ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #231

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 4 сентября 2023, источник 

«Банковский сектор сейчас занял выжидательную позицию, и дальнейшее изменение ипотечных ставок будет зависеть от действий Центробанка. Если в сентябре будет рост ставки на уровне до 1%, то ипотека вновь может подорожать на 0,5–1%.

Спрос на ипотеку будет неизбежно падать, но произойдет это не немедленно. По нашим расчетам, на перегретом рынке каждый 1% роста ставок снижает спрос на ипотеку в среднем на 10%. Но такое снижение возможно в среднесрочной перспективе, поскольку сейчас, наоборот, рынок крайне активен, причем в части реализации как уже одобренных ипотечных кредитов, так и новых заявок на ипотеку.

В августе количество ипотечных консультаций на первичном рынке в России было на 40% больше, чем в июле, а по вторичной и загородной недвижимости – на 15%. Естественно, такой входящий поток в ближайшие месяцы будет подогревать спрос на рынке.

Мало того, даже после коррекции ставок банками фиксируется активность по подачи заявок на ипотеку уже на новых условиях. Многие покупатели планируют компенсировать удорожание ипотеки на вторичном рынке дисконтом, на первичном же условия льготных программ сохраняются и часть покупателей ускоряется с решением о покупке, боясь изменений в кредитовании и в сегменте новостроек.

Цены на первичном рынке, скорее всего, будут удерживать занятые позиции, демонстрируя околонулевую динамику в среднесрочной перспективе, удорожание кредитных средств и инфляция будут тормозить их снижение, вторичный же рынок будет традиционно придерживаться первичного, стимулируя продажи дисконтом.

Цикл строительства в России – около двух с половиной лет, поэтому до конца года каких-то снижений объемов точно не следует ожидать, а вот в отношении долгосрочных перспектив сфере строительства сейчас нужны гарантии мер по стимулированию спроса в перспективе трех-пяти лет. По льготным программам перспектива прорисована пока только до 2024 года»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитики», 4 сентября 2023, источник 

«В первичной реакции банков на решение ЦБ важно то, что ставки по жилищным кредитам были повышены на 2–2,5 п.п., тогда как ключевая ставка ЦБ выросла за год на 4,5 п.п. (с 7,5 до 12%). Пока участники рынка в свои модели закладывают сценарий, при котором на столь высоких уровнях ключевая ставка продержится не так долго.

На руках у покупателей остаются действующие одобрения, выпущенные еще до недавних изменений в условиях кредитования. Поэтому статистика за август и даже за сентябрь будет включать в себя выдачи и по новым, и по старым условиям. В последние два месяца на рынке сохраняется стабильно высокий спрос. В таких условиях в первую очередь уходят лоты по более низким ценам, поэтому номинальные цены предложения сейчас растут быстрее, чем в начале года, и этот тренд сохранится еще как минимум несколько недель.

Ввод жилья лишь наполовину зависит от строительства многоэтажных домов (в сегменте ИЖС, на который приходится основной вклад в этот показатель, роль ипотеки не так велика). Показатель — отражение ситуации на рынке три-четыре года назад. Сколько новых проектов тогда было заложено, примерно столько и будет сдано. Поэтому ожидать его снижения по итогам 2023 года не стоит, а вот в 2024–2026 годах очередные рекордные достижения маловероятны. Во-первых, новых проектов запускалось меньше, чем в 2019–2020. Во-вторых, активность по новому строительству малоэтажного жилья из-за роста себестоимости строительства снижается, а вклад «дачной амнистии» в актуальные показатели ввода каждый следующий год будет ниже, чем на пике реализации программы»

Дмитрий Щегельский, – президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 4 сентября 2023, источник 

«Ипотека под 0,01% вернулась... С чего вдруг банк и застройщики пошли на риск попасть в немилость ЦБ РФ? В принципе ответ достаточно прост! Не смотря на то, что из всех утюгов нам говорят, что количество покупателей на новостройки зашкаливает, на самом деле "затоварка" из нераспроданных квартир растет.

И, если бы все было так хорошо, как нам говорят застройщики и банки, то не надо было бы вводить схематозы для продажи новостроек, которые в народе уже получили другое меткое название - зрястройки. Проблема схематозов лежит глубже, чем желание застройщиков "помочь людям".

ЦБ РФ публикует невеселые данные по снижению по наполняемости эскроу-счетов. На конец 2 кв. 2023 года обязательства застройщиков, не покрытые эскроу, превысили 1,1 трлн руб. (1,0 трлн руб. в 1-м кв. 2023). Рост объема поступлений на эскроу в основном поддерживается продажами по программам господдержки ипотеки и сопровождается ухудшением стандартов кредитования: доля кредитов с показателем долговой нагрузки >80% во 2-м кв. 2023 составила 39%, а с первоначальным взносом <20% – 63% от общего объема выдач. Это говорит о том, что продажи и ценообразование на рынке новостроек носят абсолютно нерыночный характер.

Поэтому ЦБ РФ и бьет в набат предостерегая всех участников рынка от дальнейших опрометчивых шагов. Но получается у возглавляемой Набиуллиной структурой это пока что не очень. И это понятно. Если сейчас отключить рынок новостроек от ИВЛ в виде льготных программ, то рынка строящегося жилья просто не станет. Во всяком случае он прекратит свое существование на несколько лет...

Вернувшаяся на рынок ипотека под 0,01% является последним гудком застройщиков и банков в тумане будущих скорбных для них событий, которые не спасут ни "черная пятница" ни другие схематозы»

Валерий Пивень, – управляющий директор, руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 5 сентября 2023, источник 

«Ужесточение условий льготной ипотеки ограничит возможности наращивания портфеля кредитными организациями, а также станет фактором снижения числа сделок в этом сегменте. Это может ограничить и эффект увеличения лимита льготных программ.

Можно также ожидать, что летнее расширение объемов выдач, динамика которых ежемесячно усиливала целесообразность дополнительного вмешательства Банка России в практику ипотечного кредитования и установления по отдельным категориям ссудных требований риск-весов на запретительном уровне, сменится постепенным замедлением не только в льготном сегменте. На фоне выросших ставок это замедление может быть достаточно заметным»

Ирина Доброхотова, – основатель компании «Бест-Новострой», 5 сентября 2023, источник 

«На примере нашей компании можно сказать, что люди уже не берут кредиты под 14% годовых. И, конечно же, продажи недвижимости классов "комфорт", "комфорт плюс", "бизнес" так же, как и элитного жилья, притормозились. Это становится невыгодно.

Вместе с тем экспозиция у нас немного снизилась, мы смотрели по bnMAP-аналитике: квартир стало меньше на 1-3%. За счет этого цены не падают. Между тем многие покупатели из-за подорожавшей ипотеки смотрят жилье на первичном рынке. Услышав, что Центробанк поднял ставку, они побежали брать эти кредиты и искать что-то на рынке. К осени все успокоится, и все опять станет ровно на рынке недвижимости. Просто спрос будет удовлетворять предложение, если снова не случатся какие-то внешние катаклизмы»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 5 сентября 2023, источник 

«Активность покупателей высокая, но похоже, что рынок стабилизируется. Снижение предложения на вторичном рынке в Петербурге, судя по цифрам за неполную неделю сентября, почти прекратилось. По крайней мере, темпы снизились. В спальных районах, по данным ЦИАН, - минус 0,2%. Количество звонков в выходные тоже сократилось; возможно, это связано с началом учебного года. В рабочие дни покупатели активны: звонки, просмотры, переход к авансам по-прежнему на высоком уровне. Продолжается «вымывание» самых ликвидных объектов.

По первичке: в новостройках предложение за август (тот же ЦИАН) уменьшилось на 26,8%, а в начале сентября подросло на 1,2%. <...> Единственный фактор, который сможет далее поддержать спрос - слухи об ухудшении условий по кредитам с господдержкой. Первый звонок - приостановка сельской ипотеки, второй – информация о повышении первого взноса и снижение компенсации банкам. Последнее приведет к незначительному (в районе 0,5%) повышению ставок»

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU», 6 сентября 2023, источник 

«Те корректировки (по льготной ипотеке – прим.), которые сейчас обсуждаются в правительстве, трудно назвать кардинальными. Повышение первоначального взноса с 15 до 20% застройщики смогут нивелировать скидкой в 5% – по нынешним временам такой дисконт выглядит не критичным. Снижение компенсации банкам тоже мало что изменит, так как ставки по льготным госпрограммам в банках в настоящее время ниже максимального уровня.

Однако ухудшение условий льготной ипотеки – это сигнал рынку, что власти взяли курс на сворачивание субсидирования. Причем именно тогда, когда ключевая ставка подскочила до заградительных для ипотеки 12%, что в моменте, конечно, подстегнуло спрос на жилье, но в перспективе неизбежно приведет к его снижению. И не только на вторичном, но и на первичном рынке, так как далеко не все новостройки, особенно в Москве, можно продать по льготным программам с кредитным лимитом в 12 млн руб.

Кроме того, с 1 октября ЦБ вводит запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом для сильно закредитованных заемщиков, что также будет негативно влиять на спрос.

