ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #194

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 2 декабря 2022, источник 

«Если не произойдет новых глобальных потрясений, в 2023 году потребительская активность на вторичном рынке будет восстанавливаться. <...> Предпосылок к росту цен на вторичном рынке в 2023 году как не было, так и нет. Объем предложения высок, а покупательская активность на порядок ниже, чем в прошлые годы. Вероятно, в ближайшие месяцы рынок будет находиться в состоянии стагнации. Цены могут немного вырасти лишь в локациях, где ощутим дефицит предложения»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», 4 декабря 2022, источник 

«В России растет число обращений за ипотекой на вторичное жилье со ставкой 1% годовых... Заемщик из собственных средств оплачивает комиссию банку за снижение ставки при оформлении ипотеки... Такие программы выгодны при длительных сроках кредитования, когда заемщик не планирует пользоваться правом на досрочное погашение кредита. В противном случае выгоднее пользоваться стандартными условиями кредитования. К тому же такая услуга предполагает значительно большую сумму первоначального взноса и не подходит для тех, кто приобретает жилье с минимальным наличием собственных средств...

Чем меньше срок кредитования, тем менее выгодно использовать услугу снижения процентной ставки, поскольку за счет оплаты комиссии увеличивается сама сумма кредита, из-за того, что часть собственных средств заемщик тратит на оплату комиссии за снижение процентной ставки, а при стандартных условиях — только на первоначальный взнос»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитики», 4 декабря 2022, источник 

«В Москве новостройки за месяц подешевели на 1,7%, до 320,1 тыс. руб. за кв. м, в Подмосковье — минус 1,3%, до 163,5 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге динамика менее выраженная. Средняя цена на первичном рынке за месяц сократилась на 0,8%, до 235,6 тыс. руб. за кв. м. В Ленинградской области — на 0,1%, до 148,1 тыс. руб. за кв. м. С высокой вероятностью на рынке в целом с учетом скидок наблюдается более выраженное снижение цен на 1–2% за месяц. Со скидками экспонируются около 40% лотов. <...> На многих региональных рынках в текущем году было выведено значительно меньше проектов, чем в прошлом. Из-за этого структура предложения постепенно будет меняться, что скажется на средних ценах»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 5 декабря 2022, источник 

«В настоящий момент мы осторожно говорим, что просроченная задолженность по ипотеке будет расти. Сейчас непростое экономическое положение у населения, плюс упали объемы выдач ипотеки, что также усугубляет ситуацию. Октябрьские 0,25 процента или 145 млн рублей в копилку проблемных ипотек это, скорее всего, про заемщиков, которые первыми воспользовались кредитными каникулами и не сумели из них выбраться спустя полгода...

На ситуацию с просроченной задолженностью по ипотеке влияет несколько разносторонних факторов. Первый — снижение доходов заёмщиков при сохранении или росте текущих расходов, поэтому для своевременной оплаты ипотеки приходится экономить. Второй – падение спроса на недвижимость и снижение цен: срок экспозиции увеличился, что приводит, в свою очередь, к увеличению периода неплатежей, когда продается предмет залога по просроченному кредиту. Третий — рыночное снижение арендных ставок, что для части заемщиков, оплачивавших ипотеку за счет арендаторов, оказалось критичным. Совокупность влияния данных факторов не позволяет говорить, что просроченная задолженность будет снижаться в ближайшем будущем. Остался один вопрос: какой силы будет рост? Ответ мы увидим уже по итогам декабря. Плюс январь и февраль традиционно непростые месяцы для взыскания»

Екатерина Векшина, – президент Гильдии риэлторов Москвы, 6 декабря 2022, источник 

«Как риелтор я сейчас не поведу клиента в новостройку с долгим сроком сдачи, так как вижу большие риски. Думаю, что большинство коллег со мной согласны. Понятно и то, что новостройки потянут за собой "вторичку". Пока я не вижу отсутствия спроса на вторичном рынке. Он есть, и при бюджете в 10–12 млн рублей совсем неплохой. В коридоре от 12 до 25 млн рублей спрос хуже, конкуренция внутри этого сегмента выше. Это одно- и двухкомнатные квартиры в новых ЖК без отделки либо с white box. На хороший бизнес-класс стоимостью от 25 млн рублей есть высокий устойчивый спрос.

