ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #201

Артем Цогоев, – член совета директоров компании SimpleEstate, 29 января 2023, источник 

«Исходя из тенденций 2022 года, можно делать вывод, что увеличение спроса на ипотеку может быть достигнуто за счет, например, относительно новых форматов. У нас очень высокими темпами развивается ипотека на ИЖС, то есть люди покупают земельные участки, строят дома самостоятельно или с помощью подрядчиков и привлекают на это ипотечные кредиты. Это первая точка роста. Вторая — это всякие дополнительные программы, которые уже сейчас существуют, но которые, очевидно, будут развиваться. Это, например, семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов и так далее.

На мой взгляд, это те драйверы, которые могут увеличить спрос на такие кредиты и их выдачу в 2023 году. Вместе с тем сейчас ослабляется спрос на новостройки. Если мы говорим о том, что в целом рынок недвижимости остывает, то можно одновременно сделать вывод о том, что какие-то традиционные секторы, которые давали рост ипотеки, в этом году все-таки так не сработают. Я думаю, что прежде всего это касается сегментов первичного и вторичного жилья»

Шамиль Кочекаев, – директор головного офиса компании «БЕСТ-недвижимость», 29 января 2023, источник 

«Я уже говорил, что к маю-началу лета рынок недвижимости просядет, и, возможно, кстати, до 15%, и от своих слов не отказываюсь. Что касается прогноза Центробанка (о том, что темпы роста ипотечного рынка в РФ в 2023 году составят порядка 15% – прим.ред.), то мне кажется, что в сложившихся условиях давать такие оптимистические прогнозы неверно. Ипотека в 2023 году будет еще менее привлекательной, чем в 2022-м, и не окажет существенного влияния на рынок недвижимости.

Все прогнозы относительно стоимости и спроса на жилье сбудутся самым, думаю, наихудшим образом для людей, рассчитывающих продать свою недвижимость за ту цену, которая поможет им решить какие-то иные проблемы. Ставки по ипотеке, льготные программы и тому подобное не являются определяющим вектором для активности рынка недвижимости. Основной вектор — это финансовое благополучие населения, стабильная экономика. Именно это подвигает людей на то, чтобы взять на себя кредитные обязательства, в частности, ипотеку»

Сергей Глазьев, – экс-советник президента РФ, бывший министр внешних экономических связей РФ, академик РАН, 30 января 2023, источник 

«Снижение ставок по ипотеке на частные жилые дома до нуля станет мощным инструментом решения демографических проблем в России... Народ размножается "на земле", и дело не в том, чтобы у людей были высокие доходы. Социологам хорошо известно, что динамика доходов и рождаемость слабо взаимосвязаны. Вернее, с ростом доходов проявляется долговременная тенденция к снижению рождаемости. Это объясняется тем, что ради повышения заработка люди переезжают в города и теряют склонность к многодетным семьям. Жизнь в городских многоквартирных домах не способствует росту рождаемости.

Белгород увеличился в три раза по площади, потому что власти предоставили семьям беспроцентную ипотеку с государственным обеспечением всей инфраструктуры. И прекрасно сработала программа. Если мы дадим населению возможность иметь полноценный дом со всей детской инфраструктурой вокруг в виде больниц, детских садов и так далее, тогда можно рассчитывать на повышение рождаемости»

Сергей Шиферсон, – управляющий партнер компании Touch, 30 января 2023, источник 

«Такая схема (субсидированная ипотека со сверхнизкими ставками – прим.ред.) не может работать долго, и негативные результаты становятся очевидны уже сейчас: продажи на первичном рынке падают, спрос стагнирует. Многие потребители уже понимают, что такая ипотека лишает их возможности для маневра – продать квартиру в случае необходимости. Рыночная цена будет значительно ниже и просто не позволит погасить ипотеку без дополнительных вложений. А еще есть масса подводных камней...

Рынок – единый организм, где интересы всех игроков взаимосвязаны и зависят друг от друга, и клиентские риски не могут не отражаться на девелоперах. Которые в этой ситуации теряют сразу два важных сегмента покупателей. Первый – это как раз те, кто уже воспользовался субсидированной ипотекой и надолго перестал быть потенциальным покупателем. Скорее всего, эти люди ни через 5 лет, ни через 10 лет не вернутся на рынок, чтобы улучшить свои жилищные условия. Таким образом мы своими руками превратили большой пласт активных, перспективных клиентов в неплатежеспособное население.

