Авторский проект «Новая философия ипотечного бизнеса». Тема № 2." Участники ипотечного бизнеса (Часть 3). Строительные сберегательные кассы

1.4. Строительные сберегательные кассы

 Строительные сберегательные кассы не стали частью российского ипотечного бизнеса. Причинам такого несправедливого положения посвящена специальная статья автора [3]  http://rusipoteka.ru/ipoteka_sekyuritizaciya/ipoteka_sekyuritizaciya_stati_2015/stroitelnye_sberegatelnye_kassy.

Зачем ипотечному бизнесу строительные сберегательные кассы и какое место они занимают в новой философии ипотечного бизнеса?

Строительная сберегательная касса (ССК) это – финансовая организация с ограниченной банковской лицензией, основанная на системе строительных сбережений. Контракт на сбережения содержит две части – накопление и кредитование с фиксированными условиями и целевым использованием средств.

Термин Bausparkasse и рассматриваемая система имеет немецкое происхождение, хотя часто упоминают строительное общество в Бирмингеме (Англия, 1775 год).

Перед обсуждением применения идеи строительных сбережений для ипотечного бизнеса  в РФ опишем немецкую систему начала 2000-х годов. Раздел написан на основе знакомства автора с этой системой в 2001-2002 годах, не актуализировался с учетом кризиса 2008 года. Для новой философии ипотечного бизнеса важно представить чистую идею строительных сбережений. При использовании сведений, полученных от нескольких организаций, произведены некоторые обобщения и упрощения.

ССК возникали в Германии в разные периоды времени, но наибольшее развитие получили после окончания Второй мировой войны, когда была разрушена часть жилого фонда. Не хватало 800 000 квартир и денег на строительство.  Система строительных сбережений помогла решить эти проблемы. Вкладчики стройсбережений стали накапливать вместе свой капитал для строительства жилья и предоставлять его в распоряжение членам своего же коллектива (кассы) в виде займа, то есть взаимно помогать друг другу. Главная выгода состояла в значительном (до 2-х раз) сокращении времени накопления на приобретение жилья.

Рассмотрим более подробно несколько моментов,  характеризующих успех немецкого опыта:

• суть и цель строительного сберегательного накопления,
• схема работы ССК,
• схема контракта и жилищного финансирования с точки зрения клиентов,
• система строительных сберегательных касс и  государственная поддержка.

 Суть и цель строительного сберегательного накопления

 Строительное сберегательное накопление – это целевое накопление средств для получения займа на приобретение жилья или улучшение жилищных условий, который выдается под низкий и с самого начала твердо фиксированный процент, не подверженный влиянию колебаний процентных ставок на рынке капитала.

В результате заключения договора строительного сберегательного накопления вкладчик становится членом сообщества вкладчиков, связанных единой целью накопления. На начальном этапе – фазе накопления – вкладчик вносит средства, используемые для удовлетворения потребностей сообщества. Тем самым вкладчик приобретает право на встречное выполнение сообществом своих обязательств в форме выделения ему впоследствии займа на приобретение жилья или улучшение жилищных условий под особо выгодный кредитный процент. Необходимые для этого средства финансируются за счет имеющихся накоплений вкладчиков, а также за счет поступающих накопительных вкладов и вкладов для погашения займов.

Для этого вкладчик заключает договор строительного сберегательного накопления, предусматривающий выплату определенной общей договорной суммы. Если зафиксированная в договоре минимальная сумма сберегательного вклада достигнута и если сбережения находились в строительной сберегательной кассе в течение достаточного периода времени, выдается разрешение на выплату сберегательного вклада.  После этого строительная сберкасса выплачивает вкладчику по его желанию накопленную сумму вклада и после проверки возможности залогового обеспечения и кредитоспособности вкладчика – сумму займа по строительному сберегательному вкладу. Таким образом, общая сумма, выплачиваемая по договору строительного сберегательного накопления, являет собой финансовые накопления, которые могут быть представлены в распоряжение вкладчика в начале фазы кредитования.

