Ипотечный прорыв 1998-2003 гг.

ГЛАВЫ ИЗ КНИГИ. ИПОТЕКА (Иркутская история)

      Недавно  мне попалась на глаза статья Владимира Александровича Щербакова «Доступное жильё с точки зрения органов власти» и на меня нахлынули воспитания о  годах «ипотечного прорыва» (1998-2003 гг).

      Я хорошо знал автора этой статьи. Выпускник механико-математического факультета МГУ им.М.В. Ломоносова. В советское время он занимался проблемами экологии озера Байкал, а с начала 90-х годов начал пробовать себя в бизнесе, как и многие из нас. Он создал   девелоперский бизнес. Будучи нетривиальным человеком, обладая хорошими способностями и университетским математическим образованием, он довольно быстро поднялся и стал одним из серьезных игроков на строительном рынке в Иркутске. Иркутск в то время занимал, да и сегодня занимает одно из последних мест в России по объему жилищного строительства. Поэтому еще в начале 90-х годов В.А.Щербаков, размышляя над тем, как повысить доступность жилья, обратил свое внимание на возможности, таящиеся в покупке жилья в кредит, а  также на необходимость накопления средств на цели приобретения жилья посредством инвестиционных фондов, кредитных кооперативов и т.п. Почвой для такого взгляда на решение жилищных проблем стало  формирование в Иркутске одного из ведущих региональных центров созданной в 1993 г. Комиссии по рынку ценных бумаг и фондовым рынкам при Президенте РФ, кадровой основой которого стала  Иркутская научная  школа в области финансов. Ее ярким представителем является Татьяна Иннокентьевна Кубасова (с самого начала ставшая одним из руководителей Иркутского регионального ипотечного агентства).

      Щербаков В.А. относится к  тому первому  поколению «ипотечников», которые поверили в  ипотеку и  начали строить ее фундамент в виде Федерального закона «Об ипотеке» (попытки разработать и принять его начались еще в 1992-93 гг.), а также АИЖК.  Одна из первых ипотечных «тусовок» была проведена именно в Иркутске, сыгравшая важную роль в их самоопределении.

     Для меня с самого начала моей деятельности в Госстрое России было ясно, что создание общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования необходимо начинать с региональных пилотных проектов, и Иркутск стал первым таким проектом.

     Итак, в самом начале 1999 года ко мне пришел Сергей Фатеевич Брилка, вице-губернатор по строительству Иркутской области и с воодушевлением стал приглашать в Иркутскую область. Затем позвонил иркутянин Миша Грудинин (ныне генеральный директор ГИПРГОРа), который горячо порекомендовал В.А.Щербакова как человека, который способен стать организатором создания ипотечной системы в Иркутской области.

    2 марта 1999 года  самолет Москва-Иркутск приземлился в Иркутске и из него вышли В.Н.Пономарев и Виктор Кубяк, мой многолетний друг и бизнес-партнер (родившийся в Бресте еврей-поляк, возглавивший в 1968 году забастовку студентов Варшавского университета, высланный из Польши, закончивший в дальнейшем Сорбонну и Лундский Университет в Швеции, ставший гражданином Швеции и проживающий ныне в Лондоне). Именно он был первым, кто рассказал мне о системе ипотечного кредитования и заразил меня «ипотечной болезнью».

Было -30 градусов, а Виктор - в одном пиджачке. Он оказался любителем морозов. Нас встречали Брилка С.Ф. и Щербаков В.А.. Программа была напряженная. Целый день шло обсуждение вопросов жилищного строительства и ипотечного кредитования. На этом этапе главным было получить поддержку будущей программы действий со стороны профессионального сообщества, а также понять, есть ли организационный потенциал  для пилотного проекта.  Позитивное общественное мнение должно было облегчить принятие позитивных решений со стороны губернатора. Уже к концу первого рабочего дня обе эти задачи были решены. К концу дня уже казалось, что мы все знаем друг друга давно. Мы – это Володя Щербаков, Сергей Брилка, Виктор Кубяк, я, и к нам не просто присоединился, а стал верным и надежным товарищем Юрий Александрович Шкурапат, бывший Мэр Иркутска, председатель Союза строителей Иркутской области. Именно он в последствии всегда выступал дружеским адвокатом нашей команды перед губернатором Говориным Б.А..На следующий день мы с Брилкой С.Ф., Шкурапатом Ю.А., В.Кубяком встретились с Борисом Александровичем Говориным и мы получили принципиальное согласие на создание в Иркутской области системы ипотечного кредитования. В разговоре с Говориным стояла двуединая задача.