Спрос на вторичном рынке нетипично маленький для ноября. Все СМИ рассказали, что собственники готовы дать до 60% дисконта. Теперь к нам приходят покупатели, мы смотрим квартиру стоимостью 50 млн, им всё нравится, и вдруг они говорят: "Хорошо, мы берем эту квартиру за 30 млн". Спрашиваю, откуда такой торг. Отвечают: "В газетах писали". Скажу честно, с 50 млн сложно опустить цену даже на 5 млн, а это только 10% стоимости квартиры. Мы в гильдии ведем статистику, и, по нашим данным, в октябре средний уровень торга составлял 2%...

Думаю, процентов на 10–12 (снизилась общая активность рынка – прим,). Задел на декабрь примерно такой же. Много клиентов, которые были бы активными игроками на рынке недвижимости, уехало из страны. Это верхний уровень среднего класса, например IT-cпециалисты. Однако задел на январь, который мы сейчас видим, вполне неплохой...

Предпосылок для глобального падения цен я не вижу. Надеюсь, что введут аналогичный продукт (льготную ипотеку – прим.ред.) и для вторичного рынка. Сейчас существует неправильный разрыв между "вторичкой" и новостройками. На мой взгляд, мы получили "новостроечный пузырь": все проинвестировали в первичку, а как быть дальше, никто не подумал. В 2023–2024 годах все ипотечные новостройки выйдут на рынок, и что с этим делать — непонятно. В то же время вторичная недвижимость не поддерживается, а я сторонница равномерного распределения субсидий»

Ильшат Гимаев, – заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана, 6 декабря 2022, источник 

«И министерство, и президент РТ Рустам Минниханов неоднократно заявляли: мы будем просить федеральный центр продлить ипотеку под 7%. Это очень важный инструмент. На сегодня у нас есть поддержка Совета Федерации в данном вопросе. В поддержку продления льготной ипотеки высказался и вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, идентичную позицию занимает и минстрой России. Надеемся, что совместными усилиями мы сможем убедить федеральный центр, руководство страны, Центробанк сохранить этот механизм поддержки в 2023 году. И застройщики, и банки, ждут решения по продлению программы. Думаю, что ясность будет уже к концу текущего года...

Можно сохранить программу ипотеки под 7%, но чтобы квадратный метр по ней стоил не более, например, 150 тыс. рублей. Это мы тоже будем предлагать. Льготная ипотека не должна приводить к росту стоимости жилья, тогда эффект для покупателя пропадает. Основная претензия ЦБ в том, что льготная ипотека разогрела рынок жилья. Чтобы этого не было, мы можем предложить установить параметр для каждого города: для Казани – один, в Набережных Челнах – другой и так далее»

Евгений Дячкин, – вице-президент, замруководителя департамента розничного бизнеса ВТБ, 6 декабря 2022, источник 

«Если говорить о поведении населения, то мы видим, что качество обслуживания ипотечных кредитов сегодня находится на очень высоком уровне. Сейчас уровень просрочки в сегменте жилищного кредитования не превышает 0,5%. Это исторический минимум. Пять лет назад он был в три раза выше, чем сейчас. Это говорит о том, что и банки ведут сбалансированную кредитную политику, и что заемщики ответственно подходят к обслуживанию своей задолженности...

Что касается продления ипотеки с господдержкой, конечно же, позиция Минфина, понятна, поскольку это расходы бюджета. Мы выступаем за сбалансированную позицию. Программа помогала как строительной отрасли, так и населению в турбулентный период. Безусловно, она является очень значимой, но рано или поздно от нее нужно будет отказываться.

Желательно, чтобы "выход" из программы был максимально плавным и учитывал национальные планы по вводу нового жилья. В этом году планируется максимальный объем ввода жилья – порядка 100 млн кв м. Это очень большой объем, который должен быть поддержан спросом. И второй фактор, на который следует обратить внимание, – резкий рост ставки, который неизбежно произойдет после завершения ипотеки с господдержкой. Надеемся, что решение о дальнейшей судьбе программы не приведет к резкому ухудшению ситуации на рынке или росту цен на недвижимость в следующем году»

Владимир Авденин, – экономист, 6 декабря 2022, источник 

«Как возможную альтернативу льготному ипотечному кредитованию Министерство финансов РФ предлагает россиянам рассмотреть лизинг недвижимости. <...> Сможет ли стать лизинг реальной альтернативой ипотеке, в том числе и льготной? Есть ряд оснований сомневаться в этом. И одна из важнейших причин заключается в фондировании. Если говорить об источнике средств для лизинговых компаний, то для покупки недвижимости они используют банковские кредиты. И ставка по ним не может быть меньше процента по льготной ипотеке. Это означает, что стоимость обслуживания кредита при использовании лизинга будут довольно высокой.

