ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #244

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 4 декабря 2023, источник 

«Октябрь стал первым месяцем с полным совокупным давлением на ипотечное кредитованием рынок, осуществляемым мегарегулятором. Количество выданных кредитов сократилось на 15%. Начало положено.

200 364 кредита на сумму 769 637 млн рублей – достаточно весомый результат для рынка, но чрезмерный для мегарегулятора. Давление продолжится по всем направлениям. Льготные программы становятся весьма дорогими для бюджета. Недаром начались разговоры о повышении первоначального взноса по льготным программам.

Предыдущий шаг повышения был с 15 до 20% и прошел незамеченным. Новый шаг возможно будет аналогичным. Рост первоначального взноса с 20 до 25% будет иметь влияние на выдачу льготных ипотечных кредитов. Сейчас средний первоначальный взнос по льготным программам оставляет около 25%. Не все потенциальные заемщики с 20% смогут найти недостающую сумму. Средний льготный кредит - 5 млн рублей. Найти надо 250 тысяч рублей. Кому-то помогут родители, кто-то возьмет еще один кредит. Данное увеличение возможно сократит спрос в пределах 15-30%. А средняя ставка предложения уже выше 17%»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ, 4 декабря 2023, источник 

«В следующем году уровень продаж ипотеки в России составит до 5,2 трлн рублей (с учетом окончания госпрограммы), что будет примерно на треть ниже результатов 2023 года.

Стремление регулятора «охладить» рынок ипотеки удержит ставки по рыночным программам на высоком уровне на протяжении всего следующего года, поэтому сохранение или продление господдержки – сейчас главная интрига. Во многом от этого будет зависеть итоговый результат 2024 года. По нашей оценке, стоит ожидать в первую очередь продления «семейной» программы – с учетом значимости демографического фактора для государства и стремления российских семей расширить свою жилплощадь. Сегодня на "семейную" ипотеку приходится половина льготных сделок на рынке, а в общем объеме выдач ипотеки по ней проходит почти каждая третья сделка. В ходе «привыкания» рынка к работе без основной госпрограммы значение «семейной» ипотеки будет только возрастать

По нашей оценке, в этом году сегмент ИЖС на 8% превысит площадь многоквартирного строительства, а доля введенных в эксплуатацию частных домов составит 51% против 49% у МКД. На фоне растущей динамики спроса ИЖС должна быть оказана поддержка, но развитие этого сегмента зависит от его законодательного регулирования. В первую очередь, важен запуск субсидирования ставки проектного финансирования для крупных строительных компаний, которые пока, из-за высокой себестоимости по сравнению с многоквартирными проектами, не предлагают изобилие вариантов в частном домостроении. Для более эффективной работы необходимо и принятие закона об эскроу-счетах в сегменте ИЖС»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 5 декабря 2023, источник 

«Обсуждаемые меры по ужесточению правил льготной ипотеки в России в случае их принятия сократят количество выдач подобных кредитов более чем вдвое. <...> Цель этих мероприятий самая главная – сократить объем льготных кредитов. Если сейчас их количество, которое выдается, может достигать без малого уже 70 тысяч, то предлагаемые меры приведут к тому, что будет выдаваться 20-30 тысяч льготных кредитов в месяц»

Михаил Делягин, – зампред комитета ГД по экономической политике, 5 декабря 2023, источник 

«Ужесточение условий предоставления льготной ипотеки приведет к росту недовольства людей, но и к росту их защищенности. Я 15 лет назад рассказывал анекдот: когда маньяку заменили расстрел ипотекой на 25 лет, правозащитники всего мира единодушно осудили это бессмысленное зверство. Пять лет назад кое-где кто-то смеялся, сейчас никто не смеется...

С другой стороны, банки лишаются гарантированной прибыли, потому что пока человек может платить ипотеку, перед тем, как вылететь на улицу, он будет до последней возможности платить. Прибыль банковской системы за счет федерального бюджета снизится.

Позиция Минфина, хоть она и вынуждена, в данном конкретном случае разумна. У нас государство, (глава ЦБ Эльвира – прим.) Набиуллина, устроила жесточайший кризис экономический. Даже если представить себе ипотеку под 0%, то дай бог, если треть заемщиков, которые сейчас берут ипотеку, могут быть уверены в сохранении своих рабочих мест и своей зарплаты, которая позволит им расплачиваться.

Например, мне ипотеку предоставили на 19 лет. Представить себе, что я через 19 лет в возрасте 74 лет смогу зарабатывать деньги не может никто, включая банк, который мне предоставил ипотеку, так не бывает. К сожалению, ипотека в огромном количестве выдается людям, которые гарантировано не смогут ее выплатить, потому что государство искусственно созданным денежным голодом разрушает экономику и тем самым разрушает жизнь людей.

И уж тем более (разумен – прим.) запрет на то, чтобы один человек брал несколько льготных ипотечных кредитов… Льготная ипотека – это льгота, то, что дотируется государством, дотируется по социальным показаниям. Как можно давать одному заемщику несколько льготных ипотек? Это вообще какой-то разврат!»

Владимир Кошелев, – первый зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ, 5 декабря 2023, источник 

«Сейчас Минфин находит различные инструменты для того, чтобы не было клиентов на льготную ипотеку. Предлагаемые параметры говорят о том, что таких заемщиков не будет. Это завуалированный подход к запрету льготной ипотеки: вроде бы она есть, а желающих на нее не найдется.

Смысл льготной ипотеки был в том, чтобы помочь далеко не самым богатым людям – врачам, учителям, госслужащим – приобрести собственное жилье. Им зарплата не позволяет внести первоначальный взнос в размере 30%. При этом отмечу, что размер первоначального взноса никак не влияет на надежность ипотечного портфеля.

В программе льготной ипотеки есть ряд серьезных ошибок и неверных подходов. Она должна носить адресный и региональный характер. То есть адресная ипотека должна направляться в регионы, и регион должен нести ответственность за данную программу. Он должен не просто отчитаться, что построит столько-то квадратных метров, но и показать, за счет какой ресурсной базы это сделает: показать, где ресурсная база, где открылись предприятия по производству строительных материалов, откуда будет приток рабочей силы и откуда возьмутся механизмы, чтобы все построить.

Причем это касается всех строек, не только жилья. Нужно переходить на нормальное, здравое государственное планирование тех подходов и тех цифр, которые декларируются регионом. Если мы стимулируем спрос, а он не соответствует предложению, сразу идет спекулятивная составляющая в себестоимости строительства. В этом случае региону нужно откуда-то перекупать и переманивать ресурсы. Повторюсь, на себестоимость жилья влияют три составляющие – людские ресурсы, производственная база стройматериалов и производственная база по механизмам»

Константин Барсуков, – член Российской гильдии риэлторов, 5 декабря 2023, источник 

«Рынок недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге это решение (поднять минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке до 30% и сократить максимальный размер кредита до 6 млн рублей – прим.) не обвалит, потому что для обвала предложение должно быть существенно больше спроса, а сейчас всё наоборот.

Все разговоры о рекордном объёме непроданного жилья – это миф. Всегда примерно 60% объектов не продано, потому что статистика берётся не за текущий год, а за ближайшие шесть лет. Понятно, что дома, которые будут построены в 2025-2028 годах, представляют малый интерес. Сегодня 93% новостроек, которые должны быть построены в этом году, уже проданы. В перспективе спрос подсядет, застройщики будут мариновать цены или придумают какие-то обходные пути.

Сокращение вдвое максимального размера кредита по льготной ипотеке для Москвы и Санкт-Петербурга [приведёт к тому, что] на однокомнатную квартиру может не хватить. Вкупе с 30% первоначального взноса это сделает покупку жилья более сложной. Остальное людям придётся добирать коммерческой ипотекой. Но в столице с продажами всё хорошо, думаю, что поэтому Минфин предлагает такие меры»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 5 декабря 2023, источник 

«Предложение на вторичном рынке в Петербурге увеличилось в ноябре всего на 1,2% (спальные районы плюс Мурино-Кудрово). А за первые 5 дней декабря - даже сократилось на 0,4%. Возможно, участники, которые размещали рекламу до конца ноября просто ещё не успели ее возобновить. В любом случае устойчивого прироста предложения нет. Хотя это странно. Количество звонков и внесенных авансов ощутимо снижается. Активность покупателей в рабочие дни декабря упала до уровня октябрьских выходных. В общем, покупают слабо, но и выставлять на продажу не торопятся.

Среди покупателей - либо клиенты с живыми деньгами, либо участники "цепочек" с кредитами на разницу в стоимости между старой и новой квартирой. Ставок ниже 15-16% уже нет; старые одобрения закончились. Смельчаков, готовых на 17%, тоже пока не видно...

