ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #178

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #178

Михаил Гольдберг, – руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, 15 августа 2022, источник 

«Более 26 млн семей в России заявляют, что живут в частных домах, а хотят так жить на 60% больше, 42 млн семей (68% всех домохозяйств в России)... Спрос на индивидуальное жилье в России огромный и по большей части нераскрытый. Так, в прошлом году крупнейшие банки выдали всего 9,5 тыс. кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), меньше 1% всей ипотечной выдачи.

Дело в том, что банки неохотно кредитуют ИЖС и предлагают повышенные ставки. Однако проблема не в банках, а в системных «настройках» нашего рынка. Во многих развитых странах частные дома строятся крупными девелоперами по единым проектам, с соблюдением всех норм безопасности и необходимой инфраструктурой. В России же до сих пор наибольшая доля частных домов строится самими гражданами, согласно собственным представлениям о прекрасном. У банка нет возможности адекватно оценить такой проект и понять, можно ли его будет продать в случае дефолта по кредиту. Поэтому банк и закладывает повышенные риски в увеличенную ставку, а для надежности зачастую просит в залог другое жилье.

Как результат, лишь немногие готовы брать ипотеку на ИЖС. По данным совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа, на текущих условиях это готовы делать 17–18 тыс. семей ежегодно. Но при снижении ставки до 8–9% и обязательном привлечении подрядчика дополнительный спрос может вырасти до 108 тыс. кредитов в год. С учетом того, что ежегодно в России строится 250–300 тыс. частных домов, эта цифра более чем внушительная...

На системном уровне необходимо создавать условия, в которых постепенно будет снижаться стоимость рыночных кредитов на ИЖС. Основное направление работы здесь — стандартизация рынка, то есть внедрение типовых проектов и процедур в индивидуальном жилищном строительстве, которые многократно повысят его прозрачность, качество и позволят банкам безбоязненно кредитовать такое домостроение»

Михаил Медведев, – генеральный директор Группы ЦДС, 15 августа 2022, источник 

«В петербургской агломерации в июле 2022 года по сравнению с июлем прошлого года объем сделок в сегменте жилья снизился на 29%. Почти на треть уменьшилось и количество сделок. С одной стороны, это весомые цифры, с другой – в последние три года рынок рос опережающими темпами, и коррекция должна была наступить, органически или под внешним давлением. Сейчас рынок по всем параметрам живой, активный.

По оценкам аналитиков, Росреестра и нашим внутренним данным, с июля прошлого года по июль текущего средние цены на новостройки в Петербурге увеличились на 20%. Год назад этот показатель составлял порядка 180 тыс. рублей за кв. м, сейчас – около 215 тыс. рублей. В агломерации средние цены увеличились в тех же пределах: год назад "квадрат" стоил 165 тыс. рублей, в июле этого года – 194 тыс. рублей.

Рост цен вызван несколькими факторами. Один из них - увеличение числа проектов, относящихся к классу "комфорт" и выше... На среднюю цену квадратного метра также повлияла популярность студий и малогабаритных однокомнатных квартир – цена "метра" в них традиционно выше, чем в многокомнатных квартирах... Еще один фактор – увеличение доли сделок с ипотекой под 0,1%. Данная программа схожа с рассрочкой. В обоих случаях стоимость приобретаемой квартиры несколько возрастает. Популярность программы растет – в среднем ценовом сегменте на нее уже приходится до половины ипотечных сделок. Если говорить о перспективах дальнейшего роста цен, мы исходим из консервативных прогнозов и ожидаем роста в пределах уровня инфляции.

Доля ипотечных сделок на рынке петербургской агломерации сегодня – порядка 84%, тогда как в июле прошлого года она была на уровне 66%. В первую очередь это говорит о том, что ипотека стала универсальным и доступным инструментом»

Егор Провкин, – генеральный директор АН «Century 21», 15 августа 2022, источник 

«Думаю, что августе будет реализован отложенный спрос, рынок найдет свой новый баланс. Цены начнут снижаться, собственники жилья уже охотнее идут навстречу покупателям, уменьшают стоимость объектов. Буквально месяц назад этого еще не было. Снижение ключевой ставки также будет способствовать росту спроса на недвижимость.