Второй важный сегмент потерянных для нас покупателей – это особенно ценные клиенты с живыми деньгами, которые, наблюдая безумие цен на первичке, просто ушли на вторичный рынок. Статистика такова: по итогам 2022 года количество сделок на первичном рынке без привлечения ипотеки в границах старой Москвы сократилось на 30%! Это люди с деньгами, которые для первичного рынка потеряны. Мы провели собственное исследование и выяснили, что именно благодаря субсидированной ипотеке существенно скорректировался рынок вторичного жилья, причем разница цены квадратного метра колоссальная, и иногда равнозначные лоты на "вторичке" дешевле квартир в новостройках в 2 раза.

Более того, субсидированные кредиты и, как следствие, взрывной рост цен на квадратный метр напрочь убили инвестиционные сделки, поскольку предлагаемые цены не могут быть выгодны инвесторам. Скажу больше – уже сейчас ряд проектов высоких сегментов заметно просели в цене...

Ситуация требует ответственного отношения к оставшимся потенциальным покупателям: все признаки говорят о том, что наступает – и надолго – время, когда покупатель правит бал. Это значит, пришло время девелопером направить вектор сил на совершенствование своего продукта. И смириться с тем, что оптимальный уровень ипотечной ставки не должен быть ниже 8-10% – эти лимиты, совпадающие со ставкой ипотеки с государственной поддержкой – прозрачны, логичны и реалистичны»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 31 января 2023, источник 

«Банк России по собственному внутреннему убеждению спасал интересы покупателей жилья и интенсивно боролся с совместными программами банков и застройщиков. Победил. Низкие ставки ограничены определённой планкой.

Программы с околонулевыми ставками позволили поддержать спрос, так как с точки зрения конкретного человека они повышают доступность покупки квартиры. Серьезных альтернатив нет кроме льготных государственных программ. Рассрочки на определенный период являются ограниченным решением. Бизнес творчество предложит новые программы увеличения доступности покупки жилья. Банк России нанес удар по низким ставкам. Остаётся повышать доступность манёврами с первоначальным взносом.

Суета с льготными программами закончилась. Программы продлены. Условия расширены на новые категории. Увеличение ставки льготной ипотеки с 7 до 8 процентов было компенсировано скидками от банков. Предлагаются не нормативные 8 %, а 7,5 %.Введено социальное ограничение – «один кредит в одни руки». Подтверждено использование льготных программ как компенсатора социально-экономических проблем и привычного механизма решения аналогичных задач.

Влияние льготных программ на рынок будет определяться ставкой кредитования по стандартным программам. В любом случае общее положительное влияние сохранится»

Максим Ельцов, – генеральный директор компании «ПИА-Недвижимость», 31 января 2023, источник 

«Проблема сегодняшнего дня – это низкий спрос. Не устаю повторять, что до тех пор, пока разрыв между ценами "вторички" и "первички" из-за господдержки будет таким большим, десять-пятнадцать, а то и двадцать процентов, мы не получим какого-то существенного восстановления рынка до возврата к прежнему уровню объема сделок. Потому что, во-первых, пропадает инвестиционный потенциал таких покупок, на них все-таки приходился очень существенный объем. Второй момент – пропадает возможность перетока денег со вторичного на первичный рынок. Люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия и продать свою квартиру, чтобы купить новую, не могут понять, почему их готовая квартира, несильно худшего качества с ремонтом, стоит существенно дешевле, чем строящая квартира, пускай чуть выше качеством»

Кирилл Холопик, – руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА), руководитель портала ЕРЗ.РФ, 31 января 2023, источник 

«Скорее всего, сейчас банки начнут притормаживать проектное финансирование, пока не будут наполняться счета эскроу. С момента начала действия механизма проектного финансирования соотношение средств на счетах эксроу и выданных застройщикам кредитов было положительное. Сейчас покрытие проектного финансирования, по данным ЦБ, в целом составляет 89%. Это в целом по всему банковскому сектору. То есть, стройка на 11% финансируется из других источников. А если посмотрим Сбер, то у них 79%. То есть Сбер уже на 21% финансирует стройку своими деньгами, а не деньгами, которые застройщики собрали на эскроу. Это соотношение имеет определенный лимит. Для разрешения этой ситуации нужно "разгонять" продажи»