Видим устойчивый объём сделок по программам трейд-ин застройщиков. Многие покупатели новостроек стремятся сформировать бОльшую часть оплаты за счет продажи имеющихся квартир. На рынке новостроек единственный значимый фактор - судьба льготной ипотеки. Первый взнос вот-вот увеличат, возможно, уменьшат максимальный размер кредита... Застройщики и банки будут искать (уже ищут) альтернативные возможности, которые позволят сохранить (хотя отчасти) спрос и не попасть под раздачу ЦБ. Пока в приоритете - рост "траншевой" ипотеки, к которой минимум претензий со стороны регулятора. Разрабатываем с банками комбинированные программы кредитования, в том числе - с зачетом имеющегося жилья»

Герман Греф, – глава Сбербанка, 6 декабря 2023, источник 

«Когда ссылаются на пузырь, еще говорят о том, что из последних сил люди берут ипотеку и, чтобы обеспечить первоначальный взнос, берут потребительские кредиты. У нас на эту тему был разговор с Центральным банком. Мы исследовали всю базу наших ипотечных кредитов, которые были выданы за последний год, и мы обнаружили долю, когда по различным причинам и по различным признакам люди могут брать потребительский кредит на оплату части первоначального взноса. Только в 0,15% случаев [это происходило]. Поэтому иногда слухи очень сильно преувеличены, они не подтверждаются данными.

Что касается ипотеки, мы выпустили специальный отчет, чтобы посмотреть, есть ли пузырь на рынке ипотеки. Мы его не видим. Иногда под пузырем на рынке ипотеки называют дифференциацию между ценами на первичном и вторичном рынке. Сегодня, скажем, по Москве эта цифра составляет 36–37%, но при ближайшем рассмотрении она абсолютно логично объясняется наличием субсидируемой ипотеки по первичке. Как только этот механизм с рынка уйдет, я думаю, эта дифференциация снизится до рыночного реального минимума. Либо она будет равна нулю, либо в районе 7–8%, не больше. Мы других признаков пузыря не увидели»

Герман Греф, – глава Сбербанка, 6 декабря 2023, источник 

«На рынке есть хороший запас по цене в силу того, что маржинальность девелоперов сегодня очень высока. <…> Девелоперы могут развивать жилье фактически без затрат собственного капитала, за счет средств банков и инвесторов - физических лиц. Рынок стал очень выгодным, у девелоперов прибыль большая. Поэтому даже если произойдет снижение цен, прибыль девелоперов снизится, в особенности в Москве. Но это не приведет уж совсем к болезненным результатам для сектора в целом»

Максим Осадчий, – начальник аналитического управления банка БКФ, 6 декабря 2023, источник 

«Повышение первоначального взноса по льготной ипотеке может привести к неожиданному эффекту – не к снижению, а, напротив, к повышению кредитного риска. Заемщики будут вынуждены получать недостающие средства для первоначального взноса за счет необеспеченного потребительского кредита. Или, что еще хуже, за счет микрофинансового займа. Наиболее эффективный способ охлаждения перегретого рынка льготной ипотеки – повышение ставки»

Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА», 6 декабря 2023, источник 

«Платежеспособный спрос на ипотеку в целом уже близок к исчерпанию. Учитывая существующие негативные тренды вместе с уже принятыми регуляторными мерами по охлаждению рынка, выдачи ипотечных кредитов могут просесть до уровня менее 450 млрд руб. в месяц, а в отдельные периоды — до менее 300 млрд руб. в месяц»

Герман Греф, – глава Сбербанка, 7 декабря 2023, источник 

«На ставках это (повышение первоначального взноса по льготной ипотеке – прим.) никак не отразится, потому что ставки будут зависеть от динамики ставки ЦБ. На доступности, конечно же, это очень сильно отразится, в зависимости от того, какие решение будут приняты. Мы посчитали все возможные варианты – возможно более жесткие варианты, возможно, более, скажем так, плавный вариант, – и все они приводят к тому, что предложение ипотечных кредитов будет ограничено, оно будет сокращено. Но мы рассматриваем эту ситуацию как временную – примерно, я думаю, на полгода, по мере того, как ставки ЦБ будут падать и ЦБ ослабит регулирование. Я думаю, ипотечные кредиты станут опять значительно более доступными»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 7 декабря 2023, источник 

«Я бы хотела предостеречь от слишком широкого применения льготных программ, потому что чем больше льготных программ, тем мы вынуждены поддерживать более высокую ставку для всех остальных. Избранные, кто получает дешевые кредиты, а за эти кредиты платят все остальные.

И можно войти в порочный круг, когда есть искушение на высокую ключевую ставку отреагировать расширением таких программ. Программы расширяются, мы еще повышаем ставку. Мне кажется, это путь в тупик и, конечно, не к этому нужно идти»

Виталий Костюкевич, – директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка, 7 декабря 2023, источник 

«Рынок действительно ожидает, что регулятор перейдет к смягчению денежно-кредитной политики по второй половине (2024-го – прим.) года, а может быть, немного и раньше. Возможно, снижение будет более плавным, и ставка по ипотеке опустится до 10-12%. Но даже такое снижение даст рынку значительный импульс, прежде всего, для сегмента вторичной недвижимости.

Снижения цен на недвижимость мы не ожидаем. Скорее, цены на вторичное жилье подтянутся к уровню цен на новостройки. Цены же на строящееся жилье стабилизируются и перестанут расти.

Когда условия по программам на первичный и вторичный рынок выровняются и по количеству сделок будет достигнут паритет, то и цены будут примерно одинаковыми. Это может уже произойти к концу 2024 года.

Спрос на недвижимость сохраняется высоким. И по причине накопленной потребности в улучшении жилищных условий и потому, что недвижимость это один из инструментов инвестирования, поэтому постепенное сворачивание госпрограмм или изменение ставок не приведут к кардинальным изменениям и падению цен на квадратный метр.

Для падения цен на недвижимость при текущих условиях оснований нет. Просто произойдет перераспределение спроса. Он вернется к нормальной структуре, когда спрос на новостройки и готовое жилье распределен примерно пополам»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», 7 декабря 2023, источник 

«В 2024 году рынок недвижимости будет остывать: спрос на жилье под давлением подорожавшей ипотеки и высоких цен поползет вниз. На вторичном рынке, где ставки по ипотеке стартуют с 15,6-16,4% в крупнейших госбанках, в перспективе ближайшего года квартиры могут подешеветь на 10% и более. Но в первые месяцы нового года пересмотра цен ждать не стоит – для того чтобы осознать изменение конъектуры рынка, продавцам-частникам, как правило, требуется несколько месяцев.

Динамика цен на первичном рынке будет в первую очередь зависеть от льготных ипотечных программ, судьба которых пока не решена. Пока государство масштабно субсидирует ипотеку, застройщики не станут пересматривать цены, хотя, скорее всего, увеличат скидки и запустят новые маркетинговые программы, чтобы поддержать спрос.

Не надо питать иллюзий. Регулятор если и намекает на снижение ставок, то на очень умеренное. По его прогнозу, в следующем (2024 году – прим.) ключевая ставка будет на уровне 12,5-14,5%. То есть даже при оптимистичном сценарии, если ключевая ставка будет на уровне 12%, то ставки по ипотеке все равно будут на заградительном уровне в 14-15%. Ставки по несубсидируемой ипотеке на комфортном уровне – это не перспектива 2024 года.

ЦБ выступает именно за постепенное отключение льготной ипотеки. Наиболее вероятным представляется очередное повышение первоначального взноса – процентов на 5, до 25%. Возможно, в будущем первый взнос по ипотеке увеличат еще раз, уже до 30% – именно такой размер первоначального взноса считается хорошим, но вряд ли рост будет более значительным.

Само по себе повышение первого взноса даже до 30% не обрушит спрос. Но в совокупности с другими факторами (рост минимальных ставок, введение запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков и др.) будет давить на платежеспособный спрос. А снизившиеся продажи будут толкать вниз и цены.

Меры господдержки уже привязаны к цене квартиры (максимальная сумма кредита – 12 млн в столичных агломерациях и 6 млн – в регионах), что и привело к «измельчению» квартир в новостройках. То есть проблемой стала именно льготная ипотека, потому что она ограничивает сумму, и застройщики мельчат с площадями, чтобы повышать стоимость метра, но укладываться в максимальную сумму льготной ипотеки.

Возможно, если будет решено сохранить льготную ипотеку, есть смысл распространить ее исключительно на просторное жилье площадью более 50 кв. м. Такое решение с точки зрения нормализации рынка жилья, площадей и решения демографических задач, на мой взгляд, было бы правильным. Если государство работает над улучшение демографии, то семье даже с одним ребенком необходима минимум двушка. А площадь небольшой двушки – те самые 50 "квадратов"»

Екатерина Ломтева, – генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость», 7 декабря 2023, источник 

«Мы прогнозируем, что в 1м квартале спрос на какое-то время замрет, если не замрет, то значительно сократится...

Опасения ЦБ по поводу высокой закредитованности населения, в целом кредитных рисков озвучивается г-жой Набиуллиной в течение всего 2023 года. Поэтому новости о сокращении льготных программ уже не новости, а ожидаемая перспектива развития страны в целом. За это время застройщики имели возможность разработать возможные схемы взаимодействия с покупателем для сохранения его покупательской способности. Кроме того, корректируется сам продукт. В ближайшее время мы будем видеть выход новых проектов с уменьшенной общей площадью квартиры, чтобы цена сохранялась для покупателя "привычной".

