Локомотивы развития. Машинисты и пассажиры. Место арендного жилья

Рассмотрение ипотечного бизнеса не может ограничиваться сферой ипотечного жилищного кредитования как наиболее публично раскрученной, а должно быть расширено на все родственные области.

Данный материал продолжает описание сфер деятельности, которые могут помочь ипотечному кредитованию стать истинным локомотивом развития социально-экономического развития страны. Целью является системное описание этого локомотива со всеми обязательными элементами, включая машинистов и пассажиров. Возможно, что удастся найти и двигатель и тормоз.

Под ипотечным бизнесом в широком смысле будем понимать деятельность в сфере недвижности, связанную с кредитованием и секьюритизацией.

Принципиальным и уникальным свойством ипотечного бизнеса является возможность сформировать поток долгосрочных и довольно надежных платежей, которые могут быть секьюритизированы. Как только этот круг замкнется, локомотив уверенно поедет и потащит за собой многих. Вот это и есть настоящий ипотечный бизнес. Осталось замок для закрытия круга найти. Имя ему - инвесторы, а мы «будем искать».

Перед темой арендного жилья были рассмотрены три родственных бизнес области.

1. Ипотечное жилищное кредитование. Проходит красной нитью в большинстве статей блога.
2. Капитальный ремонт многоквартирных домов. Итоговый материал в записи от 3 апреля «Капитальный ремонт – еще один потенциальный локомотив развития».
http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/367/
3. Строительные сберегательные кассы. Запись от 6 февраля 2015 «Ипотека пришла навсегда. Часть 6. Строительные сберегательные кассы. Сейчас или никогда. Будет ли четвертая попытка?»
http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/347/

На XIII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», прошедшей 21 апреля 2015 году, состоялась панельная дискуссия по теме «арендное жилье в России».Выступления и презентации участников позволяют представить диапазон обсуждаемых тем.

Ниже приведен краткий обзор выступлений.

1. Александр Пузанов, Аналитик Лаборатории исследования отраслевых рынков Экспертного института НИУ ВШЭ, исполнительный директор фонда «Институт экономики города».

Доклад «Разработка нормативно-правовой базы формирования социального наемного жилья в рамках положений Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ».

В докладе обсуждались доработки, связанные исполнением Федерального закона от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Указано количество требующих принятия подзаконных актов по категориям:

• Правительством РФ – 7,
• Уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти -5 (в том числе 2 – в рамках исполнения полномочий собственника государственного жилищного фонда),
• Органами государственной власти субъектов Российской Федерации/ органами местного самоуправления - 15 (в том числе 12 обязательных документов).

2. Илья Беляев, Заместитель генерального директора ОАО «АФЖС».

Доклад «Разработка единых стандартов арендного жилья для эффективного управления арендными домами».В настоящее время у АФЖС 3 финансовых (кредитных) продукта для поддержки развития и формирования рынка найма.

1. Наемный дом». Предоставление кредита на выкуп многоквартирного дома, в случае его целевого использования под наемное жилье. Возможно предоставление финансирования на строительство такого дома.

2. «Наемное жилье». Предоставление кредита на выкуп портфеля квартир (не менее 5) в многоквартирном доме, в случае целевого использования квартир под наемное жилье.

3. «Наемное жилье с выкупом». Предоставление кредита на выкуп портфеля квартир (не менее 5) в многоквартирном доме, в случае целевого использования квартир под наемное жилье с возможностью постепенного выкупа.

В докладе дана классификация стандартов.

1. Стандарты, относящиеся к этапу строительства:

• требования к параметрам наемных квартир и наемного (многоквартирного) дома, типология жилья;
• требования к социальной инфраструктуре.

2. Стандарты «упаковки» наемного жилья:

• требования к договорам найма и найма с выкупом;
• требования по кол-ву квартир, сдаваемых / сданных внаем (в случае многоквартирного дома);
• требования по управлению наемным жильем (property management);
• требования к минимальной меблировке наемного жилья.

3. Требования к параметрам финансирования наемного жилья:

• стандарты финансирования на этапе строительства;
• стандарты финансирования выкупа жилья, на которое уже получено право собственности, для целей сдачи внаем.

В докладе отмечено предназначение Стандартов и деятельность АФЖС в этом направлении с целью формирования нового рынка.

3. Илья Пономарев, Управляющий директор Федерального центра проектного финансирования.

В докладе обсуждались принципиальные подходы к организации сферы арендного бизнеса в России. Подчеркнуты возможности в ряде случаев решать социальные задачи с помощью арендного жилья более эффективно по сравнению с ипотечным кредитованием.

4. Игорь Горских, Генеральный директор Корпорации «Русская недвижимость», г. Калуга.

Доклад «Инвестиции в арендное жилье как дополнительная возможность пенсионных накоплений».Материал посвящен теме вложений частных средств в покупку недвижимости для извлечения дохода от последующей сдачи в аренду.

Указана связь между элементами программы:

• приобретение недвижимости, включая рассрочку,
• особенности недвижимости,
• сдача в аренду.

В докладе предложен весьма неоднозначный подход к управлению денежными средствами. Управление недвижимостью требует определенных затрат и искусства. Когда она (недвижимость) в наличии, то без управления не обойтись по определению. Но вкладывание денег, особенно без полной суммы на покупку, в длинный инвестиционный проект, не выглядит очевидным ни в части доходности, ни в части рисков. Складывается ощущение, что этот проект для частных лиц имеет очень узкое применение.

5. Алексей Денисов, Директор ГП НО «Нижегородский Ипотечный Корпоративный Альянс» (НИКА).

Доклад. «Арендное жилье в Нижегородской области. Перспективы развития».Материалы доклада посвящены теме использования арендного жилья для решения кадровых вопросов предприятий.Указаны предпосылки к началу работы по программе «Арендное жильё».

С 01.01.09 Предприятия имеют право направлять до 3% от общего ФОТ на возмещение затрат работников по уплате процентов по ипотечным кредитам на приобретение жилья, при этом данные суммы не облагаются налогами на прибыль, НДФЛ и освобождены от уплаты страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации в соответствии с п.п. 40 ст. 217, п. 24.1 ст. 255 Налогового Кодекса РФ; п. 13 ст. 9 Федерального закона «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования» от 24.07.2009г. № 212-ФЗ и письма Минфина России от 19.12.11г. № 03-04-05/9-1059.

Приведено описание трех вариантов работы.

1. «Арендное жильё». Строительство арендного жилья для сдачи в наем сотрудникам предприятия.
2. «Корпоративная новостройка». Строительство жилья для сотрудников предприятия, которое будет приобретаться с помощью ипотеки.
3. «Корпоративная ипотека». Приобретение готового жилья на вторичном рынке сотрудниками предприятия.

Заключение

Обсуждение докладов позволяет сделать несколько взаимосвязанных предварительных выводов, требующих дополнительного исследования и подтверждения.

Первое. Важность роли арендного жилья в решении задач социально-экономического развития до конца не определена.
Второе. Стандарты и соответствующая поддержка продолжают развиваться, но не как для первостепенного направления.
Третье. Бизнес еще нащупывает свой стратегический интерес к этой отрасли.

P.S. Обсуждение темы локомотивов и пассажиров будет продолжено.