    Кроме обоснования необходимости и перспективности ипотеки как важнейшего механизма решения жилищных проблем граждан через обеспечение спроса на построенное жилье, необходимо было убедить губернатора, чтобы именно В.А.Щербаков возглавил эту работу. Я был убежден, что только Володя сможет эффективно и в кратчайшие сроки обеспечить решение всех задач и далее возглавить ее  функционирование.  Сложность состояла в том, что губернатор Б.А.Говорин не очень жаловал Володю Щербакова. Ю.А.Шкурапат, С.Ф.Брилка и я поручились за Щербакова (в дальнейшем, именно мы стали первыми членами Наблюдательного совета Иркутского Регионального ипотечного агентства -ИРИА) и Борис Александрович дал добро. Работа закипела. В 1999-2001 гг. мне пришлось очень часто выезжать в Иркутск, иногда один раз в месяц, иногда чаще. Я вылетал вечером в четверг, утром сразу в Администрацию области, а в субботу утром обратно, воскресенье передых, а в понедельник на работу, ведь у меня был  большой объем работы в качестве заместителя председателя Госстроя России. К маю 1999 года была завершена работа объединенной московско-иркутской команды по разработке ипотечной программы Иркутской области, технико-экономического обоснования и учредительных документов ИРИА. Встал вопрос об уставном капитале Иркутского агентства. Я вновь поехал в Иркутск для встречи с Борисом Александровичем Говориным. Мы договорились с ним на 8 мая. Встреча, как теперь стало модно говорить, проходила без галстуков, но в его кабинете. Был выходной день. Посетителей не было. Никто не мешал нам спокойно обсудить. Володя Щербаков и Сергей Фатеевич Брилка ждали результатов в кабинете Брилки. Почему я так подробно говорю об этой встрече. Да потому, что именно на ней фактически  решилась организационная структура общероссийской системы ипотечного кредитования.

Я должен сказать, что авторы проекта ОАО «АИЖК» Андрей Вавилов (в то время он был Первым заместителем Министра Финансов РФ и Надежда Косарева, Президент фонда «Институт экономики города» предусматривали, что государственным оператором системы ипотечного жилищного кредитования должно стать АИЖК, которое создает свои региональные филиалы в субъектах РФ. Но поскольку его уставной капитал ($80 млн.) жалко было тратить на филиалы, предполагалось, что эти филиалы будут финансироваться региональными Администрациями. До 8 мая 1999 года (с 1997 года) было создано всего 2 филиала (один в Санкт Петербурге, другой – в Новосибирске) и оба фактически бездействовали. Ни один из Губернаторов не спешил их финансировать. Именно вопрос на эту тему и задал мне Иркутский Губернатор, почему он должен за счет регионального бюджета финансировать Деятельность Федеральной   структуры. Я предложил ему, чтобы Иркутская область учредила региональный ипотечный оператор в форме акционерного общества, чтобы уставной капитал формировался на территории за счет регионального бюджета и регионального бизнеса. Этот региональный оператор рефинансирует банки путем выкупа у банков ипотечных кредитов, формирует соответствующие пулы этих кредитов и продает их соответствующим инвесторам, включая АИЖК. Первоначальные пулы формируются за счет уставного капитала регионального оператора. Затем включаются средства АИЖК (в рамках соответствующего договора между АИЖК и региональным оператором, определяющим стандарты ипотечных кредитов и соответствующие лимиты средств, предоставляемых АИЖК), а затем и средства иных заинтересованных рыночных инвесторов. Когда он понял, что контроль и право собственности на региональный оператор остаются в руках Администрации Иркутской области, а Федерация и субъект РФ будут участвовать в деятельности регионального оператора на условии софинансирования, он подтвердил готовность профинансировать Уставной капитал в объеме около $1 млн. Кроме того, он окончательно дал согласие, чтобы Генеральным директором стал В.А.Щербаков.

