Авторский проект «Новая философия ипотечного бизнеса». Тема № 3 «Стабильность – залог развития ипотечного бизнеса»

План темы № 3

Введение

1. Процентные ставки и процентные риски.

2. Активы и пассивы. Финансирование и рефинансирование.

Заключение

Литература

 Введение

Идеальной средой для ипотечного бизнеса будет ситуация когда экономика постоянно растет, ставки стабильны, а рыночная стоимость недвижимости не уменьшается. Новейшая история России позволяет выделить только периоды продолжительностью от трех до пяти лет с относительной стабильностью применительно к банковскому сектору. Что делать в этих условиях ипотечному бизнесу, который нуждается в длинных кредитах и  низких ставках?

В первой  теме «Ипотечный бизнес как система» говорилось, что на стратегическое развитие ипотечного бизнеса влияют три взаимосвязанных политики – жилищная, экономическая, социальная.

http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/390/

Там же было показано, что ипотечный бизнес может успешно развиваться и работать локомотивом развития экономики, если он станет целенаправленной системой, постоянно стремящейся к социальному и экономическому развитию.

В третьей теме «Новой философии ипотечного бизнеса» посмотрим чуть глубже на некоторые вопросы развития, что-то вспомним, что-то откроем заново. Понятие стабильности будет рассмотрено с точки зрения нескольких парных понятий, которые образуют стабильность развития. К ним относятся:

• процентные ставки и процентные риски,
• активы и пассивы,
• финансирование и рефинансирование.

В этой теме будут заданы очень простые вопросы, на часть из которых есть ответы, на часть нет, а на часть ответ настолько прост, что, тем не менее, не приводит к реализации на  практике.

Заявленные пары настолько связаны, что переход между разделами будет весьма условным и иметь не смысловое, а разграничивающее текст значение.

 1. Процентные ставки и процентные риски

Раздел представляет практический интерес для банковских участников ипотечного рынка. Небанковские игроки редко держат кредиты на балансе и выступают в качестве промежуточного этапа на пути между кредитованием и рефинансированием.

Под процентным риском следует понимать изменчивость чистого процентного дохода банка вследствие негативного или непредвиденного изменения процентных ставок на рынке [1].  Процентный риск относится к классическому рыночному риску.

В 2014 году выдано ипотечных кредитов на сумму 1 762 млрд. рублей, а облигаций с ипотечным покрытием выпущено на 252 млрд. рублей. Остальные кредиты остались на балансе кредиторов. Выдача кредитов фондируется из собственных средств (капитала)  кредитора и клиентских средств. Кредитный ипотечный портфель живет десятилетия, а доходность привлечения средств может меняться и привести к уменьшению или исчезновению банковской маржи, снижению доходности. Кредитные и депозитные портфели формируются непрерывно, поэтому у ответственного банка есть определенный запас прочности, который позволяет пережить скачки, но доходность уменьшится.

Возвращаемся к вопросу как уменьшить процентные риски и спасти доходность, а также  не подвергать риску ликвидность.

Банки применяли в практике кредитование с плавающей процентной ставкой, которая могла быть привязана к различным индикаторам: MOSPRIME, LIBOR, ставке рефинансирования, ключевой ставке  и т.д., и т.п. Спросом такие продукты пользовались ограниченным и среди населения и среди банков по ряду причин:

• зачастую стоимость и доступность реального фондирования не зависела только от индикаторов,
• доходы заемщика не привязаны к индикаторам.

Для текущего этапа социально-экономического развития подобное управление процентным риском  является  некоторой иллюзией и на практике приводит к увеличению кредитных рисков.

Иллюстрацией служит кредитование в иностранной валюте, где для фиксированной савки по кредиту и доходах в рублях, валюта может рассматриваться как индикатор плавающей ставки. На 1 июля 2015 года рублевые кредиты дают просрочку 0,98 %, а валютные 16,32 %.

Можно предположить, что в ближайшие 5 лет плавающая ставка не найдет широкого распространения как способ управления процентным риском.

Небольшая новация

Возможным компромиссом могла бы быть схема, которая не предусмотрена действующими законами. Идея выглядит следующим образом. При заключении кредитного договора ставка фиксируется не на весь срок, а на первый период, а потом подлежит пересмотру. Вопрос в продолжительности периода и порядке пересмотра. Самое простое  - сделать четыре периода по 5 лет. С точки зрения рисков  кредитного портфеля лучше 3 раза по 7 лет. За первые 7 лет произойдет существенное досрочное гашение кредитного портфеля.

