Авторский проект «Новая философия ипотечного бизнеса». Тема №1. "Ипотечный бизнес как система"

План темы № 1

Введение

1. Цели и элементы системы

2. Основы управления ипотечным бизнесом

3. Горизонт планирования ипотечного бизнеса для государства и рыночных участников

4. Подход к прогнозированию развития ипотечного рынка

Заключение

Литература 

Введение

Залог недвижимого имущества или ипотека определяет терминологическое происхождение ипотечного кредитования, которое в свою очередь служит основой для ипотечного бизнеса.

В проекте под ипотечным бизнесом будет пониматься совокупность различных видов предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, поддерживаемых долгосрочными финансовыми инструментами – кредитованием, рефинансированием, накоплением и другими.

Подробно общие методологические и терминологические основы системного подхода приведены в специальной статье автора [1] (материал доступен по ссылке http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/291/).

Приведем некоторые важные для дальнейшего обсуждения термины, выбранные автором из множества определений.

Системой можно назвать только такой комплекс избирательно вовлеченных компонентов, у которых взаимодействие и взаимоотношения принимают характер взаимоСОдействия компонентов на получение фокусированного полезного результата [2].

Системный подход служит одной из основ новой философии ипотечного бизнеса и требует более подробного повторения.

Системный подход – понятие, подчеркивающее значение комплексности, широты охвата и четкой организации в исследовании, проектировании и планировании [3]. Там же указано, что системный подход в плане исследования, проектирования, планирования реальных организационных систем обращает внимание на недостаточность, а часто и вредность чисто локальных решений, полученных на основе небольшого числа существенных факторов. Системный подход опирается на известный диалектический закон взаимосвязи и взаимообусловленности явлений в мире и обществе, требуя рассматривать изучаемые явления и объекты не только как самостоятельную систему, но и как подсистему некоторой большой системы.

Методология системного подхода в биологии [2] может быть применена в других областях и  состоит из следующих этапов:

1) формализация (абстрагирование) — построение системы S и определение для нее конструктивного задания;

2) дедукция — исследование свойств системы S с использованием дедуктивных методов;

3) интерпретация — изучение смысла найденных (дедуктивными методами) свойств в контексте рассматриваемого биологического явления».

Системный подход основан на представлении о системе как о чем-то целостном, обладающем новыми свойствами (качествами) по сравнению со свойствами составляющих ее элементов [4]. Новые свойства, в частности, выражаются в способности решать новые проблемы или достигать новые цели. Для этого требуется определить границы системы, выделить ее из окружающего мира, и затем соответствующим образом преобразовать и перевести в желаемое состояние. 

Системный подход - это подход, при котором любой объект исследования и управления рассматривается как целостная система, цели каждого элемента  которой формируются исходя из предназначения  системы [5].

Вариант представления этапов применения системного подхода для задач управления, был сформулирован  на основе кибернетики [6]:

1. Постановка задачи (проблемы): определение объекта исследования, постановка целей, задание критериев для изучения объекта и управления им.

2. Очерчивание границ изучаемой системы и ее (первичная) структуризация. На этом этапе вся совокупность объектов и процессов, имеющих отношение к поставленной цели, разбивается на два класса – собственно изучаемая система и внешняя среда.

3. Составление математической модели изучаемой системы, параметризация системы, задание области определения параметров, установление зависимостей между введенными параметрами.

4. Исследование построенной модели: прогноз развития изучаемой системы на основе модели, анализ результатов моделирования.

5. Выбор оптимального управления.

Выполнение последнего этапа позволяет перевести систему в желаемое (целевое) состояние.

Перевод системы в желаемое состояние эквивалентен достижению полезного результата, который достигается управлением. Ипотечный бизнес будет рассматриваться как управляемая система.

Ипотечный бизнес можно отнести к организационным системам.

Организационная система - социальная (или социотехническая) система, осуществляющая сложную деятельность, направленную на удовлетворение определенной социальной потребности (или решение определенной социальной проблемы) [7].

Суть практического применения системного подхода заключается в тезисе: «Имея дело с системой невозможно осуществлять точечные изменения» [8]. В качестве иллюстрации приведены характеристики систем, в том числе:

Свойства систем – свойства целого. Ни одна из частей ими не обладает. Чем сложнее система, тем более непредсказуемы характеристики системы в целом, которые возникают, когда система работает.

Разделение целого на части – это анализ. С помощью анализа мы приобретаем знания. Соединение частей в целое – синтез. С помощью синтеза мы приобретаем понимание.  Когда вы разнимаете систему на части и анализируете ее, она теряет свои свойства. Чтобы понять системы, нужно наблюдать за ними в действии.

