ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #264

Наталья Кукушкина, – руководитель группы маркетинга компании ЦДС, 23 апреля 2024, источник 

«По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в марте 2020 года – до запуска программы льготной ипотеки – в России строилось 2 млн квартир (100,2 млн кв. м жилой площади). По состоянию на март 2024 года, в стране строится уже 2,2 млн квартир жилой площадью 108 млн кв. м. Таким образом, за четыре года объем строительства в стране вырос примерно на 10%. Безусловно, свой вклад в этот результат внесла и льготная ипотека. Однако это не было главной декларируемой целью программы. В первую очередь, она должна была поддержать россиян, которые хотели улучшить жилищные условия, а также стимулировать строительную отрасль на фоне спада спроса на жилье из-за пандемии.

Можно ожидать, что после отмены льготной ипотеки спад объема строительства составит те же 10-15%. При этом снижение не будет одномоментным. Процесс растянется на срок от трех до пяти лет за счет длительности строительного цикла и будет зависеть от объема платежеспособного спроса»

Валерий Кочетков, – директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость», 3 мая 2024, источник 

«Подорожание ипотеки заставило многих клиентов массового рынка пересмотреть свои запросы и ориентироваться на жилье меньших габаритов. Так, сегодня 3-комнатные квартиры и 4-комнатные евроформата площадью 75-80 кв. м составляют всего 5% спроса (тогда как еще пару лет назад ими интересовались около 20% покупателей).

На 2-комнатные лоты и евротрешки площадью 50-55 кв. м приходится 15,5% сделок в общем объеме (против 50% в 2021–2022 гг.). 1-комнатные квартиры и евродвушки площадью 35-40 кв. м выбирают 28,8% покупателей.

Студии площадью 20-25 кв. м занимают в продажах 50,7% (в 2021–2022 гг. однушки и студии составляли 30% сделок). В целом студии сегодня самые востребованные квартиры на рынке: покупателям они интересны из-за минимального бюджета, а девелоперам из-за максимальной цены квадратного метра»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 5 мая 2024, источник 

«Совершенно очевидно, что при сохранении прочих равных и с учетом ухода от льготной ипотеки в том виде, к которому мы привыкли, снижение продаж может быть сопоставимо со снижением доли ипотеки.

Конечно, девелоперы надеются на лучшее и рассчитывают компенсировать это за счет дополнительных инструментов: рассрочки, преференций при стопроцентной оплате. Но все же готовятся к худшему: просадка в третьем квартале может быть максимальной, полагаю 15-20%.

Думаю, потом потребитель более-менее привыкнет к новым реалиям, и в четвертом квартале продажи, вероятно, подрастут. А в целом по году (с учетом неплохого первого полугодия) мы увидим минус 7-12% к 2023 году.

При этом ценник останется на прежнем уровне, поскольку девелоперы открыто его корректировать не собираются. Во всяком случае, об этом говорят представители тех компаний, с которыми мы работаем — а их достаточно много, причем в разных регионах: от Москвы до Владивостока.

Поэтому чем дальше, тем более отчетливо понимание, что девелоперский рынок в ближайшее время будет находиться под большим давлением, причем со всех сторон: себестоимость растет, а покупательский спрос падает»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 6 мая 2024, источник 

«Итоги апреля еще официально не подведены по выдачам ипотеки в России, но думаю будет к апрелю 2023 года примерно в районе минус 30% по штукам. Проще говоря рынок ипотеки начал сдуваться как жевательная резинка)

Просто какое то дно в структуре сделок пробила вторичка, ее доля достигла рекордного низкого уровня, зато обратная ситуация с загородной недвижимостью.

Отмечу очень разную динамику по городам, есть территории, которые жестко просели, есть там где все продолжается как ни в чем не бывало! Зависит от множества факторов.

На самом деле то что происходит со вторичкой, уже в 3 квартале 2024 будет ждать рынок новостроек, вторичка после закручивания гаек по ставке села больше чем на 40%. От сегодняшних уровней думаю что то похожее ждет рынок новостроек, но с поправкой на то что детям до 6 лет ставку сохранят, а по остальной семейной ипотеке сделают в районе 12%. В общем мой прогноз - минус 20-25% от сегодняшних объемов в 3 квартале.

Большими темпами растет объем предложения на рынке в 3 квартале столкнемся даже не с ножницами, а с пассатижами! Резкое сокращение спроса на новостройки и наоборот потребность застройщиков в продаже, уверен сделают свое дело и цены на новостройки пойдут в минус.