Сейчас на рынке идет интересная борьба между "первичкой" и "вторичкой". Ипотека на "первичку" гораздо дешевле, поэтому спрос на этот сегмент выше. Вряд ли девелоперы будут понижать цены на новостройки, здесь нужно будет внимательно наблюдать за акциями типа "ипотека за 0,01%". Бермудский треугольник "застройщик – банк – клиент" работает. Предполагаю, что мы дождемся снижения цен на вторичном рынке – "первичка" и "вторичка" выравняются по ценам. Если цены на жилье будут снижаться на 2% в месяц, к концу года мы увидим падение стоимости квартир более чем на 10%.

В последние месяцы покупатели превратились в "ждунов": они ожидали снижения ключевой ставки. Сейчас "ждуны" постепенно выходят из тени, проявляют интерес как к первичному, так и ко вторичному рынку. Снижению цен на недвижимость будет способствовать два фактора: перегретый рынок и ожидание покупателями дальнейшего уменьшения ипотечных ставок. Сейчас аналитики прогнозируют снижение ключевой ставки до 7–7,5%, поэтому люди откладывают покупку квартиры на более поздний срок.

Спрос на недвижимость будет расти, но не такими темпами, чтобы сохранять нынешнюю стоимость "вторички". Цены на вторичную недвижимость будут падать – вполне вероятно, что на 10–15%»

Михаил Сухов, – генеральный директор Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), 16 августа 2022, источник 

«Средневзвешенная ставка по ипотеке ожидается 6-7% к концу года. А по объему к прошлому году мы ждем роста на 13-15% с учетом всех решений по субсидированию. Примерно одинаковых темпов роста стоит ожидать как от льготной, так и от рыночной ипотеки...

Еще пару лет назад средний срок по ипотеке был менее 18 лет, сейчас он превышает 22 года. Соответственно, платежи по ипотеке не изменились столь сильно, как процентные ставки. Поэтому частично снижение доступности из-за роста цен на жилье компенсируется удлинением срока ипотеки. При росте реальных доходов заемщиков по ипотеке такая ситуация не драматична с точки зрения доступности, но при падении доходов доступность может пострадать.

Риски при таких значениях растут непропорционально росту сроков кредитов. Я думаю, что на каком-то этапе Центральный банк должен будет посмотреть на эту ситуацию более строго, потому что средний срок ипотечного кредита 22 года – это уже много.

Увеличение среднего срока кредита сейчас – выход, потому что человек по мере взросления начинает больше зарабатывать, и кредитное качество не падает. Нужно очень внимательно смотреть, в каких возрастных категориях берутся ипотечные кредиты. Срок кредитования до 24-25 лет еще как-то приемлем с позиций рисков, но дальнейший рост сроков ипотечных кредитов, скорее всего, потребует ограничений или дестимулирования мерами ЦБ.

Сейчас у нас ситуация в сфере занятости хорошая, но структурно занятость будет меняться. Мы не прогнозируем каких-то всплесков безработицы – здесь ситуация будет самой беспроблемной, плохих цифр не будет. Но в период изменения структуры экономики вполне возможна неполная занятость, что будет негативно влиять на качество ипотечного портфеля из-за падения доходов при смене места работы или неполной занятости»

Андрей Хохрин, – генеральный директор ИК «Иволга Капитал», 16 августа 2022, источник 

«Цены на жилье могут повышаться и дальше. По крайней мере застройщиками. В обмен на беспрецедентно дешевую ипотеку. Ценность именно цены в представлении покупателя невелика. Он видит сформированный тренд ценового роста, и тренд для него важнее. Тем более, покупка совершается на заемные, кажущиеся бесплатными деньги. Но ипотечный аннуитет предполагает выплату тела кредита. Собственно, он и превращается в выплату только тела. Которое в свою очередь заметно увеличилось.

