Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики

В январе выдано 75 тысяч кредитов, в феврале 95,5 тысяч кредитов. В сумме это меньше, чем 197 тысяч в декабре 2023 года. Новостройки занимают 31 % от всех кредитов, выданных за два месяца.
Прогноз на год можно представить поквартальной формулой: суета- стабилизация- суета-стабилизация.

В декабре выдано 197 тысяч кредитов на 785 млрд рублей.
За 2023 год выдано свыше 2 млн кредитов (2 036 064) на сумму 7,8 трлн руб. (7 778 916 млн ).
Это - рекордный результат. Что за ним скрывается?
Декабрь в текущем году не стал лучшем относительно других месяцев. Это – впервые с 2012 года, когда ипотечное кредитование ежегодно выдает больше 1 трлн рублей.
Предыдущий рекордный год был в 2021 году. Количество выданных кредитов в 2023 году больше 2021 на 7 %. Другими словами, ипотечный бизнес вернулся на уровень позапрошлого года. В какой из предыдущих годов вернется ипотечное кредитование в 2024 году?

Настоящий «Пир во время чумы» будет по итогам декабря, а сейчас прелюдия, которую можно назвать так: за чей счёт праздник?

В ноябре прошло простое продолжение октябрьского спада. Формально результат ипотечного кредитования в ноябре очень достойный. Выдано 189 тысяч кредитов на 726 млрд рублей.
Неофициально известны итоги года. Интерес представляет иное, а именно, события, определяющие тренды на ближайшие три – шесть месяцев. Декабрь позволил прояснить. Через три месяца не рассосется. Падение продлится шесть месяцев.

5 декабря состоялись ожидаемые события: увеличение ключевой ставки и изменение льготных программ.
Главный вопрос – что дальше.
Предложим вниманию альтернативный сценарий на ближайшие три месяца.

Октябрь стал первым месяцем с полным совокупным давлением на ипотечное кредитованием рынок, осуществляемым мегарегулятором.
Количество выданных кредитов сократилось на 15 %. Начало положено.
200 364 кредита на сумму 769 637 млн рублей – достаточно весомый результат для рынка, но чрезмерный для мегарегулятора.
Давление продолжится.

Ключевая ставка определена в конце октября как промежуточные 15 %. Борьба с инфляцией будет продолжена. Рекордная выдача сентября только укрепит желание регулятора усилить давление на кредитование.
238 176 кредитов на сумму 955 157 млн рублей – лучший результат в ипотечном кредитовании.
В октябре продолжились «ножницы» сентября: подведение рекордных итогов и угрожающие рассказы про риски пузырей и борьбу с ними.

Ключевая ставка теперь 13 %. Угрозы беспощадного таргетирования инфляции продолжаются. Доброй ключевой ставки не ждем. А в августе случилась рекордная выдача 216 тысяч кредитов на суммы 850 млрд рублей. Получили ножницы сентября: подведение рекордных итогов августа и целый месяц угрожающие рассказы про риски пузырей и борьбу с ними.

Незадолго до увеличения ключевой ставки 12 % вна ютьюб канале Хочу Квартиру обсудили, что происходит и ожидается.

Ключевая ставка теперь 12 %. Угрозы воплотились в действие. Классический прием западного консалтера. Сначала придумать риски, потом ими запугать, затем продать задорого рецепт.
Какая цена этого наспех выписанного рецепта?

Несмотря на рекордную выдачу 626,7 млрд руб. июнь стал для аналитики самым неинтересным месяцем. Не спасает даже предварительная оценка июля , в котором формально всё еще хорошо.

Много чисел и собственных наблюдений Банк России приводит для обоснования повышения надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам под предлогом ограничения рисков заемщиков и банков.
С 1 октября эти соображения превращаются в прямое действие. Регулирование ужесточается. Доступное кредитование станет дороже для банков и граждан.

21 июля 22023 ключевая ставка была увеличена ради обуздания инфляции быстро и беспощадно с 7,5 % до 8,5 %.

По предварительным данным за первое полугодие выдано на 60 % больше ипотечных кредитов в денежном выражении. Ежемесячно выдается свыше 150 тысяч ипотечных кредитов. Можно проникнутся оптимизмом и строить прогнозы на второе полугодие.

На третей неделе июня появился большой информационный повод, вызвавший оживление, одобрение и возбуждение.
Речь идет о предложении субсидировать молодежи (35 лет) 50 % платежей за аренду жилья при условии одновременного накопления на будущий ипотечный кредит на квартиру в новостройке. Годовой ориентир по субсидированию – 310 тысяч человек.
Комментарии отмечали важность развития аренды, помощи молодежи, ценность свей квартиры и вообще комфортного жилья. Получился конструктор правильных не связанных между собой мыслей, точнее фраз или лозунгов.

Системный взгляд на проект не находит причин для восторга.

