Анализ перспектив развития ипотечной платформы ТинькоффБанка

 Введение

Ипотечная платформа ТинькоффБанка (далее ипотечная платформа) начала работать в 2015 году. К платформе подключилось 6 банков: Абсолют банк, Банк жилищного финансирования, Дельта кредит, Интеркоммерцбанк, Уралсиб банк, Транскапиталбанк. Количество банков в течение нескольких месяцев остается постоянным.
Клиентам предлагается экономия по ставке в размере  0,25 % (Исключение: Уралсиб – 1 %, ДельтаКредит - нет информации) и выбор из ипотечных программ банков партнеров. Кредитование клиента осуществляется банком партнером.
Можно предположить, что основной поток клиентов формируется в Москве, Санкт-Петербурге и соответствующих областях.
По своей сути ипотечная платформа в текущем состоянии представляет собой брокерскую или агентскую деятельность, экономика которой основана на получении комиссии от банка-партнера. Рост оборота не приводит к пропорциональному и быстрому росту издержек. Прибыльность проекта зависит от оборота и определяется тремя показателями: количеством привлеченных заявок, процентом выдачи от привлеченных заявок, комиссией за клиента.
Ипотечная платформа проходит период становления, связанный с консервативностью ипотечного рынка, который настороженно воспринимает не только новые имена, но и непривычный имидж.

1. Текущее состояние ипотечного рынка и перспективы развития

В 2015 году выдача ипотечных кредитов достигнет 1,15 трлн. рублей. В 2016 в зависимости от ситуации кредитование может или увеличиться до 1,3 трлн. рублей или уменьшится до 1 трлн. рублей. После завершения кризиса в короткий период рынок достигнет объемов выдачи в 2 трлн. рублей. При планировании на пятилетний и более продолжительный период необходимо исходить из неизбежного роста рынка.
Ипотечный рынок имеет очень высокую концентрацию. 6 банков обеспечивают 90 % текущей выдачи. Рыночная доля любого банка вне этой шестерки составляет менее 1 %. После завершения поглощения Банка Москвы вершину рынка будут составлять 5 банков. Два лидера (Сбербанк и ВТБ 24) будут конкурировать между собой, и конкуренция усилится после создания Почтового банка под эгидой группы ВТБ.
Жесткая конкуренция во всех продуктах и клиентских приводит к тому, что никакой изощренный маркетинг не позволит продавать кредиты по ставкам значимо выше, чем у конкурентов. Правило действует при одинаковом аппетите на риск.

2. Ключевые факторы успеха на ипотечном рынке

Эффективность ипотечного бизнеса в ближайшее время будет определяться:
• способностью организовать фондирование и рефинансирование в необходимых объемах,
• технологиями ипотечного кредитования.
Оба показателя с учетом конкурентного ограничения сверху по ставке будут вносить существенный вклад в формирование банковской маржи и определять издержки. Принципиальным моментом является рефинансирование. Объем ипотечных кредитных портфелей и скорость их амортизации ограничивают возможности роста выдачи для любого даже крупного банка. Без рефинансирования ипотечных кредитов невозможно обеспечить баланс между активами и пассивами по срокам.
Методология ипотечного бизнеса для профессионального игрока все более будет превращаться в схему: выдал кредит – упаковал портфель – выпустил ипотечную ценную бумагу – продал инвесторам – деньги от продажи использовал для новой выдачи. И так постоянно. При этом существует два варианта выпуска – с баланса банка и с баланса ипотечного агента. Выбор модели секьюритизации зависит от индивидуальных особенностей банка и стратегии развития.
Технологии определяют себестоимость всей цепочки от продаж до обслуживания и зависят от методологического мастерства и уровня автоматизации.

3. Возможные варианты развития ипотечной платформы

Первый вариант - наращивание брокерских возможностей ипотечной платформы. Определяющими являются следующие факторы:
• привлечение клиентов из регионов,
• возможность давать скидку клиентам.
На высоко конкурентном рынке брокерский бизнес, простроенный на принципе деления оптовой скидки с розничным клиентом, имеет определенные ограничения. Основным из них является низкая маржинальность ипотечного кредитования, которая не позволяет делиться скидкой существенного размера. При маленькой разнице в ставке клиент становится к этой выгоде менее чувствителен. По этой причине подавляющее большинство брокерских проектов на ипотечном рынке после периода роста переходило в период затухания. Период стабильный работы продолжался недолго и при любых кризисных явлениях затухание ускорялось.
Брокерская модель позволяет работать и на маленькой комиссии, но за счет объема, который определяется банком партнером. Зачастую клиент обращается в банк через брокера только из-за скидки.
Текущие партнеры ипотечной платформы занимают не более 4 % ипотечного рынка по выдаче. Увеличение объема работы зависит от роста рынка, т.к. рассчитывать на рост рыночной доли партнеров больше чем на 1 % в ближайшей перспективе не приходится.
Рост объема привлекаемых клиентов зависит от привлечения новых партнеров, особенно из числа банков с государственным участием.
Рост объема будет сопровождаться снижением комиссии. Таким образом, брокерский вариант развития ипотечный платформы может дать банку постоянный доход, но с ограниченным приростом.
Второй вариант состоит в преобразовании ипотечной платформы в ипотечный бизнес полного цикла, включая выдачу кредитов с баланса банка и секьюритизацию.
Полный цикл может быть организован на такте кредитного портфеля от 3 до 5 млрд. рублей. Количество тактов может увеличиваться. Самостоятельный ипотечный проект имеет преимущество в том, что вся маржа достается банку. При поставленной системе рефинансирования и современных технологиях наращивание кредитного портфеля будет в достаточно быстрый срок увеличивать прибыль проекта.
Российский ипотечный рынок может позволить новому участнику вырасти до 1 % доли рынка, что может в годовом исчислении оцениваться в 10 млрд. рублей и позволяет осуществить 2-3 такта в год.
Ипотечный рынок набрал опыт, что позволяет запустить кредитный ипотечный проект в срок не более 3-х месяцев. Основным ограничением запуска является система рефинансирования. Кто может стать партнером по рефинансированию – технический вопрос. Основной вопрос – когда в стране появятся деньги на фондовом рынке, которые будут стоять в очереди за ипотечными облигациями.