ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #188

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #188

Антон Прокудин, – главный макроэкономист УК «Ингосстрах-Инвестиции», 21 октября 2022, источник 

«Девальвация рубля приведет к ускорению инфляции, которая окажется в 2023 году выше 15%, что повлияет на рост ключевой ставки выше 15%. Это приведет к росту доходности вкладов (краткосрочные вклады отразят рост ставки почти целиком, а длинные депозиты – лишь отчасти, как это было в марте 2022 года). <...> Учитывая проблемы для сальдо бюджета из-за падения ВВП и экспорта, роста закрытых статей бюджета, вероятно, льготная ипотека может быть урезана. Поэтому рынок недвижимости опять пострадает»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 23 октября 2022, источник 

«Мы видим, и нам рассказывают представители компаний, что в моменте люди точно думают не о покупке квартиры. Когда по телевизору звучали тревожные новости, фиксировалось кратное снижение интереса к покупке жилья. Понятно, что когда-то все стабилизируется и, возможно, возникнет даже так называемый "отложенный спрос". Но пока мы живем в реалиях, когда интересы страны превыше всего остального.

Что до сложностей, они касаются не только строительного рынка. Точнее, даже, мы не в такой печальной ситуации, как некоторые другие сферы, и жаловаться я бы не стал. Надо собраться и просто перетерпеть сложный период, связанный со снижением продаж жилья на фоне текущей ситуации в стране. А дальше все будет хорошо.

И я, кстати, не могу не напомнить о поддержке, которую застройщики получили с начала пандемии коронавируса – тогда многих сферам экономики такое и не снилось. Поэтому сейчас главные задачи – увеличение ввода всех объектов (включая жилье и инфраструктуру) в полтора раза и сокращение "незавершенки" вдвое к 2027 году. Несмотря на все секвестры, надо сделать все, чтобы отрасль не потеряла тех темпов, которые мы набрали за два пандемийных года... Сейчас уже нет такого роста цены, как раньше. Напротив, есть снижение, с дисконтом есть такие предложения, о каких раньше и мечтать не приходилось. Допущу, что цены и акционные предложения могут еще немного снизиться»

Олег Лагуткин, – генеральный директор «Скоринг бюро», 24 октября 2022, источник 

«Ипотечное кредитование по итогам сентября приблизилось к рекордным показателям начала текущего года, восстановившись за счет снижающихся номинальных процентных ставок. Рынок рос практически исключительно за счет данного фактора.

Впоследствии мажоритарные игроки рынка анонсировали рост ставок по ипотеке, что, скорее всего, подтолкнет и остальных участников к подобным действиям. Кроме того, регулятор стал негативно смотреть на ипотеку с минимальными значениями первоначального взноса и низких маркетинговых ставок. Всё это не может не сказаться на условиях программ ипотечного кредитования и, скорее всего, приведет к снижению выдаваемых объемов. Кредиторы будут стараться иными способами привлекать заемщиков, что, правда, вряд ли сможет драйвить рынок в следующие месяцы так же, как и в несколько прошедших»

Владимир Моребис, – партнер, коммерческий директор Est-a-Tet, 24 октября 2022, источник 

«Если ранее мы говорили про циклы в десять лет между периодами серьезных потрясений, то сегодня приходим к периоду примерно в полтора-два года. Если отбросить лишнее, то динамика рынка может быть описана так:

стабильный 2019 год прерывается пандемией — весна-лето 2020 года — спад длится фактически четыре месяца;
последовавший за тем бурный рост прерывается рывком ключевой ставки до 20% — весна 2022 года — спад длится три месяца;
3-й квартал 2022 года — период восстановления рынка.

Вся динамика очень наглядно отражается показателями ключевой ставки, обеспечивающей доступность ипотеки и, как следствие, ее долю проникновения на рынок, динамикой объема предложения, уровнем цен и, конечно, уровнем спроса. Таким образом, показатели уровня ипотечных ставок и спроса 2019 года и осени 2022 года вновь вышли на близкие значения, что говорит об окончании рыночного цикла»

Антон Глушков, – глава Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), 25 октября 2022 года, 25 октября 2022, источник 

«2022 год, по моим оценкам, будет хуже даже, чем 2020 год... Сейчас их (ипотечных кредитов – прим.) 3,2 трлн рублей, и предел, который мы достигли в 2021 году – практически 5,7 трлн, мы навряд ли превзойдем в 2022 году. Это тревожная тенденция. С января по сентябрь 2022 года объем ипотечного кредитования снизился на 64% за год. Есть один позитивный аспект – это объем ипотеки, которая выдается на ИЖС... По итогам 9 месяцев 2022 года – это увеличение ипотечного кредитования на ИЖС на 16%»