Психологический парадокс таков, что, какой бы высокой ни была цена покупки недвижимости, если она растет в дальнейшем, есть мотивация платить по кредиту. Да, дорого и сложно, но нереализованный доход от прироста цены делает заемщика богаче хотя бы на бумаге. А за это можно заплатить. Парадокс разрушается, когда рост цены останавливается. Как разрушается и внутренняя убежденность платить дальше. Не забываем, ипотека сейчас — это около 80% приобретаемого жилья. И значит, масса, а то и основная масса сделок совершаются на грани платежных возможностей покупателей.

В экономической теории такую динамику называют кредитной пирамидой. Пирамидальный рост цены от, скажем, инфляционного отличается тем, что каждое новое ее повышение требует значительно большего масштаба кредитования. Поэтому такой рост, кажущийся устойчивым, в один не самый прекрасный день не замедляется, не останавливается, а более-менее резко переходит к падению. Невозможность или нежелание обслуживать дешевые кредиты за дорогое имущество выводит его на продажу, где и несостоятельные покупатели, и кредитующие банки составляют друг другу жесткую конкуренцию.

Когда произойдет разворот, у меня нет четкого мнения. Думаю, не позднее следующего года. Застройщикам придется сокращать маржинальность, увеличивать диверсификацию и усложнять методы реализации и продвижения, а также уходить в более низкий класс жилья. Сложности должны быть у тех, кто агрессивно ставит на рост бизнеса под дешевую ипотеку.

У банков может создаваться мнение о безопасности ипотеки, поскольку она с запасом обеспечена залоговым имуществом. Однако именно банки, могут оказаться основным звеном, давящим на вторичный рынок, когда столкнутся с зыбкостью своей защиты... Если роста доходов или инфляции не будет, слишком велики шансы, что массовый покупатель превратится в массового продавца.

Любая ценовая динамика сродни синусоиде. Когда мы не ее гребне, с легкостью строим планы о дальнейшем росте и подчиняем планам свои действия. Чем только усиливаем неизбежную обратную тенденцию»

Алексей Моисеев, – замминистра финансов РФ, 17 августа 2022, источник 

«Председатель правительства поставил задачу, чтобы ипотека в основном оформлялась в течение 24 часов. Сейчас 83% всех отечественных кредитов оформляется в течение этого срока, при этом среднее время оформления составляет 11 часов. Электронное взаимодействие между Росреестром и банками увеличивает скорость оформления, что, в свою очередь, снижает издержки банков. Я думаю, моя оценка, где-то 0,3-0,5% пункта это может точно сэкономить»

Константин Барсуков, – член Российской гильдии риэлторов, 17 августа 2022, источник 

«Если мы посмотрим на размер кредитов, он уменьшается по сравнению с началом года у вторички. Средние ставки тоже отличаются, потому что ЦБ одной рукой снижает ключевую, другой — увеличивает требования к резервированию средств, в-третьих, банки закладывают премии за риск. Это означает, что мы в зоне экономической турбулентности. Поэтому сегодня ипотека не такая выгодная как раньше.

За счёт того, что цена на квартиры снизилась, ипотека по сегодняшним ставкам уже становится интереснее, но для того, чтобы она стала ещё интереснее, нужно либо снижение где-то на процент ключевой ставки при оставлении цен на том же уровне, либо чтобы цены ещё процентов на 10 упали. Тогда по текущим ставкам уже ипотека станет более интересной. На мой взгляд, вторичка у нас в августе-сентябре будет ещё минус 10%. Мы нащупаем дно, это минус 20-25% от января»

Вадим Розенер, – директор компании «Этажи – центр недвижимости и ипотеки» (г. Воскресенск), 17 августа 2022, источник 

«Ситуация на рынке сейчас очень нестабильная, поскольку одни собственники стараются продать свою недвижимость дороже, а другие, понимая, что существует риск снижения спроса, готовы продавать свои объекты с дисконтом 5–10%, так как дальше цена будет еще снижаться и есть риск за 2–3 месяца потерять еще 10%. Что касается загородной недвижимости, то на 15% вырос спрос на дома, дачи и земельные участки возле крупных городов. Развитие ситуации с ценами на этом рынке зависит от количества предложений, в настоящее время объектов на рынке много и в разной ценовой категории...

