ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #265

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 9 мая 2024, источник

«Тезис о разнице в ценах на первичном и вторичном рынке в 40-50% - это манипуляция. Суть проблемы в том, что средняя по первичному рынку посчитана по мегаполисам (за их рамками очень мало строится и продается), а по вторичному - по всей стране, включая депрессивные города и села. Кроме этого много вопросов к методике оценки Росстата. Если вы думаете, что эти цифры посчитаны по данным Росреестра на основании совершенных сделок, то нет...

Разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком, конечно, есть. Локально он сильно отличается и зависит, в том числе от объемов стройки и конкуренции. Но чаще всего при сопоставимом качестве объектов разница в ценах составляет 10-20%, местами вырастает до 25-30%. И это слишком большая наценка за "льготные условия".

Но сам этот график (разрыва цен на первичном и вторичном рынке – прим.), который так часто тиражируют (и мы присоединяемся), не бесполезен. Он четко фиксирует тот факт, что после запуска "льготной ипотеки" долгосрочные тренды разошлись. Темпы роста цен на новостройки существенно опережают вторичку и после роста ключевой ставки эта поляризация усилилась. Пугающая цифра в 55%, хоть и не соответствует действительности, является заметным аргументом в копилке ЦБ РФ в пользу ужесточения льготных программ»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов, 11 мая 2024, источник 

«Строительство частных домов сегодня в приоритете у застройщиков. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) идет опережающими темпами. За последние несколько лет ИЖС вводят в эксплуатацию больше, чем многоквартирных домов. Это обусловлено двумя факторами. Изначально повлияло появление дачной амнистии. Когда дома уже давно были возведены, их начали вводить в эксплуатацию и по сути записали, как будто вновь построенные.

А вот начиная с 2022 года уже большую роль стала играть именно стройка, потому что многие банки начали входить в программы, связанные с выдачей ипотеки на строительство жилья, и за 2022—2023 год случился некий бум стройки загородного жилья. У людей появилась возможность самостоятельно по программам льготной ипотеки возводить дома.

После заявления президента РФ Владимира Путина о том, что нужно обеспечить к 2030 году граждан жильем площадью не менее 33 квадратных метров на человека, спрос на стройку частных домов увеличится еще больше. Если говорить про цели, которые ставит президент по увеличению количества квадратных метров площади жилья на одного человека, то многоквартирные дома не позволят этого сделать, учитывая склонность застройщиков к уменьшению площади квартир для того, чтобы постоянно повышать цену за метр. А жилой дом позволяет. Семья приобретает трехкомнатный дом минимум на 80 квадратных метров. А трехкомнатная квартира за эту же стоимость может быть и 60 квадратных метров. То есть получается, что на одного человека площадь жилья увеличивается. Я думаю, что на этом будет акцентироваться внимание и спрос»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 13 мая 2024, источник 

«Спрос россиян на частные дома стимулирует рост всего рынка ипотеки. В прошлом году объем выдач кредитов на загородную недвижимость в России вырос более чем на 70%, до 822 млрд рублей. Из них свыше 65% заемщики получили на индивидуальное строительство. В этом году только на цели ИЖС мы прогнозируем роста продаж до 1 трлн, что станет новым рекордом. При этом, по нашей оценке, потенциальный спрос россиян на загородную недвижимость гораздо выше»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 13 мая 2024, источник 

«В Ассоциации риэлторов СПб и ЛО провели круглый стол, посвященный апартаментам и ипотечным программам на их приобретение... Основные тезисы по итогам встречи:

Рынок апартаментов, несмотря на высокие ставки, вполне устойчив.

Объем ипотечных сделок пиковых (прошлогодних) 60-70% опустился до 20-30%. При этом есть устойчивая доля покупателей, с "живыми" деньгами.

Популярностью пользуется рассрочка, либо до момента сдачи, либо длительная рассрочка уже при покупке готовых апартов от застройщиков (это новый тренд).

Существенная доля сделок приходится на ипотеку с субсидированной ставкой. Эта схема позволяет при относительно небольшом повышении цены сделки понизить ставку кредитования, на весь период или до сдачи.

Застройщики единогласно отмечают: клиенты-«рассрочники» менее надежны. В момент сдачи объекта и перехода на рыночную ипотеку часть покупателей может не справится с повышенной ставкой.

Любопытно, что среди получателей рассрочки есть клиенты, которые не спешат оплачивать полную стоимость, предпочитая размещать деньги на депозитах, получая дополнительный доход.

Ипотечные клиенты предпочитают покупать объекты как можно ближе к вводу в эксплуатацию. Логично: что рыночную ипотеку в 16-17% что субсидированную в 10,5-12% легче обслуживать имея арендный доход. Петербург по праву считается лидером в области развития сервисных апартаментов.