Как менять ставку? Идеальной формулы не существует. Можно взять индикатор, но предугадать его поведение, да и само существование через 7 лет затруднительно. Остается дать право кредитору в одностороннем порядке ставку через 7 лет изменить. А что делать с правами потребителей, заемщиков и т.д. На конкурентном рынке со значительным количеством игроков полная координация действий кредитов не возможна. То есть, когда один кредитор поднимет ставки, а другой нет, то заемщики рефинансируются у нового кредитора. Вряд ли кто-то захочет терять кредитный портфель и огульно поднимать ставки. Для этого на рынке должно присутствовать в вершине рейтинга от 3 до 5 участников с примерно одинаковой долей рынка и значительное количество игроков с меньшими долями рынка. Грубо говоря, 3 игрока по 20 % , 5 игроков с долей по 5 % рынка и 15 % делятся на остальных. В этом случае во всех клиентских сегментах будет около 5 конкурентов, что при приведет к возможности при подъёме ставок уйти к другому кредитору.  Два последних кризиса показали, что одновременное движение участников рынка по ставке не происходит. Случается и запаздывание, и разнонаправленное движение. При локальных кризисах продолжительностью 6 месяцев указанного средства хватит, а что делать при глобальном (для всей страны, а не для мира) кризисе на 24 месяца? Тогда государство запускает программу выкупа облигаций с условиями, регулирующими максимальную ставку кредитования.

 Соответственно при конкуренции и простейшей процедуре рефинансирования схема не будет дискриминацией заемщиков. При движении к электронному обороту и отказу от бумажной закладной, а может быть от закладной вообще, процедура становится реализуемой и не затратной для кредиторов и заемщиков.  Авантюра или новация? Новая философия ипотечного бизнеса считает, что новация.

Ремарка из будущей темы

При электронной регистрации прав и обременений, зачем закладная вообще нужна? Она и так не выглядит жизненно необходимым и правильно сконструированным документом, а в перспективе и подобно. Если представить, что из ипотечного рынка уходят небанковские участники, а выпуск облигаций производится с баланса кредитора, то идея закладной в ее нынешнем виде может устареть.

Возвращаемся в сегодняшний день. Простой и доступный способ управления процентным риском и балансом между активами и пассивами назовем словом - запас. К такому запасу, в первую очередь, относится превышение внутренних нормативов банка над нормативами ЦБ. Во вторую очередь, моделирование кризисных явлений, включая отток клиентских средств, просрочка, изменение валютных курсов. Такое моделирование позволяет рассчитать запас. Но применение запаса на практике приводит к необходимости решать несколько близких к философским вопросов о взаимосвязи:

• прибыльности и надежности (риске),
• прибыльности текущего (квартала) года и прибыльности следующих 5 лет,
• доходности каждого продукта (операции) и доходности жизненного цикла клиента.

 2. Активы и пассивы. Финансирование и рефинансирование

 Все описанные ранее риски можно снизить через секьюритизацию ипотечных кредитов, когда длинным ипотечным кредитам будут противопоставлены в качестве пассивов не короткие депозиты, а сопоставимые по срокам облигации. В данном контексте не принципиален способ осуществления эмиссии облигаций - непосредственно банком или через ипотечного агента.

Упрощенно ситуация выглядит следующим образо. Банк выдает кредиты двух типов:

• стандартные с минимальной ставкой, идеально подходящие для выпуска ИЦБ,
• универсальные для удовлетворения разнообразных потребностей клиентов, которые более рискованные и более доходные

Стандартных кредитов – большинство и они преобразуются в ИЦБ, которые поступают на продажу на большой и стандартизованный рынок.

Универсальных кредитов меньше, и без них может обойтись специализированный ипотечный банк, а универсальный банк нет. Универсальные кредиты могут оставаться на балансе банка, а могут превращаться в ИЦБ с повышенной доходностью. К ним относятся кредиты под залог недвижимости, кредиты в иностранной валюте, кредиты на приобретение загородной недвижимости, кредиты с нестандартным по типу и стоимости обеспечением.

Для решения социальных задач в рамках жилищной и социальной политики государство может стимулировать создание третьего конвейера для социальных нужд.

Разделение кредитов на три потока кредитования и соответствующего финансирования/рефинансирования видится очевидной системной перспективой.

Мы подходим к предположению, что устойчивый ипотечный бизнес должен представлять собой конвейер.

