ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #199

Константин Бородулин, – директор банковских рейтингов Национального рейтингового агентства (НРА), 12 января 2023, источник 

«На фоне адаптации экономики к изменившейся макроэкономической и геополитической ситуации среди кредитных продуктов, предлагаемых физическим лицам, в 2022 году увереннее всего смотрелась ипотека. Льготные программы оказали поддержку уровню выдач, несмотря на просадку весной 2022 года. Качество заёмщиков и популярность льготной ипотеки по–прежнему будут ключевыми факторами, влияющими на объём ипотечных выдач в наступившем году. При позитивном сценарии (стабильные уровни ставок и отсутствие новых шоков) можно говорить о росте выдач до 10–15% в 2023 году, при негативном (длительном периоде адаптации экономики) выдачи могут оказаться на уровнях 2022 года или чуть ниже»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», 14 января 2023, источник 

«Традиционно средние ставки на загородную недвижимость в России были выше, чем на городские квартиры. В 2019 году разница доходила до 1,5%. Ситуация начала меняться с запуском сельской ипотеки, когда средние ставки на загородную недвижимость стали чуть ниже, чем на вторичное жилье. В этом году расширение семейной и льготной ипотеки на покупку индивидуальных домов, а также выделенные лимиты по сельской ипотеке стали еще больше увеличивать разрыв в ставках.

Средние одобренные ставки на загородную недвижимость были ниже, чем на вторичное жилье, даже в период резкого роста ключевой ставки весной 2022 года. При этом, если с октября ставки на вторичное жилье стали расти, на загородную недвижимость они продолжили снижаться. В итоге за прошедший месяц средние одобренные ставки по ипотеке на вторичное жилье составили 11,1%, а на загородную недвижимость — 8,8%, на новостройки — 7,1%. Увеличение доступности ипотеки на загородную недвижимость приведет к дальнейшему росту спроса в этом сегменте, первую волну можно ожидать уже в феврале»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 15 января 2023, источник

«Неделя с 9 по 14 января прошла ощутимо хуже на рынке недвижимости такой же недели января прошлого года, по новым активностям рынок получил минус 18%. Это много. По консультациям по ипотеке все более чем хорошо, 13 и 14 января и вовсе стали рекордными для пятниц и суббот соответственно за последние 6 месяцев. Но там серьезный подогрев со стороны семейной ипотеки, думаю сейчас реализуется отложенный спрос, у семей с двумя детьми и такой всплеск пройдет если посмотреть без этого фактора то ситуация тоже на четверку с большим минусом. 

Пока бы не делал далеко идущих выводов, но правда еще в том, что уже с 16 декабря по новым задаточным активностям был спад раньше обычного (обычно он идет с 21-23 декабря) Таким образом по совокупности этих факторов все таки можно утверждать что повод для как минимум пристального мониторинга есть. Не стоит забывать что банки немного приподняли ставки по вторичке в среднем на 0,4%, хотя это точно не оказывало сильного влияния. 

2 квартал 2022 уже доказал что какие бы не были ставки по новостройкам если вторичка стоит весь рынок тоже не летает. То есть все участники рынка если ситуация не будет улучшаться скоро столкнуться с новой реальностью. 

Так по личным ощущениям все таки сейчас на рынок с запозданием начинают влиять те процессы что были в прошлом году. Уровень цен на недвижимость фундаментально не подкреплен экономическим фундаментом. И поэтому нельзя исключать что мы входим в фазу приведения в соответствие реально происходящего и средних цен на недвижимость. 

Есть и первые пока еще маленькие косвенные признаки формирования постпузырчатого рынка недвижимости в этом году. Это больно для многих участников рынка, но прекрасно и правильно для покупателей жилья, вспомним, что, начиная с 2017 по большому счету был непрерывный цикл роста цен, а всем известно, что рынок недвижимости цикличен и раз в 5-7 лет самоочищается через низкую активность и снижение цен. Так было в 1998, 2003, 2008, 2015. Законы больших чисел сильнее чем может показаться на первый взгляд»

Ирина Носова, – директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 16 января 2023, источник 

«Начало 2023 года будет достаточно сложным в плане ипотечных выдач. На спросе скажется общий рост цен на жилье, а также повышение ставок. Также, опасаясь ухудшения качества кредитного портфеля, некоторые банки уже ужесточают требования к заемщикам, а регулятор продолжает разрабатывать ограничительные меры в целях недопущения дальнейшего повышения рисков закредитованности населения. По прогнозам АКРА, рост ипотечного портфеля в 2023 году составит около 13% при ожидаемых по итогам 2022 года 17%»

Юлия Ибрагимова, – директор ипотечного центра ГК «Миэль», 16 января 2023, источник 

«На ближайшее будущее мы прогнозируем увеличение ключевой ставки для обратного привлечения депозитов клиентов и в связи с этим вероятный рост ипотечных ставок. С расширением требований по семейной ипотеке возможно возобновление активности сделок по переуступке. Также изменится портрет заемщика по программе семейной ипотеки: клиенты станут более возрастными, и банки будут вынуждены поднимать предельный возраст заемщика»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость», 16 января 2023, источник 

«В связи с постепенным сворачиванием льготной ипотеки на новостройки мы прогнозируем частичный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный. Застройщикам придется снижать цены, чтобы быть конкурентоспособными. Вторичный рынок тоже отреагирует на это уменьшением стоимости, и в результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации»

Дмитрий Веселков, – директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования «Метриум», 16 января 2023, источник 

«В I квартале 2023 года с привлечением ипотеки будет совершаться примерно 75–80% сделок на первичном рынке. Самыми популярными программами останутся льготная и семейная ипотека. Существенно вырастет популярность семейной ипотеки, вероятно, именно она окажется главным драйвером спроса. Роль субсидированной ипотеки от девелоперов с повышением ставок по таким программам снизится»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 16 января 2023, источник 

«Застройщикам приходится проектировать квартиры меньшей площади, потому что многие клиенты даже с привлечением льготной ипотеки могут приобрести только компактные студии и "однушки". Средняя площадь квартир и апартаментов в московских новостройках с начала года уменьшилась на 6,9% — с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м. Вероятно, в ближайшие годы тенденция сохранится. <...> Околонулевые программы (ипотечные – прим.ред.) скоро будут свернуты из-за решений Центробанка, однако субсидированные кредиты от застройщиков, вероятно, сохранятся, лишь повысятся минимальные ставки. Думаю, в 2023 году они достигнут 3-4%»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 16 января 2023, источник 

«Уровень звонков сохраняется на высоком уровне. Это несмотря на то, что наиболее ликвидные и качественные объекты продались в декабре. Похоже, что баланс предложения и спроса ненадолго качнулся в сторону последнего...

Предпосылок для сильного снижения цен на вторичном рынке нет, но и сделок будет немного. Рынок новостроек будет адаптироваться к новому формату господдержки, семейной ипотеки и поднятию минимального уровня субсидированных ставок до 3%. В отношении последнего ЦБ и застройщики с банками будут некоторое время играть в кошки-мышки. Вопреки указаниям регулятора, некоторые застройщики еще рекламируют нулевую ставку, рекламируется кэшбэк в 15%, смахивающий на обналичивание первого взноса, а еще есть ипотека за рубль. Лазейки закроются, а вот ограничители спроса останутся: 

- цены, выросшие более, чем на 50% за 3 года;
- неадекватный отрыв цен новостроек от вторички... = мало того, что это барьер для мощного перетока денег из вторичного рынка, это еще обнуляет и инвестиционный спрос;
- снижение доходов населения.
Но, как мы уже видим, это не сильный повод для снижения цен»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, 17 января 2023, источник 

«Нам всегда говорили, что ипотечная ставка плотно привязана к ключевой ставке Центробанка. Но с 2020 года на рынке есть ипотека ниже ключевой ставки, а в прошлом году родилась субсидированная ипотека, "нулевая". Центробанк долго наблюдал за ней, и лишь спустя полгода начал посылать сигналы. Меня это удивило. Если менять ипотечную ставку так просто, почему не сделать единую ставку для первичного и вторичного рынка, не привязанную к ключевой? Итог – рынок перекосило, и разрыв между первичным и вторичным рынками увеличивается.

Цена на квартиру на первичном рынке не просто выше, чем на вторичном, новостройка стала как автомобиль, который теряет треть стоимости, выехав из салона. Человек покупает квартиру на "первичке", получает право собственности. Раньше квартира после этого становилась дороже, а теперь она теряет 20% цены. И спроса на них нет. Я считаю, что продление программы (льготной ипотеки – прим.), очередной карт-бланш для первичного рынка, – это ошибка. Если уж и продлевать льготную ипотеку, то распространять ее на оба рынка: и на "первичку", и на "вторичку".

Массовой остановки строек в 2023 году мы не увидим, поскольку у застройщиков есть проектное финансирование, связка банк-застройщик очень прочная. Они будут поддерживать друг друга до последнего, и государство будет их поддерживать. Хотя застройщикам сейчас послан сигнал, что пора начинать смотреть на жизнь более скромно и скорректировать цены. 2022 год прошел не под эгидой снижения цен, а под эгидой затягивания в сделки все большего числа людей благодаря псевдонулевой ипотеке. У некоторых застройщиков 100% продаж с ипотекой, а банки, несмотря на снижение спроса, практически не потеряли в объемах выдачи.

В 2023 году застройщикам придется пересматривать цены. Себестоимость строительства выросла всего на 20% за 2 года. Это значит, что в цену застройщика заложена большая маржа, чем темпы роста себестоимости. Один застройщик мне говорил: «Неизвестно, что будет завтра. Надо брать сегодня столько денег, чтоб завтра можно было выжить».

Сейчас цены (на вторичное жилье – прим.) снижаются на 1,5% в месяц. Думаю, мы и будем идти с таким же шагом – 1,5% в месяц. Если тренд будет долгосрочным, можем получить снижение и на 2,5% в месяц. В итоге к концу года рынок может снизиться процентов на 30 от цен, которые были заявлены в марте 2022-го»

Диана Степанова, – доцент кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ имени Г. Плеханова, 17 января 2023, источник 

«Основным инструментом поддержки рынка недвижимости на фоне сниженной платежеспособности населения в первом квартале будет оставаться льготная и субсидируемая ипотека, стимулирующие программы от застройщиков, а также новый драйвер - девальвация рубля, которая подогревает желание граждан сберечь свои накопления путем инвестиций в квадратные метры...

Из-за снижения спроса на новостройки и роста конкуренции среди строителей девелоперы будут продолжать предлагать большие скидки на перегретом рынке первичной недвижимости, особенно тем, кто покупает квартиры за наличные деньги или в рассрочку. Эти дополнительные меры, принимаемые застройщиками в том числе совместно с банками, могут несколько подстегнуть продажи уже после февраля 2023 года. При стабилизации геополитического и экономического фона доля нераспроданных квартир в новостройках может снизиться.

Так как государство продолжит расширять программы общедоступной субсидированной ипотеки по заниженным ставкам, это будет поддерживать потребительский спрос на новостройки и не позволит стоимости нового жилья значительно упасть. Снижение цен на новые квартиры при этом продолжится. Падение цен на вторичном рынке будет ниже, чем на первичном... Если не проявятся те или иные негативные факторы, то разрыв цен на объекты в старом и новом жилом фонде будет сокращаться.

Есть риск того, что доля нераспроданных девелоперами квартир начнет расти, если застройщики не будут снижать цен или предлагать покупателям выгодных рассрочек. Конкурентное ценовое преимущество квартир от застройщика может частично нивелироваться за счет снижения числа введенных в эксплуатацию домов. Вторичный рынок недвижимости может начать перетягивать потребительский спрос на себя, так как к покупке будет предлагаться все больше готовых квартир с ремонтом в новостройках на вторичном рынке. Однако далее рост доли нераспроданных квартир может замедлиться, особенно в сданных объектах. Этому будет способствовать продление программ семейной и льготной ипотеки.

В кризисное время лучше других сегментов рынка недвижимости чувствует себя элитное жилье и жилье экономкласса. Потому можно ожидать, что падение цен на этих сегментах рынка будет менее заметным, чем в категориях комфорт- и бизнес-класса. Скорее всего, мы будем наблюдать, как все больше крупных девелоперов многоэтажного строительства начнут выходить на рынок бюджетного загородного малоэтажного и индивидуального строительства, причем с предложениями отделки под ключ. Спрос на загородном рынке сохранится на уровне 2022 года, при этом интерес к земельным участкам будет выше, чем к участкам с готовыми домами. С учетом появления новых льготных банковских программ, направленных именно на ИЖС, стоимость участков под застройку может вырасти сильнее, чем стоимость домов»

Андрей Бриль, – заместитель председателя комитета СОСПП по строительству, 17 января 2023, источник 

«Рынок жилья в 2022 году был очень живой — работа на нем была успешной для всех девелоперов. По итогам IV квартала у нас в строительстве было 3,7 млн кв. м жилья. При этом у нас нарастает количество непроданных квартир в экспозиции. Это понятно — грандиозный всплеск спроса, который был, удовлетворен в существенной степени.

Кроме роста числа непроданных квартир, на рынке наблюдалось следующее: на 7-10% уменьшилось количество квартир в экспозиции и в распределении лотов по квартирам стоимостью до 5 млн руб. и площадью до 50 кв. м. Это тенденция, которая нам кажется позитивной, и это реальность рынка. Сделок с ипотекой было совершено порядка 60-70%. Никакой драматической ситуации не наблюдаем, здесь все более-менее стабильно.