Застройщики подтвердили: сильная УК не только стимулирует продажи и повышает стоимость "квадрата", но и формирует лояльную группу инвесторов которые будут совершать повторные покупки при запуске новых объектов.

Банки подтверждают востребованность программ позволяющих минимизировать ежемесячные платежи, либо на первые пару лет, либо на весь период кредитования. Также пользуется спросом программа со ставкой 10,5% годовых на весь период кредитования с удорожанием объекта на 12,5%»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), 13 мая 2024, источник 

«Мы видим, что с начала года цены на новостройки снижались — но снижались они по причине недоступности ипотеки. Банки под давлением ЦБ скорректировали ипотечные программы и увеличили требования к величине первого взноса, который теперь составляет порядка 30% от стоимости жилья. Понятно, что далеко не у всех покупателей есть на руках треть от всей необходимой суммы, так что спрос резко снизился.

Вторая причина, по которой цены на новостройки уменьшились — это наличие рынка "вторичек", который вносит свои коррективы. Благодаря практике 2022 года, мы видим, что когда на первичном рынке ставка по ипотеке была по-прежнему льготной, а сделки на вторичном рынке практически перестали совершаться, сократился переток денежных средств из второго в первый. Почти 30-40% покупателей новостроек покупают там жилье в связи с продажей уже имеющейся недвижимости, что стало почти невозможно в связи с практически заградительной ипотечной ставкой на "вторички". Таким образом, исчез платежеспособный спрос на "первички", и застройщики теперь бьются за клиентуру, снижая цены на свой товар»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 14 мая 2024, источник 

«Главная проблема рынка жилья сегодня – не отсутствие ипотеки или ее альтернатив, а астрономически высокие цены, которые делают квартиры недоступными для покупателей даже при нулевых ипотечных ставках.

Квартиры в крупных городах страны за последние 3-4 года подскочили в цене примерно вдвое, опережая инфляцию и проценты по депозитам. Когда цены растут такими темпами, человек сможет накопить на квартиру с помощью каких-либо специальных сберегательных вкладов только в том случае, если ставки по ним будут значительно выше, чем по обычным. Не на 1% или 2%, а на порядок. Способов обеспечить такие ставки в законопроекте, насколько я понимаю, не прописано.

Сегодня важнее работать над себестоимостью строительства, снизить которую позволит разбюрократизация, отмена лишних согласований, устранение административных барьеров, упрощение доступа к земельным участкам... Необходимо вкладывать деньги в строительство социальной и транспортной инфраструктуры.

Все эти меры приведут к увеличению объемов строительства, конкуренция среди застройщиков вырастет, что будет толкать цены вниз, и доступность жилья повысится»

Павел Луценко, – генеральный директор портала «Мир квартир», 14 мая 2024, источник 

«Заградительные ставки по ипотеке на "вторичке" сделали свое дело, и если сейчас продолжается некоторый рост цен, то в основном за счет перехода купленных новостроек на регулярный рынок. Цены на них на 15% выше, чем в среднем по рынку, и могут превышать стоимость жилого фонда советской постройки на 20% и более. Старое жилье дешевеет наиболее быстрыми темпами. В целом, тренд на вторичном рынке в ближайшие месяцы будет понижательный, и к концу года жилье может упасть в цене еще на 3-5%»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 14 мая 2024, источник 

«На вторичном рынке Петербурга объем квартир в продаже продолжает плавно расти. Спальные районы плюс Мурино/Кудрово - плюс 0,9% за неделю, с начала мая - на 1,7% (ЦИАН).

В майские праздники активность на рынке, естественно, снизилась. Но в первые же рабочие дни рынок бросился наверстывать упущенное, пошли сделки и авансы. При этом реальные цены сделок очень плавно снижаются. Это четко видно по статистике реализации нашего пула выкупленных квартир. Работает прежнее правило: активная реклама и минимальная, в сравнении с конкурентами, цена предложения.

Спрос неровный, не всегда удается его спрогнозировать. В популярных локациях сделки идут, в других, которые и раньше не пользовались высоким спросом, даже качественные объекты продать сложно. Мало того, что покупатель привередлив, так еще и спрос распределяется неравномерно.

Вслед за ценами реальных сделок продолжится снижение цен в рекламе. Но плавное. Цены поддерживает распространенная позиция продавцов: если по этой цене не продать, то все равно снижаться не будем, лучше просто снимем квартиру с рекламы. Кстати, с отменой ипотеки под 8% не следует ждать перетока спроса на вторичку. Скорее, просто будут меньше покупать.