В общем, лоббируя бесконечное продление льготной ипотеки, застройщики, конечно, добились сверхприбылей в хорошие для рынка периоды. Однако сейчас, когда экономические и финансовые условия ухудшаются, власти вынуждены снижать объемы поддержки»

Алексей Попов, – руководитель Циан.Аналитики, 6 сентября 2023, источник 

«Повышение ключевой ставки окажет большее влияние на вторичный рынок недвижимости, где, в отличие от новостроек, нет льготных ипотечных программ. Уже по итогам июля фиксируется снижение интереса к ипотеке на вторичном рынке, несмотря на то что еще не все банки кардинально изменили условия кредитования: относительно июня сократились количество выданных ипотек и общий объем кредитования. Доля "вторички" в общем количестве выданных ипотечных кредитов снизилась с 73 до 70%. И она продолжит сокращаться, ведь разрыв между ставками на первичном и вторичном рынках увеличится до 7–8 п. п.»

Юлия Позаченюк, – руководитель департамента ипотечного кредитования «ТСН Недвижимость», 6 сентября 2023, источник 

«В долгосрочной перспективе предложение Минфина (повысить первый взнос по льготной ипотеке до 20% – прим.) не приведет к глобальным изменениям на рынке жилья. Однако эффект от данного решения мы будем наблюдать какое-то время. Если повышение одобрят, то вступит в силу оно не сразу, а через некоторое время. Соответственно, застройщики сразу подхватят данный повод и начнут использовать информацию об ужесточении условий для привлечения покупателей, будут их активно убеждать получить кредит на старых условиях пока не поздно. В итоге многие начнут в спешке бронировать и покупать квартиры, спрос на новостройки в период до вступления в силу изменений в Москве может вырасти на 25-30%. На этом фоне и цены на «первичку» пойдут вверх. Могут прибавить до 1,5-3%...

После фактического повышения минимального первоначального взноса спрос пойдет на спад, какое-то время на рынке наступит небольшое затишье, а цены начнут медленную обратную корректировку. К этому времени застройщики договорятся с банками и совместно найдут выход, как стимулировать спрос на первичное жилье в новых условиях. Например, начнут предлагать рассрочку на выплату первоначального взноса, придумают какие-то стимулирующие акции»

Дмитрий Щегельский, – президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 7 сентября 2023, источник 

«В сравнении с предыдущими кризисами период "выздоровления" рынка недвижимости в СПб длился в среднем 4 года в 1999-2002, 2009-2013, 2015-2018, то сейчас после февраля 2022 прошло всего 1,5 года. Рынок не оправился от шока, и его накрыла вторая волна истерики. В экономике РФ и в Мире, в целом, нет никаких естественных предпосылок для роста цен. Все "доедают" "вертолетные деньги" розданные в пандемию. А РФ ещё и давится льготной ипотекой... Я полагаю, что цены на вторичке скоро встанут "в лонг", а потом пойдут опять корректироваться вниз... Новострой прогнозировать не имеет смысла, он, как обезьяна с гранатой, где и когда бухнет предсказать не возможно, за исключением одного - точно бухнет»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», 7 сентября 2023, источник 

«По нашим прогнозам, на вторичном рынке стоимость метра в течение ближайшего года может снизиться на 10-15%, если ситуация не претерпит существенных изменений. На первичке цены тоже подсядут, но, скорее всего, за счет скидок...

Размер дисконта на вторичном рынке на сегодняшний день составляет 3-5%. Это относительно небольшой процент по сравнению с прошлым годом, когда дисконт на вторичке достигал 15-20%. Потому что сейчас на рынке стало больше адекватно оцененных квартир, собственникам которых не нужно на четверть скидывать цену, чтобы продать объект. На первичном рынке жилье все еще переоценено, "спасибо" льготной ипотеке. Поэтому размер скидок здесь выше – в августе застройщики предлагали скидки до 45%. У них просто нет другого выбора, иначе ничего не продашь...

Рынок жилья Москвы затоварен. Около 44% строящегося жилья в столице остается нераспроданным, по данным дом.рф (в начале 2020 года, то есть до раздувания ценового пузыря на рынке жилья, этот показатель был на уровне 30-35%). Потому что цены раздуты...

Разница между стоимостью вторичного жилья и первичного, скорее всего, будет сокращаться. Цены на первичном рынке должны скорректироваться к стоимости «вторички». Потому что исторически всегда было наоборот: новостройки, которые являются только строящимися «полуфабрикатами», где нельзя жить, стоили дешевле, чем готовая «вторичка», если мы говорим о домах сопоставимого качества. То есть не про старые пятиэтажки на вторичке, а про относительно новое жилье, построенное буквально несколько лет назад. То, что сложилось за последние несколько лет на нашем рынке – это просто неадекватная аномалия, когда «полуфабрикат» стоит дороже, чем точно такое же готовое жилье. И это произошло из-за всевозможных схем субсидирования ипотеки.

