ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #235

Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА», 2 октября 2023, источник 

«Кредиты закредитованным заемщикам и кредиты с маленьким первым взносом как активы станут менее привлекательными и создающими повышенную нагрузку на капитал для банков. Уровень отказов возрастет. Для получения ипотечного кредита такому заемщику придется обойти не один банк. При этом даже в случае одобрения условия для него станут хуже. Скорее всего, это уже будет не льготная, а рыночная ипотека. И по ней могут расти ставки как в целях компенсации повышенного давления на капитал, так и в соответствии с произошедшим ростом стоимости фондирования...

В ноябре-декабре выдача ипотеки в целом по рынку снизится на 25–30% относительно среднемесячных показателей 2023 года. Сокращение выдач в ноябре-декабре будет обусловлено множеством факторов, включая новые надбавки к риск-весам кредитов, повышение порога входа для льготных программ, рост ставок, сокращение платежеспособного спроса. В октябре спад ожидается не таким значимым, потому что еще продолжатся выдачи по одобренным в сентябре заявкам»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 3 октября 2023, источник 

«Регулятор (ЦБ РФ – прим.ред.) в течение последних лет стабильно ведет политику предупреждения всех о рисках ипотечного кредитования. Одновременно с этим вводятся меры по сокращению рисков, в частности увеличение первоначального взноса, снижение показателей долговой нагрузки.

Кредитование новостроек имеет двадцатилетнюю историю и сталкивалось с большим количеством различных вызовов. Накопленный опыт позволяет сделать предположение, что наш мегарегулятор преувеличивает риски и проявляет чрезмерное усердие по охлаждению кредитования.

Ипотечное кредитование – только часть кредитования физических и юридических лиц. Есть риск негативного перекрестного эффекта, когда сокращение и удорожание кредитования бизнеса может привести к дефолтам малого и среднего бизнеса, а оттуда пойдут проблемы у ипотечных заемщиков. Другими словами без дождя земля может высохнуть, а солнце мегарегулятора её выжжет.

Заявление про сохранение ключевой ставки в 2024 году, снижение в 2026 и пропуск 2025 года сулят ипотечному рынку тяжёлые времена.

Перспективы. Сентябрь покажет отличный результат. Начиная с октября доступность кредитования снизится по причинам: рост числа отказов, увеличение первоначального взноса, ужесточение требований к подтверждению доходов, рост ставок. Вырастет интерес к льготным программам, кредитам под залог недвижимости, ИЖС»

Юлия Макаренко, – заместитель директора Банковского института развития, 3 октября 2023, источник 

«Недвижимость будет дорожать и далее. Во-первых, Центробанк не исключил и дальнейшего поднятия ключевой ставки уже до конца года, что необходимо для укрепления рубля и сдерживания инфляции. Во-вторых, высокая ключевая ставка означает более дорогие кредиты для нужд бизнеса — например, для застройщиков. Рост цен на первичное жилье всегда неизбежно тянет за собой увеличение стоимости квадрата вторичного жилья. В-третьих, получить одобрение на ипотеку становится сложнее из-за предписаний ЦБ.

Часть собственников сможет тем не менее получить выгоду из ситуации. Например, примут решение использовать недвижимость под сдачу вместо запланированной продажи. В связи с этим ожидаем рост рынка аренды квартир на 10–15%»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 3 октября 2023, источник 

«Несмотря на меры по сдерживанию роста портфеля ипотечного кредитования, предпринимаемые Банком России, граждане продолжают брать ипотеку на первичном рынке. Застройщики пользуются этим спросом и повышают цены на свои объекты. На этом фоне разница цен между первичным и вторичным рынком растет.

Поэтому в перспективе до конца года, скорее всего, будут дорожать новостройки и дешеветь "вторичка". Такой сценарий предполагается наиболее вероятным, потому что рыночные ипотечные ставки сейчас являются достаточно заградительными для вторичного рынка (и в ближайшей перспективе прогнозы не предполагают снижения ставок), поэтому продавцы будут или делать скидки в случае срочной необходимости продать квартиру, или отложат продажу до лучших времен.

Ужесточение условий по льготным программам на новостройки указывает, что государство не планирует продлевать действие "дешевой" ипотеки бессрочно. Поэтому, несмотря на то что условия сейчас не такие уже и льготные, значительная часть россиян поспешит «запрыгнуть в последний вагон» ипотеки с господдержкой, поскольку дальнейшие перспективы туманны»

Тарас Скворцов, – вице-президент, директор департамента финансов Сбербанка, 4 октября 2023, источник 

«Что касается ипотеки, то здесь на вторичном рынке будет существенное замедление из-за уровня ставок. Мы видим большую эластичность спроса на ипотеку при повышении ставки: мы оцениваем примерно 10% на 1 п.п. Учитывая, что ключевая ставка поднялась уже довольно сильно, мы ожидаем значимого – 20% и больше – снижения заявок на вторичном рынке... На первичном рынке также ожидается замедление кредитования, поскольку банки на фоне нового регулирования должны будут отбирать заемщиков с низкой долговой нагрузкой и большими первыми взносами»

Дмитрий Янин, – председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей, 5 октября 2023, источник 

«Стандарты, которые регулярно пишет банковское сообщество и визирует потом в ЦБ, не предполагают так называемого инфосмента, то есть механизма, который бы обеспечивал серьезные риски для нарушителя.