Вторая сложность в том, что лизинговые компании предлагают обычно договоры сроком до 10-ти лет. В то же время ипотечный договор может длиться и свыше 20-ти лет. Это означает, что в случае лизинга покупателю нужно быть готовым к весьма высоким регулярным платежам, а при использовании ипотеки взнос можно серьёзно снизить за счет увеличения срока кредитования. Размер периодических платежей очень важен для многих покупателей, значит, они будут больше склоняться в сторону ипотеки.

И третья причина – это ментальность. Все-таки большинство людей в России предпочитают владеть своей недвижимостью. Это возможно при ипотеке, а при лизинге человек лишь арендует квартиру на время оплаты полной её стоимости. Поэтому психологически россияне сейчас больше склонны выбирать ипотеку.

Поэтому вряд ли сейчас лизинг станет серьезной альтернативой ипотеке, тем более льготной. Между тем, в мировой практике до трети жилой недвижимости население приобретает в лизинг. Вполне возможно, и на российском рынке доля лизинга при покупке недвижимости со временем тоже будет расти»

Евгений Дячкин, – вице-президент, замруководителя департамента розничного бизнеса ВТБ, 7 декабря 2022, источник 

«В ноябре продажи ипотеки на российском рынке оказались немного выше, чем в октябре. В то же время ВТБ удалось нарастить свои показатели почти на 10%. По нашей оценке, в декабре спрос ипотечных клиентов в стране будет не ниже, чем в последний месяц осени. Это поможет довести выдачи по итогам года до 4,5 трлн рублей, что станет крайне высоким результатом для рынка, с учетом тех вызовов, с которыми ему пришлось столкнуться. Динамика продаж следующего года во многом будет зависеть от решения по госпрограмме. Она оказывает существенную поддержку рынку новостроек. В настоящее время "первичка" стабилизировалась и достигла своего равновесного состояния по спросу и ценам»

Сергей Зайцев, – директор департамента продаж федеральной компании «Этажи», 7 декабря 2022, источник 

«В ноябре реальная цена (вторичного жилья – прим.ред.) снизилась на 0,2%, в первых числах декабря тренд на снижение сохраняется. Мы отмечаем стабильный рост спроса на ипотеку по субсидированной ставке на новостройки во всех крупных городах России в течение последнего месяца, естественно, это привело к снижению покупательской активности в сегменте вторичного жилья и увеличению дисконта при продаже. Рынок сохраняет высокую волатильность и быстро реагирует на изменение спроса... Часть собственников вторичного жилья готовы делать скидки при продаже, поскольку планируют успеть приобрести новостройку до конца года, переживая за то, что программу субсидирования ипотеки могут отменить в январе»

Сергей Шлома, – директор по вопросам вторичного рынка «Инком-Недвижимость», 7 декабря 2022, источник 

«Думаю, льготная ипотека для покупки новостройки в той или иной форме все же будет поддерживаться государством, так как она необходима для обеспечения доступным жильем значительных слоев населения. Но столь широкого применения, как ранее, ожидать вряд ли стоит. В перспективе мы прогнозируем значительный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный – пока сложно назвать точную цифру, но речь идет о десятках процентов, то есть, перемещение будет значительным.

Чтобы покупатели не ушли полностью на вторичный рынок, застройщикам придется снижать цены – они должны быть конкурентоспособными. Естественно, вторичный рынок на это отреагирует тем же – уменьшением стоимости, он будет бороться за покупателя. В результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.

Тем не менее, сокращение льготной ипотеки и подъем ключевой ставки ЦБ, которая ожидается в перспективе, неминуемо снизят уровень спроса на всем рынке недвижимости. Количество ипотечных сделок уменьшится, вырастут сроки экспозиции квартир. Однозначно теперешний рынок – это рынок покупателя. И частные продавцы, и девелоперы будут подстраиваться под его интересы и финансовые возможности»

Татьяна Школьная, – заместитель директора института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, 8 декабря 2022, источник 

«Цены на квартиры в российских новостройках снижаются, и предпосылок для их роста в обозримом будущем пока не видно... Рынку нужно время, чтобы адаптироваться к новым реалиям. Так как он очень инертный, то и время на изменение/принятие цены проходит очень плавно. Застройщики будут пытаться удержать цены от падения, но ситуация на рынке сейчас не в пользу застройщика. Падение цены будет зашито в скидки (новогодние, сезонные), рассрочки и т.д.

