После ипотечного конгресса 19 февраля 2015 года. Действительность прогнозов. Что ждать от рынка?

Делать прогнозы не является благодарным делом. Но в них есть одна польза. Знающий человек или согласится или нет, но в любом случае задумается почему,  и  прогноз активирует мыслительный процесс.

В течение последних дней вышли официальные результаты ипотечного и строительного рынка, аналитика была представлена в докладах участников ипотечного конгресса.

Попробуем составить прогноз, а точнее рассуждение. Для обоснованного прогноза нужен большой массив данных, причем, многие существенные статистические данные доступны с некоторым опозданием.

Начнем с базы. Год 2014 дал 1,76 трлн. рублей выдачи ипотечных кредитов.  В штуках чуть больше миллиона.  Характеристики рекордного года в табл. 1.

 Таблица 1. Результаты 2014 года по сравнению с 2013 годом

Много говорится, что в конце года был ажиотажный спрос, и определенная часть ипотечных сделок имела инвестиционный или сберегательный характер. Если не учитывать колебания ипотечного рынка в течение 2014 года, а взглянуть на выдачу ипотечных кредитов в штуках, то можно предположить, что 20 % является разумным пределом ежегодного роста ипотечного рынка.  Подробности в табл. 2

Таблица 2. Выдача ипотечных кредитов в 2008-2014 годах.

 Таблицы составлены на основе данных  сайта ОАО АИЖК.

Попробуем собрать известные к настоящему моменту показатели или факторы, которые могут повлиять на рынок ипотечного кредитования. Для единообразия будем использовать термин «показатель».

Первый важный показатель. Ипотечный рынок в РФ вышел на выдачу ипотечных кредитов в объеме 1 млн. штук в год.

Второй показатель. Введено общей площади жилых домов - 80 977 тыс. квадратных метров, что составляет 114,9 % от уровня прошлого года (официальные данные Федеральной службы государственной статистики).

Комментарий эксперта. Последние 3 года ипотечный рынок рос за счет бурного освоения кредитования первичного жилья. В ряде ипотечных проектов банков новостройки занимали 50 и более процентов. А у девелоперов ипотека и рассрочки давали больше половины продаж. Информация от представителей бизнеса подтверждает, что ажиотажный спрос конца года был связан преимущественно с новостройками. Относительно медленный прирост показателя количества сделок с ипотекой в общем количестве сделок с недвижимостью (стабильные 25 % и в перспективе 30%)  говорит о том, что ипотека «эксплуатировала» тему первичной недвижимости. Можно сказать, что из новостроек было выжато все что можно и даже больше. А с учетом большего роста ипотеки в штуках в размере 22,7 % по сравнению с ростом строительства в размере 14,9 % можно говорить о зависимости текущего состояния рынка ипотечного кредитования от состояния строительной отрасли и об ограничениях роста кредитования. Вывод еще пригодится.

Третий показатель. Рынок недвижимости готовится перейти или уже перешел в фазу стагнации.

Выводы из материалов конгресса на основании анализа доклада К.Н. Апрелева (Вице-Президент Российской Гильдии Риэлторов саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности, Президент АН САВВА). Первое. К концу года зафиксирован рост расчетного времени продажи квартир в Москве. Для наиболее ходового эконом класса в  2013 году в октябре 2013 года экспозиция составляла 75 дней, в апреле 2014 – 200 дней, октябре 2014 – 150 дней, январе 2015 – 175 дней. Месячный срез дает определенную неравномерность оценки, но налицо двукратный рост. Второе. Цены в рублях за квадратный метр в течение 2014 года выросли незначительно и абсолютно несопоставимо с изменением курса рубля. Третье. Прирост всех  зарегистрированных сделок купли-продажи в Москве в 2014 году меньше прироста 2013 года. Четвертое.Вероятность снижения цен на недвижимость  равна 60%.

Комментарий эксперта. В крупных городах на вторичном рынке значительное количество сделок осуществляется с альтернативной, когда одна сделка связана с двумя-пятью другими. Это связано с тем, что свободных квартир не так уж и много и люди продают  одну квартиру, чтобы изменить жилищные условия. Когда ипотечная сделка связана с такой цепочкой, то важно наличие свободных квартир и свободных денег. Отметим, что при отсутствии роста цен продавать инвестиционные квартиры не очень интересно, кроме случаев нехватки свободных денег у собственников Можно предположить, что в крупных городах проводить ипотечные сделки на вторичном рынке станет в 2015 году сложнее.

Четвертый показатель. Количество ипотечных заявок, поступающих в отдельные банки, снизилось.

Точные данные по рынку не доступны. Примем как допущение, что снижение в 3 раза. Не будем уходить в рассуждения по поводу ставок. Каждому времени – свои ставки.

Комментарий эксперта. С одной стороны для объективности надо подождать итогов марта, или еще дольше, чтобы понять картину по рынку в целом. С другой стороны, можно вспомнить, что 15 % по кредиту казались нормальной ставкой при постоянном росте цен на недвижимость и в рублях и в валюте. С третьей стороны, изменение (ухудшение) финансового положения домохозяйств (рост цен, снижение доходов, платежи по потребительским кредитам) в совокупности с ужесточением кредитного анализа банков приведет к уменьшению коэффициента выдач. Налицо мультипликатор негативных эффектов.

Пятый показатель. Помощь государства будет нацелена на поддержку строительной индустрии и некоторых категорий заемщиков.

Было достаточно много заявлений высоких должностных лиц. Чтобы составить картину воспользуемся только двумя источниками.

Первый источник. Антикризисный план или План первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности в 2015 году.

Пункт 40.

Осуществление мероприятий, предполагающих:

• выдачу социальных ипотечных кредитов отдельным категориям граждан на специальных условиях для обеспечения спроса в рамках программы "Жилье для российской семьи";
• реализацию программы помощи заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, в том числе за счет ипотечного страхования реструктурированных ипотечных кредитов

Ожидаемый результат - поддержка строительства жилья в рамках программы "Жилье для российской семьи", предоставление социальных ипотечных кредитов, сохранение жилья для ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации

Ответственные. Минстрой России, Минэкономразвития России, Минфин России с участием открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства

До 27 февраля 2015 года будут приняты Решения Правительства для достижения ожидаемых результатов.

Осталось 5 дней.

Второй источник. Выступление на ипотечном конгрессе представителей Минстроя. Отдадим должное быстрому появлению информации о выступлении.

Официальное сообщение пресс-центра Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

Заголовок. «Субсидирование ипотеки позволит выдать в 2015 году жилищных кредитов на сумму 400 млрд. руб.»

Полный текст с сайта федерального органа исполнительной власти.

Программа специального ипотечного кредитования, которая сейчас находится на рассмотрении Правительства РФ, позволит выдать гражданам в 2015 году жилищных кредитов не менее чем на 400 млрд. руб. Об этой и других мерах стабилизации ситуации в строительной отрасли рассказали представители Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на Российском ипотечном конгрессе, который прошел в Москве 19 февраля.

Заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Елена Сиэрра в своем выступлении отметила, что по итогам первого месяца 2015 года снизилось количество заявок на получение ипотечных кредитов, а процентная ставка по кредитам начала расти. «Мы понимаем, что снижение покупательского спроса может негативно сказаться на строительной отрасли, на застройщиках, а также на производителях строительных материалов. Правительство Российской Федерации разработало меры по стабилизации ситуации в строительной отрасли и меры по поддержке ипотеки», - прокомментировала Елена Сиэрра.

Директор департамента жилищной политики Минстроя России Гаянэ Кизарьянц рассказала, что ипотечное кредитование в 2015 году получит государственную поддержку. «Минстрою поручено разработать предложения по субсидированию процентной ставки до 13% с тем, чтобы общее количество выданных ипотечных кредитов в денежном эквиваленте составляло не меньше 400 млрд. руб. На эти цели будет направлено 20 млрд. руб. из средств федерального бюджета», - заявила глава департамента. Причем 9 млрд. руб. за счет перераспределения средств ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг. и 11 млрд. руб. должен изыскать Минфин России.

