Ипотечный взгляд на текущую ситуацию и перспективы

Обсуждение макроэкономики является уделом политиков, экспертов-экономистов, журналистов. Попробуем посмотреть с позиции ипотечного проекта в универсальном коммерческом банке и ответить на следующие вопросы

1. Какой положительный опыт накоплен в ипотечном кредитовании за последние годы?

2. Какие последние факты присутствуют в окружающей действительности.

3. Какие перспективы нас ожидают?

4. О каких вариантах можно подумать?

Возможные ответы.

Положительный опыт ипотечного кредитования.

А. Кризис 2008 года, разбирательства с дефолтами, быстрое восстановление дали ценный опыт и понимание, что такое хорошо и что такое плохо. Участники ипотечных проектов, имевшие долларовые кредиты, на практике осознали понятие валютных рисков. В активе понимание всех видов рисков и уникальная статистика.

Б. Продуктовый опыт. В период роста рынка и конкуренции банки перепробовали различные варианты формирования и представления ипотечных продуктов. Для клиентов представлены предложения на любой вкус.

В. Новостройки. Их стоит упомянуть отдельно. Этот сегмент растет не случайно очень быстро. Толчок дал кризис, когда банки были вынуждены разбираться с объектами заемщиков – застройщиков. Своя рука – владыка, и объекты стали доступны для кредитования. Типичная картинка последних лет, когда на рекламном щите строительного объекта указывается банк - участник проекта. Простые и быстрые сделки понравились и получили дальнейшее развитие.

В. Секьюритизация. Сделки идут. АИЖК ищет возможности вовлечения более широкого круга участников. Создается ощущение инфраструктурной доступности рефинансирования. Остается только найти достаточное количество инвесторов.

Окружающая действительность.

А. Сокращение количества банков. Чем меньше в системе управления объектов, тем легче ей управлять, если возможности органа управления остаются неизменными. Часто слышны заявления о необходимости сокращения расходов аппарата управления различного уровня. В шутку можно предположить, что сокращение количества коммерческих банков – основа для сокращения численности соответствующего аппарата. Из очевидного: рост вкладов в Сбербанке, сокращение темпа роста вкладов в целом, рост размышлений населения о надежности банков и сохранности денег. Можно предположить, что все это не облегчит формирование депозитной базы в коммерческих банках.

Б. Курс рубля меняется в сторону уменьшения. Очевидный факт с неочевидными последствиями. Для банковских клиентов опять волнение по поводу своих рублевых депозитов и перспектив.

В. Сокращение темпа роста потребительского кредитования. Неоднократно заявляли, что население страдает от потребительских кредитов, забывая, что это способствовало потребительскому спросу и экономическому росту. Похоже, что пик роста потребительского кредитования пройден, а тут в придаче регулирование резко усилилось. В краткосрочной перспективе для банков потребительское кредитование было источником формирования доходной базы с приемлемой маржой.

Перспективы.

Кредитные портфели. Ипотечные портфели весь год будут увеличиваться. Повлияет ли курс рубля на ставку кредитования скоро будет видно. Индикатором будут коммерческие банки среднего размера. Потребительские портфели (кредитов) замедлят рост, постареют, подрастет просрочка, а в итоге упадет доходность и портфеля и банка в целом. Можно предположить, что для удержания депозитной базы придется немного увеличить процент по вкладам, что повлияет на маржу и опять же на доходность банковского т бизнеса

Экономика. Для банка важен рост оборотов и доходов у клиентов физических и юридических лиц. Можно предположить, что в ближайшее время не будет резкого роста доходов, что приведет к стабилизации оборотов и к стабильному кредитованию корпоративных клиентов.

С учетом изложенного возможно снижение прогнозов прибыли по итогам 2014 года.

Варианты действий и направления размышлений.

Ипотечный опыт взгляд и опыт говорит, что главное не суетиться и не пытаться менять планы. Для спокойствия и контроля рисков часто применяют испытанный способ: ограничение выдачи больших кредитов, повышенный контроль кредитов под залог недвижимости. Накопленный опыт позволяет применить множество других адаптивных действий. Но это не перспектива, а привычная корректировка.

А что из опыта других стран до сих пор не использовано? До кризиса обсуждался закон о строительно-сберегательных кассах. В период нестабильности гарантированный процент по кредиту может быть оплотом планирования. Надежность подобного бизнеса определяется выделением его в отдельное направление, а еще лучше отдельное юридическое лицо. Можно подумать об этом и без закона. Обычно паузу заполняют кооперативы: жилищно-строительные, кооперативы, потребительские кооперативы, кредитно-потребительские кооперативы. Не так важно название, как возможность построить определенную пирамиду среди своих членов.

Можно ли что-то сделать в рамках коммерческого банка – вопрос открытый. Вспомним несколько продуктов, характерных для строительно-сберегательной кассы:

Накопление на ремонт. Три года осуществляются взносы с фиксированной доходностью, а потом клиент получает кредит по фиксированной ставке на ремонт квартиры или дома на 5-7 лет.

Накопление на первоначальный взнос. Через три года накоплений клиент получает комплексное финансирование приобретение квартиры: накопленный первоначальный взнос, кредит в размере двух-трехкратного накопления по фиксированной ставке, ипотечный кредит.

Накопление на полное финансирование имеет недостаток в том, что копить надо долго. 7 лет накоплений по фиксированной ставке и 15 лет кредитования по фиксированной ставке.

Такие продукты могли бы составить основу функционирования строительно-сберегательной кассы.

Если стратегия банка определена на продолжительный срок, то можно оценить возможность создания аналогичных продуктов в действующих рамках.

Интересно вспомнят ли в ГД о соответствующем законе?