Как сделать конвейер быстрым, недорогим? Скорость и стоимость облегчают доступ к ипотечному кредитованию не очень крупных и даже небольших банков, которые не могут в течение продолжительного времени фондировать кредитование и нуждаются в рефинансировании.  Производным параметром является размер кредитного портфеля и объем выпуска соответствующей ипотечной ценной бумаги.

Попробуем ускорить и удешевить конвейер за счет упрощения схемы работы. Практически все упрощения взаимосвязаны между собой (табл. 1).

Таблица 1. Направления упрощения конвейера кредитования/рефинансирования

Новая философия ипотечного бизнеса не использует в своей методологии  механизм запретов и ограничений. Предлагаемые пути активного использования обновленного ипотечного конвейера рассчитаны, что этот конвейер будет более выгодным за счет скорости, простоты и стоимости без потери надежности, но с учетом стандартизации и сегментирования потоков. Соответственно можно задуматься о снижении банковской маржи, что расширяет маневр по ставкам кредитов или доходности ИЦБ. Маневр по ставкам увеличивает гибкость привлечения инвесторов и клиентов. К этому стоит добавить реализуемость конвейера для небольших банков и небольших выпусков ипотечных облигаций. В результате новый конвейер станет доминирующим на рынке по экономическим причинам.

Ускоренный конвейер подготовки кредитного портфеля к рефинансированию снижает процентные риски и облегчает фондирование ипотечного кредитования. Возможности фондирования ипотечных операций и умение создавать конвейер определяют функцию банка в ипотечном бизнесе – стать агентом другого банка или выдавать кредиты самостоятельно. Самостоятельная выдача кредитов должна приводить к выпуску ипотечных ценных бумаг. Исключение составляют банки, формирующие кредитный портфель в ограниченных объемах (значительно меньше капитала), что позволяет держать кредиты на балансе банка и успешно управлять процентными и финансовыми рисками.

Технологическое отступление

Отдельно необходимо отметить одно обстоятельство, замедляющее конвейер. Речь идет о кредитовании строящегося жилья. За последние три года работа в этом сегменте возросла, а кредитный портфель к секьюритизации не готов. В ипотечное покрытие можно включить не больше 10 %  требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено. Срок до оформления права собственности может составить  три года.  Облегчение ситуации может идти по трем неравнозначным и необязательно эффективным направлениям:

• увеличение доли таких кредитов в ипотечном покрытии (риски),
• выпуск промежуточных облигаций на период строительства (риски, затраты, неравномерность оформления собственности),
• уменьшение кредитования приобретения новостроек физическими лицами и смещение акцента на кредитования построенного жилья.

Рассмотрим последний пункт более подробно.

Тему обманутых дольщиков и недобросовестности отдельных застройщиков затрагивать не будем.  С точки зрения системотехники у проблемы три взаимосвязанных аспекта:

• продолжительный подготовительный период при запуске строительного проекта и сложности проектного финансирования, приводят к необходимости привлекать деньги конечных покупателей на самых ранних этапах,
• отсутствие единого и достоверного реестра квартир и их покупателей на всех этапах инвестиционно-строительного  цикла,
• инвестиционный риск, независимо от причины его возникновения.

Проектное финансирование одним банком, а кредитование физических лиц другим банком хорошо до момента дефолта застройщика, когда появляется множество острых вопросов.

С точки зрения ипотечного бизнеса удобно разделить процессы кредитования застройщиков и физических лиц на два последовательных этапа. Это исключает перекладывание инвестиционного риска и нагрузки по финансированию строительства с физических лиц на профессионалов.

В указанном разделении есть определенные трудности, которые заключаются в денежном потоке возврата средств на проектное финансирование. Независимо от источников финансирования оплата строительства производится этапами, может контролироваться в части объема работ и целевого расходования средств. Определенные трудности возникают с возвратностью застройщиком денежных средств. Сейчас, застройщик, организовав продажи при проявлении забора, сразу может возвращать кредит. В случае продажи только готового жилья возврат начинается только через 3 года от получения первого транша по кредиту. И в это момент  сходятся вместе все обстоятельства: цены на недвижимость и покупательная способность, удачность проекта и конкуренция.

С учетом продолжительности продаж на возврат кредита надо отвести дополнительные месяцы. В итоге риск делят застройщики и банк. Схема требует дополнительной проработки и желательно привлечения еще одного участника в лице страховой компании для распределения рисков между тремя профессионалами.

Описанные изменения дадут определенный синергетический эффект для банков осуществляющих проектное финансирование [2], но не исключат работу с физическими лицами других кредиторов и существенно упростят формирование кредитного портфеля, подходящего для секьюритизации.