Детальная  сложность означает, что система состоит из большого числа элементов.

Динамическая сложность система означает, что существует потенциально большое число связей между ее частями, поскольку каждая из них может пребывать в нескольких различных состояниях.

Системы противятся изменениям, потому что их части взаимосвязаны, но небольшое воздействие в уязвимое место может стать причиной значительных изменений. Это – принцип рычага. 

1. Цели и элементы системы

Как только сформирована цель системы и определены ее элементы, встает вопрос об управлении. Кто управляет системой, тот и ставит цели, а точнее наоборот – кто ставит цели, тот определяет способ управления и реализует его.

Новая философия ипотечного бизнеса предлагает следующее описание базовых понятий.

Верхний уровень системы ипотечного бизнеса и  ее цель представлены на рис.1.

Рис. 1. Цели ипотечного бизнеса как системы 

Треугольник в новой  философии ипотечного бизнеса будет использован в качестве  базового графического представления устойчивости системных взаимосвязей.

В данной системе участники нацелены на общий результат и в различных ситуациях места в связке исполнитель – заказчик могут меняться.

Одним из базовых постулатов новой философии ипотечного бизнеса является формула:

Ипотечный бизнес = локомотив развития.

Ожидаемые результатов участников и целей развития представлено в таблицах 1,2. 

Таблица 1. Эффекты от развития как цели ипотечного бизнеса

 Таблица 2. Результаты развития для участников ипотечного бизнеса

 Различные виды ипотечного бизнеса можно представить в виде универсальной схемы, в которой стрелками показано движение финансов (рис. 2). Важнейшим условием сбалансированности системы ипотечного бизнеса является принцип обратной связи, который реализуется через процесс рефинансирования. Главной задачей рефинансирования является замена коротких инвестиций длинными.

Рис. 2 Универсальная схема ипотечного бизнеса

 В ипотечном бизнесе актив может иметь материальную, финансовую формы. Причем, недвижимость имеет множественную природу и служит обеспечением по кредиту, источником платежей, целью приобретения и накопления.

Примеры активов.

Материальный актив. Наемный дом, который является недвижимостью. При сдаче помещений в аренду оказывается услуга, формирующая поток платежей. Сам дом служит обеспечением по кредиту

Финансовый актив. Ипотечный кредит для банка является финансовым активом, на который банк собирает финансы, привлекая депозиты или иные источники. С помощью кредита приобретается недвижимость, которая служит обеспечением. Постоянные и продолжительные выплаты по кредиту позволяют провести секьюритизацию.

Применение универсальной схемы для детального описания разделов ипотечного бизнеса будет представлено в следующих темах. 

2. Основы управления ипотечным бизнесом

Ученый–физиолог академик Анохин П.К. указывал на сложности применения математических методов анализа систем и недостатки упрощения в биологии [2]. Для ипотечного бизнеса, являющегося сложным организмом и состоящего, из государственных и коммерческих структур, а также людей с их индивидуальностью, взгляды академика на функциональные системы выглядят как будто специально адресованные рассматриваемой теме.

Решающая роль в поведении системы отведена результату:

1) какой результат должен быть получен?

2) когда именно должен быть получен результат?

3) какими механизмами должен быть получен результат?

4) как система убеждается в достаточности полученного результата?»

В этих вопросах выражено все то, ради чего формируется система.

Управление движением ипотечного бизнеса к цели развития реализуется в соответствии с двумя главными  принципами.

Принцип стратегического управления.

По мнению одного из ведущих специалистов в области управления И. Ансоффа [9] конечным продуктом стратегического управления являются потенциал для достижения целей организации в будущем  и структура, обеспечивающая чувствительность к изменениям во внешних условиях.

Для ипотечного бизнеса это принцип выражается в стратегии, содержащей перспективные и цели одновременно с государственными, бизнес и общественными структурами, позволяющими достичь как поставленные, так и любые новые цели.

Принцип обратной связи.

Для ипотечного бизнеса обратная связь реализуется в оценке влияния воздействий верхнего уровня управления (государства) на возможностей и потребностей нижних уровней управления (бизнес, население) реализовывать стратегию развития ипотечного бизнеса.

Элементы управления в системе ипотечного бизнеса можно представить в виде иерархии, в которой управление развитием идет сверху вниз и реализуется через механизм обратной связи (табл.3, рис. 3).

 Рис.3 Основы управления ипотечным бизнесом 

Таблица 3. Стратегическая роль государства

 Первое место в реализации стратегического управления занимает три политики, которые, как и ипотечный бизнес, своей целью ставят развитие и неразрывны друг от друга. В соответствии с новой философией ипотечного бизнеса устойчивой структурой является треугольник (рис. 4).