Алексей Бондарев, – генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп», 31 января 2023, источник 

«Если говорить о признаках появления пузыря, то я вижу только одного "слона в комнате", которого трудно не заметить. Переполнение рынка вторичного жилья. Огромное количество объектов сейчас зависло у продавцов. Вторичные объекты безапелляционно проигрывают рынку новостроек. Дорогая ипотека мешает продаться огромному количеству лотов. В этом пласте зависло много финансов. В том числе денег, которые пошли бы на покупку новостроек»

Анатолий Аксаков, – председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку, 1 февраля 2023, источник 

«Ранее было принято принципиальное решение о продлении предыдущей льготной (ипотечной – прим.ред.) программы до 1 июля 2024 года с увеличением ставки до 8 процентов. Эта программа рассчитана на массового потребителя, и, с моей точки зрения, она должна постепенно сворачиваться. Но этого стоит ждать только в следующем году. Новые же льготные программы могут касаться только тех направлений, в которых мы заинтересованы.

Чтобы закреплять трудовые ресурсы либо стимулировать рождаемость, к примеру. Рождается ребенок — льготная ставка, с рождением еще большего количества детей — льготная ставка должна быть еще более комфортной. Если мы хотим развивать сельское хозяйство, соответственно, и в этом секторе должны создаваться стимулы для тех, кто хочет работать в агросекторе. В целом по рынку я бы о льготной программе говорить не стал, потому что она искажает рыночные индикаторы, определяющие реальную ставку по ипотечному кредиту. И когда государство субсидирует процентную ставку, оно нарушает рыночные механизмы, что приводит к искажению самой сути программы»

Георгий Патанин, – руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина, 1 февраля 2023, источник 

«Застройщики не могут продать свои квартиры, так как цены были разогнаны льготной ипотекой, когда люди брали по 3-4 квартиры. Единственным решением проблемы является снижение цен на новые квартиры, так как через несколько лет банки могут столкнуться с большим количеством невозвратных кредитов. На мой взгляд, ЦБ надо работать прежде всего с застройщиками, потому что цены, которые сейчас есть, конечно, снизились, но не до того, уровня который позволил бы избежать появления спекулятивного пузыря...

Спекулятивный пузырь появился, когда на рынке появились дешевые деньги и порог инвестора сильно снизился, и все пошли покупать жилье в надежде на то, что рост рынка будет постоянным. Сейчас рынок встал, и все пошли продавать, приобретенное жилье, конкурируя между собой и толкая цены вниз. В результате этого зарабатывают только застройщики и банки, а люди теряют деньги. Сейчас этот спекулятивный пузырь начинает сдуваться из-за ограничений по господдержке, что является правильным шагом для того, что стимулировать людей покупать недвижимость для улучшения жилищных условий, а не для инвестиций. Если дальше всю эту спекулятивную историю раздувать, то рынок просто на 50% вниз развернется.

При условии, если не будет нерыночных инструментов поддержки, то рынок вторички сам себя сбалансирует и разница будет в районе 30% в зависимости от класса дома. Для примера достаточно вспомнить ситуацию с выходом нового айфона и того, сколько сразу после премьеры новой модели начинает стоить предыдущий»

Денис Бабушкин, – директор дивизиона «Екатеринбург» УБРиР, 2 февраля 2023, источник 

«Если в 2020-2021 годах упор делался на вторичный рынок, то в 2022 году 60% ипотечных сделок закрывалось исключительно по новому жилью. Мы ожидаем в 2023 году продолжения этой тенденции... Сегодня мы видим, что семейная ипотека начинает догонять в структуре выдач ипотеку с господдержкой. <...> При этом одним из факторов, сдерживающих спрос, по-прежнему остается двузначная ставка по рыночной ипотеке. Впрочем, во второй половине года возможна коррекция ставок в сторону снижения, что, в свою очередь, подтолкнет рост спроса»

Ксения Юдаева, – первый зампред ЦБ РФ, 2 февраля 2023, источник 

«Льготная ипотека, конечно мы ее рассматриваем, как существенный риск с точки зрения накопления долговой нагрузки гражданами и с точки зрения защиты прав граждан. Потому что есть льготная ипотека — правительственная, и она сформировала достаточно большой спрос на ипотеку и сильно разогнала цены на жилье. И конечно у нас есть риск того, что у нас цены будут корректироваться — и либо нужно все больше и больше разгонять ипотеку, что в конце концов может создать пузырь, либо действительно пытаться из этой ситуации выходить, чтобы рынок работал сам, не на вот этой государственной поддержке.

