллар, что очень страшно для нашей экономики и бюджета...

Рынок Москвы и Подмосковья будет устойчивым. Восстановление покупательского спроса начнется с конца июня — середины июля, устойчивый спрос вернется к сентябрю. Уже сейчас на рынке отмечается небольшое снижение цен, скидки все выше, рассрочек больше. <...> В конце первого квартала 2023 года начнется повышение цен на недвижимость. Думаю, что с марта следующего года столичная недвижимость будет прибавлять по 10–15% в год в течение двух-трех лет. Также начнут расти цены и на рынках недвижимости в регионах»

Глеб Финкельштейн, – специалист департамента стратегических исследований Total Research, 27 июня 2022, источник 

«С прошлогодних октябрьских пиков цены уже просели на 5–7% на вторичку, а стоимость новостроек просто перестала расти, начав очень медленно снижаться. Но и спрос в мае-июне не сказать чтобы начал расти после снижения ставки ЦБ и ставок по ипотеке. Даже к показателям января он вряд ли вернется в этом году, поскольку инфляция ударила по карману покупателей самого востребованного сегмента, а именно жилья экономкласса. Так что после ПМЭФ и постепенного снижения ставок ждать взрывного роста не стоит. Скорее всего, он останется плюс-минус на текущих уровнях...

Если говорить о мировых и локальных кризисах экономики и ценах на недвижимость, то они всегда реагируют с лагом в полгода. Текущий тренд на снижение цен — это четкое доказательство того, что как минимум вторичка в этом году расти не будет совершенно точно. Новостройки девелоперам тоже придется держать примерно на текущих уровнях, поскольку опять-таки всё зависит от доходов населения, а они расти в ближайшие год-два, скорее всего, не будут...

Локомотивом льготная ипотека точно не станет. Да, снижение ставок до 7% и ниже может способствовать определенному росту спроса, но он не будет ажиотажным. Тем более если брать текущий момент, летом спрос априори низкий — это сезон отпусков, и деловая активность падает до минимума»

Елена Лапшина, – эксперт «Циан.Аналитика», 27 июня 2022, источник 

«Пока мы не ожидаем, что тренд на снижение цен станет заметен не только аналитикам, но и массовому покупателю. На первичном рынке заметное снижение цен представляется маловероятным. Для принятия решений по изменению прайс-листов при продаже через эскроу-счета застройщикам необходимо получать согласования в банках-кредиторах (вплоть до повторного прохождения кредитного комитета). К тому же сейчас увеличивается стоимость строительных и отделочных материалов, что также не позволяет занижать цены. Прямые скидки встречаются редко, только на отдельные лоты — самые дорогие или с менее удачными планировками...

Рынок (вторичного жилья – прим.) связан с сегментом новостроек (часто сделка по продаже квартиры на вторичке предшествует сделке по покупке квартиры на первичке), где прямое снижение цен осложнено действующей схемой продаж через эскроу-счета, а «квадрат» продолжает хоть и медленно, но дорожать. В таких условиях далеко не все собственники будут готовы снижать стоимость своих лотов на вторичке. Существенное снижение цен стоит ожидать лишь при резком ухудшении макроэкономической конъюнктуры и росте безработицы»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 27 июня 2022, источник 

«Программа льготной ипотеки проявляет себя весьма неоднозначно. Дан толчок строительству простого и недорогого жилья через стимулирование спроса в низкобюджетном сегменте, в итоге рынок чрезвычайно упростился. Средняя площадь строящейся квартиры в России составляет 50 кв. метров, а у абсолютного "рекордсмена" по этому показателю Ленинградской области – 39 кв. метров. Это, по сути, означает, что регион застраивается общежитиями – современными, благоустроенными, но общежитиями.

У нас есть упрощенная формула оценки рынка жилья, которая предполагает, что каждая семья должна жить в отдельной квартире и для каждого члена семьи должна быть отдельная комната. Так вот получается, что российский рынок жилья не соответствует этой качественной формуле. Прошлая перепись населения показывала, что у нас 26% одиноких, 29% – пары, 23% – семьи из трех человек. Но на рынке доминирует жилье для одиночек, то есть ипотечный стимул толкает рынок в этом направлении, и это еще одна причина, по которой его нужно корректировать...

Треть всех льготных кредитов разобрали московские застройщики. Если бы это произошло на рыночных условиях, такой результат можно было бы принять как факт. Но в данном случае речь идет о бюджетных ресурсах, которые должны развивать рынок жилья всей страны, а не выступать подпрограммой переселения в Московский регион.

Несправедливым выглядят и повышенные лимиты выдач для Московской и Ленинградский областей в рамках госпрограммы. В структуре продаж новостроек на рынке Екатеринбурга и Ленинградской области в прошлом году количество сделок с бюджетом свыше 6 млн рублей было одинаково и составляло 18% от общего объема сделок, но сегодня в Екатеринбурге можно взять льготный кредит на 6 млн рублей, а в пригороде Санкт-Петербурга — на 12 млн рублей.

