Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
    02 января 202413:03
    поделитесь с друзьями

    Ипотечные заметки. Пир во время чумы или за чей счет праздник?

    Рейтинг читателей
    961
    0
    комментарии (0)

    Множественность обещаний подрывает доверие
    Латинская поговорка
    Хорошее смолчится, а худо огласится
    Русская поговорка

    Настоящий «Пир во время чумы»  будет по итогам декабря, а сейчас прелюдия, которую можно назвать так: за чей счёт праздник?
    В ноябре прошло простое продолжение октябрьского спада. Формально результат ипотечного кредитования в ноябре очень достойный. Выдано 189 тысяч  кредитов  на  726 млрд рублей.
    Неофициально известны итоги года. Интерес представляет иное, а именно, события, определяющие тренды на ближайшие три – шесть месяцев.  Декабрь позволил прояснить. Через три месяца не рассосется. Падение продлится шесть месяцев. А дальше вспоминаем фильм «Никто не хотел умирать».
    По итогам событий, произошедших 15 декабря (решения Банка России о ключевой ставке и Правительства по изменению льготных программ» была написала заметка  с народной мудростью в виде эпиграфа - « Чем хуже, тем лучше». Разумеется, что мудрость это не народная, но так проще. Иначе придется делать  грустные параллели. 
    По событиям декабря можно сказать так: «Прочь сомнения. В эту мудрость стали играть все».

     Немного статистики по итогам ноября. 
    За ноябрь  выдано 189 084 кредита  на   сумму 726 080 млн рублей.  
    За 11  месяцев выдано 1 839 176 кредита на сумму 6 993 421 млн рублей.
    За лучший предыдущий год (2021) года выдано 1 908 498  кредитов на сумму 5 699 330.
    Кредитный портфель вырос на 1,9 %. За 11 месяцев на 27 %.
    Популярность кредитования новостроек опять выросла.  В  количественном выражении  в ноябре 40,6 %  и до 51,5 %  в денежном выражении.

    На приобретение новостроек  выдано 76 790 кредитов на сумму 374 363 млн руб.
    Четыре федеральных льготных программы в октябре (за ноябрь данные не верифицированы, точные данные от ДОМ.РФ выходят только через два месяца после отчетного периода) - составили 33,76 % от всех выданных кредитов.
    Средняя ставка предложения достигла 17,5 % в конце декабря. За месяц прибавка 0,5.

    Кредитование не выгодно никому.
    Не выгодно на нынешних экономических условиях, разумеется. Рассматривать это рассуждение необходимо исключительно с постоянным вопросом: «За чей счет праздник?».  Общий коллективный ответ – не за наш счет. Ответ этот вслух не произносится. И возможно, что  так никто и не думает.  В рамках новогодних сказок такое авторское  рассуждение имеет право на жизнь.

    Банк России сделал свои ходы:
    увеличил ключевую ставку с 15 до 16 %,
    дал понять, что с этих рельсов по собственной воле долго не сойдёт,
    со второго квартала 2024 года ужесточает нормативные требования к первоначальному взносу и долговой нагрузке физических лиц,
    обвинил всех участников ипотечного рынка в безответственном поведении. Кто берет, кредиты, кто-то дает, а кто-то потакает, 
    покупатель и продавцы кредит внесли свой взгляд в  нарушение картины мира недвижимости имени департаментов регулятора и тоже не заслуживают похвалы.  Цены растут.

    Правительство отработало идеально:
    корректировки льготных программ произведены незначительно и социально оправданы,
    компенсации банков по вновь выдаваемым кредитам уменьшены. В расчетной формуле стало не плюс 2 % к ключевой ставке, а плюс 1,5 %. Начинали с 2,5%.  Корректное решение с точки зрения бюджетной политики и явно  указывает, что угнаться за  азартом Банка России невозможно. Другими словами, нет возможности покрывать за счет бюджета последствия действий Банка России,
    скоро начнется посевная, а также растет потребность в важных инфраструктурных проектах. Бюджет надо поберечь.

    Коммерческие банки действуют в кризис  традиционно и не наращивают риски:
    выросли процентные ставки и размер первоначальных взносов по стандартным программам,
    произведен ряд явных и  неявных действий по ограничению кредитования по льготным программам. Это пункт рассмотрим отдельно.
    Казалось бы, в условиях минимизации  стандартного кредитования надо вовсю заниматься льготным кредитованием.  Спрос есть, доход фиксированный.  Можно сказать, что проживем три- шесть месяцев на льготных программах.  Наложим на эту идею перспективы ужесточения денежно-кредитной политики, разгон стоимости пассивов и получим процентный риск и в льготном кредитовании. Другими словами, льготное кредитование для многих банков стало или станет убыточным.

    Действия коммерческих банков:
    формальное ужесточение условий кредитования – увеличение первоначального взноса, 
    сокращение работы с «улицей», 
    сокращение затрат на привлечение заемщиков на льготные программы, 
    предложение застройщикам компенсировать выпадающие доходы банков. Примерно так, за любой кредит по льготной программе необходимо заплатить банку  от суммы кредита (7,5 % - 11,5 %  при базовых ставках по программе).  Эти заявления сделали еще не все. Можно утверждать про минимум 60 % рынка.  Заместить этот объем не смогут другие банки.

    Действия строительной отрасли. 
    Квадратных метров построено много. 
    Реализовано квадратных метров много.  
    Принимать диктат банков или делать паузу в кредитных продажах  каждый решит сам.

    Ключевое – время.
    На сколько можно прекращать кредитование и продажи квартир. 
    Три месяца – гарантированная пауза. При отсутствии кардинальных кадровых решений после выборов  получим еще три месяца.

    Итог.
     Шесть месяцев ипотечное кредитовании будет на очень низком уровне. Немного спасет готовность застройщиков делиться.

    Комментарий к итоговому выводу.
    Чем продолжительнее пауза, тем активнее банки применят следующий прием антикризисного управления – сокращение издержек. А тут недалеко до массовой ипотечной безработицы и повторения 2009 года. В рамках страны будет незаметно, а для отрасли критично. Главным отличием от 2009 года является принципиально более высокая концентрация отрасли.  Накануне кризиса 2009 года количество банков с рыночной долей >1%  исчислялось 26 участниками, а сейчас 7-8.  ТОП-10 выдают около 97 % всего объёма. Уже некого поглощать, чтобы получить быстрый и значимый эффект.
     Поглощать можно, но надо ответить за чей счет праздник.  Это относится и к застройщикам.  Складывается великолепная тройка: банки, застройщики, квадратные метры.  После шестимесячной паузы может начаться  новый передел рынков.
    Вернемся к народной мудрости. Зачем вводится в практику принцип «чем хуже, тем лучше»? Чтобы показать всем по чьей вине происходят  определённые последствия и ускорить изменения. 
    Магические цифры года 3-6-9 как период начала изменений. 12- не предлагать.

     


    Теги:
    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться