Ипотечная телеграмма № 37. Президентское внимание не может заменить вопросы управления программой детской ипотеки, которой нужен хозяин

Программа детской ипотеки является составной частью большого комплекса демографических инициатив президента Путина. Повышенное внимание к ней определяется развитием ипотеки, демографическими проблемами, успехом предыдущей программы субсидирования.

Говорить о количественных итогах еще рано. Но избыточное число заявлений о старте, влиянии, ожидаемых успехах новой программы заставляет пристально посмотреть на первый официальный результат.

Еще при старте программы при первом анализе было сказано, что не надо раньше времени оценивать количественный результат, но было так много наговорено, что в тесте используется слово «провал».

В первую очередь, речь идет об управленческом провале. Количество на втором месте.

 Заметка вышла 15 апреля на Forbes.ru под названием «Бесполезная льгота: почему проваливается программа «детской» ипотеки».

 Колонки и статьи на любых ресурсах всегда отличаются от авторского текста, который не может соревноваться по красоте и броскости.

 В ипотечных телеграммах главным элементом является идея. В данном конкретном случае идея  телеграммы проста – у детской ипотеки нет хозяина.

Пока материал готовился к публикации, вышла информация о ста кредитах, выданных Сбербанком.  У Сбербанка – особое положение и он переживет, если по формальным причинам не получит субсидии по этим кредитам. Положение обязывает.

 Ниже приведен авторский текст, написанный для иллюстрации высказанной идеи.

 За два месяца по программе льготной ипотеки для семей с родившимся вторым или третьим ребенком выдано всего восемь кредитов, что выглядит провалом на фоне многочисленных заявлений руководителей различного уровня о важности программы, ее положительного влияния ожидаемого эффекта.

У любой программы есть период раскачки, но для программы с таким политическим вниманием и расчетным ориентиром выдачи в 300 тысяч кредитов, такой старт выглядит чрезмерно затянувшимся.

Отметим, что к программе присоединилось 47 кредиторов, а часть из них о приеме кредитных заявок заявило в самом начале января. За два месяца родилось примерно 150 тысяч вторых и последующих детей. Для нескольких миллионов заемщиков с детьми можно было ожидать иного результата, с учетом возможности рефинансировать действующий кредит, а это – сделка, не привязанная к покупке жилья с хлопотами  выбора и  наличия  первоначального взноса.

Первый результат подтверждает интерес к рефинансированию, по которому выдали пять кредитов. Оставшиеся три относятся к приобретению новостроек в кредит.

Практических результатов успели добиться только три участника: ДОМ.РФ выдал пять кредитов, Сбербанк – два, Абсолют банк – один.

Семь родителей получили льготу при рождении второго ребенка, а одна семья при рождении третьего ребенка.

В чем причина такого вялого старта программы детской ипотеки и чего ждут банки?

 Как устроена детская ипотека?

Льготу могут получить родители в случае рождения у них второго или третьего ребёнка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.

Льгота заключается в возможности получить ипотечный кредит по ставке 6 % годовых (в феврале  средняя ставка по выданным кредитам – 9,75 %).

Льгота действует три года при рождении второго ребенка, пять лет при рождении третьего ребенка с возможностью суммирования сроков.

После окончания льготного периода устанавливается ставка, равная ключевой ставке ЦБ на момент выдачи кредита плюс 2 процентных пункта. На сегодняшний день это составит 9,25 %, что не выглядит страшным.

Льготный кредит может быть направлен на приобретения жилья в новостройке или на рефинансирование действующего кредита, также выданного на приобретения жилья в новостройке.

В программе определены два ограничения. Сумма кредита не должна превышать восемь  млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга с областями и трех млн рублей для остальных регионов. Собственные средства заемщика должны составлять не менее 20 % от стоимости квартиры и могут включать в себя различные субсидии.

Эти ограничения не могут служить препятствием для массовости программы, так как они соответствуют средним значениям по выдаваемым кредитам в наиболее массовых сегментах заемщиков.

По программе определен лимит кредитования в 600 млрд рублей, что при статистике рождений и ипотечного кредитования позволяет говорить о реальности количества льготных кредитов в 300 тысяч.

По факту получен более чем скромный результат в виде восьми кредитов. Справедливости ради, стоит отметить, что после принятия программы эксперты говорили, что количественном анализе результатов можно будет говорить только летом.