По словам Гаянэ Кизарьянц, кредиты по субсидированной ставке будут выдавать только на покупку жилья на первичном рынке. «Это необходимо для того, чтобы поддержать объемы строительства жилья и стройку в целом», - подчеркнула представитель ведомства.

Комментарий эксперта.  В кризис налицо стремление помочь  реальной экономике - строительству, а не рынку ипотечного кредитования как финансовому инструменту, локомотиву увеличения ВВП и т.д. Пока не ясно как 9 млрд. рублей (11 млрд. держим в уме) превратятся в 400 млрд. рублей. Возможно это не простое превращение, а сложное мультипликативное, и о нем мы узнаем через 5 дней. Не зная этих особенностей можно представить, что банки могли бы выдавать по ключевой ставке ЦБ – 15 %, а им будет оказана помощь и 2 % будут компенсированы, чтобы выдать под 13 %. Очень грубо, используя 20 млрд. можно выйти на сумму около 150 млрд. руб.

Шестой показатель. Абсолютный размер помощи АИЖК важен для конкретных семей, но не существенен для рынка в целом в части новой выдачи.

Воспользуемся данными из доклада Константина Ярославцева, исполнительного директора ОАО «АИЖК».

Таблица 3. Плановое число семей из социально приоритетных категорий населения получившим кредит на льготных условиях по стандартам АИЖК в 2014 – 2018 годах, тыс. семей.

 Дополнительно отметим оценку потенциального числа заемщиков из наиболее широко представленных  социально приоритетных категорий. Для них спрос на ипотечные кредиты в трехлетней перспективе– 1,4 млн. (домохозяйств). Примечание. Оценки АИЖК на основе данных Росстата, переписи населения за 2010 год и открытых официальных источников (Минтруд, «Доклад о развитии ситуации в ОПК в 2011 году…»), а также опроса потенциальных заемщиков проведенных АИЖК при содействии ГФК-Русь. Категории могут пересекаться.

Все данные взяты из доклада, кстати, вполне логичного и понятного.

Из примечания к числу 1,4 млн. можно сделать предположение, что это число нужно уменьшить до 1 млн., но оно все равно существенное, особенно по сравнению с 10 тыс.

Комментарий эксперта. К этому надо прибавить некоторое количество закладных, подлежащих рефинансированию по базовому стандарту. Эту цифру неофициально можно оценить в 6 тыс. кредитов. Так как вопрос с выделением средств неясен, то рассчитывать необходимо на 10 тыс. Этот объем не может оказать существенного влияния ни на рынок в целом, ни на потребности социальных категорий. Особо отметим, что социальные категории это не ругательство, а вполне платежеспособные клиенты, которым, по мнению Правительства нужно помочь в первую очередь.

 Седьмой показатель. Много энергии государства уйдет на помощь действующим заемщикам.

Из доступных новостей с сайта Русипотека.

«СК АИЖК разработала программу помощи ипотечным заемщикам».

Банки смогут предоставить ипотечным заемщикам кредитные каникулы, если получат от государства страховку на покрытие возможных убытков – такую программу разработала страховая компания АИЖК.

Программу помощи ипотечным заемщикам подготовила страховая компания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию («дочка» агентства, СК АИЖК).

К программе может подключиться любой банк, который согласится реструктурировать кредит проблемному заемщику на определенных условиях. Какие именно это будут условия, сейчас как раз обсуждается: как основной вариант предложены ипотечные каникулы, то есть отсрочка внесения платежей по кредиту на срок до года. В течение каникул заемщик должен будет вносить только минимальный платеж, который составит несколько тысяч рублей.

В проекте говорится, что государство через СК АИЖК обязуется вернуть банку разницу между суммой задолженности и стоимостью залога (до 80% задолженности), если заемщик допустит после реструктуризации повторный дефолт, а средств, вырученных от реализации залога, для возврата долга не хватит. «Банк получит страховую выплату, если заложенная квартира на момент дефолта заемщика будет стоить меньше, чем сумма, которую требуется погасить», – разъяснила вице-президент Ханты-Мансийского банка «Открытие» (банк планирует участвовать в данной программе) Анна Юдина.