Два года было высказано предположение, что рост общего объема ипотечного кредитования, увеличение профессионализма ипотечных кредиторов должны приводить к скачкообразному росту выпуска ИЦБ. В то же время такой потенциал не реализуется за счет сложившейся структуры и особенностей ипотечного бизнеса. Нужно добавить и особенности рынка секьюритизации или почти рынка.

Как относиться к двум последним направлениям борьбы Банка России с развитием ипотечного рынка, которым относятся платные опции снижения ставки по кредиту и увеличение первоначального взноса до 30 %?

Официальные результаты марта (154 тысячи кредитов на сумму 570 млрд руб. ) и неофициальные итоги апреля (сравнимые величины) позволяют сделать вывод о спокойном состоянии ипотечного рынка. Другими словами, расти нечем, падать не дают.
Обострилась весенняя мифология ипотечного кредитования, к которой можно отнести рассказы о запредельных сроки ипотечного кредитования, распространение льготных программ на вторичный рынок и т.д.

Появилась возможность подвести официальные итоги года по льготному ипотечному кредитованию.
Льготные программы, контролируемые ДОМ.РФ, составили 30,37 % от общего количества выданных кредитов за год.

В декабре зафиксирована рекордная месячная выдача ипотечных кредитов на сумму 696 871 млн рублей.
Сумма выданных кредитов в декабре больше ноябрьской на 48 % и на 8 % больше декабря прошлого года.
За год выдано 4 813 198 руб., что составляет минус 15 % к прошлому году.

В ноябре ипотечное кредитование показало прирост относительно октября, Сумма выданных кредитов в ноябре (471,7 млрд руб.) больше октябрьской на 5 % и на 8 % меньше октября прошлого года.
Ставки предложения ипотечных кредитов практически не менялись. Средневзвешенная ставка выданных кредитов уменьшилась. Льготные и субсидированные программы делают свое дело.

Формальные итоги работы по льготным программам за ноябрь опубликованы. Программа льготной ипотеки будет продлена. Можно сделать предварительную оценку итогов года. Основной вывод – влияние льготных ипотечных программ на объемы ипотечного кредитования значительно, чтобы в одночасье свернуть хотя бы одну их таких программ.

В октябре ипотечное кредитование сменило рост на уменьшение. Сумма выданных кредитов в октябре (448 млрд руб.) меньше сентябрьской на 13% и на 10 % меньше октября прошлого года.
Ставки предложения ипотечных кредитов практически не менялись. Размеры ипотечного рынка и сила участников позволяют поддерживать кредитование. Одним словом, адаптация.

В сентябре рост ипотечного кредитования еще продолжался.
Сумма выданных кредитов в сентябре (518 млрд руб.) превысила августовскую на 13%, и на 8,5% сентябрь прошлого года.
Ставки предложения в сентябре практически не менялись. Месяц доброй стабильности получился.

Последний вздох лета вселил последнюю надежду на сохранение роста кредитования.Сумма выданных кредитов в августе (457,7 млрд руб.) превысила июльскую на 34 %. Это – рекордный прирост августа. Денежная выдача даже на 4 % лучше прошлого года.Отставание по итогам восьми месяцев на уровне 25 %. Ставки кредитования практически вернулись на уровень начала года. Но это уже будет не важно в сентябре.

В статье представлены результаты анализа применения маркетплейсов для привлечения клиентов на примере самого сложного класса – ипотечных маркетплейсов. Выявлены объективные и субъективные особенности банковского управления, влияющие на эффективность взаимодействия с маркетплейсами. Показана неизбежность и сложность использования маркетплейсов. Представлены тенденции развития маркетплейсов и облик «идеального» маркетплейса.

Сумма выданных кредитов в июле (341,6 млрд руб.) превысила июньскую на 35 %. Это – рекордный прирост. Отставание по итогам семи месяцев остаётся на уровне почти 30 %. Ставки кредитования практически вернулись на уровень начала года.

За всю историю ипотечного кредитования, которую статистически можно проследить с 2006 года, сумма выдач второго квартала всегда была больше выдач первого. Выдано 555 млрд рублей за квартал, что дает результат между 2017 и 2018 годами.

Одно паническое движение и такая инерция. Неудача мая была заложена ранее. Ставки по ипотеке восстановить – вопрос техники и политической воли Всё остальное, что упало после резкого увеличения 28 февраля ключевой ставки до 20 % , возвращаться в нормальное состояние не хочет

25 марта была предложено описание кризиса из трех фаз. Первая фаза оказалась довольно непродолжительной. А потом? Сделаем предположения. Вначале обозначим позицию. Количественная аналитика умерла! Да здравствует качественная аналитика. Другими словами, прогнозировать числа невозможно, а объяснять события нужно.

Ожидалось, что рано или поздно кризис получит количественную оценку. В апреле произошло кратное уменьшение объемов ипотечного кредитования. И уникальное явление – прекращение роста кредитного портфеля. Это – плата за суету, устроенную в конце февраля и начале марта.