Ипотечная телеграмма № 24. Полный поворот кругом

Все, о чем так долго говорили кто с надеждой, а кто с опасениями, свершилось: высшее руководство приняло решение о переходе от долевого строительства к проектному финансированию. Позиции власти и бизнеса озвучивалась на этот счет уже не раз.

Шаг этот назревал давно. Несмотря на многолетние попытки властей минимизировать риски появления обманутых дольщиков, решить проблему не удалось. Граждане по-прежнему остаются без вложенных средств, а власти перед лицом угрозы протестных акций. Общее количество обманутых дольщиков оценивается не меньше, чем в 100 тысяч человек.
Сначала было введено страхование ответственности. Но оно приводило к тому, что с деньгами «попадали» и страховые компании, и застройщики. По новым правилам те же деньги будут идти в государственный компенсационный фонд. До того момента, как проектное финансирование сменит систему долевого строительства (три года), возможные проблемы будут подстрахованы финансовым обеспечением со стороны компфонда. Но фонд действует только для новых объектов и не распространяется на старые проблемы. Таким образом, компфонд всех проблем не решает. Пока будет работать механизм компфонда, власти успеют провести ряд мероприятий, которые до момента полной отмены долевого строительства должны существенно сократить риск возникновения новых обманутых дольщиков – отсекаем застройщиков через требование увеличения капитала, вводим эскроу счета и т.д.

Власть поняла, что проблему надо решать кардинально в виде полного исключения для гражданина инвестиционно-строительного риска. Итак, по завершении переходного периода квартиры можно будет покупать только в построенных домах. Казалось бы, что может быть проще и логичнее? Тем не менее, высказываются опасения, что цены на жильё могут увеличиться и даже возникнет некоторый дефицит строящегося жилья. Начнем с выводов. Уверен, что ни дефицита, ни увеличения цен при правильной организации процесса быть не должно. Могут возникнуть временные перегибы на местах, но без этого сложное дело у нас обычно не получается.

Отлично! Но что будет с ценами? И ожидает ли нас дефицит жилья? До настоящего момента привлекательность приобретения новостройки заключалась в достаточном выборе квартир и ее стоимости. На стадии котлована выбор жилья больше, а цена ниже. Часть покупателей приобретала квартиры для получения инвестиционного дохода. При новой схеме покупки квартир инвестиционная выгода для гражданина исключается полностью. То есть нельзя выиграть в стоимости ни для собственной экономии, ни для дохода при перепродаже. Единая цена уравняет всех покупателей и практически исключит инвестиционное приобретение квартир. Отсутствие скидок начального периода продаж приведет к сохранению усредненной цены на том же уровне.

Дело в том, что в этой ситуации девелоперы будут лишены возможности продавать жилье на протяжении всего периода строительства, а будут вынуждены реализовывать уже построенные квартиры быстро, чтобы расплатиться с банковскими кредитами. При этом придется учитывать, что где-то рядом стоит еще один построенный дом, и этому девелоперу тоже надо продать квартиры быстро. Одним словом, конкуренция будет ограничивать рост цен.

Приятным бонусом для граждан будет улучшение качества построенных квартир, домов, кварталов. При покупке квартиры будет виден дом и его окружение, а не красочные проспекты, включающие дороги и школы, которых иногда при заселении на месте не оказывалось.

Опасение в дефиците квартир вызвано предположениями, что банки не смогут в достаточном объеме и с низкой процентной ставкой кредитовать девелоперов. Сейчас банки одновременно кредитуют застройщика и покупателя. В зависимости от объекта с помощью ипотечного кредитования приобретается от 30 до 60 % квартир.

В новой схеме параллельность исключается. Сначала будет кредитоваться застройщик, а потом граждане, покупающие квартиры. При надлежащем умении банк может на одном объекте заработать два раза, а, если у застройщика останется возможность принимать деньги за квартиры, но хранить их в банке до сдачи дома, то такой приток средств подкрепит возможность банка кредитовать по низким ставкам. Устойчиво схема будет работать при более низкой ставке для застройщика по сравнению с кредитом физическому лицу.

Кстати, можно вернуться к теме строительных сберегательных касс. Становится более понятным смысл и механизм накоплений.
Концентрация банковского сектора позволит оставшимся игрокам иметь достаточно средств для кредитования застройщиков, а конкуренция между ними будет влиять на ставки и не позволит возникнуть дефициту.

Получается, что новая схема несет сплошные выгоды, и перед нами стоит большая бочка мёда. Но ложечка дегтя у нас найдется.
Рыночный риск никуда не исчезнет. Построенный дом по-прежнему может быть ненадлежащего качества, а обещанный детский сад, дорога, школа всё еще планироваться или только строиться. Только теперь мы сможем увидеть все это воочию и делать выбор самостоятельно – соглашаться на неудобства или уйти к конкуренту с «правильной» застройкой.
Так в этом и заключается затея высшего руководства – переложить риск с граждан на бизнес и местные власти.

Главное, чтобы переходный период не растянулся во времени, а, наоборот, завершился досрочно. Когда сроки сжатые, то некогда отвлекаться на запугивание себя и общественности, а надо преобразовывать бизнес-модели.
Если власти будут последовательны, то граждане выиграют в выборе и качестве вновь построенных квартир и не проиграют в цене приобретения.

Впервые материал был опубликован 17 ноября в заметке «Чего ждать россиянам от отмены долевого строительства» на портале «Ради дома PRO».


С перспективами совместного развития ипотечного жилищного кредитования и строительной отрасли можно будет подробно познакомиться на Четвертом Российском ипотечном конгрессе 7 февраля 2018 года.