Рынок и текущая ситуация позволяет сделать выводы: сейчас цены на недвижимость встали и постепенно снижаются, увеличились сроки продажи и выхода на сделку. Мы все помним кризис 2014 года, когда снижение цен на вторичном рынке жилья наблюдалось в течение трёх лет. В текущей ситуации снижение цен будут происходить быстрее, так как в 2014 году цена на недвижимость увеличилась только на 30% , а в 2021 — на 40–50%, что позволяет прогнозировать более стремительное падение стоимости жилья»

Ильгиз Сабиткарамов, – руководитель Абсолют Банка в Казани, 18 августа 2022, источник 

«В июле выдачи ипотечных кредитов вдвое превысили июньские результаты. Рынок недвижимости в республике начал разогреваться. Есть все предпосылки, что в последний месяц лета выдачи будут еще в 1,5-2 раза больше, чем в июле. Во всяком случае, уже в первые дни августа мы увидели шквал заявок на ипотеку и непрерывный поток заемщиков, оформляющих сделки. А ведь еще не начался традиционный "высокий сезон" в сфере недвижимости. Как правило, продажи жилья резко растут в сентябре-ноябре.

Общерыночный тренд на снижение ставок по ипотеке позволит увеличить выдачи, в среднем, на 10-15%... Безусловно, в дальнейшем ипотечные ставки в целом по рынку будут снижаться. Но для резкого снижения нет предпосылок...

Позиции снова начали отвоевывать готовые квартиры. Если весной доля сделок с ними держалась на минимуме, то в июне-июле достигла 64%. И это не предел. Доля сделок с жильем на вторичном рынке в Казани будет расти, и во второй половине года может достичь 75-80%.

Во-первых, сказывается "эффект отложенного спроса" на фоне снизившихся ставок. Во-вторых, есть значительная ценовая разница. Так, квадратный метр квартиры в новостройке в Казани в августе 2022 года в среднем стоит 162,5 тыс. рублей. За год цена увеличилась на 42 тыс. рублей. Вторичка тоже дорожала, но меньшими темпами – со 110 тысяч рублей до 142 тыс. руб. за квадратный метр. Разница между средней стоимостью "квадрата" в новостройке и готовой квартиры – более 20 тысяч рублей. Если учесть, что средняя площадь ипотечной квартиры в Казани 50 кв. метров, то разница уже на этапе покупки достигает 1 млн руб. не в пользу первички. При этом квартира в новостройке, как правило, требует дополнительных затрат на отделку, ремонтные работы. В среднем, это выливается еще в 15-20% от стоимости жилья»

Виталий Мутко, – генеральный директор ДОМ.РФ, 18 августа 2022, источник

«Сейчас ставка (по ипотеке – прим.ред.) достаточно комфортная. На каком-то этапе мера поддержки (льготная ипотечная программа – прим.ред.) должна отключаться, и тогда финансовая макрополитика будет другая. Не думаю, что мы повторим рекорды прошлого года, но тогда ключевая была 4,5%. Нельзя снижать ставку только за счёт бюджетной поддержки. Нужно, чтобы у людей росли доходы, повышалась доступность жилья. Когда мы субсидируем, цены растут, и, несмотря на хорошую ипотеку, квартира получается дороже и платеж выше. Нужен баланс между спросом и предложением»

Сергей Шлома, – директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», 18 августа 2022, источник 

«Впервые в истории вторичного рынка ("старой" Москвы – прим.ред.) мы наблюдаем столь резкое падение стоимости: разрыв между ценой экспозиции и ценой сделки составляет в среднем 15%. Это идет вразрез с правилом вторичного рынка, которое гласит: цена может резко вырасти, но опускается всегда медленно. Оказывается, не всегда. Все потому, что мы находимся в нестандартных условиях в связи со спецоперацией, потому что цены на жилье перегреты, и многие владельцы квартир понимают, что продать свои объекты им удастся только при снижении стоимости...

В августе спрос на рынке "старой" Москвы продолжает расти. Для "Инкома" первые 10 дней августа по результативности были равны половине июля. Мы предполагаем: если спрос сохранится на сегодняшнем уровне, ситуация на рынке и цены со временем стабилизируются; если спрос под давлением каких-либо внешних факторов выдохнется, цены неизбежно будут снижаться. Потенциал для дальнейшего снижения цены есть, и мы допускаем вероятность того, что постепенно в перспективе она может уменьшиться еще на 15%»

Анна Руденко, – директор офиса продаж «Городской» АН «Римарком» в Троицке, 18 августа 2022, источник 

«В Новой Москве доля ипотеки на вторичном рынке в июле составила от 50 до 75%, в зависимости от локации. По сравнению с цифрой в 25% в июне это уже серьезный прирост, связанный, безусловно, с дальнейшим снижением ипотечных ставок банками вслед за ключевой ставкой от ЦБ РФ. Вопрос лишь в том, что суммы займов по-прежнему остались небольшими и покрывают в основном лишь доплату при улучшении жилищных условий, а значит, говорить о возрождении рынка ипотеки в полном объеме в условиях дальнейшего падения уровня доходов населения пока преждевременно...

Общий уровень покупательской активности в июле увеличился примерно на 2% относительно первого месяца лета: авансов стало больше на 2%, сделок - на 1-2%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос на новомосковскую "вторичку" сократился на 35%.

За первые две недели августа спрос вырос относительно июля, но только на 2%. По итогам месяца прогнозируется увеличение показателя до 4-5% благодаря реализации отложенного спроса со стороны ипотечников, ожидавших дальнейшего удешевления ипотеки, но решивших не откладывать приобретение жилья. Но это с высокой долей вероятности приведет лишь к тому, что так называемый отложенный спрос будет размыт и как минимум в сентябре мы не увидим значительного всплеска активности со стороны покупателей»

Эльвира Галяутдинова, – заместитель генерального директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит», 18 августа 2022, источник 

«Можно было бы внести изменения в механизм выкупа вторичного жилья... На сегодня выкуп вторичного жилья в счет оплаты первоначального взноса застройщиками у физических лиц является несистемной мерой и не может существенно простимулировать продажи ввиду ограниченного капитала, имеющегося у застройщиков.

Это связано с тем, что проекты финансируются банками с использованием механизма эскроу, все средства застройщиков также находятся в банках. И было бы правильно, если бы банк, финансирующий строительство ЖК, разработал у себя внутреннюю программу по выкупу вторичного жилья в счет оплаты первоначального взноса и последующей реализации через операторов. А сейчас девелоперы вынуждены изыскивать средства на выкуп вторичного жилья вместо того, чтобы направить их на развитие новых территорий, разработку проектной документации, приобретение новых земельных участков для формирования потенциала по вводу жилья на последующие годы. Это дало бы возможность девелоперам развиваться дальше»

Сергей Шлома, – директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», 18 августа 2022, источник 

«Возвращаются ипотечные покупатели, предложение перестало расти. При отсутствии новых шокирующих внешних факторов можно сказать, что самый тяжелый этап пройден – этим периодом были май и июнь. То есть мы ожидали настоящего коллапса, и он был, но продлился всего два месяца. В июле и августе видим подъем, в сентябре-октябре придут из отпусков новые клиенты. Сейчас речь идет об отложенном спросе. Клиенты, которые находились в ступоре с апреля по июнь, активизировались. Весь этот спрос будет реализован в течение трех месяцев, а дальше придет текущий, и если он по объему окажется идентичным отложенному, то есть сохранится на сегодняшнем уровне, цены стабилизируются и рынок будет функционировать нормально»

Марина Слуцкая, – директор подразделения «Устойчивое развитие» ДОМ.РФ, 19 августа 2022, источник 

«В этом году мы планируем сделать "зеленые" ипотечные ценные бумаги для строительства энергоэффективных жилых домов. В конце прошлого года в нашей системе ЕИСЖС (наш. дом. рф) мы провели оценку тех домов, которые обладают максимальной энергоэффективностью от класса А и выше, и соответствуют еще нескольким критериям разрабатываемого нами "зеленого" стандарта для многоквартирных домов. В их числе доступность, озеленение, наличие детских площадок, благоустройство и так далее. И приняли решение те ипотечные кредиты, которые будут направлены на финансирование покупки жилья в таких домах, секьюритизировать и сделать выпуск "зеленым". Сейчас как раз ведем подготовку этого выпуска, планируем его на осень.

Вообще в мире это весьма распространенная практика, причем рынок растет: если в 2017 году глобальные инвестиции в "зеленые" облигации составили 423 млрд долларов, то к 2022 году выпущено "зеленых" облигаций на сумму более триллиона долларов.

Огромную роль в развитии рынка играют международные финансовые институты и институты развития. Только Fannie Mae – крупнейшее американское ипотечное агентство, а заодно и крупнейший эмитент "зеленых" облигаций в США – в 2020 году, например, выпустил их более чем на 75 млрд долларов. При этом банки, выдавая "зеленую" ипотеку, ограничивают свои риски ввиду устойчивости зеленых объектов, а государство достигает развития инвестиционной деятельности и привлечения внебюджетных средств в проекты, повышающие эффективность зданий и улучшающие состояние окружающей среды»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 19 августа 2022, источник 

«Отсрочки на первый взнос по ипотеке банки давали в 2006 году, когда рынок был гораздо менее развит. Тогда цены на жилье очень быстро росли, из-за чего накопленных потенциальными заемщиками средств не хватало на покупку в кредит нужной квартиры. При этом дальнейшее снижение ипотечных ставок на тот момент было невозможным. Сейчас на рынке сложилась похожая ситуация.

Рост цен на рынке новостроек на 40–50% за последние два года, а также общая инфляция обесценили накопленные покупателями первоначальные взносы. Им не хватает денег, поэтому все зависит от возможности продать, скажем, старую квартиру, чтобы получить первый взнос. <...> Схема ипотеки с отсрочкой первого взноса вряд ли станет массовой. Риски невыплаты первого взноса банки будут закладывать либо в ставку по кредиту, либо перекладывать на застройщика, что отразится на стоимости жилья»

Виталий Мутко, – генеральный директор ДОМ.РФ, 19 августа 2022, источник 

«Ипотечный пузырь в Америке и Европе в том числе был из-за того, что банки активно реализовывали программы без первоначального взноса и не проверяли доходы заемщиков. Ипотека в России все-таки более устойчивый продукт, и первоначальный взнос должен быть в том виде, в котором он существует сейчас. Это в том числе показывает дисциплину заемщика в отношении финансовых вопросов, его умение управлять своими средствами. Изменять этот принцип нужно осторожно.

В настоящее время "Дом.РФ" изучает возможность и перспективы подобных программ (ипотечных программ с рассрочкой первоначального взноса – прим.ред.), однако видит риски повышения доли неплатежей и роста просроченной задолженности по таким кредитам.

На рынке существует множество различных программ, в том числе под 0,01%. Конечно, хочется пойти навстречу людям с рассрочкой первоначального взноса, но масштабной пользы от этого может не быть. Мы как разработчики стандарта ипотечного кредитования совместно с Банком России находим высокие риски как для граждан, так и для банков в такой инициативе, а применение рассрочки в госпрограммах считаем невозможным. Постановлениями правительства этого не предусмотрено»

Виталий Мутко, – генеральный директор ДОМ.РФ, 19 августа 2022, источник 

«Запуск ведущими российскими банками ипотечных программ с отсрочкой первоначального взноса по кредиту на несколько месяцев не приведет к росту просроченной задолженности в структуре ипотечного портфеля... Это не массовое явление, некоторые банки дают рассрочки. Но банк в таких случаях изучает клиента, никаких проблем с просрочкой таких кредитов не должно быть»