Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
    03 октября 202317:42
    поделитесь с друзьями

    Ипотечные заметки. Рекорды августа. Перегрев и пересыхание ипотечного рынка под солнцем регулятора

    Рейтинг читателей
    873
    0
    комментарии (0)

    Горе вам, прибавляющим дом к дому, присоединяющим
    поле к полю, так что другим не остаётся места,
    как будто вы одни поселены на земле.
    Ветхий завет. Исаия,5,8.

     Ключевая ставка теперь 13 %. Угрозы беспощадного таргетирования инфляции продолжаются. Доброй ключевой ставки не ждем. А в августе случилась рекордная выдача  216 тысяч кредитов на суммы 850 млрд рублей. Получили ножницы сентября: подведение рекордных итогов августа и целый месяц угрожающие рассказы про риски пузырей и борьбу с ними. 

    Часть I. Разговорчики. 

    Банк России неоднократно говорил и продолжает говорить о том, что российский рынок недвижимости рискует «перегреться» из-за льготной ипотеки. В отдельных заявлениях упоминается чрезмерный рост всех выдач ипотечных кредитов. Постоянно  заявляются опасения о перекосах в ценообразовании цен на недвижимость.

    Ответим на несколько постоянных вопросов.

    1. Что конкретно имеется в виду? Каковы признаки этого «перегрева»?

    Под перегревом обычно понимаются высокие темы роста кредитования, которые могут привести к потере качества выдаваемых кредитов. Регулятор упоминал, что его беспокоит рост выдач в 30 % в годовом исчислении.

    Статистика ипотечного рынка последних лет подсказывает что по ряду показателей рост 30 % уже был, и это всех только радовало.

    Например,

    ·        кредитный портфель в 2014 году вырос на 33 %, в 2021 году на 25 %.

    ·        выдача кредитов денежном выражении в 2014 году на 30%, в 2017 году на 37 %, в 2018 году на 49 %,  в 2020 году на 51%,  в 2021 году на 33 %,

    ·        выдача кредитов количественном выражении в 2018 и 2020 годах  на 35 %.

    Рост кредитного портфеля в июне, июле  августе 2023 года составил 2,4 %, 1,3% и 3,7 % соответственно.

     Если исключить ажиотажный август, то прирост кредитного портфеля  уменьшается.

    Ажиотаж сам Банк России и спровоцировал. 

    • Во -первых, Правительство с учетом действий ЦБ увеличило первоначальный взнос по льготным программам с 15 до 20 % и уменьшило компенсацию банкам.  Начало это работать с 20 сентября, но на рынок начало давить раньше.

    Во-вторых, рост ключевой ставки дал сигнал всем колеблющимся - надо брать. Рост ставок отстал от давления негативных ожиданий.

    В-третьих, на фоне роста  ставок вырос интерес к льготным программам.

    2.  Почему это произойдет, какие причины и механизм развития этого явления, с точки зрения ЦБ РФ?

    Банк России опасным считает несколько факторов:

    ·        высокая доля кредитов с низким первоначальным взносом,

    ·        высокую долговую нагрузку свыше 70 % от доходов у значительного процента заемщиков,

    ·        высокую разницу в ценах на недвижимость на первичном и вторичном рынках (до 30%).

    3.Чем это чревато для экономики в целом и для обычных людей, в частности, или, возможно, ничего критичного и не будет?

    Доля кредитов с первоначальным взносом определяется возможностями людей. Тем не менее, по льготным программам усредненный  первоначальный взнос превышает 25 %. Часть заемщиков пользуется специальными предложениями банков, когда за выплату единовременной  комиссии можно получить скидку по ставке, а это оказывается  выгоднее, чем увеличение первоначального взноса.

    Высокая долговая нагрузка по мнению регулятора связным с неумением и нежеланием ЦБ учитывать дополнительные  доходы  и менталитет граждан. В банках популярны программы по двум документам, когда доходы предоставляются в анкетной форме.   Банку России это не нравится и он бы хотел увидеть официальные доходы, подтверждённые справками. Остальное регулятор не хочет понимать.  Банки разрешают учитывать доход до 4-х человек. Другими словами, родственники помогают – формально и неформально.

    Рост стоимости недвижимости  свидетельствует о высоком спросе и том, что он удовлетворяется.

    Комплексный разбор причин этого явления потянет на целое исследование. Несколько соображений.