Что касается, самих выдач ипотечных кредитов, то само собой разуется, что их процент снизится. Мы ожидаем от -30%-50%. При этом стоит учитывать, что покупатель понимает, что все действия регулятора носят временный характер (в сравнении длительностью ипотечного кредита), и рано или поздно он сможет рефинансироваться на более выгодные условия. К тому же доля инвесторов в ипотечных сделках далеко от 100%, а это значит, что покупатель продолжит решать свои насущные задачи, какие бы условия не устанавливались бы на рынке.

Покупателю нужно ориентироваться на то, что в ближайшие 1,5-2 года цены в среднем по рынку будут оставаться +/- на одном уровне. Это связано со многими факторами ценообразования. Но ключевой из них, это заключенные соглашения с банками по проектному финансированию. Застройщик не может снижать цены по своему усмотрению. Те скидки, которые мы наблюдали на рынке (15%-20%), это доказательство того, что застройщик изначально завысил цены экспонирования, чтобы применять маркетинговые инструменты.

Мы наблюдали рост рынка последние 3 года, вероятнее всего сейчас мы вступаем в фазу стабилизации цен и умеренного спроса. Кроме того, изменение ключевой ставки так же ведет к изменениям условий проектного финансирования для застройщиков. В результате, мы можем ожидать замораживание части проектов на некоторое время, или же особенных условий для застройщиков, которые участвуют в программах по развитию города (в частности, реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ))»

Анатолий Аксаков, – председатель комитета ГД по финрынку, 8 декабря 2023, источник 

«Я считаю, что абсолютно правильно сейчас предлагают уменьшить параметры стоимости жилья, по которой такая льготная ипотека будет действовать. Потому что чем ниже показатель, тем больше россиян с невысокими доходами смогут воспользоваться ею. Но если говорить в целом, то я бы вообще от массовой льготной ипотеки ушел, поскольку она дезориентирует и деформирует ипотечный рынок. Такой вид жилищного кредитования имеет смысл оставить для отдельных категорий граждан (инвалидов, многодетных, участников СВО) и в тех регионах, где власти остро заинтересованы в привлечении кадров. А массовая ипотека должна быть на рыночных условиях.

Мы рассчитываем, что ближе к лету жилье подешевеет процентов на 15-20, а может, и на 30. Потому что спрос за счет льготной ипотеки уменьшится. Те, кто берет на обычных условиях ипотечный кредит, смогут получить более выгодные условия, банки будут просто вынуждены с ними активнее работать и предлагать более выгодные условия. Так что я вижу плюс в том, что мы уходим от субсидированной процентной ставки для массового ипотечного заемщика»

Александр Москатов, – управляющий директор сети «Миэль», 8 декабря 2023, источник 

«Вторичный рынок недвижимости – как большой океанский лайнер. Даже если выключить двигатели, будет продолжать движение с хорошей скоростью еще несколько десятков километров.

По выручке и количеству сделок на вторичном рынке ноябрь показал себя очень достойно. У нас даже лучше октября. Здесь прослеживается высокая инертность рынка, и продолжается закрытие сделок по одобренным ранее ипотекам. Но, скорость движения падает. Мы это видим по следующим данным:

Количество звонков от покупателей по объектам сократилось на 10%. Количество предоплат по вторичным объектам у нас сократилось на 20%. Это очень много и является тревожным фактом. В ипотеке на вторичном рынке сразу два показателя пульсируют «красным»:

- Сократилось количество заявок на одобрение
- Сократилась доля ипотеки в сделках. То есть спрос ноября в большей степени поддержан покупателями с наличными деньгами.

Цены в объявлениях в ноябре продолжили показывать рост +1% (помните про инерцию большого корабля). Связано это с вымыванием ликвидного слоя объектов.

Количество объектов в продаже. Здесь видим еще одну точку смены тренда. Количество объектов впервые за 7 месяцев перестало сокращаться, и даже выросло на 1%. Сейчас на рынке 37,9 тыс. объектов. Я предполагаю, что примерно к концу первого квартала количество вторичных квартир на рынке вырастет на четверть»

Евгений Дячкин, – руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ, 8 декабря 2023, источник 

«Если говорить непосредственно об этом годе и о прогнозах 2024 года, то в целом (...) мы прогнозируем, что по итогам 2023 года ипотечный портфель прирастет порядка на 28%. Это рекордный прирост за последние пять лет. Портфель составит практически 20 трлн рублей»