Думаем, что будет рост объемов предложения на первичном и вторичном рынке. Ближе к середине 2023 года будет медленное сокращение инвестиций. Потому что в таких темпах и таких объемах продолжать строить… Сейчас пока не очень понятно девелоперам, что будет с платежеспособным спросом населения...

Ситуация сейчас характеризуется очень высокой неопределенностью. В таких случая лучше обращать внимание на фундаментальные факторы... Фундаментальные факторы на рынке недвижимости простые. Это 12-15-летние периоды. Мы сейчас находимся в начале следующей фазы циклического подъема на рынке недвижимости в стране. Ясно, что взаимодействие с турбулентной внешней обстановкой смазывает и есть впечатление некого резкого вхождения в эту фазу. Во-вторых, квалификация российских девелоперов и потребителей существенно выросла. Это важный фундаментальный фактор. И возможности адаптирования к ситуации очень высокие»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 18 января 2023, источник 

«Текущие скидки (на вторичном рынке в Старой Москве – прим.ред.) — это только начало. Тренд в основном связан с тем, что рост цен за два пандемических года составил от 35% до 50%. Это, естественно, привело к тому, что платежеспособный спрос начал снижаться. С другой стороны, экономические санкции ухудшили положение предпринимательского сообщества: начали сокращаться и рабочие места, и доходы людей. Следствием всего этого стало то, что цены начали снижаться с апреля 2022-го. Это долгосрочный тренд, как минимум до осени текущего года. И в этой ситуации разумный продавец недвижимости, видя реального покупателя перед собой, конечно же, готов торговаться, понимая, что у него впереди перспектива снижения цен.

Что касается распродажи недвижимости из-за массового отъезда россиян из страны в прошлом году, то это один из факторов, но абсолютно неключевой. В лучшем случае половина граждан жила в собственной недвижимости, а остальные снимали жилье. Так что на рынок вышли в лучшем случае треть от тех, кто владел недвижимостью и уехал, даже меньше. Если посмотреть на эти цифры, то это, может быть, одна-две сотни тысяч человек. Но что это на фоне 4 млн сделок в год?»

Сергей Шлома, – директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость», 18 января 2023, источник 

«В недавнем прошлом они (ипотечные заемщики – прим.ред.) заполонили рынок, теперь же их число резко сократилось, и продавцам пришлось снижать цены. Образовался ценовой пузырь только благодаря тому, что на рынок пришли ипотечники, для которых цена объекта как таковая большого значения не имеет, их интересует только ежемесячный платеж. Как только ключевая ставка выросла практически в два раза, эти покупатели с рынка схлынули. И таким образом получилось, что мы имеем существенно меньшее количество сделок. Мы зафиксировали с марта по декабрь 2022-го падение цен по Москве порядка 20%.

Что касается прогнозов на 2023-й, то банки сейчас увеличили ставки по ипотеке, и людей, желающих купить недвижимость, будет на 20%, а то и на 30% меньше, чем год назад. Соответственно, мы увидим снижение числа сделок и как следствие рост предложения, цены пойдут вниз. Жилье в Москве еще подешевеет процентов на 10, а в случае каких-то более серьезных, глубинных проблем в экономике, возможно, еще приблизительно на 5%»

Лариса Самойлова, – президент «Новосибирской ассоциации риэлтеров», 19 января 2023, источник 

«Есть ощущение, что цена рынка слегка завышена относительно ожиданий, но сказать, что это приведёт к схлопыванию, резкому обрушению рынка нельзя. Мой опыт даёт понимание, что у нас рынок не рушится в моменте, у нас рынок очень медленный. То, что будет стагнация и некоторое снижение, вполне возможно... И при условии, что, скорее всего, исходя из условий пролонгации льготной ипотеки, ставка господдержки вырастет и не будет в пределах 6,5%, застройщики будут вынуждены создавать с банками какие-то коммуникации, чтобы сделать субсидированные ставки.