Девелоперы будут стараться удержать стоимость квадратного метра от падения разными методами и инструментами. Один из них — уменьшение площади недвижимости, что дает возможность застройщику не только удержать стоимость квадратного метра, но порой и увеличить ее за счет снижения площади жилья. Все это приведет к разрастанию объёмов строительства апартаментов с минимальным метражом. И получается, как в монологе Романа Карцева: "По пять, очень большие, но вчера, либо по три, маленькие, но сегодня. В настоящее время наблюдается плавное смещение интереса покупателей к вторичному жилью, что временно поддержит этот рынок. Цены будут идти вниз в соответствии с динамикой сокращения реальных доходов населения»

Елена Иванкина, – научный руководитель отделения дополнительного образования факультета рыночных технологий института отраслевого менеджмента РАНХиГС, 8 декабря 2022, источник 

«Рынок недвижимости в конце 2022 года характеризуется следующими трендами: предложение жилья превышает спрос (аналитики пишут о затоваривании рынка), а неоправданный рост цен, который был отмечен в 2020–2021 годах и первой половине 2022 года, закономерно привел к снижению спроса и падению цен. — По данным портала "Индикаторы рынка недвижимости", цены на вторичном рынке Москвы уже снизились на 5,9%, стоимость квартир в новостройках Новой Москвы и Подмосковья снизилась на 3,7% и 2,3% соответственно.

Число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в сентябре 2022 года ниже аналогичного числа 2021 года на 23%. При этом реальное падение цен больше, чем показывают объявленные цены: уровень дисконта в новостройках составляет до 30%. Кроме того, предложение жилья на вторичном рынке увеличилось на 60%, что объясняется сложной геополитической ситуацией»

Татьяна Скрыль, – доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова, 8 декабря 2022, источник 

«Сегодня на рынке недвижимости наблюдается кризис. К текущему предложению от застройщиков добавились жилые помещения вторичного рынка, что сдвинуло среднюю цену в сторону понижения. Действие льготной ипотеки оказывает косвенное влияние на динамику цен на рынке жилья. До сих пор процент по ипотеке остается слишком большим для части граждан РФ. Обвала цен на рынке недвижимости ждать не следует по причине образования дефицита новостроек из-за застывших и вялотекущих проектов в течение ближайших 1-2 лет. К тому же цены на новостройки может регулировать государство посредством изменения условий льготной ипотеки»

Олег Лагуткин, – генеральный директор «Скоринг Бюро», 9 декабря 2022, источник 

«Динамика досрочных выплат по кредитам в этом году действительно претерпела изменения. Заемщики стали менее охотно и в меньших объемах направлять средства на досрочное погашение. Наиболее заметна подобная тенденция именно на залоговом кредитовании. <...> Безусловно, мы не увидим столь же массовых досрочных погашений, как в предыдущие годы, а в сравнении с третьим кварталом рост может быть вполне заметным. Даже если заемщики откладывают закрытие кредитов, желая иметь финансовую подушку на будущее, это может быть временным явлением. Если эта подушка не потребуется, то эти средства могут быть направлены на такое же досрочное погашение, только позднее»

Михаил Доронкин, – управляющий директор рейтингового агентства НКР, 9 декабря 2022, источник 

«Снижение объемов досрочного закрытия ипотеки отражает ухудшение экономической ситуации и рост уровня неопределенности — в этих условиях растет склонность населения к сбережению. <...> Можно ожидать некоторого роста объема досрочного погашения в среднесрочной перспективе, но в отсутствие заметного роста доходов населения мы вполне можем перейти к модели, когда ипотечный кредит выплачивается существенную часть своей "жизни"»

Михаил Беляев, – главный экономист Института фондового рынка и управления (ИФРУ), кандидат экономических наук, 9 декабря 2022, источник 

«Сейчас ипотеку мы рассматриваем не только как отрасль экономики (хотя это и отрасль экономики), целесообразно смотреть на нее не с точки зрения благополучия банков и не с точки зрения благополучия строителей, а с точки зрения ее доступности для простых людей. И если льготную ипотеку сворачивать, это значит, что простые люди, которые получают таким образом возможность улучшать свои жилищные условия, просто лишатся этой возможности.