Рынок новостроек в оставшиеся дни мая будет наверстывать упущенные за праздники продажи. Поможет активно разогреваемый ажиотаж по поводу отмены льготных ипотечных программ - идут активные публикации в СМИ и рекламные кампании. Один из ведущих банков-партнеров уже предупредил нас, что срок записи на сделку увеличится до 2-5 дней - из-за повышенного спроса. При этом на фоне роста спроса цены не вырастут. Застройщики будут стремиться увеличить продажи, а не прибыль»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 15 мая 2024, источник 

«Количество сделок на вторичном рынке снижается. Почему, когда в СМИ говорят, что количество сделок на вторичке растет, я говорю, что на самом деле оно снижается? Всё просто.

Рост количества сделок с января по апрель – естественный много летний процесс. Если посмотреть на приложенные мною графики, то там видно доказательство моих слов. Единственными "провальными" апрелями были 2020 из-за всеобщей самоизоляции и 2022 год из-за известных событий.

На втором графике видно, что по сумме сделок за первые 4 месяца каждого года, количество сделок на вторичном рынке Петербурге в 2024 году на 11% меньше, чем даже в считавшемся не очень хорошем 2023 году. Я уже не говорю о сравнении 2024 года с другими годами.

Я в целом по итогам 2024 года ожидаю снижение общего количества сделок на 15-20%. Приведет ли это к изменению цены? С точки зрения логики падение продаж, является следствием снижения спроса. Это значит, что квартиру продать становится труднее. И привлечь к объекту внимание можно только снижением цены.

В кризис 2008-09 годов количество сделок в 2009 году снизилось на 15%, а цены ушли в минус на 30%. В 2015 количество сделок снизилось на 21%, а цены сделали минус 15%. В 2022 сделки рухнули на 31% (исторический максимум падения), а цен упали на 10%.

Как видно нет прямой корреляции движения цен в зависимости от количества сделок, потому что есть еще иные факторы, к примеру ситуация на первичном рынке, ипотечная ставка, доходы населения и т.п.. Однако, точно можно сказать, что при снижении количества сделок, происходит и снижение цены.

Занятный факт – с каждым разом в "тяжелые" моменты количество сделок падает всё глубже, а цены наоборот, снижаются всё меньше... Так как все требуют от меня озвучить мнение о ценах, то я предполагаю о снижении цен на вторичке в Петербурге к концу 2024 года до 10%»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 15 мая 2024, источник 

«Обзор рынка вторичной недвижимости Москвы. Апрель 2024.

1. Количество предоплат за квартиры снизилось на 10% к марту и на 20% к апрелю прошлого года.

2. Предложение квартир продолжает медленно расти. В апреле выросло на 2%. При этом есть районы, где количество квартир в продаже увеличилось за последние три месяца более чем на 20%... За три месяца резко выросло предложение в Восточном, Юго-Восточном и Юго-Западном округе Москвы (более чем на 20%).

3. Витринные цены продолжают топтаться на месте. Но уже есть первые отклонения вниз. В нескольких районах цена в объявлениях уменьшилась на 1%. При этом по нашим данные существенно вырос уровень торга.

4. Доля ипотечных кредитов в принятых авансах в апреле уменьшилась до 25%. В марте было 28%.

Общий вывод: Рынок вторичной недвижимости продолжает адаптироваться к "новым условиям" дорогих кредитов. Прослеживается явный тренд на снижение общего уровня спроса. При этом количество квартир в продаже медленно растет. Впереди лето. И еще ждем как отреагирует рынок на изменения от 01 июля. Вполне может оказаться, что вторичка от этого выиграет»

Георгий Остапкович, – экономист, директор Центра конъюнктурных исследований НИУ ВШЭ, 15 мая 2024, источник 

«Решение (предложение – прим.) Министерства финансов вдвое повысить ставку по семейной ипотеке с нынешних шести до 12 процентов годовых с 1 июля негативно скажется на планах правительства по решению демографической проблемы.

При ипотеке под 12 процентов низкодоходное население будет в лучшем претендовать на какие-нибудь студии 25-30 метров, а президент и первые лица ставят сейчас одной из главных задач решение демографической проблемы, то есть повысить рождаемость. Ну, в 20-30-метровой квартире можно много детей завести?

В решении проблемы льготной ипотеки нужно искать какие-то другие пути. Например, пробовать поднимать не ставки, а снижать налоговую нагрузку на граждан с низкими доходами.

Любое повышение льготной ставки, особенно семейной ипотеки, даже на 1 процент, будет достаточно болезненным. Потому что это люди с детьми, они априори низкодоходные. Среднедушевой доход семьи с рождением ребенка всегда падает. Нужно снимать с низкодоходного населения налоги, с тех, кто живет ниже черты бедности или ниже даже МРОТ. Ну что они платят, эти 13 процентов? Тем более, сейчас будет повышена ставка на высокодоходное население.

Можно дать россиянам с семьями безусловный базовый доход, как это иногда делается в других странах, чтобы повысить их платежеспособность. Если бы люди получали высокую зарплату, то им могла бы и не понадобиться льготная ипотека»