Юлия Ружицкая, – генеральный директор АН «Главстрой», 25 октября 2022, источник 

«Спрос на околонулевые ставки отличается в зависимости от региона. Так, в Москве спрос на ипотеку от 0,1% не превышает 40-50%. В Петербурге и Ленобласти доля сделок с ипотекой в сегменте масс-маркет Петербурга и Ленобласти доходит до 90-95%, из них порядка 70% ипотечных кредитов — с субсидированной ипотекой... Запрет на использование субсидированной ставки от застройщиков без альтернатив в нашем регионе существенно ограничит покупательскую способность. Среди возможных вариантов — ограничение минимального размера ставки, например, под 2-3%, или иные программы господдержки»

Олег Пашин, – генеральный директор компании «Петербургская недвижимость», 25 октября 2022, источник 

«Со спросом после 21 сентября происходит примерно то же, что происходило после 24 февраля. Это не назвать паузой: сделки идут, но их меньше, чем до объявления частичной мобилизации. Покупатели привыкнут, эмоциональное напряжение спадет, и число сделок вырастет. Мы не ждем глобального падения рынка: никаких скидок в 30–40% нет. Очевидные скидки мы видим только у тех продавцов, которые выставляют свои объекты по переуступке. Это не застройщики, а физические лица. Что касается застройщиков, в Петербурге сейчас ни у кого нет больших скидок. Ничего необычного с точки зрения ценовой политики девелоперов не происходит...

Покупателю важна комбинация стоимости жилья и ставки по ипотеке. Субсидированные "нулевые" ставки действительно будут уходить с рынка: комиссия банкам за субсидирование настолько велика (и она повышается!), что такая ипотека перестала быть выгодна застройщикам. Взамен появятся другие выгодные продукты для покупателей, комбинированные программы от застройщиков и банков. Не исключено, что при выборе определенной ипотечной программы застройщики будут делать скидки на объекты...

В пандемийные годы случился дефицит предложения, его стало резко меньше, а застройщики начали работать по эскроу-счетам. Это и разогнало цены на жилье в Петербурге. Вполне возможно, что, если бы в 2022 году застройщики вывели на рынок не 2,5 млн кв. м, как мы фиксируем сейчас, а 5 млн, это могло бы "отыграть" цены назад...

Что касается приобретаемой площади, мы видим четкую зависимость между появлением выгодных ипотечных программ и увеличением площади покупаемых квартир. Как только ставка по ипотеке начинает расти, покупатели "уходят" в минимальные метражи. С учетом экономических прогнозов, думаю, тенденция к покупке квартир минимальной площади сохранится»

Алексей Гальцев, – основатель компании Realiste, 25 октября 2022, источник 

«Цены на первичное и вторичное жилье в Москве в I квартале 2023 года могут снизиться до 25–30%... В России рынок недвижимости показывал пиковые значения в марте этого года. Причинами сверхвысоких цен стали в том числе льготная ипотека, разогревшая спрос, пандемия, общая экономическая нестабильность и начало спецоперации.

Даже с учетом всех этих факторов рынок оказался серьезно перегрет, а объективные цены остались в январе 2021-го года. Тот рост, который происходил после этой отметки, был основан на репутации растущего рынка, а также панических настроениях и ожиданиях. В результате движения вниз, которое мы сейчас наблюдаем, цены должны вернуться к показателям 2021-го уже в I квартале будущего года.

С 2020 года цены на жилье в РФ выросли в среднем на 50%, но покупательская способность населения не показала такого же роста. В результате приобретение жилья даже под 7–9% стало недоступным для большинства покупателей, снизился спрос, число сделок упало на 45% и появились внушительные скидки как у девелоперов, так и у собственников вторичного жилья»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 26 октября 2022, источник 

«Сложившаяся непростая экономическая ситуация повлияла на рынок: зафиксировано снижение прироста ипотечного портфеля и количества полученных гражданами ипотечных кредитов. Тем не менее мы принимаем меры для донастройки и стабилизации рынка.

Одним из ключевых решений стало снижение летом ставки льготной ипотеки до 7%. При этом хочу отметить несколько цифр. Прирост ипотечного портфеля составляет 1,294 трлн рублей, и это на 672 млрд меньше, чем за девять месяцев 2021 года. Выдано 896 тыс. кредитов – на 36% меньше, чем за девять месяцев 2021 года. Объём выдачи – 3,2 трлн, что на 21% меньше, чем за девять месяцев 2021 года.

