Хрустальный потолок

с 10 июня 1999 года по 23 января 2000 года ставка рефинансирования была 😖😖😃

Наметился тренд к этим далеким рубежам.

Очередное измерение средних ставок предложения выявило новые рекордные показатели:

✔️ высокий еженедельный прирост с 22,04% до 23,17 %,

✔️ рекордная ставка с начала измерений  (2022)  - 23,17 %,

✔️ рекордная разница между ставкой предложения и ключевой ставкой – 4,17 процентных пункта.

Индексы могут рассчитываться по разной методологии и отличаться по абсолютному значению. Индекс Русипотеки определяется для заемщиков с официальной зарплатой и высоким первоначальным взносом. Это – условно лучшие заёмщики. Для оценки тенденций имеет значение динамика изменений.

Во время нового периода повышения ставок с 24 июля 2023 года временная стабильность ключевой ставки не останавливала непрерывный рост рыночных ставок.

Прирост ставок ускорился. А почему❓

🚀 банки заранее готовятся к повышению ключевой ставки и практически не рассматривают иные варианты.

🚀 снято ограничение на значение  полной стоимости кредита и можно ставки повышать без ограничений.

🚀 доступность кредитов уже крайне низкая для 22 % и рост ставок до 24 % картину не меняет.

🚀 доступное кредитование обеспечивается снижением ставки, в том числе на платной основе. Комиссии могут вырасти, что приведет к росту доходов банков.

🚀 единицы, взявшие кредит по ставке 23-25%,  через два года его рефинансируют и уйдут в другой банк. За это время дадут банку неплохой процентный доход. Другими словами, меньше, но дороже.

К чему приведет рост ставок❓

Первое

К сокращению срока выдаваемого кредита до 10, в лучшем случае 15 лет . График платежей для аннуитетного платежа на высоких ставках и длительных сроках кредита трудно корректно сформировать. От этого хуже не будет.

При ставке 24 % доход 300 тыс руб. дает следующий ряд возможного кредита при изменении срока.

120 месяцев  - 6,93 млн,

180 месяцев – 7,43 млн (сумма кредита прирастает на 7,12 %),

240 месяцев  - 7,58 млн  (прирост на 2,03 %,

300 месяцев – 7,63 млн (прирост на 0,61 %),

360 месяцев – 7,64 млн (прирост 0,18 %).

Второе

Сокращение объемов кредитования, которое ускорится после нового года после ввода Стандарта ипотечного кредитования. Преждевременно определять темп снижения. Возможно возникновение компенсирующих факторов, например:

предоставление застройщиками беспроцентной рассрочки на 2-3 года. Долг немного погасится, а потом и кредитование восстановится;

завершение дорогих депозитов и использование денег для покупки за наличный расчет или увеличенный первоначальный взнос, чтобы получить небольшой доступный кредит.

Есть и другие компенсирующие факторы,  сохраняющие рынок недвижимости от падения.

Сокращение – это жизнь в отличие от падения.

 Вместо заключения.Потолок ставок будет пробит, разбит и построен выше.

Подробности в авторском телеграм канале https://t.me/sergeigordeyko/117