Государство сейчас как раз ищет способы снизить темпы роста цен на квартиры, в том числе, с помощью корректировки условий льготной ипотеки. Но прямое госрегулирование цен – плохая идея. Как показал опыт СССР, такая практика непременно приводит к дефициту: производили недостаточно, цены регулировали и поэтому образовывался "черный рынок".

Самый лучший способ сдерживания цен – это увеличивать объем предложения. Раз цены растут, это означает, что есть спрос и недостаток предложения. То есть нужно строить больше, чтобы всем жилья хватило. И в России все для этого есть: огромные земельные и строительные ресурсы»

Наталья Ващелюк, – главный аналитик Совкомбанка, 7 сентября 2023, источник 

«Скорее всего, до конца года ключевая ставка будет находиться на текущем уровне (12%). Повышение ключевой ставки до 15% возможно в случае нового серьезного ослабления рубля (например, до 110 руб./долл.), но вероятность подобного сценария более низкая.

Рост ключевой ставки привел к изменению процентных ставок по ипотеке на рыночных условиях. В основном это повлияет на вторичный рынок. На первичном рынке преобладают государственные льготные программы, процентные ставки по которым не повышались. На вторичном рынке спрос на ипотеку может снизиться на 30% по сравнению с пиковыми значениями этого года. Цены могут незначительно снизиться, срок экспозиции – вырасти. Часть спроса может переключиться на первичный рынок, что позволит застройщикам несколько повысить цены. Рост цен на первичном рынке будет сдерживаться ужесточением регулирования ЦБ РФ, а также снижением спроса со стороны людей, улучшающих жилищные условия (им будет сложнее продать старое жилье на вторичном рынке)...

На первичном рынке в ближайшие месяцы возможен умеренный рост цен, затем стоимость жилья стабилизируется и может увеличиваться только при повышении строительной готовности объекта. В течение года цены в среднем могут вырасти на 5-10%, затем стабилизироваться. На вторичном рынке вероятно снижение цен до середины следующего года, затем возможно их небольшое восстановление при уменьшении разницы в ставках по ипотеке на первичном и вторичном рынках.

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитики», 8 сентября 2023, источник 

«Возможные изменения в программе льготной ипотеки в меньшей степени отразятся на рынке жилья Санкт-Петербурга. Именно рынок Санкт-Петербурга пострадает меньше, так как в нем программой предусмотрены "московские" лимиты по предельному размеру кредита при заметно более низких ценах. Более сложная ситуация в городах-миллионниках с наиболее высокими ценовыми уровнями. К примеру, в Казани стоимость квадрата приближается к 200 тыс. рублей (в Санкт-Петербурге - 240 тыс. рублей) при вдвое меньших лимитах (6 млн против 12 млн).

Возможное ужесточение условий льготной ипотеки не будет критичным для покупателей. Средний размер первоначального взноса - около 27%, то есть она не направлена на большинство покупателей. Те, у кого "есть только 15% на первый взнос", при этом не обязательно откажутся от покупки. Они смогут выйти на сделку в менее дорогих объектах, или снизив свои запросы по метражам квартир. Есть и иные, менее изящные способы обойти ограничение, взяв потребительский кредит на недостающую сумму»

Ирина Карлаш, – начальник Дальневосточного главного управления Банка России, 10 сентября 2023, источник 

«В целом уровень цен на первичное жилье [на Дальнем Востоке] выше, чем на вторичное, и разрыв в ценах растет, начиная с четвертого квартала 2019 года. Ипотечные программы формируют устойчивый спрос на Дальнем Востоке, для нас это важно. Но рост цен здесь объясняется не только ростом спроса, но и увеличением трат застройщиков. При этом, на мой взгляд, темп прироста цен по Дальнему Востоку еще достаточно сдержан. Если мы сравним с другими регионами, в первую очередь с крупными городами, то там темп роста цен в период действия льготных программ существенно выше.

На первичном рынке, по оперативным данным, к середине года темп прироста цен замедлился до 2% год к году, а на вторичном, наоборот, вырос до 7%. Отчасти, сдержанное подорожание жилья на Дальнем Востоке объясняется и небольшим числом рискованных банковских ипотечных программ.

Когда все больше заемщиков заходит в ипотечную программу, в том числе те, у кого на входе не очень высокая оценка возможности обслуживать долг, то цены растут из-за превышения спроса над ограниченным предложением. В связи с этим Банк России много раз обращался к теме рискованных программ, которые предлагают застройщики. И чем больше таких программ, тем больше фиксируется в том или ином регионе рост цен на жилье. И сдержанный рост цен на Дальнем Востоке как раз может быть связан с тем, что у нас такие практики не слишком распространены»