А вот, о несовпадении темпов и ожиданий можно поговорить уже сейчас.

 Что не так с президентской программой?

Начнем с первого предположения, что программа принималась настолько быстро, что был утвержден не работоспособный текст.

Хронология событий.

28 ноября 2017 года  президент Владимир Путин на заседании Координационного совета по реализации Национальной стратегии действий в интересах детей на 2012–2017 годы предложил детскую ипотеку, как составную часть комплекса мероприятий по усилению демографической политики.

2 декабря 2017 года президент утвердил перечень поручений по итогам заседания Координационного совета с целью принять до  31  декабря 2017 года необходимые нормативные акты.

Поручение было очень лаконичным и отражало только идею программы, что поставило разработчиков в сложное положение – не нарушить рамки президентского поручения и соблюсти аккуратность при  расходовании бюджетных средств.

30 декабря 2017 года были утверждены правила детской ипотеки.

19 февраля 2018 года участники программы получили лимит кредитования.

К этому моменту силами ДОМ.РФ были уже выданы первые кредиты с хорошим упоминанием в СМИ, а информация о начале работы по программе активно распространялась банками.

Подробное описание неработоспособности программы составит не меньше десяти стандартных машинописных страниц и может вызвать нелицеприятную реакцию читателя. Не уходя в детали, приведем только часть сложностей, возникающих при реализации программы  «детской ипотеки».

Во-первых, невозможно четко предусмотреть и описать все варианты изменения гражданского состояния родителей и детей. В реальной жизни возможно многое, в том числе: разводы, повторные браки, изменения гражданства, несчастные случаи, рождение двойни, тройни и т.д. и т.п. Самая простая иллюстрация – у семьи сразу родилась тройня. Это – первый, второй, третий ребенок одновременно.  Что проще – предоставить льготу на 8 лет сразу, но текст правил содержит много предложений размером в полстраницы, из которых это не следует.

Во-вторых, отлаженная банками гибкая кредитная политика и жесткие условия предоставления льготы (выплаты компенсаций кредиторам) несовместимы друг с другом.

Банки научились разными способами, включая финансовые санкции (повышение ставки, штраф), управлять различными нарушениями исполнения заемщиком своих обязанностей. Главным образом это касается вопросов заключения и продления договоров страхования и просрочки во всех ее вариантах.

Проще говоря,  программа предусматривает выплату субсидии по кредиту со ставкой 6 % или не выплату такой субсидии. Такая жесткость не позволяет осуществлять любые маневры при просрочках, отказах от страхования и других реальных ситуациях.

В-третьих, существует многообразие возможных состояний предмета залога, который мог перепродаваться, получать право собственности. Аналогичное положение со статусом кредита для рефинансирования.

Например, как действовать  при перепродаже квартиры в период инвестирования. В смысловом плане все знают, что такое новостройка, но вариантов юридического описания ее статуса или сделки существует великое множество.

Еще больше неясностей по вопросу – когда и какой кредит можно рефинансировать.

В-четвертых, следует учитывать временные разрывы между этапами кредитной сделки, регистрационных действий, получением сведений о рождении детей, особенно когда рождается третий ребенок.

В-пятых, необходимо помнить о многообразии прав и обязанностей среди родителей и детей в части распределения прав собственности, состава созаемщиков, застрахованных лиц и т.д.

Вопрос о том, кто  и какую роль может выполнять при кредитной сделке и оформлении квартиры имеет большое разнообразие в ответах.

В-шестых, для усиления помощи родителям необходимо комбинировать механизмы из различных социальных программ, регламенты которых не совпадают. Самый характерный пример будет при попытке формального описания использования материнского капитала ив качестве первоначального взноса. Суть ясна, но совпадение процедур не очевидно.

Список можно продолжить, но вывод от этого не изменится. Работа по действующей программе не оправдает никаких  ожиданий, а правила надо менять.

Банки не захотят рисковать и  принимать на себя риск потери субсидии за кредиты, выданные по ставке 6%.

Возможны два пути развития программы. Один из них – это путь множественных и непрерывных правок. Второй – абсолютно новая редакция. Стоит учитывать и то, что программа применения детской ипотеки объективно сложна в силу ряда причин. Во-первых, в программе предусмотрены два продукта. Во-вторых, программа весьма продолжительна – до 31 декабря 2022 года. В-третьих, льготы предоставляются заемщикам только на часть срока действия кредита.