Для определения очередности предоставления займов строительная сберкасса рассчитывает для каждого договора строительного накопления оценочный коэффициент, зависящий от суммы и срока накопления. Таким образом, каждый вкладчик может влиять периодичностью, продолжительностью  и размером вносимых накопительных вносов на момент принятия решения о выплате сберегательного вклада. Вкладчики, имеющие договоры  строительного сберегательного накопления с наивысшим оценочным коэффициентом, получают установленную сумму выплаты в первоочередном порядке.

Ограничения в использовании займов, полученных по строительному сберегательному вкладу, зафиксированы в Законе о строительных сберегательных кассах. Основным целевым предназначением займов является приобретение жилья в личную собственность путем строительства или покупки квартиры или жилого дома. Кроме того, полученные заемные средства могут использоваться, например, для расширения жилой площади, ремонта, модернизации жилья, конверсии кредитов либо приобретения права бесплатного проживания на жилплощади в преклонном возрасте.

Основную идею целевого накопления средств для нужд жилищного строительства можно проиллюстрировать следующим условным и немного упрощенным примером.

Исходные данные:

• 10 человек, желающих начать постройку собственного дома,
• годовая норма сбережений – 100 денежных единиц на одного человека,
• расходы на строительство – 1000 денежных единиц на один дом.

При постройке без помощи кредитного института, выдающего ссуды для индивидуального жилищного строительства, каждому требуется копить и ждать 10 лет.

Постройка с кредитным институтом, выдающим ссуды для индивидуального жилищного строительства, показана в табл. 4. Все желающие начать постройку дома вносят в год 100 денежных единиц в денежный фонд строительной сберегательной кассы.

Таблица 4. Распределение индивидуальных вносов 

В результате:

• можно начинать строить уже с первого года.
• среднее время ожидания снижается с 10 до 5,5 лет

 Схема работы строительной сберегательной кассы

 Принципиальная схема финансовых потоков строительной сберегательной кассы (рис.8) показывает ограничение видов деятельности и подчеркивает важность финансовой  сбалансированности.

Рис. 8.Принципиальная схема работы ССК

 Сбалансированность финансов достигается за счет:

• управления очередью на получение займов,
• управления рисками при выдаче ссуд,
• комиссионных сборов для покрытия  текущих расходов на функционирование.

Контрактная документация довольно объемна и подробный ее разбор нужен только при наличии потребности создания ССК в РФ. Ограничимся несколько примерами.

На конец каждого квартала определяются вкладчики, имеющие возможность получить займ при соблюдении ряда условий:

• накоплено 30 – 50 % от общей суммы контракта,
• индивидуальный оценочный коэффициент превысил определенную величину (при расчете коэффициента учитываются сроки накопления/погашения, сумма вклада/займа, интенсивность накопления),
• договор сберегательного накопления действует более 21 месяца.

При этом заем выдается после получения разрешения через 1-2 квартала.

Интересно, что если заем не востребуется, то через некоторое время на вклад начисляются повышенные проценты равные кредитному проценту, а в случае полного отказа от низкопроцентного займа после 7 лет договора могут ретроспективно начисляться повышенные проценты.

Риски при выдаче регулируются стандартными способами: платёжеспособность, кредитные истории, обеспечение, страхование. Например, при расчете платежеспособности учитываются доходы за вычетом налогов и страхования. По кредиту можно платить не более 40 % от чистых доходов.

Страхование имущества является обязательным, рисковое страхование жизни зависит от суммы, возраста и прочих параметров. На практике было очень распространено и близко к обязательному.