При этом хочу отметить, что благодаря мерам поддержки Правительства по новому строительству на новостройки выдано 295 тыс. кредитов, это всего лишь на 13% меньше, чем за девять месяцев 2021 года, а объём – 1,5 трлн, и это на 11% больше, чем за девять месяцев 2021 года. Наибольшей популярностью пользуются субсидируемые государством программы, в первую очередь семейная ипотека. Именно она даёт сейчас существенный прирост по количеству выданных кредитов»

Мария Ромчанова, – руководитель аналитического центра дивизиона «Домклик» от Сбербанка, 26 октября 2022, источник 

«Третий квартал был достаточно динамичный, произошел явный период оживления по сравнению со вторым. Небольшие снижения в количестве подаваемых от клиентов заявок были последние 2-3 недели сентября. Тем не менее те, кто уже имели одобренное решение по ипотечному кредиту, сохраняли желание его взять и улучшить свои жилищные условия.

В первом квартале этого года порядка 29% сделок приходилось на первичное жилье, 68% – на вторичный рынок. В апреле картина изменилась: из-за повышения процентных ставок только 56% сделок пришлось на вторичный рынок и, соответственно, 32% – на первичный. Из-за подготовки к летнему сезону порядка 8% клиентов приобретали дома на земельных участках.

Начиная с июня до 22% снижается доля кредитов, выдаваемых на первичное жилье, в том числе с участием программ государственной поддержки, и растет доля сделок, совершаемых на объектах вторичного жилья. Ежемесячно от 70 до 73%, а в сентябре 74% клиентов выбрали объекты на вторичном рынке. Интересно, что показатели за периоды январь – март и июль – сентябрь в этом году аналогичны прошлому году. В феврале мы выдали порядка 85 000 кредитов, в марте – более 117 000,а в сентябре – около 84 000 кредитов. То есть явного уменьшения количества потенциальных покупателей мы не наблюдаем...

Больших скидок на сегодняшний день мы не наблюдаем... В среднем по стране скидка, которую может получить покупатель, колеблется в диапазоне от 2 до 5%.

Цена за квадратный метр на первичном рынке продолжает оставаться высокой: за год среднее значение по РФ выросло на 9%. Несмотря на то что цены росли, росла себестоимость, менялась логистика и процессы у застройщиков, спрос на новостройки на рынке присутствует. Возможно, через какое-то время мы будем наблюдать отложенный эффект, но надо дать этому вызреть. На первичном рынке в начале лета показатели были в районе 189 500 руб. за квадратный метр. Потом были движения по синусоиде, доходило до 194 000 руб. Затем – снижение, и сейчас цена фактически в районе 186 000 руб.»

Владимир Щекин, – совладелец девелоперской группы «Родина», 26 октября 2022, источник 

«Клиенты ищут более доступные варианты жилья, например отказываются от недвижимости бизнес-класса в пользу сегмента «комфорт», выбирают квартиры меньшей площади. Ставки по ипотеке больше нельзя считать низкими относительно цен на жилье и финансовых возможностей покупателей.

На пике кризиса 2014–2015 годов средний чек в ипотеке падал вслед за возросшими ставками по кредитам. Сейчас условия другие: ставки стабилизировались как по субсидированным кредитам, так и по ипотеке на рыночных условиях. Более того, значительная часть кредитов на рынке новостроек выдается по льготным программам со ставками 4–6%. Снижение среднего займа на этом фоне может указывать на то, что цены на новостройки стали слишком высокими для потенциальных покупателей. На вторичном рынке, где нет льготных госпрограмм, растут и ставки, и цены, поэтому людям приходится сокращать размер ссуды...

Вполне возможно, что этот процесс будет продолжаться долго, но у заемщиков есть еще один ресурс, чтобы сделать кредит более доступным, — время. Средний срок ипотечного кредита сейчас составляет около 21 года, тогда как у многих банков предельный срок — 30 лет. Впрочем, средний чек в ипотеке вновь может начать расти, если ставки по таким кредитам пойдут вниз»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 27 октября 2022, источник 

«Число оформленных ипотечных кредитов по итогам 9 месяцев текущего года сократилось на 36% в сравнении с показателями 2021 года, а в денежном эквиваленте объемы выдачи сократились на 21%, при этом наибольшей популярностью пользовались государственные программы, в первую очередь семейная ипотека. Мы полагаем, что по итогам года и в количественном, и в денежном выражении выдача ипотеки будет также на 20-30% ниже прошлогодних значений.