При этом май и июнь будут просто шикарные, любят у нас ажиотажи! Так всегда было и так будет в этот раз, хотя с каждым разом уверен иммунитета у общества становится все больше. В третьем и четвертом квартале точно оживет вторичное жилье из за большего предложения по разумным ценам и перетока спроса с новостроек, продолжится развитие загородной недвижимости, уверенно будет расти коммерческая недвижимость.

Сильно верю в 2025 год, там думаю нас ждет очень активный рост! Так всегда бывает после сложного года наступает хороший, работает правда и в обратную сторону)»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 6 мая 2024, источник 

«Высокая ключевая ставка и повышенный первый взнос по господдержке в совокупности с новой риск-политикой ЦБ РФ постепенно замедляют рынок ипотеки. По нашим подсчетам, в начале года выдачи снизились уже почти на 20% к прошлому году. Но в ближайшие два месяца тренд может измениться – заемщики ждут завершения льготной программы со ставкой 8%, так что май-июнь могут стать аномальными с точки зрения спроса.

Итоговый объем выдач в первом полугодии может приблизиться к 2,8 трлн рублей, что сократит отставание от результатов прошлого года до 7%. Однако затем спрос на жилищные кредиты вновь будет снижаться, что повлияет на общие показатели по итогам года»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 6 мая 2024, источник 

«Провал по спросу будет большой, он уже ощутим: март к марту минус 32%, схожая ситуация в апреле. Плюс не забываем, что с первого июля есть риски завершения ипотеки господдержки и существенных ограничений по другим программам. А доля ипотеки с господдержкой в последнее время была 25-30%, это много от общего объема.

И, самое важное, что ставку 6% сохранят только для семей с детьми до 6 лет. А там, между прочим, доля с детьми до 6 лет в лучшем случае процентов 45 от всей выдачи общей семейной ипотеки, есть регионы, где доля даже 30%. То есть 55% потребителей с рынка может просто уйти. Представляете, что будет, если останется только треть или даже 25% от того, что сейчас? Коренное изменение ситуации, и оно отразится на рынке.

Цены, я считаю, будут снижаться вслед за снижением доступности ипотеки. Вряд ли от этого выиграет конечный покупатель жилья, за исключением тех, кто приобретет за наличные деньги. <...> У меня не вызывает сомнений, что новостройки в горизонте год-два подтянутся к уровню вторичного жилья по цене.

Мы уже сейчас увидели такую модель поведения: когда человек не мог оформить господдержку, он уже не выбирал новостройку. Да, тренд неявно виден, и не сразу произойдет, потому что пока на вторичке всё-таки цена отсечения действует. Многие застройщики, может быть, пока в своих анализах этого не видят. Но если смотреть клиентов именно по вторичному жилью, кто не мог брать семейную ипотеку или господдержку, они все переходили на вторичку. Поэтому я рискнул дать прогноз, что клиенты точно будут выбирать вторичное и загородное жилье, а не новостройки, когда в этом сегменте установится рыночная ипотека. Конечно, дельта 6% или даже 8% к 17% была неконкурентна, но после первого июля для большинства рынка она станет конкурентной, и, я думаю, вторичка начнет развиваться...

Сам по себе механизм льгот точно нужен, но нужно тщательно определять: кому он нужен, когда нужен, и на какой период времени. Может быть, заменой льготной ипотеки может стать более сложный механизм субсидирования ставки аренды. С этой стороны субсидирование аренды кажется честнее и правильнее. И совершенно точно новый механизм должен играть не как поддержка отрасли, потому что отрасль не всегда правильно понимает эту поддержку – мы видим, как цены растут. А нужно играть на стороне клиента, а это значит, что поддержка нужна и на вторичку тоже, и на загородку, так будет честно, и пузырей будет меньше.

А еще, мне кажется, средства Пенсионного фонда можно использовать на ипотеку с хорошей доходностью, и организации могли бы сами выдавать ипотеку, нужно им это разрешить, а не только банковская должна быть привилегия. И, на мой взгляд, есть очень богатые страховые компании, которые тоже могли бы выдавать ипотеку. Это увеличило бы конкуренцию, и ставка могла быть ниже. Потому что сейчас, на мой взгляд, банки где-то интересную позицию занимают в этом вопросе...

Рынок-то в целом неплох. Просто рынок подсел на льготные ипотеки, как на иглу, надо постепенно оздоравливаться. Идут нормальные процессы, такие активности мы видим по миру... Сейчас все это просто стабилизируется, и нужно уметь перестраиваться. Это больно, это никто не любит. Причем строителям еще больнее будет, если риелторы уже с ноября почувствовали сложности, то строителям только предстоит эти циклы перестраивать, а циклы у них длинные, сложные. Им предстоит серьезная трансформационная работа.

А дальше рынок адаптируется. Сначала потихоньку, потом быстрее начнёт отыгрывать. Где-то с четвертого квартала, мы надеемся, ставка будет уже 14,5%. Быстро она начнет опускаться только в 2025 году, может быть, в первом квартале даже до 13%-13,5%, и мы увидим огромную реализацию отложенного спроса, так что 2025-2026 год станут шикарными на рынке недвижимости»

Мария Орлова, – коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, 6 мая 2024, источник 

«В первом квартале на рынке наблюдалось значительное сокращение числа выдачи ипотечных кредитов, которое было обусловлено заградительными мерами со стороны регулятора, повысившего в прошлом году ключевую ставку, изменившего условия по первоначальному взносу и объявившего о радикальных изменениях в структуре льготной ипотеки. На спрос повлияли и введенные комиссии от крупнейших российских банков. Впрочем, некоторые банки вскоре отменили их или смягчили по ним условия. В результате всех этих факторов уже в апреле мы увидели значительное оживление спроса.

В Ленобласти средняя цена в новостройках составляет 154 тыс. рублей за квадратный метр, увеличившись за год на 10%. Из-за возвращения отложенного спроса, а также из-за завершения программы государственной ипотеки рынок в ближайшие месяцы может ждать дальнейший рост цен.

Второй квартал точно будет динамичнее первого, даже несмотря на некоторую просадку, которая традиционно происходит в первой половине мая из-за праздников. Я предполагаю, что спрос на первичное жилье вырастет во втором квартале к первому примерно на 35–40%. Основные причины этого – снижение спроса в первом квартале из-за ужесточения условий кредитования и формирование отложенного спроса во втором квартале, обусловленного изменениями условий выдачи субсидированной ипотеки»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 7 мая 2024, источник 

«В Москве квадратный метр первичного жилья за прошедшие пять лет подорожал примерно в полтора раза, точнее на 70,6%, до 465,6 тыс. рублей.

Но столь существенный рост средней цены обусловлен не только действием льготной ипотеки, но и переходом отрасли на проектное финансирование, повышением платы за смену ВРИ (вид разрешенного использования – ред.), инфляцией на строительные материалы, дефицитом профильных кадров, последствиями пандемии, западными санкциями и др. То есть в 2019-2024 гг. целый ряд обстоятельств привел к значительному удорожанию новостроек.

В ближайшей перспективе сложно предвидеть аналогичное стечение факторов. При этом всеобщую льготную ипотеку власти сворачивают. Соответственно, на мой взгляд, новостройки теперь будут дорожать примерно на уровне инфляции, хотя цены на самые ликвидные варианты продолжат расти опережающими темпами»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU», 7 мая 2024, источник 

«Если в феврале 2024 г. ЦБ прогнозировал, что по итогам года средняя ключевая ставка составит 13,5-15,5% годовых, а в 2025 г. опустится до 8-10%, то теперь, согласно апрельскому прогнозу, в 2024 г. "ключ" останется на уровне 15-16%, а в 2025 г. снизится лишь до 10-12%...

Учитывая, что более-менее приемлемыми для ипотечников являются ставки не выше 12% годовых, которые возможны при ключевой ниже 10%, Центробанк, фактически, предлагает попрощаться с надеждами на доступную ипотеку в обозримом будущем – как и прогнозировал IRN RU. Возможно, ипотека вернется к нам в 2026 г., когда ключевая ставка, согласно ожиданиям ЦБ, опустится до 6-7%. Но это не точно.

И в любом случае еще как минимум года полтора рынку недвижимости придется существовать без дешевой ипотеки. На первый взгляд, только вторичному, ведь на первичном есть льготные программы, ставки по которым не зависят от политики ЦБ. Проблема в том, что при ключевой ставке 16% льготная ипотека слишком дорого обходится казне, поэтому власти взяли курс на отказ от субсидирования ставок или, во всяком случае, на существенное ужесточение условий их получения...

В целом Минфин считает необходимым снизить долю льготных программ с нынешних более чем 90% до 20-25% от общего объема ипотечных выдач на первичном рынке. Так что аттракцион неслыханной щедрости с льготными ставками подходит к концу.

Так как главной причиной астрономического роста цен в последние годы была слишком доступная ипотека, ее отсутствие или ощутимое сокращение объемов выдачи, по идее, должно привести к удешевлению жилья – как на вторичном, так и на первичном рынке.