 Я понял, что если мы хотим, чтобы в стране в максимально короткие сроки сформировалась ипотечная сеть, необходимо отказаться от создания филиальной сети АИЖК, а перейти к формированию региональной сети, которая станет работать с АИЖК на договорных началах. В результате повысится заинтересованность регионов и конкурентность услуг, а административный контроль заменится на более эффективный через заключаемые договора. Как меня стали резко критиковать  Н.Б.Косарева, а затем Г.О.Греф (Министр экономразвития РФ)! Окончательный перелом наступил только с приходом А.Н.Семеняки генеральным директором Агентства в 2002 году, который поддержал меня и Наблюдательном совете агентства (я тогда был его членом) победила наша с ним общая точка зрения.  

     Очень быстро к Иркутской области присоединились Республика Чувашия, Томская область, Республика Мордовия, Республика Бурятия, Краснодарский край, Калужская область, Омская область, Республика Удмуртия, Белгородская область, Приморский край, Республика Татарстан, Алтайский край и многие другие.

     Прекрасным полигоном стала Оренбургская область, в которой еще в 1998 году благодаря усилиям Владимира  Киданова и губернатора Владимира Елагина было создано первое в стране  Оренбургское ипотечное агентство.

     Следует также особо сказать о Самарской области, которая долгое время по объему ипотечного кредитования занимала первое место в стране благодаря согласованной деятельности  губернатора Константина Титова и Дании Вагаповой.

После нашего памятного разговора с губернатором, однако, прошло еще много времени, прежде чем деньги регионального бюджета поступили на счета ИРИА в качестве оплаты уставного капитала. Это радостный момент, по моему, наступил лишь в 2000 году. Вначале у нас были серьезные надежды на участие в ИРИА ведущих коммерческих структур. Наибольшую заинтересованность проявлял Начальник  Восточно-сибирской  железной        дороги Геннадий Павлович Комаров. Мне особенно было приятно возможное участие Железной дороги, т.к. моя семья была тесно связана с этой отраслью экономики. Отец, Пономарев Николай Павлович, был секретарем Комитета ВЛКСМ Московского института инженеров железнодорожного транспорта, будучи студентом-железнодорожником ушел на фронт, попал в окружение под Вязьмой, затем он стал зам.начальника политуправления Министерства Путей сообщения СССР, его кандидатская диссертация была посвящена проектированию ветки Абакан-Тайшет. Мой дядя, профессор Пономарев Владимир Павлович, еще в 30-е годы был участвовал в проектировании первого варианта Байкало-амурской магистрали, часто бывал и жил в Иркутске. Наконец, моя мама, Пономарева Любовь Никитична, свою трудовую деятельность начала во время войны в секретариате Министра Путей Сообщения Л.М.Кагановича, а уже перед пенсией работала в секретариате Министра транспортного строительства СССР Владимира Аркадьевича Брежнева и курировала строительство БАМ.

    К сожалению, Г.П.Комарова неожиданно в 2000 году перевели начальником Октябрьской железной дороги и вопрос об участии Восточно-сибирской железной дороги в ИРИА перестал быть актуальным. Идея создания системы ипотечного жилищного кредитования была поддержана Восточно-сибирской угольной компанией, Иркутскэрго в лице Валентина Ефимовича Межевича, ныне одного из влиятельных членов  Совета федерации, неизменно оказывал нам помощь Юрий Александрович Шкурапат, мы также получили поддержку со стороны Иркутского отделения Российского Союза Промышленников и Предпринимателей. С последним связан забавный случай.

     Я, к обычно, летел в Иркутск, как раз на заседание Иркутского отделения РСПП, на котором должен обсуждаться вопрос об Иркутской ипотеке. Время рейса было позднее. Я был чрезвычайно уставшим. Я самолет до отказа загружен – как назло ни одного свободного места. Занимаю свое кресло, а рядом со мной какой-то мужик, в таком же состоянии, как был Женя Лукашин из знаменитого кинофильма «С легким паром». Мое кресло рядом, и мне ничего не оставалось, как 5 часов играть роль случайного пассажира – Эльдара Рязанова. Словом, я так и не смог заснуть. А он выспался на моем плече. Я злой как собака, а он выспавшийся, только немного смущается, приносит мне извинения. Только зачем мне его извинения? – Мне спать хочется, а надо сразу ехать  в Администрацию области. Во второй половине дня заседание РСПП с моим докладом. Вхожу в зал, и первого, кого вижу, того самого мужика из самолета. Оказалось, что это был Председатель Иркутского отделения РСПП директор Ангарского электролизного химического комбината Виктор Пантелеймонович Шопен, уважаемый      человек, о котором я слышал много хорошего. Мы узнали друг друга. Я было нахмурился. Но комичность ситуации взяла вверх, мы рассмеялись, пожали руки, а после заседания на маленьком банкете мы еще выпили рюмку мира, и инцидент был исчерпан. К тому же Виктор Пантелеймонович стал нашим горячим сторонником.