Если будет свернута льготная ипотека, это значит, что будет меньше спрос на квартиры. Льготная ипотека подразумевает прибыльность для банков, хоть и по заниженному проценту. Работа идет в зоне прибыльности, может, не сумасшедшей, но если убрать льготу, "уберется" весь спросовый сегмент, что повредит строителям, поскольку они будут вынуждены сократить строительство квартир. Банкам это сузит сектор кредитования и активных операций по получению прибыли. Хоть и не такой большой, к которой они привыкли и на которую они рассчитывают, но тем не менее они лишатся заработков на активных операциях, к которым относится ипотека»

Руслан Булатов, – заместитель директора департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 9 декабря 2022, источник 

«Наша позиция всегда обозначалась, что мы против любых программ субсидирования. В целом любая программа субсидирования искажает цены, она создает дисбаланс в долгосрочной перспективе. Нам понравилась льготная ипотека тогда, когда она была запущена - в пандемию. <…> Она (льготная программа по ипотеке - прим.) уже практически три года живет, за это время у нас цены практически "разъехались" на первичном и вторичном рынке. У нас на первичном рынке вообще не осталось никакой рыночной ипотеки, такое ощущение. Знаете, сейчас такое ощущение, что строительная отрасль подсела как на иглу на льготную ипотеку, и чем дольше сидишь, тем больнее слезать. <…> Обобщая, Банк России за сворачивание постепенное.

В настоящее время по вопросу льготной ипотеки ведутся разные обсуждения. У нас ощущение, что если сейчас прекратить льготную ипотеку - с учетом того, что мы хотим, чтобы эти так называемые программы досубсидирования застройщиком тоже были свернуты с начала года, - это окажет серьезный удар по строительной отрасли. Поэтому здесь Банк России достаточно гибок, в любом случае льготную ипотеку надо сворачивать, вопрос - как это делать так, чтобы это не создало значительные риски для отрасли»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 9 декабря 2022, источник 

«Текущий год будет рекордным по вводу жилья, что стало возможным благодаря наработкам последних двух лет. Однако экономическая ситуация такова, что дальнейшее развитие отрасли без поддерживающих мер будет затруднено. Сложно оппонировать своим коллегам, которые говорят, что в экономической ситуации и в нашей отрасли, все будет и так хорошо. Не знаю, может быть, на другой планете люди живут. Я пока внутренне не могу понять, как об этом можно говорить, но правительственный блок, отвечающий за развитие жилищного строительства, считает, что как минимум на 2023 год все эти меры, которые реализовывались в 2022 году, в том числе от застройщиков, необходимо продлевать. Это наша абсолютно открытая позиция»

Антон Силуанов, – министр финансов РФ, 9 декабря 2022, источник 

«Мы говорим не о сворачивании программы, а о ее модификации. Программа льготной ипотеки – это одна из пяти льготных программ, которые сегодня существуют. Льготная ипотека принималась в момент так называемого антикризисного реагирования. Сегодня программа требует модификации, и мы рассматриваем различные сценарии модификации этого инструмента. Сейчас в правительстве они как раз разрабатываются.

Предложения включают в себя стимулирование продолжения программы льготной ипотеки в тех регионах, где требуется государственная поддержка развития ипотечного строительства. Если мы посмотрим, в крупных городах строительство развивается и без льготных программ, потому что спрос на жилье есть. Также рассматриваем вопрос об изменении условий льготной ипотеки. В ближайшее время правительство определится с форматом стимулирования ипотечных программ, в том числе по льготной ипотеке»

Александр Ручьев, – председатель совета директоров, президент ГК «Основа», 9 декабря 2022, источник 

«Механизм реализации заложенного ипотечного жилья в России нужно изменить. В механизме, который сейчас действует, если человек не вернул ипотеку, его залоговый кредитор, это банкротство "физика" (физическое лицо – прим.ред.), вынос на продажу. Вы как залоговый кредитор получаете 80%, он – 20%. Для него это невыгодно. Сам механизм реализации заложенного ипотечного жилья несправедливый по отношению к "физику"… Нужно изменить механизм реализации вот этих квартир, по которым физлица не могут платить ипотеку, там, где они дефолтнулись.

Самым оптимальным вариантом является пример Англии, когда государство вместе с физлицом долевой собственности владеет квартирой какой-то период времени. Физлицо могло найти покупателя или выкупить квартиру сам. Также можно учесть деньги, которые физлицо вложило в погашение кредита, чтобы пропорция была справедливой»

Николай Васев, – вице-президент–директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, 9 декабря 2022, источник 

«В структуре выдаваемых ипотечных кредитов за последний год произошли достаточно серьезные изменения, в частности, сильно увеличилась доля кредитов с низким первоначальным взносом. Если сравнивать осень прошлого года и вторую половину этого года, то в Сбербанке доля кредитов с первоначальным взносом в 15-20% выросла с 24 до 65%. Размер среднего первоначального взноса при этом сократился с 30 до 25%. Люди сейчас максимально пытаются взять кредит, настолько, насколько это возможно»