...о второй ипотечной проблеме: это инструменты по как бы нулевым ставкам, траншевая ипотека, где вначале нулевые ставки, а потом они начинают расти. Тут встает вопрос не только финансовой стабильности, но и защиты прав потребителей. Далеко не всегда потребители понимают, что если процентные ставки нулевые, то стоимость квартиры может быть завышена. Если ипотека траншевая, то нулевой процентная ставка будет не всегда — в какой-то момент она достаточно существенно вырастет. И за всеми этими рисками нужно серьезно следить… Реклама об этом умалчивает»

Марина Чекурова, – генеральный директор «Эксперт РА», 2 февраля 2023, источник 

«Ключевая ставка, скорее всего, на какое-то время замерзнет. Вряд ли мы увидим значительное падение. Ставка будет немного снижаться – по оптимистичным прогнозам, в пределах 1 п.п. во втором полугодии 2023 года, – только если будет происходить плановое падение инфляции, как это видит ЦБ. Мы полагаем, что ставка останется на уровне примерно 6,5%, но все зависит от разных и зачастую противоречивых факторов...

Я примкну к категории оптимистов и скажу, что до ипотечного пузыря России еще далеко. Во-первых, у нас ипотека не так развита. Во-вторых, для русского человека жилье – это абсолютная ценность, поэтому к обслуживанию ипотечных кредитов наши люди, как правило, относятся очень ответственно. Дефолтов по ипотекам в портфелях банков существенно меньше, чем по другим кредитным продуктам. Их доля не такая высокая, чтобы можно было сказать: "Все плохо".

Другое дело, что есть проблема, связанная с падением цен на недвижимость, а это – стоимость залога. Я вижу проблему скорее в этом. Банки могут получить в какой-то момент времени на свой баланс много относительно недорогих квартир, по которым тоже нужно будет генерировать спрос»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 2 февраля 2023, источник 

«Тенденция к снижению цен в 2023 году продолжится, поскольку ощутимых драйверов для роста спроса пока нет, а продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будет оказывать существенного эффекта. Сам рынок недвижимости инертен, а текущая перегретость сформировалась с некоторым временным лагом. Значит, стадия коррекции только началась и займет время — это может продлиться от полугода до двух лет. Таким образом, на данный момент инвестиции в недвижимость будут сопряжены c высокими рисками — снижением цен, ростом ставок, ухудшением благосостояния россиян (миграция также уменьшает долю платежеспособного спроса) и увеличением сроков окупаемости»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 2 февраля 2023, источник 

«Про инициативу снизить ставку по ипотеке для квартир больше 55 квадратов... Логика понятна: зачем стимулировать покупку маленьких или даже двухкомнатных малогабаритных? Надо же покупать жилье там, где сценарии жизни развиваются более активно.

Но есть такой момент. Представьте: молодой, обеспеченный холостяк хочет приобрести жилье с использованием ипотеки. Благодаря нововведению он купит уже не 45, а 60 квадратов повышенной комфортности. Получается, мы помогаем этому молодому повесе приобрести жилье. Возникает вопрос: адресно ли идет помощь от государства? И чего мы добиваемся такой инициативой: стимулируем продажи больших квартир или помогаем семьям улучшить жилищные условия?

На мой взгляд, государство должно следить за социальной справедливостью, и именно многодетным семьям давать возможность купить квартиру. Возможно, инициаторы нововведения имели в виду улучшить условия семьям, которым доступна льготная ипотека с двумя и более детьми. Тогда мы получаем улучшение от улучшения. И в этой связи очень сложно найти грань и баланс – а почему от 55 квадратов? А если семья, у которой четверо детей, как у моего брата, и им нужно не 55, а 100 квадратов? Тогда нужно еще больше простимулировать на покупку крупногабаритных квартир. Инициатива хорошая, но нужна четкая схема: чем больше размер жилья, тем ниже ставка»