Лет 15 назад в Великобритании регулятор заставил страховые компании и банки вернуть несколько десятков миллиардов фунтов, и это было ощутимо. Можно написать очень красивый стандарт, но можно так же красиво положить его подальше на полку в головном офисе и продолжать зарабатывать.

Потому что вознаграждение топ-менеджмента, продавцов зависит от продаж. Чем больше псевдодешевой ипотеки они продадут, тем больше получат годовых бонусов. А заемщик потом останется с достаточно дорогой квартирой и в ситуации, когда в случае срыва графика платежей он может остаться без квартиры и с долгом перед банком, потому что минус дешевой ипотеки – иллюзия доступности.

Некий новый стандарт эту проблему не решит. Нет надзора и нет наказания, по которому бы, например, забирали в пять раз больше, чем заработали компании. Несколько таких дел в отношении грубейших нарушителей тех же стандартов, которые устанавливаются, привели бы к тому, что участники рынка стали запускать механизмы двойной, тройной проверки своих продавцов и следить за тем, чтобы не было обмана и потребителя, и регулятора. Пока они рискуют символическими выплатами и предупреждениями.

Все играют в эту игру: ЦБ пишет очередную бумажку – банки говорят, что все исполнят, и продолжают работать по-старому»

Наталья Ващелюк, – главный аналитик Совкомбанка, 5 октября 2023, источник 

«Сложности (при борьбе со схемностью в ипотеке – прим.ред.) могут возникнуть при определении адекватности стоимости квартиры: завышение цены почти всегда можно обосновать локацией, качеством дома и другими характеристиками, с трудом поддающимися количественной оценке. Также понятно, что разница в ценах жилья на вторичном и первичном рынках во многом обусловлена дифференциалом между процентными ставками по рыночной и льготной ипотеке. Пока он сохраняется, попытки остановить перегрев первичного рынка будут малоэффективными... Возможно, самый простой и эффективный вариант состоял бы не в ограничении отдельных схем, а в разрешении только стандартных ипотечных кредитов и полном запрете любых их модификаций»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 5 октября 2023, источник 

«В России могут запустить единую льготную ипотеку на ИЖС. <...> Введение единой льготной ипотеки на ИЖС может увеличить спрос. Системный подход сделает такие кредиты доступнее. Но если такие кредиты можно будет получить только на готовые дома или под контракты с аккредитованными застройщиками - это сузит выбор. Но я пока не очень хорошо понимаю, как можно унифицировать и систематизировать этот рынок.

Каждый объект уникален (в отличие от квартир). Даже дома, построенные по одному проекту, по-разному «садятся» на участке, отличаются по затратам на содержание и т.д. Это живые объекты. Кроме того, сложно выработать единый порядок доступности кредитных средств для тех, кто строит самостоятельно, хозпособом. Как оценивать их надежность? Ещё одна проблема - это куда больший уровень рисков кредитования нестандартной «загородки». Дисконты и потери банков при продаже залоговых объектов намного выше чем с квартирами.

Без системного решения этих вопросов льготная ипотека на ИЖС будет только масштабировать хаос. И количество хороших домов вырастет, но и количество некачественных построек увеличится. Я знаю случаи, когда граждане используют сельскую ипотеку как недорогой кредит, который можно использовать в предпринимательских целях… Это проблема: не получится систематизировать бизнес-процессы без стандартизации самого продукта. А если ввести жесткие и повсеместные стандарты для ИЖС - не факт, что такой подход понравится потребителю. И надо рассчитывать последствия. В льготную ипотеку для новостроек вбуханы огромные средства. Но это почему-то не привело к росту объемов строительства»

Татьяна Халилова, – директор департамента продаж девелоперской компании GloraX, 6 октября 2023, источник 

«Мы видим некую настороженность клиента, мы видим достаточно высокий процент отказов по ипотеке — банки сейчас стали максимально пристально смотреть за потенциальными заемщиками, они смотрят их кредитную нагрузку. Опять-таки, это увеличение первоначального взноса: если раньше клиенты могли рассчитывать на небольшой первоначальный взнос — 15%, сейчас 20% для многих является достаточно большой цифрой, клиенту нужно много времени, чтобы собрать эти недостающие 5%. Это первое. Второе — стоимость субсидирования государственной ипотеки не поменялась, в больших городах — 12 млн рублей, в регионах — 6 млн, а стоимость квадратного метра за время, пока действовала эта господдержка, на порядок выросла»

Сергей Хахулин, – руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости», 7 октября 2023, источник 

«Из-за повышения ипотечных ставок в четвертом квартале интерес к старому фонду будет ограниченным, что сдержит цены и будет способствовать наполнению экспозиции. Риторика ЦБ сводится к тому, что высокая ставка сохранится минимум на год. Это несомненно снизит цены — давление на них будет серьезным. Удешевления (стоит ожидать – прим.ред.) во второй половине января 2024 года»