Куда ведет новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию?

Материал был подготовлен Аналитическим Центром по ипотечному кредитованию и секьюритизации Русипотека специально для Рамблер.Финанс. Ниже полная версия статьи.

Предыстория появления Стратегии

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано по решению Правительства Российской Федерации и существует с 1997 года. В 2015 году на базе АИЖК для реализации государственной политики на рынке жилья создан Единый институт развития в жилищной сфере.

Создание новой структуры было оформлено федеральным законом  от 13.07.2015 №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Отметим, что принятый закон отличается от мартовского варианта проекта закона. Первый проект назывался более лаконично «О содействии развитию жилищной сферы и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и содержал в пояснительной записке ключевые показатели деятельности  Агентства.

В принятом законе:

• развитие жилищной сферы размыто повышением эффективности управления в жилищной сфере,
• ключевые показатели деятельности из пояснительной записки исключены,
• название Агентство жилищного развития заменено на название Единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Символом повышения эффективности управления является передача в АИЖК структуры из Минстроя, а именно  Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). При этом в структуре АИЖК существует ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства». Оптимизация указанных структур и будет демонстрировать повышение эффективности управления.

Изменения в проектах закона можно  оценить как объединение в одном ряду  цели и средств ее достижения, что может привести к подмене целей. И такую подмену мы увидим в Стратегии.

Основные положения Стратегии

Документ состоит из 65 страниц. К каждой странице можно задать вопросы и обсудить тезисы. Но тогда получится материал сродни отзыву оппонента на дипломную работу или диссертацию.

Попробуем выделить главное, что можно увидеть в стратегии. Для краткого изложения приведем фрагмент из раздела резюме, отражающий основное.

Начало цитаты.

“Стратегия направлена на выполнение миссии Единого института развития в жилищной сфере – «улучшение жилищных условий россиян за счет увеличения предложения качественного и комфортного жилья и повышения его доступности для различных групп населения». Стратегические цели Единого института развития в жилищной сфере до 2020 года направлены на выполнение Миссии АИЖК по следующим направлениям:

Обеспечение застройщиков земельными ресурсами: на базе Фонда РЖС АИЖК будет готовить предоставляемые застройщикам земельные участки под застройку до уровня, востребованного рынком в конкретном регионе, увеличивая их инвестиционную привлекательность

Создание механизмов финансирования и реализации жилищного строительства: АИЖК поддержит финансирование застройщиков через льготное фондирование банков и/или предоставление гарантий по кредитам застройщикам, а также сформирует условия для привлечения на рынок арендного жилья средств инвесторов благодаря внедрению новых финансовых инструментов (секьюритизации закладных арендного жилья и прав на эти активы).

Развитие ипотечного рынка: АИЖК перейдет от выкупа закладных и ИЦБ на более привлекательный для банков и инвесторов механизм рефинансирования через бумаги с гарантией АИЖК и соответствующими регуляторными преимуществами.

Для достижения этих целей АИЖК будет активно заниматься инновационной деятельностью в финансовой сфере: обновит линейку продуктов, запустив новые или значительно улучшенные продукты уже в 2016 году. В течение прогнозного периода будут внедрены новые механизмы, процессы и методы работы на финансовом рынке России. Работа будет проводиться по следующим основным направлениям деятельности Единого института развития в жилищной сфере:

• предоставление земельных участков необходимого для застройщиков уровня готовности вплоть до проработки «под ключ»;
• секьюритизация инженерной инфраструктуры через инфраструктурные облигации;
• гарантии по кредитам застройщикам;
• выкуп и секьюритизация закладных по наемному жилью;
• инновационный механизм выпуска ипотечных ценных бумаг («фабрика» ИЦБ).

Для внедрения целевой бизнес-модели АИЖК оптимизирует свои затраты и нарастит необходимые компетенции: передаст в аутсорсинг сервис закладных, выстроит первоклассный риск-менеджмент, адаптирует инфраструктуру ИТ и операций под требования бизнеса, а также улучшит управление персоналом.

Для внедрения целевой бизнес-модели АИЖК оптимизирует свои затраты и нарастит необходимые компетенции: передаст в аутсорсинг сервис закладных, выстроит первоклассный риск-менеджмент, адаптирует инфраструктуру ИТ и операций под требования бизнеса, а также улучшит управление персоналом.

Результатом реализации стратегии АИЖК станет увеличение доступности жилья до 40% в 2020 году благодаря многократному увеличению объема привлеченного рыночного финансирования ипотечного жилищного кредитования. Доля выпущенных с поддержкой АИЖК новых ипотечных ценных бумаг повысится до уровня около 45% от общего объема ипотечного кредитования в 2020 году. Активная деятельность Единого института развития в жилищной сфере в области стимулирования жилищного строительства позволит в 2020 году значительно повысить долю ввода жилья индустриальным способом за счет внедрения инновационных финансовых продуктов АИЖК, а также строительства на землях Фонда РЖС. Единый институт развития в жилищной сфере будет снижать операционные расходы (затраты) не менее, чем на 2-3 процента ежегодно”.

Конец цитаты.

Чтобы избежать постраничного рассмотрения документа попробуем сформулировать основные впечатления в обобщенном виде.

Первое. Главным достоинством документа является факт его появления и возможность обсуждать. И оно уравновешивает все остальные впечатления. Остальные впечатления связаны между собой и трудно разделимы.

Второе. Документ отличается от программных документов, привычных для российской (советской) школы управления. В Стратегии нет строго стиля программно-целевого управления. В ней не прослеживается то, что ожидалось от института развития, а именно способов влияния на экономическое развитие страны и связь с жилищной, экономической, социальной политиками Стратегия  своей сутью и названием напоминает программу корпоративного развития.

Третье. Авторство документа можно определить из приведенной благодарности членам Экспертного совета при Правительстве Российской Федерации, консультантам и партнерам The Boston Consulting Group (BCG), представителям Акционера, членам Наблюдательного совета и комитета по стратегическому планированию Наблюдательного совета, руководителям и сотрудникам АИЖК.

Дальнейшие впечатления позволяют усомниться, что в работе со Стратегией активно участвовало экспертное сообщество и опытные специалисты АИЖК, которые создавали рынок ипотечного кредитования  в стране вместе с другими участниками этого бизнеса.

Четвертое. Стиль документа отличается от привычных документов АИЖК. Возможно это – веление времени и элемент повышения эффективности управления. Отметим только то, что наиболее режет глаз.

В тексте важного документа остались ошибки в падежных окончаниях и вместо процентных пунктов фигурируют проценты.

Термины и понятия больше свойственны англоязычным презентациям, а не отечественным программам. Несколько повторяющихся моментов из текста приведем без комментариев:

• наша команда;
• видение, которое выглядит как view;
• мы хотим;
• первоклассный единый институт развития жилищного рынка;
• первоклассный риск-менеджмент;
• первоклассная система управления и развития персонала.

В тексте довольно специфично представлен анализ ипотечного рынка. Для документа, датированного 29.10.2015, не очень понятно использование прошлогодних данных о конкуренции.  Не учтены явные изменения рыночных долей участников и концентрации. Перечень ведущих участников рынка не в полной мере отражает фактическое положение дел и содержит неточности.

Странным выглядит упоминание средств строительных сберегательных касс в качестве источника средств для кредитования застройщиков. Строительные сберегательные кассы в стране не созданы. Соответствующий закон три раза обсуждался и отклонялся. Да и по своей идее такие кассы кредитуют своих членов, а в стройку инвестируют средства только для получения квартир своим членам, то есть не являются кредитором.

При упоминании нормативной базы как основы деятельности АИЖК и решенных задачах упоминается Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренная Правительством Российской Федерации в 2005 году. Указано, что перед АИЖК ставилась амбициозная задача развития нового для России рынка ипотечного жилищного кредитования.

Это хорошо, но для ипотечного кредитования и АИЖК основой основ была Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Она была утверждена Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. N 28. Возможно для авторов Стратегии это уже забытая история.

Пятое. Оценка достижений АИЖК произведена весьма специфично. Заслуги ипотечного рынка в целом представлены как результат влияния АИЖК.

Не отмечены уникальные компетенции и вклад АИЖК в развитие ипотечного рынка, особенно регионального.

АИЖК никогда не занимало существенную долю рынка, за исключение кризисных годов, но работало в своих клиентских и региональных сегментах, была полезным и влиятельным игроком.

