Ипотечная телеграмма № 30. Пузырьковый пшик или пустые разговоры

Известные СМИ и эксперты, включая занимавших когда-то значимые посты, а также близких к инвестиционной деятельности и/или науке отметились заявлениями на тему «ипотечного пузыря».

Аккуратно и правильно, но мягко дало комментарий АИЖК (ДОМ.РФ). Большие начальники ограничились акцентом на пристальное внимание к вопросам рисков.

Иначе, как суетой это не назовешь. Если темы для обсуждения нет, то ее надо придумать. Для кого-то это основа жанра, но не для спокойного анализа. Кстати, в этом обсуждении можно отделить тех, кто пиарится на обсуждении от тех, кто обладает пониманием ипотечного кредитования. Наш ответ клеветникам ипотечного жилищного кредитования ниже. 

Напомним, что в свое время была написана ИПОТЕЧНАЯ ТЕЛЕГРАММА БЕЗ НОМЕРА И ДАТЫ. ПОЧЕМУ САМЫЕ ВАЖНЫЕ ДЛЯ ИПОТЕЧНИКА СЛОВА НАЧИНАЮТСЯ С БУКВЫ «П»?

Данный материал предназначен исключительно для специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, которые подбирают приличные слова для того, чтобы объяснить происходящее в ипотечной сфере.

Повторим очевидные особенности ипотечной отрасли, важные для понимания пузырькового пшика.

Первая особенность. Открытость ипотечного бизнеса

Под ипотечным бизнесом мы понимаем совокупность процесса выдачи и обслуживания ипотечных кредитов и процесса выпуска и обслуживания ипотечных ценных бумаг.

Своей открытостью ипотечный бизнес отличается от многих других видов банковской деятельности.

1. Внешний контроль ипотечных портфелей.

Ипотечный кредитный портфель превысил 5 трлн рублей. Сейчас в обращении находится 179 выпусков ИЦБ на общую сумму 362 млрд рублей. Мы помним о том, что часть выпусков досрочно гасилось.

Зафиксируем, что как минимум 10 % от выдаваемых ипотечных кредитов попадали в ипотечное покрытие выпуска ИЦБ.

При организации выпуска ИЦБ участвуют сторонние организации от рейтинговых агентств до поручителя. Проводится полный математический и выборочный документальный анализ ипотечного портфеля. В той или иной степени осуществляется знакомство с деталями организации кредитного процесса. Но что самое важное - обслуживание ИЦБ требует серьезной автоматизации. То есть, волей не волей, огрехи учета и документации  устраняются. При сделках с ипотечным агентом закладные относятся в спецдепозитарий, а там опять контроль.

Инструмент секьюритизации служит мощнейшим механизмом внешнего контроля над деятельностью ипотечного кредитора.

Мы не знаем случаев дефолта по ипотечным ценным бумагам. Выпуск не живет вольной жизнью. За ним наблюдают.

Технология секьюритизации предусматривает обслуживание ИЦБ даже при банкротстве кредитора.

Можно скептически заявить, что не все ИЦБ попадали в рынок. Это неважно. Процедура для всех выпусков ничем отличается, а 59 выпусков включены в ломбардный список ЦБ. Небольшая, но характерная особенность.

А 23 % в обращении это – балансовые выпуски, где кредитор осуществляет эмиссию без агента. Это значит, что инвесторы смотрят под микроскопом и саму облигацию и кредитора.

Постоянный внешний контроль существенной части ипотечного портфеля банков является принципиальной положительной особенностью ипотечного бизнеса.

2. Внутренний контроль ипотечных портфелей.

Ипотечный портфель имеет низкую амортизацию и самый длительный срок жизни по сравнению с другими видами активов. Фиксированная процентная ставка вызывает беспокойство процентного риска. Разность сроков активов и пассивов требует внимания. Это значит, что акционеры, руководство, финансовые и рисковые службы банка за ипотечным портфелем пристально и непрерывно смотрят.

Ипотечный бизнес – не спекуляция на один квартал Им не занимаются ради махинаций. Это – философия долгосрочных проектов.

3. Общественная значимость

Ипотечное жилищное кредитование затрагивает решение базовой жизненной потребности населения – обеспечение комфортным жильем.

Общественный резонанс вызвали проблемы у крайне незначительной части ипотечных заемщиков – валютных заемщиков.

Наличие различных федеральных и региональных программ, связанных с поддержкой ипотечных заемщиков, вовлекает в ипотечный процесс различные внешние организации, что определяет еще один фокус внимания.

Вторая особенность. Статистика

По каждому выпуску ИЦБ можно найти проспект эмиссии. В 2015-2016 году была статистически открытая программа субсидирования ипотечных кредитов.

Какие там зафиксированы LTV? По программе субсидирования 63 %. Данные из  проспектов эмиссии можно для округления приравнять к этому значению. В любом случае пограничное значение 80 % не встречается никогда.

Третья особенность. Опыт и профессионализм

Надо чаще спрашивать мнение, у работающих в ипотечной теме давно. Желательно с начала 21-го века. Напомним, что был локальный кризис 2004 гола, глобальный кризис 2008 года, а БКИ вообще не было.