При обслуживании займа предусмотрены случаи немедленного погашения задолженности с расторжением договора займа в следующих случаях:

а) если вкладчик просрочил внесение как минимум 2 необходимых для погашения займа взносов и не погасил задолженность в течение одного месяца после получения письменного напоминания, содержащего предупреждение о возможном расторжении договора займа,

б) если стоимость объектов обеспечения долга упала до уровня, не гарантирующего достаточного исполнения обязательств по договору займа, и если несмотря на требование, новое обеспечение не предоставлено в установленный срок,

в) при значительном ухудшении либо ожидаемым ухудшении финансового состояния вкладчика, солидарного должника или поручителя, ставящего под угрозу погашение вкладчиком предоставления займа,

г) если важные сведения, предоставляемые для получения займа, не соответствовали действительности либо были сообщены не в полном объеме.

Очевидно, что никакой автоматической системы поучения займов после накоплений не существует.

Комиссионное вознаграждение было разрешено и составляло значительные величины, в том числе:

• вступительный взнос в размере 1 % общей сумму договора строительного сберегательного накопления, который никогда нее возвращается,
• сбор за предоставление займа в размере 2 % суммы займа по договору строительного сберегательного накопления,
• сбор за досрочное расторжение вклада в размере 1 % , если после подачи заявления на расторжение вкладчик не хочет ждать положенных 6 месяцев.

Можно сказать, что немецкая система ССК базируется одновременно на трех принципах: доверие, дисциплина, контроль.

Немецкие кассы устроены так, чтобы никогда не стать финансовой пирамидой. Стоит отметить, что это финансовый институт, а не придаток к строительному бизнесу.

Успех ССК основан на комплексности и системности. Очевидно, что право на получение займа по низкой кредитной ставке достигается выполнением определенных обязанностей и ограничений.

Значение и роль ССК к моменту перехода на евро можно было охарактеризовать следующими показателями на примере средней по объемным показателям организации.

Региональная ССК для региона в 18 млн. жителей занимала 42 % рынка. Количество клиентов – 1,9 млн. с 2,4 млн. контрактов. План на 2000 год – 355 000 договоров на целевое финансирование при среднем контракте около 40 000 марок.

В самой ССК работало 950 сотрудников и 1700 человек на комиссионной основе (к вопросу об использовании вступительного взноса). В регионе работало 232 собственных консультационных бюро. Информацию можно было получить в 1400 консультационных бюро страховой компании и в 3180 филиалах сберкасс (не строительных).

Для сравнения  в крупной общегерманской ССК в 2003 году было 6,5 млн. клиентов, 7 тыс. сотрудников, общая сумма всех контрактов 173 млрд. евро.

 Схема контракта и жилищного финансирования  с точки зрения клиентов

 Вариант контракта на строительные сбережения на сумму 50 000 евро можно представить в виде графической схемы (рис.9) и табл. 5.

Рис. 9. Основные фазы контракта строительных сбережений

Таблица 5. Расчет контракта

 Контракт строительных сбережений является выгодной формой финансирования приобретения или строительства жилья, но не единственной. В общем случае жилищное финансирование состоит из нескольких частей (табл.6). Данный вариант финансирования является развитием предыдущего примера.

Таблица 6. Составные части жилищного финансирования

Собственный капитал может быть увеличен из других источников. В ряде случаев можно получить ссуды от страховой компании, работодателя, государственных учреждений. Как правило, право первой ипотеки предоставляется банку.

В одной из ССК, работающей в составе холдинга, в  стандартном типографском бланке заявки на получение кредита было предусмотрено кредитование у ССК, банка, ипотечного банка, страховой компании.

При необходимости клиент может получить от ССК два дополнительных вида финансирования, так называемые промежуточное и предварительное.

Промежуточная ссуда (кредит).

Часто возникает ситуация, когда вкладчик стройсбережения хочет построить или пробрести дом или квартиру еще до момента распределения суммы по договору о стройсбережении.