 Источники инвестиций для покупки ипотечных ценных бумаг

 Описанное ранее улучшение конвейера облегчает работу, но не дает ответ на вопрос – где средства на рефинансирование.

Пиковый объем кредитования рано или поздно восстановится, увеличится с прогнозируемого в 2015 году 1 трлн. до 2 трлн. рублей годовой выдачи. На это уйдет не больше 5 лет. Примем допущение, что для устойчивого развития ипотечного кредитования физических лиц необходимо ежегодно рефинансировать кредитов не менее 50 % от выдачи предыдущего года.  Мы сразу получаем, что потребность только для кредитования физических лиц находится в диапазоне 500 млрд. рублей – 1 трлн. рублей ежегодно.

Средний срок жизни ипотечного кредита можно принять равным 10 годам. Ипотечные ценные бумаги доказали свою надежность при разумном уровне доходности. Примем еще одно допущение – инвестиции в ипотечные ценные бумаги после гашения облигаций с ипотечным покрытием опять вкладываются в приобретение облигаций или других ипотечных ценных бумаг.

Если в рефинансирования ипотечных кредитов 10 лет подряд инвестировать, то сформируется инвестиционная масса, которая в дальнейшем будет работать как «вечный двигатель» ипотечного локомотива развития экономики. Оценим сумму инвестиций за 10 лет в 10 трлн. рублей. Необходимо оговориться, что расчет грубый с большой погрешностью, но позволяющий оценить порядок чисел.

Можно выделить три основных типа инвесторов:

• население,
• государственные институты,
• институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды).

На сегодняшний день не решена задача прямого привлечения средств населения, которые составляют существенный ресурс (табл. 2).

Таблица 2. Депозиты физических лиц 

Несмотря на неравномерность прироста вкладов и переоценку валютных вкладов объем ресурса очевиден. Только ежегодный прирост рублевых депозитов в кризисный год превышает 1 трлн. рублей.

В июле 2015 года ВЦИОМ [3] провел опрос по предпочтениям в направлении хранения сбережений.  В банках сбережения предпочитают хранить 25 % граждан, дома – 27 %. Надежным способом вложений считают недвижимость 48 %.

Аналогичный опрос в июле 2015 года провело Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) [4]. Предпочтения банкам отдали 32 % опрошенных, наличным – 25 %.

Можно сделать два предположения:

• кроме вкладов в банках у населения имеются сбережения в наличной форме, превышающие 5 трлн. рублей,
• интерес к недвижимости как форме сбережения может быть реализован не только в материальном воплощении (квартире), но и в связанной с недвижимостью ценной бумаге.

В сферу ипотечного бизнеса средства населения могут поступать двумя направлениями:

• в систему строительных сбережений (подробно описана в теме № 2),
• для приобретения ипотечных облигаций.

Не вдаваясь в тонкости работы рынка ценных бумаги и не вдаваясь в детали создания вторичного рынка ИЦБ, отметим направления увеличения привлекательности для физических лиц:

• сокращение сроков обращения (отпугивает дата окончания действия последнего кредитного договора, которая может отстоять на 30 лет),
• возможность приобретать незначительные объемы, доступные для ежемесячных накоплений,
• возможность продать облигации при необходимости,
• возможность использовать облигации в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита,
• сервис, привычный для населения, в виде работы через личные кабинеты в интернете и т.д.

В настоящей момент нет ни системы строительных сбережений, ни возможности приобретать ипотечные облигации. Но за сотни миллиардов и даже триллионы рублей, находящихся у  населения, стоит побороться.  При этом инвестиции в изменение рынка ИЦБ осуществляются однократно, а привлечение первых 500 млрд. рублей населения в ипотечный бизнес окупит все усилия, включая изменения нормативной базы.

Институциональные инвесторы в ипотечном бизнесе появятся при начале экономического роста или чуть раньше при  невозможности разместить средства с такой же надежностью и доходностью, которую дают ИЦБ.

Особенность процесса инвестирования заключается в источнике происхождения средства институциональных инвесторов, которые существенную часть денег получают от населения.

В период экономического роста, когда население может позволить себе комфортно откладывать на далекое будущее через инвестиционные, страховые и пенсионные продукты, поток средств от населения может питать все финансовые институты и инструменты.

В период входа в кризис и кризиса борьба за средства населения должна обостряться.