Что изменилось? Очень многое, в том числе:

·        появились инструменты контроля за потенциальным и действующим заемщиком, а сервисы БКИ позволяют очень многое,

·        усилился обмен данными государства и банков между собой,

·        появились инструменты управления ипотечным портфелем, включая отработанные продукты секьюритизации и практический опыт взысканий,

·        появилась продолжительная статистика и аналитика поведения кредитных портфелей и ипотечных заемщиков,

·        банки уменьшили норматив PTI, ушли в прошлое у большинства 50-60 % нормативы, уровень здравого смысла 30 -35 %,

·        общий уровень автоматизации банковской деятельности принципиально вырос.

Любой ипотечный кредитор помнит, что ИЦБ включает в покрытие кредиты с ПВ – 20 %.

Локальный разговор о том, что надо взвешивать кредиты с меньшим ПВ с повышенным коэффициентом резерва является нормальной управленческой корректировкой. Немного докрутили риски, но на ход ипотечного корабля сильно не повлияет. За счет новой программы субсидирования и продления МСК ипотечный объем будет спокойно добран. Проще говоря, 10 % от потока выдач уйдет, а 10 % придёт. 

Четвертая особенность. Недвижимость и люди

Не растут цены на недвижимость даже в рублях. Про долларовые цены можно после 2008 года вообще можно не вспоминать. Локальные колебания по отдельным сегментам не считаются.

Доля инвестиционных квартир резко снизилась. Добавим удлинение периода налогового отчуждения до 5 лет и тотальную автоматизацию налоговой службы.

Итак, зафиксируем, что мы имеем стабильные цены и менталитет приобретения квартиры в собственность.

Колебания цен на недвижимость на поведение людей не повлияет. Никто не прибежит в банк сдавать назад ипотечную квартиру. Это не наша традиция, а доля инвестиционных квартир рынок не сотрясет.

А что банки? Средний LTV портфеля позволяет пережить снижение  цен, а инструменты реструктуризации устранить локальные дефолты. 

Пятая особенность. Рыночный рост

Рынок в этом году вырастет на 30 % по сравнению с прошлым годом и на 10 % по сравнению с 2014 годом, если очистить выдачу от рефинансирования.

Какой бум? Плановое развитие.

Вспомним про 147 млн граждан и 6 миллионов выданных ипотек. Хорошо. Не сравниваем граждан с семьями. Условно 50 миллионов семей.

Еще в пять раз можно рынок увеличивать и ничего не произойдет.

На следующий год можно говорить о среднем прогнозе рыночного роста в 20 %. Может быть разное на рынке и в экономике. Колебания от пессимизма к оптимизму находятся в диапазоне 15 -25 %. И это плановый рост и никакой не бум.

 Шестая особенность. Продуктовые новации  года

1. Ставки снижались, и это компенсировало отсутствие роста доходов. Накопления замедлили рост, а денег на первоначальный у части клиентов не хватало.  Локальные истории про выдачу кредитов с небольшим первоначальным взносом никакую революцию не сделали. Кредитов с взносом ниже 10 % вообще мало. Можно предположить, что их в совокупном потоке выдачи 5 % или чуть больше.

Кстати, не все банки опустили первоначальный взнос ниже 15 %.

Несколько больше кредитов с взносом 10-20 %.  У кого-то 10 % от потока, у кого-то 20 %. Локальные всплески возможны.

Вспомним, что условную половину рынка занимает кредитование новостроек, а зачастую такие продукты с низким ПВ связаны с новостройками.

Просрочка 90+ равна 2,35 %. Опыт подсказывает,  что портфели кредитов на новостройки обслуживаются лучше. Вряд ли просрочка в них превышает 0,5 %.

2. Рефинансирование. Объективно, но у 70 тысяч заемщиков по итогам года нагрузка снизится. Это прибавка к надежности ипотечного портфеля. Еще тысяч 100-150 доберем в следующем году. Потом место внешнего рефинансирования займет внутреннее. 

Седьмая особенность. Доверие

Вы доверяете стабильности власти и неизменности социальной, жилищной и экономической политики?

То есть, жилищные вопросы будут волновать верховную власть.

Монетарная политика будет стабильна и инфляция управляемой.

Не надо ждать ипотеки под 3 %.

Ставки дойдут до 7  % и на несколько лет замрут в этой зоне.

Тогда придёт очередь борьбы за стабильность цен на недвижимость и роста доходов населения. 

Сказано меньшее,  из возможного по теме. Только приличное.  На это она и телеграмма.

В следующей раз повторим очевидно неочевидное по вопросу трансформации строительной отрасли/жилищной политики. Будет интересно. 

Хотите поговорить об этом с профессионалами, а не слушать популистов и любителей приходите на Четвертый Российский ипотечный конгресс 7 февраля 2018 года.

Не можете прийти лично -  подключитесь к трансляции. Все материалы для подписчиков будут доступны и потом, включая нарезку по секциям и тематическим дискуссиям. 

Скажем всё, что нельзя написать.