Основные проблемы на рынке недвижимости вызваны не ключевыми ставками и даже не субсидированными господдержками, а моральным состоянием клиентов. Основная масса находится в стадии замирания, но мы в ноябре-декабре наблюдаем некоторое успокоение рынка. Люди начинают предпринимать действия по решению своих жилищных вопросов, получать ипотечные решения, выбирать объекты, приходить к сделкам. Если дальше ситуация будет такая как сейчас, всё будет благополучно, рынок понемногу будет возвращаться в активная русло. Если будет ухудшаться, то будем заново наблюдать замирание клиентов по принятию решений, и какие-то меры по господдержке сильного влияния не будут на это оказывать»

Наталья Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 19 января 2023, источник 

«Удорожание стройматериалов и высокая инфляция не позволят новостройкам существенно дешеветь. В то же время снижение доходов населения сокращает платежеспособный спрос, тогда как объем предложения повышается, что будет сдерживать активный рост цен. Таким образом, цены на новостройки будут стагнировать, пока не произойдет внешних изменений. Цены смогут вернуться к росту, в случае если российско-украинский конфликт разрешится в положительном ключе - будут сняты санкции, зарубежные поставщики будут возвращаться в Россию. Цены будут снижаться, если внешнеполитическая обстановка будет ухудшаться – новая волна мобилизации и последующий отток россиян за границу, новые санкции и ухудшение благосостояния россиян, снижение инвестиционной привлекательности российской недвижимости»

Вера Стефан, – коммерческий директор компании ASTERUS, 20 января 2023, источник 

«С начала 2023 года банки обновили условия по ипотечным ставкам и комиссионным вознаграждениям девелоперов по субсидированным программам. Комиссионные вознаграждения выросли существенно, почти в два раза. За комиссию, которую сейчас платит девелопер под субсидированную ставку в 3%, еще месяц назад можно было получить ставку в 0,1%.

Минимальная ипотечная ставка на новостройки стала дороже для девелопера, а соответственно и для покупателя жилья. Если взять для примера двухкомнатную квартиру стоимостью 25 млн рублей и рассчитать ипотечный кредит на 30 лет, первоначальный взнос по ипотеке составит 15% — это 3,75 млн рублей. При базовой рыночной ставке 11% ежемесячные платежи составят 202 368 рублей.

По субсидированной программе со ставкой 3% стоимость квартиры возрастает до 32,8 млн рублей (девелопер закладывает комиссию банку). Соответственно первоначальный взнос 15% вырастает до 4,920 млн рублей. А ежемесячный платеж получается заметно меньше — 117 638 рублей. Однако в прошлом году, когда комиссия по субсидированию была ниже, при ставке в 0,1% стоимость той же квартиры увеличивалась уже до 33,8 млн рублей. Первоначальный взнос достигал уже 5,075 млн рублей. Однако ежемесячный платеж составлял всего 81 012 рублей. Таким образом, ежемесячные взносы по ипотечным субсидированным продуктам для покупателей при минимальном размере ставки выросли более чем на 40%»

Михаил Хорьков, – председатель комитета «Российской гильдии управляющих и девелоперов», 20 января 2023, источник 

«Жилье в России нужно строить с учетом возрастной структуры населения, а не только экономики. Тогда квартиры будут хорошо продаваться, на рынке не возникнет затоваривания. Мало того, спрос станет постоянным, по крайней мере, пока сохраняется та или иная демографическая пропорция.

В России около 30,8 миллиона человек моложе 20 лет - дети, которые живут с родителями, и частично студенты. Это долгосрочный рыночный потенциал. От 20 до 35 лет - это уже покупатели первого жилья, их без малого 30 миллионов. Они не всегда самостоятельны, зависят от помощи родителей и условий ипотеки. Группа 35-49 лет улучшает свои бытовые условия, их около 35 миллионов. В основном, это семьи с детьми, но есть и одиночки, разведенные. Граждан от 50 до 65 лет довольно много - 29,5 миллиона человек, и массовый рынок пока не знает, как с ними работать...

Главное, что нужно понимать: российские города по возрастной структуре заметно отличаются друг от друга. Мы условно делим их на "молодые", "зрелые" или "стареющие". Стратегия работы девелоперов должна быть привязана к этому, главному на самом деле, фактору: какие участки выбирать, какие квартиры, как и главное - для кого строить.

К примеру, Тюмень - типичный "молодой город", где почти половина жителей до 35 лет, то есть те, кто живет с родителями или покупает первое жилье. Учитывая данные Росстата, к этой категории можно отнести также Махачкалу, Казань, Иркутск, Томск, Уфу, Красноярск. А вот Новосибирск и Ростов-на-Дону - уже более "зрелые". Если молодежь охотно едет в дешевые квартиры на окраине, то люди постарше предпочтут центральные районы с развитой инфраструктурой. Соответственно, все более актуальной будет становиться реновация. Среди "зрелых городов" также Краснодар, Екатеринбург, Челябинск, Воронеж, Владивосток, Омск.

Взрослый покупатель требует большего разнообразия форматов жилья, его меньше интересуют садики и школы, и конечно, у него выше требования к комфорту. Так что строители жилья просто обязаны учитывать возрастную палитру городов»