В Екатеринбурге кредит на сумму в 12 млн рублей развивал бы рынок жилья классов комфорт и бизнес, а в Ленинградской области эти ресурсы уходят на стимулирование рынка жилья эконом-класса и штамповку микроквартир. Мы неоднократно об этом говорили, указывали в отчетах для Счетной палаты. Убеждены, что этот параметр нужно корректировать как минимум для крупнейших мегаполисов»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», 28 июня 2022, источник 

«Доступность ипотеки в России достигла максимума – застройщики предлагают клиентам кредиты под 0,1% на весь срок. Сделать ипотеку еще более доступной невозможно, разве что ввести отрицательные ставки по кредитам, как по валютным вкладам. Так что сама идея субсидирования ипотечных ставок себя исчерпала, и в дальнейшем стимулировать спрос придется снижением цен на жилье...

На дефицитном рынке – а отечественный рынок является именно таковым – доступная ипотека снижает, а не увеличивает доступность жилья, потому что искусственно стимулирует спрос, не обеспечивая рост предложения. Тем не менее все последние годы власти делали упор на уменьшении стоимости кредитов, даже когда это приводило к резкому подорожанию жилья. Фактически, произошла подмена понятия доступного жилья доступной ипотекой.

Однако ипотека под 0,1% убедительно доказывает, что застройщики в тандеме с банками прекрасно справляются со снижением ставок и без помощи государства. Пусть без бюджетных вливаний в рамках госпрограмм субсидированная ипотека от застройщика подорожает с 0,1% до 3% или даже 6%, все равно это будет рекордно низкий для России уровень ставок.

А значит, власти могут с чистой совестью прекратить трату казенных средств на поддержку ипотеки – все равно ее уже не сделаешь доступнее – и вплотную заняться увеличением доступности самого жилья, что возможно лишь через снижение или хотя бы стабилизацию цен. Достичь этого вполне реально с помощью увеличения объемов предложения, для чего придется не только максимально разбюрократизировать отрасль, но и найти управу на естественные монополии, отказывающиеся подключать объекты к сетям или произвольно завышающим цены, а также навести порядок в сфере оборота земельных участков. И, конечно, надо что-то делать с коррупцией, расходы на которую оборачиваются весьма значительной надбавкой к цене недвижимости»

Эльман Мехтиев, – заместитель председателя экспертного совета ЦБ по защите прав потребителей финансовых услуг, 29 июня 2022, источник 

«На начало июня объем просроченной задолженности россиян в сегменте ипотечного кредитования составлял порядка 60–61 млрд рублей, что меньше аналогичного показателя прошлого года на 25%. В моменте ипотечные кредиты обслуживаются на прежнем высоком уровне. Однако мы понимаем, что последствия кризиса скажутся спустя какое-то время, так как, несмотря на трудности, заемщики выплачивают кредит на квартиру до последнего, понимая, что пропуск платежа может стать причиной потери жилья... На текущий момент делать прогнозы достаточно тяжело, однако, как показывает практика, клиенты, которые поспешно принимали решение о взятии ипотеки, выходят в дефолт в 2–3 раза чаще. На сегодня в среднем в дефолт уходит каждый 80-й ипотечный кредит»

Александр Сафонов, – профессор Финансового университета при Правительстве РФ, 30 июня 2022, источник 

«Реальные доходы населения упали на 0,7-0,8%, а рынок труда нестабилен. В таких условиях комфортной ставкой по ипотечному кредиту, позволяющей гражданам пользоваться данной услугой в долгосрочной перспективе, являются 2-3%.

В условиях падения реальных доходов населения нельзя говорить о том, что комфортной ставкой по ипотеке является диапазон в 5-7%. Иначе нам придется игнорировать реальную экономическую ситуацию в стране, когда люди живут от зарплаты до зарплаты, а основные расходные расходы связаны с продуктами и услугами ЖКХ. Людям сегодня сложно находить дополнительные средства на оплату немаленьких выплат по ипотечному кредиту. Все, что выше 3% годовых, будет носить характер тяжелого бремени для домохозяйств...

Снижение ставок вернет только часть спроса, а этого недостаточно. Необходимо отказаться от иллюзий, что строительство можно вытянуть за счет ипотеки. Население перекредитовано с точки зрения его возможностей возврата долгов, поэтому даже расширение списка льготных категорий не даст результата. Единственным вариантом компенсации объемов строительства является переход на прямое финансирование жилищных программ со стороны государства, а также программа реновации ветхого и аварийного жилья»

Василий Танурков, – директор группы корпоративных рейтингов АКРА, 30 июня 2022, источник 

«Ожидаемое снижение спроса на первичном рынке во второй половине 2022 года в результате роста ипотечных ставок (относительно среднего уровня 2021-го) окажется в пределах 10–20%. С учетом рекордных продаж первого квартала снижение продаж за текущий год (в квадратных метрах) составит порядка 10–15%, при этом в денежном выражении объем рынка останется примерно на уровне 2021 года»