Рассчитывать на реструктуризацию по программе смогут не все, а только определенные группы населения: семьи с двумя и более детьми, получившие материнский капитал; семьи с тремя и более детьми; семьи с ребенком, в которых возраст каждого из родителей не превышает 35 лет; ветераны боевых действий; работники градообразующих организаций (жители моногородов); работники бюджетной сферы. Жилье у заемщика должно быть единственным.

Программу должен утвердить наблюдательный совет АИЖК, затем она пройдет экспертизу Минстроя, который с Минфином определит стоимость программы. Окончательное решение примет правительство, которое рассмотрит программу до 27 февраля.

На сайте АИЖК пока информации нет.

Комментарий эксперта. Когда программа будет утверждена и запущена она будет в каком-то полезном объеме влиять на помощь действующим заемщикам и возможно поможет банкам минимизировать или зафиксировать убытки.

 Восьмой показатель. Перемены на верху могут немного замедлить практический запуск некоторых программ помощи ипотечному рынку.

Источник РБК

http://top.rbc.ru/finances/17/02/2015/54e3622f9a794761c4ca6d81

Часть материала.

В  марте правительство рассмотрит законопроект по объединению РЖС и АИЖК, развивавших рынок доступного жилья. Их руководителям Александру Браверману и Александру Семеняке найдут другую работу, утверждают источники РБК

Ни гендиректору Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) Александру Браверману, ни руководителю Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александру Семеняке не будет предложено возглавить созданную на базе РЖС и АИЖК организацию, сообщил РБК источник в правительстве и подтвердил источник, близкий к АИЖК.

По их данным, такое решение принял первый вице-премьер Игорь Шувалов. Одной из причин могли стать разногласия между Семенякой и Браверманом при реализации проекта по субсидированию процентных ставок по ипотеке. Однако такое решение могло быть принято просто для того, чтобы соблюсти «режим равноправия».

Директорам «обеспечат другую работу», добавил собеседник РБК в правительстве. Законопроект по объединению РЖС и АИЖК должен быть представлен в правительство через месяц, сообщил он: такое решение также было принято во вторник на совещании у Шувалова.

О решении правительства создать на базе АИЖК и РЖС единый институт развития в жилищной сфере стало известно в конце декабря прошлого года. Тогда представитель секретариата Шувалова подчеркнул, что новая структура позволит реализовать меры по более эффективному финансовому обеспечению программы «Жилье для российской семьи» и поддержке рынка ипотечного кредитования. Как сообщала газета «Коммерсантъ», объединение предполагает кадровые сокращения в АИЖК и РЖС на 10% и 30% соответственно.

ОАО «АИЖК» создано в 1997 году по решению правительства РФ, 100% акций принадлежит Росимуществу. АИЖК занимается развитием рынка ипотеки с упором на регионы, где наименее развит рынок жилья. В числе задач агентства называлось создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования, обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России, создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов, создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой, формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Фонд РЖС был создан в 2008 году для содействия развитию строительства жилья экономкласса и объектов социальной инфраструктуры. На сегодняшний день в собственности фонда находятся участки общей площадью 1805,2 га. По результатам проведенных аукционов были заключены договоры аренды и купли-продажи в отношении участков общей площадью 2581,3 га.

Комментарий эксперта. Без комментариев, так как нет публичной информации. Одна ремарка. Распоряжение Правительства РФ от 08.11.2014 N 2242-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года». Документ утвержден 8 ноября, когда возможно сведущим людям и кризис был очевиден и разногласия. Зачем нужна была программа? Действовала предыдущая до 2030 года.

 Что же с объемами кредитования в 2015 году?

Если совместить текущий поток заявок, строгость банков и платежеспособность, то уменьшение выдач должно быть пятикратным. Это 200 000 кредитов.

Если считать, что Минстрой уже знает то, чего не знаем мы, то 400 млрд. руб. дает 250 000 кредитов.

Если считать, что у банков не будет проблем с ликвидностью, а ЦБ обеспечит фондирование с привлекательной ставкой, и при этом не будет оттока депозитов и других средств клиентов, то банки выделят фонды на ипотеку. При этом кредитование будет на гране перехода в отрицательную маржу.

Пессимистичные прогнозы не рассматриваем.