Программа должна одновременно соблюдать разумную социальную справедливость и коммерческие интересы кредиторов. Причем такой баланс необходимо закладывать на период и после окончания действия льгот.

 Второе предположение. Основная причина вялой работы по программе  - не плохой первоначальный текст, а отсутствие у программы хозяина.

То что, текст программы получился не очень удачным, говорилось с первого дня публикации  соответствующего постановления. В один голос эксперты говорили, что надо ждать исправлений.

Такая уверенность основывалась на опыте двух предыдущих программ – субсидирования кредитов на приобретение новостроек и помощи заемщикам, попавшим в трудную финансовую ситуацию.

Программа субсидирования приобретения новостроек была принята 13 марта 2015 года. В первые четыре месяца она правилась три раза: 20 марта, 15 мая, 18 июля. Всего по программе было 11 Постановлений Правительства, включая стартовое, в том числе: в 2015 году – 6, в 2016 году – 3, в 2017 – 2.

В итоге программа считается успешной и участниками и экспертами. Принципиальное отличие предыдущей программы состоит в том, что  она была выгодна застройщикам, банкам, гражданам, но ее главное целевое назначение заключалось в поддержке строительной отрасли.  Активную позицию по развитию программы  занимал Минстрой. Можно условно сказать, что министерство выступало идеологическим заказчиком программы.

В «детской ипотеке» на первом месте стоят интересы граждан, а интересы бизнеса только на втором. Складывается ощущение, что интерес к программе есть у всех, но настоящего хозяина не видно.  В противном случае, учитывая долгосрочность программы, недостатки текста правил и многочисленность участников, уже надо готовить не первое, а второе или даже третье исправление.

Кстати, были прецеденты, когда неудачные правила полностью заменялись новой редакцией. Так случилось с программой помощи отдельным категориям заемщиков, оказавшихся в трудной финансовой ситуации. Напомним, что первый год своего действия программа практически не работала из-за неудачных условий, но в дальнейшем за несколько правок была приведена в работающее состояние. Можно провести параллели и задуматься про хозяина упомянутой программы. Исполнитель был – АО АИЖК.

Прошло больше четырех месяцев, а изменения в программу детской ипотеки до сих пор не приняты. Получается, что детская ипотека нужна всем и никому конкретно.

Можно расслабиться и  как в случае с программой помощи заемщикам и  подождать год, а ставки сами так  снизятся, что  бюджетные средства можно  сэкономить.

В этом случае влияние на демографию отложится. И это будет – политический и управленческий провал.

Все-таки при рождении детей снижение нагрузки по действующему кредиту и возможность улучшения жилищных условий на льготных условиях являются полезным предложением.

Будем считать, что в недрах государственного механизма уже определен настоящий хозяин программы, обладающий необходимыми компетенциями и мотивацией обеспечить успех  программы. Причем, хозяин программы должен обладать большой смелостью в поисках указанного баланса и методическим мастерством такой баланс формализовать и добиться принятия соответствующего нормативного документа.

Если хозяин не определен, то начнется путь правок, а для такой сложной программы он будет бесконечным.

Настоящий хозяин программы может принять на себя ответственность и признать, что быстрее и проще правила детской ипотеки переписать полностью и издать новую редакцию. Возможно, надо набраться смелости и сделать конструкцию с максимальным количеством свободы для банков, а получение субсидии максимально упростить, оставив только принципиальные моменты, как в идее президента.

Это может показаться сложным, смелым и непривычным, но этим отличается хозяин от исполнителя – способностью взять на себя ответственность за результат и способы его достижения.

Любой вариант приведения правил детской ипотеки в рабочее состояние должен основываться на понимании, что закрыть самыми подробными правилами все стороны жизни не удастся, а смелость будет требоваться постоянно.

Вернемся к заголовку и ответим, что не так с управлением детской ипотекой.

Первое. Для детской ипотеки утверждены неработоспособные правила.

Второе. Исправление правил и управление программой  требует хозяина.

Отсутствие за четыре месяца изменений в программе и провальный результат за два месяца не позволяет увидеть результаты деятельности такого хозяина и даже задуматься о его наличии.