Наталья Трунова, – аудитор Счетной палаты РФ, 1 июля 2022, источник 

«Наращивание льготного кредитования в 2020-2021 годах действительно не привело к увеличению доступности жилья, так как эффект роста цен из-за возросшего спроса компенсировал эффект удешевления обслуживания ипотеки. Оценка динамики изменения реальных располагаемых денежных доходов в 2020-2021 годах указывает на отсутствие реальной возможности у большей части россиян на приобретение жилья. При этом стоимость квадратного метра в 2021 году в целом по России на первичном рынке возросла на 29,5%. Несмотря на снижение стоимости ряда позиций на рынке строительных материалов, стоимость жилья на первичном рынке все еще не начала понижаться. Исходя даже из этих параметров, мы не можем говорить о повышении доступности жилья...

Мы отмечаем, что до сих пор остается высокой доля однокомнатных квартир в общей структуре строящегося жилья. С учетом того, что основным показателем реализации федерального проекта "Жилье" является исключительно ввод квадратных метров (без качественных характеристик), есть опасность ухудшения ситуации.

Счетная палата предлагает исключить студии и однокомнатные квартиры из всех программ с государственной поддержкой – государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья и тем самым способствовать росту предложения таких типологий. В большинстве случае, если семья покупает за счет ипотеки с господдержкой однокомнатную квартиру, она в дальнейшем уже лишается возможности улучшить свои жилищные условия. Данный факт в том числе провоцирует рост на рынке жилья доли именно однокомнатных квартир и студий как наиболее часто покупаемых. Предлагаемое изменение правил предоставления ипотеки может поспособствовать изменению структуры предложения на рынке жилья, улучшить комфортность условий проживания граждан в новом жилье.

Ипотечные программы с государственной поддержкой необходимы. Однако они должны улучшать жилищные условия граждан в соответствии с принципом комфортного проживания – отдельная комната каждому члену семьи. Исходя из этого студия и однокомнатная квартира – это жилье для одиноких людей. В идеале для комфортного проживания двух граждан нужна квартира с двумя комнатами и более, поэтому ипотечные программы с господдержкой, в том числе льготного ипотечного кредитования, должны ориентироваться на приобретение гражданами иных, более комфортных типологий жилья. А в настоящее время в структуре строящего жилья доля однокомнатных квартир остается наибольшей и составляет 52,8% по количеству квартир и 38,2% по количеству квадратных метров»

Константин Барсуков, – член Российской гильдии риелторов, 1 июля 2022, источник 

«Однокомнатные квартиры и студии составляют достаточно большой массив предложений, который сейчас реализуют застройщики. Программы льготной ипотеки настроены на поддержку застройщиков. Это, конечно, вроде как поддержка граждан, которым дается возможность купить квартиру по низким ставкам, но, на мой взгляд, это все-таки больше поддержка застройщиков из строительной области, которым стимулируют спрос в текущее время, когда спроса практически нет. Однокомнатные квартиры и студии — это товар наиболее ценный в период высоких цен, потому что когда у людей нет денег, они покупают то, что подешевле, то есть однокомнатные квартиры и студии. Соответственно, застройщики костьми лягут, но добьются того, чтобы этого не было (чтобы "однушки" и студии не были исключены из льготных ипотечных программ – прим.ред.).

Что касается позиции, что это некомфортное жилье. Некомфортное для кого? Для семьи. Хорошо, разговаривайте тогда о том, что семейная ипотека не должна распространяться на однокомнатную квартиру и на студию, тем более, что с ребенком там жить действительно некомфортно. А что такое некомфортная однокомнатная квартира и студия не для семьи, а для одного человека или молодой семьи, у которой нет ребенка? Давайте тогда вообще, как класс, запретим студии и однокомнатные квартиры, потому что они ведь некомфортные.

То есть, по мнению Счетной палаты, люди за обычную ставку по ипотеке их имеют право покупать, а по льготной ипотеке — нет. Если бы они говорили о том, что давайте мы семейную ипотеку, где ребенок подразумевается, выведем из однокомнатных квартир и студий и при этом дадим дополнительное субсидирование, которое позволит гражданам, у которых нет средств, покупать двухкомнатные квартиры и выше, вот с такой логикой я был бы согласен»

Николай Журавлев, – вице-спикер СФ, 1 июля 2022, источник 

«С удивлением узнал о предложении аудитора Счетной палаты запретить выдачу льготной ипотеки на покупку студий и однокомнатных квартир. Оно носит абсолютно дискриминационный, антисоциальный характер.

Большинство молодых семей, студентов, одиноких граждан проживают в небольших жилых помещениях и заинтересованы именно в этом сегменте. Отмена ипотеки вынудит их на незапланированные бОльшие траты и при покупке, и при последующих расходах на содержание квартиры. Либо повлечет чрезмерную кредитную нагрузку из-за повышенной суммы займа. У граждан должно быть право самостоятельного выбора. В противном случае мы исключим для многих возможность улучшения жилищных условий»