Политика банков напрямую зависит от ЦБ и ключевой ставки, при этом учитывая нестабильное экономическое положение в стране и ухудшение благосостояния россиян, к оценке платежеспособности заемщика банки будут подходить строже. От банков мы не ожидаем послаблений...

Спрос действительно резко упал в апреле-мае текущего года, но затем начал постепенно восстанавливаться за счет государственных ипотечных программ и околонулевой ипотеки от застройщиков. Продажи оставались существенно ниже прошлогодних показателей, но при этом все же нельзя сказать, что спрос обвалился. И сейчас продажи тоже есть – учитывая всю сложность экономического положения в России, люди продолжают заключать сделки на покупку квартиры в новостройке.

Поскольку спрос сохраняется, а инфляция способствует росту операционных расходов девелоперов, цены не падают, но все же замедление роста стоимости отмечается. Пока мы не ожидаем обвала цен, но полагаем, что до конца года они будут либо стоять на месте, либо медленно снижаться, оснований же для роста нет»

Владимир Лящук, – главный аналитик ПСБ, 27 октября 2022, источник 

«Ожидаем, что на первичном рынке жилой недвижимости в России по итогам 2022 года спрос снизится на 25,1% г/г, цены за 12 месяцев вырастут на 18,6% г/г. При этом, на наш взгляд, основной рост цен уже произошел и до конца этого года они останутся около текущих уровней. Снижение спроса происходит на фоне снижения экономики и роста неопределенности. Цены поддерживают ипотечные программы с низкими ставками, сдержанный вывод нового предложения, инфляционные процессы»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 28 октября 2022, источник

«Начиная с 2020 года на рынке жилья сформировалась тенденция, при которой рост цен на жилье опережал рост номинальных доходов населения. Вторая важная тенденция – динамика цен на жилье на первичном рынке опережала динамику цен на вторичном, разрыв усилился. Мы видим, что это может являться косвенным предвестником некоторого перегрева на рынке жилья...

Сейчас мы видим, в целом, некоторое охлаждение ипотечного рынка, в условиях неопределенности объем заявок на ипотеку сокращается, при этом растет предложение жилья на вторичном рынке, с дисконтами, это может привести к переориентации спроса с первичного на вторичный рынок, может способствовать в целом сдерживанию цен. Мы отслеживаем ситуацию. Но на наш взгляд, чтобы не возникало рисков перегрева, важно развивать именно адресные программы поддержки, а не широкомасштабные льготные, которые могут создавать такие дисбалансы»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 28 октября 2022, источник 

«Действительно, это новый продукт. Мы сейчас внимательно анализируем все его последствия, так называемой траншевой ипотеки. Он пока не получил широкого распространения. Но как мы видим риски, какие могут быть здесь риски? В первую очередь, это может быть риск для застройщика, потому что при такой траншевой ипотеке на эскроу-счет будет поступать меньшая сумма: только первоначальный взнос и эта совсем символическая – первый транш.

Счет экскроу будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке, но наполнение эскроу-счетов дает возможность банкам снижать ставки по кредитам застройщикам, потому что у них есть это обеспечение. Кредиты застройщикам по этой схеме остаются гораздо ниже, чем в целом кредиты по корпоративному сектору. И поэтому это может увеличить ставку по кредитам по проектному финансированию.

Второе, к чему это может привести, — повышенный спросу на жилье в виде объекта инвестирования. Это может быть, действительно, привлекательно, даже в спекулятивных целях в расчете на рост цен на жилье: могут люди и компании вкладываться с целью дальнейшей перепродажи. И может возникнуть почти инвестиционный навес, и это может способствовать инфлированию цен на жилье, а это еще больше усилит разрыв между динамикой на первичном и вторичном рынках.

Когда людям нужно продать жилье, которое в залоге по ипотеке, оно будет на вторичном рынке сильно отличаться по цене, чем первичное жилье. И, конечно, здесь возможен мисселлинг — это недобросовестные продажи, когда люди естественным образом будут реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания кредита. ЦБ видит эти риски, но продолжит дальше анализировать, как это будет развиваться, и по мере необходимости принимать соответствующие решения в области регулирования»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 28 октября 2022, источник 

«Сохранение ключевой ставки не изменит ситуацию на ипотечном рынке. Рост ипотечных ставок продолжится. Рисковая политика банков остается осторожной как в части заемщиков, так в части объектов залога. Другими словами, не будет никаких резких движений. Сохранятся уже сформировавшиеся тренды на рост ставок, уменьшение суммы кредита, увеличение первоначального взноса. Значимого падения выданных кредитов не произойдет»