При определенных усилиях заинтересованных участников ипотечного бизнеса и государства вложения в жилищную сферу, включая приобретение облигаций, может стать главным направлением вложений средств населения. На рост привлекательности инвестиций в ипотечные облигации могут повлиять следующие обстоятельства:

• технологическая перестройка рынка ИЦБ (описана выше),
• связь между вложением денег и недвижимостью, то есть идеологическая пропаганда связи между финансовой и жилищной инвестицией, которая может поддерживаться тарифной политикой – использование облигаций в качестве первоначального взноса выгоднее, чем превращение в наличные,
• социальная реклама и пропаганда, включая соединение патриотических и личных мотивов (локомотив развития и комфортное жилье).

Очевидно, что до момента привлечения двух упомянутых инвесторов, нагрузка ложится на государство и его институты.

Вернемся к главному треугольнику проекта и одной из основ системного подхода к ипотечному бизнесу. Треугольник образуется связанными  экономической, жилищной, социальной политиками, которые влияют на развитие ипотечного бизнеса. Еще раз ответим на вопрос - почему государство должно выкупать ипотечные ценные бумаги.

Новая ипотечная философия предлагает отойти от системы прямых воздействий на рынок в виде программ субсидирования процентных ставок по кредитам, программ реструктуризации кредитов и других способов ручного управления, когда надо работать с реестрами, списками и т.д. Альтернативный способ заключается в регулировании верхнего уровня через рефинансирование кредитов с заданными параметрами. Предлагаемый подход рассчитан на возможность перспективной замены государственного инвестора  на частные без изменения схем работы и нормативной базы. Просто происходит появление новых покупателей ИЦБ, а доля государственного выкупа снижается.

Покажем связь трех политик и ипотечного кредитования (табл.3) как иллюстрацию целесообразности государственных вложений в ИЦБ. Будем использовать следующее допущение – в ближайшие 3 года для развития рынка ставка кредитования должна быть не выше 12 % (лучше 11,5 %), банки умеют работать при марже не выше 3%, ипотечные ценные бумаги дают доход инвестору 8,5-9%.

Таблица 3. Польза ипотечного кредитования для реализации государственных политик

 План действий для обеспечения развития ипотечного бизнеса состоит всего из нескольких пунктов.

1. Признать, что развитие ипотечного бизнеса – важный системообразующий бизнес, стимулирующий общее экономическое развитие, и решающий социальные и жилищные вопросы.

2. Поддержать рынок в ближайшие три года прямым выкупом ипотечных ценных бумаг, понимая что это  возвратные инвестиции с повышенной доходностью за счет мультипликативного эффекта,

3. Поддержать привлечение средств населения в ипотечный бизнес,  создав основу для дальнейшего постоянного развития и ипотечного рынка и рынка ценных бумаг.

Вопрос. Есть ли возможность и готовность государства вкладывать три года подряд не меньше 500 млрд. руб. в год в ипотечный бизнес? Государство понимается в широком смысле и включает все государственные институты, а средства не только бюджетные, но и различных государственных фондов, и возможности  ЦБ РФ.

 Заключение

С точки зрения новой философии ипотечного бизнеса на все поставленные в теме № 3 пары вопросов существует один ответ – большая часть выдаваемых ипотечных кредитов должна секьюритизироваться. Деятельность банков в области ипотечного кредитования должна стать конвейером по кредитованию и выпуску ИЦБ. Стандартные ипотечные кредиты должны быть выделены в отдельный конвейер.

Банки должны иметь достаточный объем пассивов, позволяющих накапливать кредитные портфели для секьюритизации и выдавать универсальные кредиты, необходимые своим клиентам.

Для устойчивой работы банки должны иметь запас (превышения над нормативами ЦБ).

В рамках баланса между активами и пассивами и управления процентным риском банки могут и должны применять существующие и перспективные методы.

Центр усилий по поддержке ипотечного кредитования должен быть перенесен на рынок  ИЦБ, через который можно и нужно поддерживать и  регулировать ипотечное кредитование.

Главным механизмом поддержки государством является содействие в привлечении средств населения и институциональных инвесторов, а в трудные экономические периоды прямой выкуп государственными институтами ИЦБ.

 Литература

1. Риск-менеджмент в коммерческом банке / Под ред. И.В. Ларионовой. — М.: КНОРУС, 2014. — 456 с.

2. Гордейко С.Г. Возможность синергии организации работы с клиентами в компаниях-холдингах // Клиентинг и управление клиентским портфелем. — 2014. — № 2. — С. 116-124.

3. http://wciom.ru/index.php?id=236&uid=115345

4. http://nacfin.ru/v-chem-xranit-sberezheniya-vklady-vs-nalichnye-2/