Если минимально необходимая сумма накоплений по стройсбережению собрана, но другие условия распределения еще не выполнены, то вкладчик может получить от строительной сберегательной кассы промежуточный кредит. По этому кредиту он платит только проценты, которые соответствуют рыночным условиям, не погашая при этом основной долг. Когда его договор о стройсбережении будет распределен, то промежуточный кредит погашается за счет распределенной суммы по договору о стройсбережении. В завершение вкладчик выплачивает строительной сберегательной кассе ежемесячными взносами проценты и свой долг по строительному займу (происходит рефинансирование более дешевым займом).

Предварительный кредит (займ с единовременным сроком погашения).

Если клиент хочет финансировать объект сразу, то он может параллельно с договором о стройсбережении заключить договор о предоставлении ему предварительного кредита. Вкладчик стройсбережения платит за этот кредит принятые на рынке проценты и параллельно накапливает средства по своему договору о стройсбережении.  Когда сумма по договору о стройсбережении  будет распределена, предварительный кредит погашается этой суммой. В заключении вкладчик стройсбережения выплачивает строительной сберегательной кассе ежемесячными взносами проценты и свой долг по строительному сберегательному займу.

Ставка по таким кредитам может быть выше на 2 %. В рассматриваемый период ставка по депозиту вне контракта также была на 2 % выше. В отличие от контракта рыночные ставки кредитов и депозитов могли меняться в любую сторону.

Для финансирования жилья выбор инструментов и возможность их комбинации весьма обширный. Не удивителен спрос на услуги консультантов по финансовым услугам, которые, естественно, являются и продавцами.

Как представители строительной сберегательной кассы характеризовали пользу для клиента показано в табл. 7. Формулировки оригинальные.

Таблица 7. Польза для клиента, по мнению ССК

Система строительных сберегательных касс и  государственная поддержка

 Успех системы строительных сбережений в Германии основывался на интегрировании ее в систему жилищной, экономической, социальной политики. Лучшего примера применимости системного подхода в ипотечном бизнесе трудно найти.

Переход на евро ускорил в Европе интеграционные процессы. Несмотря на то, что немецкие строительные сберегательные кассы могли работать за границей с 1992 года, система была в первую очередь ориентирована на внутренние нужды. С точки зрения объективной замкнутости и внутренней нацеленности настоящего ипотечного бизнеса в России до сих пор интересен прежний немецкий опыт.

На начало 2001 года немецкий рынок представлял конкурентную среду с двумя типами участников (табл. 8).

Таблица 8. Ретроспективный взгляд на немецкий рынок строительных  накоплений

Характеристики проникновения в экономику:

• в этот период в системе был 21 млн. участников, т.е. 32 % взрослого населения или 36 %  домохозяйств,
• общее количество договоров равнялось 33 млн. на общую сумму 644 млрд. евро,
• 53 % жилищных инвестиций финансировались из средств, происходивших от системы целевого накопления средств для нужд жилищного строительства, а в отношении нового жилья 61 %.

Попробуем выделить несколько деталей, характеризующих проникновение системы строительных сбережений в жилищную, социальную и экономическую политику (табл.9).

 Таблица 9. Системное влияние государства на систему строительных сбережений

 Преимущества для государства/народного хозяйства немецкие специалисты сформулируют следующим образом.

1. Система строительных сбережений поддерживает государственную политику жилищного строительства.

Государственная политика жилищного строительства напрямую поддерживается системой строительных сбережений, потому что средства стройсбережений идут принципиально только на жилищное строительство. При этом может быть улучшен как имеющийся жилой фонд, так и построено новое жилье.

2. Благодаря частным домовладельцам государство освобождается от заботы по обеспечению жильем.

3. Создание дополнительных рабочих мест в строительной и финансовой сфере.

4. Стабилизация конъюнктуры жилищного строительства.

Благодаря стройсбережениям в жилищное строительство непрерывно поступает капитал. Это положительно воздействует на торговлю, ремесло, строительную промышленность и стабилизирует конъюнктуру жилищного строительства. Вследствие этого обеспечены рабочие места.

5. Собственное жилье это надежное обеспечение старости для граждан и краеугольный камень социальной стабильности.

6. Характерная для системы строительных сбережений идея взаимопомощи является с государственной точки зрения социально и хозяйственно – политически оправданной.

7. Премиальное поощрение строительных сбережений генерирует поток средств в государственный бюджет.

Расходы государства идут на премию за стройсбережения (причем очень тонко и избирательно).

Доходы государства формируются из инвестиций с целью улучшения жилищных условий, которые создают новые рабочие места, новые квартиры, налоги.

Дополнительная выгода за счет размещения вкладов по стройсбережению в государственные ценные бумаги.

Косвенная выгода за счет снижения расходов за счет социальных выплат, бесплатного жилья и т.д.

 Место строительных сберегательных касс в новой философии ипотечного бизнеса

 Система строительных сбережений идеально соответствует новой философии ипотечного бизнеса, так как она может быть реализована на принципах системного подхода  и рассчитана на мобилизацию внутренних ресурсов в стране.

Повторим и расширим сделанные ранее [3] выводы о судьбе этого перспективного ипотечного бизнеса в РФ.

Закон о строительных сберегательных кассах служит только одним из элементов, хотя и базовых, для развития этой части ипотечного бизнеса.

Закон без соблюдения других условий не имеет смысла и вряд ли будет принят.

Определенный вред на восприятие законопроекта оказывали и оказывают три фактора:

• название, которое отсылает к стройке и ссужает идею жилищных накоплений. Возможно, что  название «жилищные сберегательные кассы» будет более выигрышным. Для отсутствия связи с финансовым институтом, успешно и непрерывно работающим со времени императора Николая I, лучше использовать название «жилищные накопительные кассы» или более нейтральное название « жилищные накопительные общества»;
• привнесение в законопроекты дополнений, уводящих в сторону от основной идеи. Например, возможность участия юридических лиц и прочее;
• недостаточная системность механизмов, особенно требующих государственной поддержки.

Немецкий опыт приведен в качестве примера успеха, который связан кроме формальной продуманности еще и с интеграцией системы стройсбережений в общественную жизнь и общественное сознание. Грубо говоря, начали заниматься взаимопомощью из бедности, потом привыкли, потом наши выгоду, а потом сделали образом жизни и частью финансовой системы.

Поэтому сформулируем не требования к закону, а принципиальные  условия для запуска системы жилищных накоплений в России.

Первое. Понимание властями страны уникальных возможностей системы жилищных накоплений для жилищной, социальной и экономической политики.

А. Клиентский сегмент системы жилищных накоплений четко вписывается в программы строительства жилья экономического класса и жилье для российской семьи, что позволяет обеспечить для него повышение доступности приобретения жилья, улучшения жилищных условий.

Б. Жилищные накопления могут быть постоянным ресурсом для инвестирования и в строительную отрасль и в  рынок недвижимости за счет внутренних ресурсов. Стоимость ресурсов и для экономики и для населения за счет замкнутости будет дешевле традиционных финансовых ресурсов. В определенной степени это будет влиять на устойчивость и независимость экономики и позволит критически оценить сложившееся увлечение американской моделью двухуровневой ипотеки, внебалансовой секьюритизацией, фондовым рынком и усложненными рейтинговыми и юридическими процедурами.

В. Возможность удобной комплексной интеграции с другими жилищными программами, такими как наемное жилье и ипотечное жилищное кредитование позволяет использовать синергетический эффект. Появляется возможность  в полной мере использовать ипотечный и жилищный бизнес как мощный локомотив развития экономики со значительным мультипликативным эффектом. Гибкость системы жилищных накоплений позволяет его использовать и для инвестирования в жилье и для рефинансирования других жилищных кредитов. Система может быть подспорьем в развитии ипотечного жилищного кредитования, которое ограничено в длинных 15-20 летних финансовых ресурсах. Количество ипотечных кредитов не изменится, а вот сумма в перспективе может снизиться, что снимет существующие объемные ограничения.