 Рис.4. Связь политики и стратегии 

В жилищной политике сформулированы общественные задачи, которые реализуются с активным участием ипотечного бизнеса. Повторим несколько тезисов из двух первоисточников.

Первый. Конституция РФ в статье 40 определяет.

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Второй. Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. N 1662-р  в разделе «Повышение доступности жилья» представила концентрированное изложение жилищной политики.

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.

Реализация государственной жилищной политики должна привести к следующим результатам:

создание безопасной и комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека;

обеспечение возможностей для территориальной мобильности населения.

 3. Горизонт планирования ипотечного бизнеса для государства и рыночных участников

Предложенные в предыдущем параграфе принципы управления ипотечным бизнесом определяют горизонты планирования, на которые дополнительно влияют определенные обстоятельства:

Государство, даже имея постоянную стратегическую цель, должно менять механизмы ее достижения после получения промежуточных результатов.

Для такой большой системы реализация обратной связи имеет определенную инерцию и требует непрерывного сбора информации, но не может реализовывать частые управляющие такты.

Продолжительность ипотечных кредитов, обращения ценных бумаг, срока возврата инвестиций, исчисляемая десятилетиями,  требует стабильности и методов компенсации периодической нестабильности.

В новой философии ипотечного бизнеса и для государства и для бизнеса предлагается установить единый 30-ний горизонт планирования, с разбивкой на пятилетние этапы.

На каждые  5 лет устанавливаются четко описанные количественные показатели и мероприятия. На последующие периоды устанавливаются основные ориентиры и критерии, при достижении которых осуществляется управленческая корректировка.

На практике это означает, что стратегия развития ипотечного бизнеса должна быть сформулирована на период 2015-2045 годы с пятилетними этапами. 

4. Подход к прогнозированию развития ипотечного рынка

К прогнозированию можно применить два подхода:

Первый подход – рыночный. При нем одновременно проводится экстраполяция предыдущего развития, учитываются макроэкономические ограничения и лучшие мировые практики (коэффициенты, нормативы).

Второй подход - плановый. При нем ставится цель и осуществляется движение к ней вне зависимости от текущих обстоятельств и чужих практик. Такой подход имеет ограниченное применение, связанное с тем, что участники системы  ипотечного бизнеса решают и иные задачи вне рассматриваемой системы. Но в виду важности ипотечного бизнеса для развития все страны можно частично использовать и этот подход.

Таким образом, для прогнозирования показателей ипотечного рынка необходимо использовать комплексный подход, который можно назвать плановым с рыночной корректировкой.

Стратегия определяет развитие, и говорить о конкретных цифрах без стратегии преждевременно. После описания рыночной конкуренции будет предложен прогноз на 5 лет.

 Заключение по теме № 1

При рассмотрении темы № 1 определены первые основы новой философии ипотечного бизнеса.

Первая основа. Ипотечный бизнес рассматривается как система, целью которой является экономическое и социальное развитие. Ипотечный бизнес является локомотивом развития всей сраны.

Вторая основа. Базовой  методологической основой для разработки новой философии ипотечного бизнеса служит системный подход.

Третья основа. Развитие системы ипотечного бизнеса должно быть управляемым и основываться на принципах стратегического управления и обратной связи. В основе стратегического управления лежат жилищная, экономическая, социальная политики.

Четвертая основа. Важнейшим условием финансовой  сбалансированности системы ипотечного бизнеса является принцип обратной связи, который реализуется через процесс  рефинансирования.

Литература

1. Гордейко С.Г. Системный подход к управлению розничным бизнесом в коммерческом банке // Менеджмент сегодня. — 2013. — №6. — С. 330–345.

2. Анохин П.К. Принципиальные вопросы общей теории функциональных систем / Принципы системной организации функций. - М.: Наука, 1973. - С. 5-61.

3. Энциклопедия кибернетики: в 2-х томах. Киев: Главная редакция Украинской Советской Энциклопедии, 1974.

4. Франчук В. И. Основы построения организационных систем.- М.: Экономика, 1991.-111 с.

5. Акимова Т.А. Теория организации: Учебное пособие.- М.: РУДН, 2010.-435 с.

6. Глушков В.М. Введение в АСУ. Киев: Техника, 1974, 250 с.

7. Франчук В. И. Основы общей теории социального управления.- М.: Институт организационных систем, 2000.-180 с.

8. О`Коннор Дж., Макдермотт И. Искусство системного мышления: Необходимые знания о системах и творческом подходе к решению проблем; пер. с англ. Б Пинскера.- М.: Альпина Паблишер, 2013.-254 с.

9. Ансофф И. Стратегическое управление: Пер. с англ.- М.: Экономика, 1989.-519 с.