ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #216

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», 13 мая 2023, источник 

«По итогам прошлого месяца доля иностранцев в общем объеме заявок на оформление ипотеки выросла в полтора раза относительно аналогичного периода прошлого года и более чем вдвое по сравнению со средним значением I квартала этого года.

Рост произошел на фоне решения правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ разрешить выдачу ипотеки в рублях гражданам недружественных государств, а также расширения банками своих программ. Однако сейчас банки кредитуют в большей степени граждан дружественных государств, в основном имеющих официальное трудоустройство и справку о доходах, остальных реже и в индивидуальном порядке.

Такие кредиты выдают лишь несколько крупных банков, и у каждого свои требования к потенциальным заемщикам. Больших рисков при этом у банков нет, поскольку ипотеку дают под залог недвижимости, находящейся на территории России. Относительно высоким интересом среди иностранных заемщиков из дружественных государств пользуются Дмитров, Ухта, Нижневартовск, Нефтеюганск, Ханты-Мансийск, Смоленск, Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень и Москва»

Павел Селезнев, – декан факультета международных экономических отношений Финансового университета при правительстве России, 16 мая 2023, источник 

«Исследования показывают, что наибольший уровень удовлетворенности жизнью достигается в многочисленных семьях, стоящих из трех поколений - бабушек с дедушками, родителей и детей (внуков)... А еще социология показывает, что в многочисленных трехпоколенных семьях желаемое число детей намного больше, чем в малочисленных. Отсюда вытекает вывод, который на первый взгляд вовсе не очевиден: одним из путей поддержания высокой рождаемости является стимулирование сохранения трехпоколенных домохозяйств, в которых число членов составляет не менее 5-6 человек.

Как поощрить трехпоколенные семьи с 2-3 детьми? Одним из вариантов здесь является предложение специальных ипотечных программ, рассчитанных на строительство больших квартир для больших семей, где три поколения проживают совместно. Сегодня на рынке новостроек прямо противоположная мода. Появляется все больше малогабаритных студий, в которых будет уютно себя чувствовать одиночка или семья без детей, которая, вполне возможно, будет максимально оттягивать рождение ребенка просто из-за недостатка метража.

Так что стране сегодня нужна новая модель типового дома с приоритетом квартир с числом комнат от 4 и выше, причем таких, чтобы их было бы затруднительно превратить в коммуналки. Или такое превращение необходимо будет ограничить на законодательном уровне. Очевидно, это потребует отдельных инженерных решений, изменений в строительном комплексе и политике крупных застройщиков. Кроме привлекательности для граждан, новый формат квартир необходимо сделать интересным для девелоперов. Самый простой способ этого добиться - предоставление налоговых льгот в сочетании с выкупом части жилья государством с последующей передачей многопоколенным семьям на условиях льготной ипотеки.

В дополнение к этому для повышения заинтересованности застройщиков можно рассмотреть вопрос о предоставлении им преференций в части выделения земли под такие дома. Возможны и другие варианты. Например, предоставление блоков расположенных по соседству квартир для родственных семей, или льготная ипотека многопоколенным семьям для выкупа крупноформатного жилья на вторичном рынке»

Максим Ельцов, – генеральный директор компании «ПИА-Недвижимость», 16 мая 2023, источник 

«Предложение на вторичном рынке (Петербурга – прим.ред.) продолжает неуклонно снижаться с февраля текущего года... И рынок на этом не остановится, апрельская активность покупателей сохранилась и в мае. Уровень звонков и просмотров даже в отдельные межпраздничные дни был выше апреля. Можно смело говорить, что по отдельным локациям и типам квартир цены повысились. Да, ненамного. Да, в районах с избытком предложения такого нет. Но рынок не просто нащупал дно, а пытается отскочить.

Рынок новостроек продолжает лихорадить. Оптимистичный апрельскй рост сменился спадом в продажах. Напомню, что в апреле относительно марта продажи в СПб+ЛО упали на 16% в объёме квадратных метров и на 12% в выручке (Данные Датафлэт). Поводов для роста активности нет. Скорее, напротив – еще не полностью сказался отказ от субсидированных ставок. При этом ждать заметного снижения цен не стоит...

Похоже, что разрыв цен готового и строящегося жилья в сочетании с отказом от субсидированной ипотеки приводит к обратному перетоку спроса на вторичку. И, как ни парадоксально, это не приводит к соответственному изменению цен. Сказывается и разница в ставках кредитования, и соотношение спроса и предложения, и инертность рынка»

Евгений Суворов, – экономист банка «ЦентроКредит», 17 мая 2023, источник 

«По данным Росстата, в апреле ввод жилья в РФ составил 7.128 млн м2 (-14.3% гг); по итогам 4-х месяцев – 36.053 млн м2 (-4.1% гг). В секторе индивидуального жилищного строительства обвал усилился до -19.0% гг (4М23: -8.0% гг), в то время как в сегменте многоквартирных домов спад составил -5.4% гг (4М23: 6.8% гг).

Главной причиной увеличивающихся проблем в жилищном строительстве мы считаем перегретый рынок и задранные цены, что во многом является следствием перестимулирования спроса.

Любые меры поддержки хороши в условиях кризиса (для возвращения спроса на тренд), но в состоянии равновесия (а экономика после ковида вернулась к нему уже в 2021г) стимулы необходимо убирать. Продление льготных ипотек было большой ошибкой, позволившей в моменте хорошо заработать строителям, но снизившей доступность жилья для людей и породившей пузырь, с последствиями которого придётся бороться в ближайшие годы»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 18 мая 2023, источник 

«Мы постоянно мониторим эффективность и востребованность существующих ипотечных программ, их влияние на спрос и рынок в целом. В первом квартале наблюдалось снижение показателей выдачи ипотеки по сравнению с прошлым годом. В денежном выражении снижение составило 7%. В апреле уже фиксируется рост. Мы следим за ситуацией, и если действующих мер будет недостаточно, будем выходить с дополнительными предложениями по корректировке ипотечных программ.

Что касается вторичного жилья, то на вторичку приходится порядка 70% спроса. Это важное направление, которое нужно развивать, так как от него зависит и продажа нового жилья, и в целом жилищное строительство. Люди, когда хотят улучшить свои жилищные условия, для покупки нового жилья, даже в новостройке по льготной ипотечной программе, должны сначала продать на вторичном рынке свою имеющуюся квартиру. Кроме того, есть города, где почти не строится новое жилье или пока строится очень мало.

Важнейшим вопросом для поддержания рынка вторичного жилья я считаю ключевую ставку. Если она будет ниже, ипотека станет дешевле, и тем самым подержит спрос. Так было в 2021 году – благодаря низкой ключевой ставке ипотека, в том числе на вторичное жилье, активно развивалась»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 18 мая 2023, источник 

«Апрельский уровень активности покупателей (в Москве – прим.ред.) можно признать высоким. В частности, число сделок на рынке строящегося жилья в апреле на 15% выше среднемесячного числа сделок в успешном 2021 году. Активность заемщиков ипотеки также оказалась на 9% выше, чем в среднем по 2021 году. Во вторичном секторе жилья апрельский показатель сопоставим со среднемесячным числом сделок в 2021 году. Впрочем, пока однозначно говорить о восстановлении спроса преждевременно хотя бы потому, что объем предложения сейчас заметно выше и конкуренция застройщиков обострена. Не исключено, что мы все еще имеем дело с реализацией отложенного спроса, за которой может последовать спад»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 19 мая 2023, источник 

«Из-за того, что у нас произошел бурный рост ИЖС, участков уже не хватает. Этот год мы еще прокатимся на существующих заделах, а следующий год будет сложнее. Надо предпринимать меры, например, заняться активным вовлечением в оборот тех 100 тысяч гектаров неиспользующейся земли, которую мы нашли с помощью Росреестра»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 19 мая 2023, источник 

«Льготы должны быть только для отдельных категорий граждан и не процентные, а через компенсацию части первоначального взноса. Есть деньги – дали. Не надо насиловать бюджетное планирование на много лет вперед. В 2016 году поддержка сошла на нет из-за снижения ключевой ставки. Такой эконом вариант уже не получится. При увеличении затрат на льготы можно задуматься о других формах поддержки, например, от выкупе государством ипотечных ценных бумах...

Официальные результаты марта (154 тысячи кредитов на сумму 570 млрд руб.) и неофициальные итоги апреля (сравнимые величины) позволяют сделать вывод о спокойном состоянии ипотечного рынка. Другими словами, расти нечем, падать не дают...

Резкого роста или резкого падения (ипотечного рынка – прим.ред.) в этом году ждать не стоит. Другими словами, не может и не дадут. Роль кредитования вторичной недвижимости ничто не сможет поколебать. Это – стабильный фронт работы. Пена ажиотажных предложений по покупке новостроек в кредит сошла. Строили много и пополнили вторичку. Изучаем кредитные продукты с занижением стоимости»

Евгений Шлеменков, – вице-президент «Опоры России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ», 19 мая 2023, источник 

«В конце прошлого года была неопределенность по поводу дальнейших льготных ипотек, покупки падали и непроданного жилья, особенно в новостройках, было довольно много. Выручка у застройщиков естественно снизилась. Сейчас ситуация несколько выровнялась, по результатам последних двух месяцев и объемы сделок возросли, и ипотечные кредиты стали браться гораздо активнее, все возвращается в нормальный режим, и ничего тревожного в этом нет. Платежеспособный спрос есть, потому что ипотечные программы пока эффективно работают. На короткий период большой тревоги нет, на более длительный - загадывать трудно, но я думаю, что трудности еще далеко не кончились.

Льготные программы ипотеки были направлены, прежде всего, на финансирование "первички", соответственно, цены на "вторичку" падали. Сейчас довольно большая разница между ценами на "вторичку" и "первичку". "Вторичка" дешевле, и сразу же спрос переместился на нее. Плюс ко всему стали появляться достаточно хорошие программы ипотечного кредитования, которые можно применить к "вторичке". Пошел перекос, но он временный. Если покупать сегодня, то, наверное, выгоднее покупать "вторичку", но уже через пару месяцев это будет примерно одно и то же»

Антон Глушков, – президент НОСТРОЙ, 21 мая 2023, источник 

«Сегодня ИЖС строится тремя способами, самый массовый - хозспособ. Его невозможно кредитовать, потому что банк не может определить ликвидность будущего объекта. При этом, по мнению НОСТРОЙ, когда объект будет введен, его можно перезаложить, и ставку по такому кредиту из потребительского кредита перенести в ипотечный. Но для этого необходимо создание механизма типовой проектной документации и реестра, который будет гарантировать ликвидность объекта, построенного хозспособом, для постзалога банка, чтобы сделать кредит более доступным, а граждане, пользуясь типовой проектной документацией, смогут получить качественные частные дома.

Стоит отметить, что по сегодняшнее время наблюдается низкий уровень "проникновения" ипотеки в сегменте ИЖС - лишь 1,3% общего портфеля кредитов. Это вызвано тем, что в данном сегменте отсутствуют единые стандарты строительства, в отличие от рынка многоквартирных домов, где технические характеристики регламентированы федеральным законодательством. Повысить распространение ипотеки на ИЖС можно с помощью запуска нового механизма - индустриального домостроения, в рамках которого средства граждан будут привлекаться на счета эскроу»

Александр Иванов, – ведущий аналитик компании «Этажи», 21 мая 2023, источник 

«Спрос на вторичное жилье сейчас относительно стабильный. При этом объем предложения перестал так активно расти, как было в прошлом году, когда за месяц база продаваемых объектов могла увеличиться на 10–15%. Поэтому продавцы более сдержанно подходят к дисконту при продаже своих квартир.

Часть продавцов не предоставляет скидки из-за ощущения высокого спроса. Но это происходит потому, что перед покупкой люди стали рассматривать больше вариантов. Покупатели же, напротив, нацелены на поиск квартир с максимальным дисконтом, этим сейчас пользуются те, кто хочет в максимально короткий срок продать свою недвижимость.

С января на фоне отмены околонулевых ставок на новостройки покупатели стали возвращаться на рынок вторичного жилья. Дисконт начал снижаться, а собственники стали стараться продать квартиры с максимальной выгодой для себя. Судя по динамике изменения среднего уровня торга, цены на вторичном рынке в ближайшей перспективе при сохранении ипотечных ставок снижаться не будут»