Г. Снижение рисковой составляющей ипотечного кредитования за счет уменьшения первоначального взноса и нескольких источников финансирования, что может привести к повышению надежности ипотечных ценных бумаг и в конечном итоге стоимости фондирования для ипотечного кредитования.

Д. Жилищные накопления с последующим кредитованием усилят конкуренцию на рынке финансовых услуг и положительно повлияют на традицию формирования долгосрочных отношений с клиентами на основе идеологии клиентоцентричности. Такие изменения будут с одной стороны положительно влиять на имидж финансовых институтов в обществе, с другой стороны на улучшение условий предоставления финансовых услуг населению.

Второе. Понимание властями необходимости поддерживать систему жилищных сбережений, чтобы получить преимущества от ее существования.

А. Политическая и комплексная нормативно-правовая поддержка и особенно важно интеграция системы жилищных накоплений в стратегическое тридцатилетнее планирование.

Б. Поддержка в виде государственной премии, которая очень близка, по своей сути, к действовавшему пенсионному софинансированию. Правильные настройки в организации премирования позволяют компенсировать бюджетные затраты и осуществит правильные социально-экономические выгоды.

В. Поддержка в виде налоговых льгот.

Г. Поддержка в виде социальной рекламы.

Третье. Разработкой нормативной базы должно заниматься Правительство. Не исключен успех и при законопроекте из Госдумы, но только после принципиального включения этого направления в жилищную политику.

А. У Правительства РФ есть специальные институты развития и возможность привлечь независимый интеллектуальный потенциал и организовать проектную и внедренческую работу.

Б. Правительство имеет возможность привлечь бизнес к практической работе по построению системы жилищных накоплений, включая компании с государственным участием.

Четвертое. Необходим практический интерес бизнеса.

А. Интерес бизнеса должен быть простимулирован объявлением законодательной и исполнительной властью досрочной стратегии развития (жилищная, социальная, экономическая политика).

Б. Две категории бизнеса могут иметь практический и долгосрочный интерес к участию в системе, что аналогично немецкому опыту:

• региональные жилищные накопительные общества, создаваемые при участии органов власти и местных финансовых институтов,
• крупные федеральные банковские холдинги, заинтересованные в еще большой синергии  многопрофильной деятельности.

Новая философия ипотечного бизнеса мечтает быть использована для построения системы жилищных сбережений в России, так как считает, что это самый перспективный и неиспользованный вид ипотечного бизнеса.

Это шутка, так как философия не может мечтать, а вот автор философии верит, что описанный неиспользованный ресурс может быть успешно использован на благо России и соотечественников.

 Выводы 1 раздела

Условием для развития ипотечного бизнеса является сбалансированность финансовых потоков. На всех схемах явно видно, что баланс обеспечивается наличием инвесторов, приобретающих долгосрочные обеспеченные облигации.  Кроме этого инвестором может стать население, осуществляющее жилищные накопления. Ключевой вопрос - достаточность таких инвесторов, их возможности и желания. С ним связан вопрос о роли государства, который определяется наличием/отсутствием желания создавать локомотив развития и способами его создания.

Участником ипотечного бизнеса может стать любая организация, участвующая в процессах, описанных в примерах.

Приведенные примеры показывают глубокое проникновение ипотечного бизнеса в социально-экономическую жизнь и подтверждают обоснованность его претензий на роль локомотива развития России. Особо необходимо отметить, что на ближайшие годы внутренний бизнес будет иметь приоритетное значение.  Ипотечный бизнес, как минимум, на ближайшие 10 лет останется внутренним бизнесом. Тем не менее,  извне могут привлекаться технологии строительства и эксплуатации зданий, а также инвестиции в любые структуры, работающие по российскому праву.

В новой философии ипотечного бизнеса не существует запретов на любые законные способы предпринимательской деятельности. Процессы, организованные не по российскому праву не запрещаются, но не приветствуются и не поддерживаются, а регулятором оцениваются как операции повышенного риска.