На вторичном рынке стоимость метра действительно уже потихоньку ползет вниз. На первичном спрос падает даже быстрее, чем на вторичном – во всяком случае, в московском регионе. Однако застройщики продолжают заявлять, что готовы на все, кроме снижения цен, и придумывают все более креативные ипотечные схемы для активизации продаж. Но такие "схематозы" только вредят рынку недвижимости, так как усилиями ЦБ живут недолго, при этом для борьбы с ними регулятор вынужден ужесточать условия выдачи ипотеки в целом.

Таким образом, реальным инструментом активизации продаж в условиях недоступной ипотеки остается снижение цен, в том числе на рынке новостроек. Пересидеть полтора года падения спроса у застройщиков вряд ли получится – даже с финансовой подушкой, накопленной в период прошлогоднего ажиотажа, и при высоком уровне распроданности проектов. Но учитывая, что в какой-то мере господдержка сохранится, удешевление, скорее всего, будет завуалированным – за счет акций и скидок.

Приведет ли это к катастрофическим последствиям, которыми любят пугать рынок адепты культа "вечнорастущего метра" – банкротству строительных компаний, недостроям, обвалу объемов нового строительства? Нет. Откат цен на 20-30% после двукратного роста – это совершенно нормальное явление. Как подчеркнула Эльвира Набиуллина, прибыль застройщиков "выросла кратно за четыре года", поэтому ЦБ считает, "что у них есть возможности для сокращения цен на жилье, они могут это выдержать"»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 7 мая 2024, источник 

«На вторичном рынке Петербурга все стабильно, предложение прибывает, но слабыми темпами... В начале мая в СМИ появилась информация о том, что и в рекламе цены начали снижаться (наконец-то). Реальные цены сделок снизились уже в начале года, теперь объявления в рекламе лишь повторяют эту траекторию.

Поведение покупателей все то же, и это надолго: они крайне осторожны, в сделки входят убедившись, что получили максимальную скидку по сравнению с конкурентами. Все больше сложных сделок с ипотекой, субсидии, опекой, встречными вариантами и т.п.

Новостройки. В Петербурге с продажами все более-менее ровно. Но если в мае-июне застройщикам и банкам не удастся разогреть спрос на завершении ипотеки под 8%, то продажи окажутся на уровне апрельских или хуже. Статистика DataFlat по продажам в Москве это подтверждает: количество ДДУ в столице осталось примерно на уровне марта. Немного выросли средняя цена «квадрата» и выручка застройщиков.

А в Петербурге снижение цен, скорее всего, продолжится: в «Мир Квартир» насчитали что цены за апрель снизились на 1,1%, по данным bnMAP.pro - на 0,4%. Ждём данные DataFlat. Кстати, по данным bnMap предложение в СПб на первичном рынке за год сократилось на 16,9%. Судя по этим цифрам, слабым темпам вывода новых проектов и выдачи разрешений на строительство, предложение будет сокращаться вместе со спросом в 2024 году. На рынке аренды жилья - все предпосылки к глобальному дефициту предложения. На 7 мая объем предложения - 3,33 тысячи вариантов, на 58% меньше, чем год назад»

Виталий Костюкевич, – директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка, 8 мая 2024, источник 

«Ипотека за счет отмены льготной ипотеки как минимум снизится на 10%, а с учетом дополнительных ограничений – на 15–20% к аналогичному периоду 2023-го, потребительские кредиты также не будут расти: снижение на 10–15%. В целом объем выдач кредитов населению в 2024-м будет на 15–20% ниже 2023-го... В банке не наблюдают рисков высокой закредитованности россиян, потому что растет не только общий размер кредитов, но и уровень контроля регулятора за качеством таких кредитов»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 8 мая 2024, источник 

«Ситуация с обслуживанием ипотеки, как мы и прогнозировали осенью 2023-го, планомерно ухудшается. Высокие ипотечные ставки сделали экономически бессмысленными любые попытки перекредитования и не позволяют должникам быстро продать жилье, чтобы погасить задолженность.

При сохранении темпа по 5% в квартал, по итогам года портфель просроченной ипотеки может превысить 65-67 млрд рублей, но даже при этом доля просроченной ипотеки по отношению к общей задолженности не превысит 1% против нынешних 0,4%, что считается комфортным уровнем для кредиторов и приемлемым для экономики. Однако двузначные цифры годового прироста означают, что в ближайшие несколько лет мы будем накапливать объемы проблемных кредитов на покупку жилья»