    1. Отсутствие тотального затоваривания современным жильем на рынке недвижимости .

    2. Популярность  недвижимости по сравнению с другими видами инвестиций и приобретений.  Отметим, стоимость автомобиля, стремящейся к стоимости квартиры, неуспех системы пенсионных накоплений и  частных инвестиций для большинства граждан.

    3. Снижение курса рубля является дополнительным провокатором для сохранения сбережений в недвижимости.

    4. Стоимость квартир в новостройках дороже, чем на вторичном рынке недвижимости. И это беспокоит Банк России.  Главное опасение, что в случае дефолта вырученных денег не хватит на другую квартиру Негде жить и всё пропало.

    Во-первых, в самой новостройке  жить еще нельзя и этот процесс на 2-3 года.

    Во-вторых, новостройки, как правило, имеют лучшие потребительские качества, чем усредненное вторичное жилье.

    В-третьих, просрочка и дефолты при кредитовании новостроек в разы ниже , чем при покупке вторичной недвижимости.

    В -четвертых, количество людей, покупающих квартиры в инвестиционных целях сократилось. При покупке квартиры для личного проживания, большинство граждан не переживают из-за ее стоимости.

    В-пятых, действительно льготные программы увеличили спрос на новостройки и ускорили рост цен. Настройка льготных программ важнейший и сложнейший вопрос социально-экономического развития, находящейся в компетенций Правительства.

    В-шестых, средства от покупки новостроек поступают сразу в экономику с хорошим мультипликатором. Средства от продажи вторички идут в карман граждан. В некотором смысле, экономика от продажи долгих новостроек даже выигрывает.  

    4. Или, может быть, вообще никакого «перегрева» не произойдет и в конечном итоге рынок сам все «порешает»? Возможно, ЦБ зря волнуется (ведь такие разговоры ведутся уже давно)?

    Регулятор в течение последних лет стабильно ведет политику предупреждения всех о рисках ипотечного кредитования. Одновременно с этим вводятся меры по сокращению рисков, в частности увеличение первоначального взноса, снижение показателей долговой нагрузки. Банк России считает безрисковые кредиты на покупку новостроек с первоначальным взносом 30 % , покупку вторичной недвижимости  с 20 %.

    Кредитование новостроек имеет двадцатилетнюю историю и сталкивалось с большим количеством различных вызовов. Накопленный опыт позволяет сделать предположение, что наш мегарегулятор преувеличивает риски и проявляет чрезмерное усердие по охлаждению кредитования.

    Ипотечное кредитование – только часть кредитования физически и юридических лиц.

    Есть риск негативного перекрестного эффекта, когда сокращение и удорожание  кредитования бизнеса может привести к дефолтам малого и среднего бизнеса, а оттуда пойдут проблем у ипотечных заемщиков.

    Другими словами без дождя земля может высохнуть, а солнце мегарегулятора её выжжет.

    Заявление про сохранение ключевой ставки в 2024 году, снижение в 2026 и пропуск 2025 года сулят ипотечному рынку тяжёлые времена.

    Перспективы.

    Сентябрь покажет отличный результат.

    Начиная с октября доступность кредитования снизится по причинам:

    ·        рост числа отказов,

    ·        увеличение первоначального взноса,

    ·        ужесточение требований к подтверждению доходов,

    ·        рост ставок.

    Вырастет  интерес к льготным программам,  кредитам под залог недвижимости, ИЖС.

    Часть II. Статистика

    За август выдано 216 076 кредитов на сумму 849 129 млн рублей. Это рекорд и по сумме и по количеству.

    Сумма больше июльской на 31 %. В прошлом году август был урожайнее июля на 34 %. Август к август – прирост 85 % по сумме.

     За 8 месяцев выдано 1 211 553 кредита на сумму 4 542 531 млн рублей.

    Очевидно, что по результатам сентября будут превышены показатели 2022 года.

    Кредитный портфель вырос на 3,7%, что почти в три раза больше, чем в июле.

    Популярность кредитования новостроек выросла до 35 %  в количественном выражении   и до 43,5%  в денежном выражении. Это выше, чем июльские 30% и 38,5% соответственно.

    На приобретение новостроек  выдано 75 836 кредитов на сумму 369 204 млн руб.


     Часть III. Графики

    Ставки по выданным кредитам снизились.


    Ставки предложения по стандартным кредитам растут.


    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться