Где окажутся предложения кредитов без первоначального взноса по новому ипотечному стандарту

Где окажутся предложения кредитов без первоначального взноса по новому ипотечному стандарту❓

Продолжим практический разбор «Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Этот документ разработан Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций, созданный Банком России с Положением, утверждённым в мае 2024 года.

23.09.24 Банк России объявил об утверждении Стандарта и вступлении его в силу с 1 января 2025 года, а запрет на получение комиссий за снижение ставок с 1 июля 2025 года.

Первая положительная новость

Стандарт утвержден Банком России. Стандарт может быть оперативно изменен Банком России в любую сторону: ужесточение, смягчение, приостановка.

Вторая положительная новость

Стандарт не регулирует отношения между кредитором и заемщиком, связанные с предоставлением кредита на цели индивидуального жилищного строительства.

Третья положительная новость

Кредит под залог недвижимости не упоминается.

Справедливая стоимость недвижимости – новое понятие с большими последствиями, которые можно разделить на два взаимосвязанных раздела:

 ✓ новый блок разъяснений, который банк дает заемщику,

 ✓ расчет справедливой стоимости, влияющий на соотношение кредит/залог.

Первое. Разъяснения должны содержать сведения о возможной разнице между ценой приобретения за счет ипотечного кредита недвижимого имущества и его справедливой стоимостью, а также о рисках, связанных с невозможностью отчуждения недвижимого имущества по цене приобретения.

Звучит грозно, но есть оговорка, что всё это нужно делать с соответствующим обязательным аналитическим расчетом только в двух случаях:

 ✓ оплата договора по приобретению предмета ипотеки осуществляется с рассрочкой на период более одного года;

 ✓ покупатель получает в связи с приобретением предмета ипотеки материальную выгоду.

Второе. Основная рекомендация – сумму кредита устанавливать таким образом, чтобы она не превышала 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки.

Четвертая положительная новость

Появились интересные оговорки при формировании первоначального взноса. Подробности в отдельном материале.

Пятая положительная новость

Будет больше предложений рассрочек без увеличения стоимости квартиры на 3 года. К моменту завершения рассрочки будет выплачена часть стоимости квартиры. Кредитные ставки вернутся в норму. Вероятность получения кредита в нужной сумме будет выше.

Выводы.

1️⃣ информировать заемщика нужно не всегда, а учитывать справедливую стоимость нужно всегда.

2️⃣ во всех сделках, связанных с кредитованием новостроек, где не требуется независимая оценка стоимости недвижимости, будет ограничено определение суммы кредита от стоимости договора. Придется оглядываться на справедливую стоимость недвижимости.

3️⃣ суммы кредита в ряде случаев будут меньше, той, на которую рассчитывает заемщик. Это будет касаться перехода из рассрочки в кредит.

4️⃣ различные схемы конструирования кредитов без первоначального взноса прекратятся для первичного рынка. Так называемое, завышение уйдет в прошлое. Его возможности и так резко сократились после прекращения программы льготной ипотеки и исключения сделок по уступке из семейной ипотеки. Можно предположить, что программы коммерческого завышения стоимости недвижимости для формирования кредитов без первоначального взноса практически потеряют и экономический смысл и принципиальную возможность реализации. Могут появится редкие исключения. Отдельный разговор по кредитованию вторичной недвижимости.

Подробный разбор и расчет возможных потерь заемщика от сделок завышения будет 3 ноября 10:00 в традиционном воскресном практикуме на моем канале. https://t.me/sergeigordeyko/152