АИЖК двигало всю законодательную базу ипотечного кредитования и накопило уникальную статистику и аналитику. Можно сказать, что первоклассный риск-менеджмент уже проявил себя на практике. Консервативность АИЖК к заёмщикам хорошо известна на ипотечном рынке. В АИЖК и дочерних компаниях отработано много компетенций, которые составляют серьезный нематериальный актив. Часть этих активов описана в формальной базе знаний, часть заключается в знаниях, умениях и навыках сотрудников. АИЖК много инвестировало в интеллектуальный потенциал, который в совокупности с накопленной базой данных и отработанных механизмах партнерской работы имеет ценность.

Из Стратегии можно сделать предположение, что для удобства дальнейшей работы будут преобразования, отрицающие предыдущий опыт. Например, разноплановая работа с региональной сетью партнеров будет прекращена, а работа примет оптовый характер через работу с двумя банками – СБ РФ и ВТБ 24. Насколько это полезно для рыночной конкуренции вопрос открытый.

Главное в том, что АИЖК возможно избавится от компетенций по хлопотной партнерской рознице и откажется от инструментов, которые при необходимости могут быть использованы для быстрого проведения той или иной государственной жилищной политики.  Коротко это выглядит так, деньги, если будут в бюджете, то получим и распределим. Логично, что для этого накопленный опыт не нужен, а будет сформирован новый, что можно найти в тексте Стратегии.

Шестое. В Стратегии особенным образом представлена конкретика. Описаны риски и их последствия, но не описаны инструменты управления рисками и достижения целей. Немного пассивная позиция. Первоклассный Единый институт развития в жилищной сфере должен быть инструментом реализации государственной политики в жилищной сфере. Государственная политика отличается настойчивостью в ее реализации и не имеет уровня адаптации, свойственной коммерческим структурам. Подход «получится или не получится» к государственной политике не применяется. Большинство описанных рисков снимаются на уровне взаимодействия государственных структур, несмотря на традиционные трудности взаимодействия и борьбы за ресурсы.

В стратегии нет нескольких важных моментов, в том числе не описаны:

• вклад АИЖК в развитие системы капитального ремонта;
• вклад АИЖК в развитие системы арендного жилья (не только на уровне изложенной технической и финансовой помощи;
• источники формирования средств для рефинансирования упомянутых в Стратегии программ, по которым упомянута техника и важность реализации. Например, упомянуто участие в поддержке рынка ипотечных ценных бумаг на триллион рублей (расчетная величина) и не указано, откуда он возьмется;
• перспективы работы со средствами населения, которые могли бы вкладываться непосредственно в ИЦБ. Можно было высказаться по системе жилищных накоплений не случайным и ошибочным упоминанием, а политическим взглядом на вопрос.

Когда новая структура АИЖК создавалась, то сложилось впечатление, что появится единый институт развития в жилищной сфере, который будет мозгом по формулированию для Правительства политики в жилищной сфере, способов ее реализации и часть сложных и новаторских инструментов будет исполнять сам. В стратегии это прослеживается не в полной мере.

Седьмое. Из стратегии понятна сложность и многоплановость деятельности института развития.

В какой-то момент теряется мысль. Это возрожденный Госстрой или инвестиционно-корпоративный банк. Прослеживается симбиоз квазибанковской, инвестиционно-строительной, посреднической, социально-распределительной, финансово-инвестиционной деятельности.

Не ясно, что главное для АИЖК – быть инструментом государственной жилищной политики или вести эффективную внутрикорпоративную работу, соблюдая превышение доходов над расходами при исключении рисковой составляющей из деятельности.

Обсуждение конкретных продуктов и мероприятий АИЖК в рамках новой стратегии будет продолжено на портале сообщества участников ипотечного рынка ЛюдиИпотеки.рф 

Выводы

1. Из представленной Стратегии можно увидеть, чем будет заниматься обновленное АИЖК, но не очень легко понять, куда первоклассный институт развития идет, чтобы делать вклад в развитие жилищной отрасли, как локомотива экономического роста.
2. Положено начало публичному обсуждению стратегии важнейшего института развития.

Послесловие

Дополнительные материалы будут опубликованы в ближайшее время. Рассмотрим связь новой Стратегии с интересами населения, а также попробуем оценить продукты нового АИЖК.

Мнения экспертов всячески приветствуются и в виде комментариев и в виде новых блогов.