     Иркутский проект принес еще один результат, который оказал влияние на судьбы российской ипотеки. Именно ИРИА осуществила первую в современной истории эмиссию ценных бумаг, обеспеченных закладными – ипотечных облигаций. Приобретенный опыт был использован при разработке соответствующего Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

     Регистрация этих бумаг прошла в Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг в конце 2001 года. Мы со Светланой Орловой (в то время, заместитель Председателя бюджетного комитета Совета Федерации, ныне заместитель Председателя Совета Федерации) стали во время Байкальского экономического форума первыми обладателями 4 облигаций. Большую помощь в подготовке документов оказал замечательный специалист Павел Михайлович Филимошин, ныне заместитель начальника управления Федеральной службы по финансовым рынкам.

     Надо сказать, что ипотечные ценные бумаги являются ключевым инструментом в системе рефинансирования ипотечных кредиторов, обеспечивающим приток длинных денег в систему ипотечного кредитования.

     Опыт организации региональной системы ипотечного жилищного кредитования, включая не только деятельность Регионального ипотечного оператора (ИРИА), выпуск  и размещение ипотечных облигаций, а также деятельность Кредитного союза в плане накопления средств и предоставления ипотечных займов, совмещенная с деятельностью ИРИА (Иркутск и в плане ипотечной деятельности Кредитных союзов также стал пионером в России), стали предметом общероссийского совещания проведенного Рабочей группой по подготовке заседания Президиума Государственного Совета, посвященного вопросам жилищной политики  и ипотеки (первое по данной тематике в истории Государственных советов)  в 2002 году. Заседание Президиума Госсовета прошло в Кремле 28 февраля 2003 года. Именно по итогам этого заседания Президент В.В.Путин объявил ипотечное кредитование приоритетом деятельности всех органов власти в РФ. Рабочую группу возглавил Губернатор Самарской Области К.А.Титов (председатель бюджетного комитета Совета Федерации), я стал его заместителем и отвечал за подготовку итогового доклада, проекта Поручений Президента и других документов заседания Президиума Госсовета.  Рабочая группа организовала подготовку итогового доклада таким образом, чтобы основные его тезисы прошли максимально широкое обсуждение на основе обмена региональным опытом. Эти обсуждения имели еще одну цель – они должны были активизировать работу региональных властей в тех субъектах, которые еще не присоединились к Союзу ипотечных субъектов свободных (который мы придумали с губернатором Ростовской области Владимиром Федоровичем Чубом), а также должны были помочь АИЖК войти во все субъекты РФ.  Например, изучение опыта Оренбуржья, позволило Краснодарскому краю еще до заседания Совета учредить Кубанское региональное ипотечное агентство (в этом исключительную роль сыграли Вице-губернатор Александр Юрьевич Иванов и руководитель департамента строительства Валерий Федорович Каверин). Был существенно ускорен процесс создание общероссийской сети АИЖК В конце 2003 года АИЖК уже имела договора со всеми регионами Российской Федерации.

      Такие совещания были проведены в течение 2002 года в Иркутской, Оренбургской, Ярославской, Самарской, Белгородской областях. А начало было положено Иркутским совещанием. Обсуждение проблем создания системы ипотечного жилищного кредитования завершилось обсуждением на заседании Правительства РФ 20 февраля 2003 года (за неделю до заседания Президиума Госсовета). С докладами выступил я  и Александр Николаевич Семеняка (как генеральный директор АИЖК). Правительство одобрило основные тезисы, с которыми Рабочая группа шла на Президиум Госсовета.

       В 2002 году мы пытались с Виктором Кубяком организовать капитализацию ИРИА при помощи Международной Финансовой Корпорации (IFC), входящей в состав Всемирного банка. Был даже подготовлен соответствующий бизнес-план, а В. Кубяк вложил $1 млн. купив контрольный пакет ИРИА в рамках дополнительной эмиссии акций. К сожалению, такая капитализация еще была невозможна, поскольку не было доработано ипотечное законодательство, в первую очередь, касательно оборота ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Подобные сделки начались уже после принятия в конце 2003 года Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». Первые такие сделки были совершена в 2006 году Городским ипотечным банком и ВТБ. Ну это уже другая история.