Вспомнив все 8 факторов, остановимся на 300 000 ипотечных кредитах в 2015 году.

Возможно чудо, а возможно чудо-юдо. Поэтому характеризовать рассуждения как оптимистичные или пессимистичные не представляется возможным. Вот он пол, а вот потолок, а вот 300 000.  Коридор для пессимиста составляет падение в 5 раз, а для оптимиста в 2 раза.

Целью заметки было предложить порассуждать самостоятельно.

 Необязательное приложение.

Оговорка эксперта. Честный исследователь должен обозначать границу исследования.

Точный прогноз в нынешних условиях практически невозможен, так как он включает в себя объективную и субъективную часть.

Можно провести исследование и раскрыть более широко официальный показатель «Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств».

Сегодня это показатель формируется из следующих разделов (составляющих формулы и допущений):

• средняя рыночная стоимость 1 кв. метра жилья по субъекту Российской Федерации или Российской Федерации (рублей в среднем за год),

• доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (процентов), которая принимается равной 70 процентам;
• процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам (процентов в год), которая определяется на основе средних на рынке субъекта Российской Федерации ставок по ипотечным жилищным кредитам и займам (в рублях);
• срок кредита на приобретение жилья (лет), который определяется на основе средних на рынке субъекта Российской Федерации сроков кредитования по ипотечным жилищным кредитам в рублях;.
• доля платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходах заемщика с созаемщиками (процентов), которая принимается равной 35 процентам;
• распределение населения по уровню среднедушевого денежного дохода (рублей в месяц);
• количество семей в Российской Федерации (субъекте);
• расчетная норма обеспечения - 54 кв. метра для семьи из 3 человек.

Указанные показатели делают расчет по субъекту и так достаточно трудоемким.

Можно задуматься и еще усложнить расчет и, как минимум, учесть три дополнительных показателя:

• смотреть не только цены, но и на насыщенность региона жилыми помещениями, включая прирост (стройка),

• смотреть не только семейные доходы, но и семейные расходы более детально, особенно кредитную нагрузку,

• смотреть региональную статистику занятости, то есть не официальную безработицу, а количество уволенных (сокращенных) в динамике, как опережающий индикатор платежеспособности и кредитоспособности.

Такие хлопотные исследования позволят более подробно и факторно объяснить, что происходит в регионах и даже построить модель ожидаемого развития рынка ипотечного кредитования. Обычно практики в регионах эту модель качественно прекрасно представляют и знают все свои проблемы. Анализ на федеральном уровне нужен только в том случае если есть потребность в управлении достижением одинакового или схожего уровня социально-экономического развития. То есть, чтобы в стране везде было комфортно жить, и были правильные и  управляемые миграционные процессы и многое другого прекрасного.

О субъективе. Делаем сложный расчет и пытаемся из одной сложной модели сделать еще более сложную модель, и вдруг происходят изменения в налоговом кодексе.

Ниже приведена следующая редакция НК.

В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ с 1 января 2016 года пункт 17.1 статьи 217 будет изложен в новой редакции:

"17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ с 1 января 2016 года подпункт 1 пункта 2 статьи 220 будет изложен в новой редакции:

"1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;".

Это плановые изменения, а теперь представим, что не три года владения, а 5 или 7 лет, да и с миллионом что-нибудь изменится. Мелочь, казалось бы, но рынку вторички не поможет.

И т.д.

Получается, что вопрос надо ставить иначе, что делать - прогнозировать или управлять? Можно ли управлять развитием ипотечного кредитования? Скорее да, чем нет, но оно связано со всей экономикой, которую мы не трогаем.  Допустим, для устойчивого положения банков необходимо избавить их от процентного риска, что означает рефинансирование большей части ипотечных кредитов. Какая-то часть кредитов может временно перекрываться капиталом банка, а основная часть закрываться балансовой или внебалансовой секьюритизацией. Ежегодно необходимо свыше 1 трлн. рублей для такого фондирования. Ответив на вопрос, где брать ежегодно такие деньги и отдавать их в лучшем случае через 7 лет, можно рассуждать об управляемости. Вернемся к теме отдельно.