Как оценить состояние и перспективы программы субсидирования ипотечных кредитов? Что показал ноябрь?

  Программа субсидирования удобна для статистического наблюдения благодаря официальным данным Минфина. Выполнение идет в соответствии с первоначальным планом и гарантированно достигнет первоначального ориентира в 400 млрд. рублей. Что делать после 1 марта 2016 года, когда для большинства участников программа закончится?
 
 Общие статистические итоги работы по программе субсидирования ипотечного кредитования новостроек
 Выдача по программе март – ноябрь составила 173 550 кредитов на сумму 309 236 млн рублей. По итогам года субсидированная выдача составит 30 % от всей выдачи ипотечных кредитов.
 Минфин выплатил 2 113 758 613 рублей всего за весь прошедший период, за ноябрь 535 857 382 руб.
 Ноябрь показал выдачу в 24 893 штук на 44 741 млн рублей, что на 2,5 млрд рублей лучше октября.
 Напомним, что пик выдач был в сентябре – 45 837 млн рублей.
 В ноябре 18 из 37 участников выполняли условный норматив выдачи по программе в 300 млн рублей
  
Прогноз выполнения программы
 Коммерческие банки вышли на свой рабочий уровень кредитования и подтверждают экспертные прогнозы по объемам выдачи. Трудно поддается прогнозированию деятельность АИЖК. Изначально Агентство получило явно завышенный лимит кредитования в 45 млрд рублей, что близко к 50 млрд рублей, которые были выкуплены в 2014 году, причем 56 % составил выкуп социальных кредитов.
 Работа с новостройками требует отлаженных технологий работы, которые отличаются от работы на вторичном рынке недвижимости. Среди коммерческих банков нашлись те, кто прыгнул выше головы, то есть улучшил свои результаты работы с новостройками больше, чем 10 раз – Абсолют банк, Глобэкс банк, Татфондбанк, Юникредитбанк. Есть и другие банки, существенно нарастившие объем кредитования новостроек.
 АИЖК, не кредитует напрямую, а выкупает кредиты у других участников рынка, которые в 2015 году умение работать с новостройками в должном объеме не продемонстрировали. К настоящему моменту времени АИЖК имеет суммарный выкуп в 3 млрд рублей и приближается к ежемесячному рубежу в 1 млрд рублей. Персональное продление АИЖК работы по программе на 2 месяца справедливо учитывает технологию работы, но выйти на 45 млрд рублей не позволит.
 Реорганизация АИЖК и стратегия ухода из розничного бизнеса и от работы с региональной сетью сказалось на программе. Реалистичной представляется оценка выдачи АИЖК по программе в пределах 10 млрд рублей.
 Прогноз выдачи всех участников можно оценить в 410-420 млрд рублей с большей вероятностью значения в 410 млрд. рублей. Хотя, есть факторы, которые могут улучшить или ухудшить результаты. Отметим один - продление программы после 1 марта. Если информация о продлении не появится до 20 января, то банки начнут ограничивать работу по программе, чтобы выполнить принятые заявки в феврале и успеть остановиться. Изменения, внесенные недавно в программу существенный эффект дадут только при ее продлении.
 
 Что будет с программой после 1 марта 2016 года
 Рабочий прогноз по состоянию на 21 декабря 2015 года формулируется следующим образом.
 Первое. Программа будет продлена до 1 ноября (для АИЖК до 31 декабря). В 2017 году программа продлеваться не будет.
 Второе. Первоначального бюджета программы в размере 20 млрд. рублей хватит на работу в 2015-2016 годах.
 Третье. В 2016 году для дальнейшей работы по программе будет выделено 20 млрд рублей. Возможно, что это будет последнее или предпоследнее выделение средств по программе. Это определится значением ключевой ставки в 2017 году. Максимальное финансирование программы не превысит 50-60 млрд рублей.

 Краткий анализ эффективности программы
 Целью программы была не поддержка ипотечного кредитования или улучшение доступности жилья. Программа предназначена для поддержки сбыта для строительной отрасли, которая является одной из системообразующей.
 Программа оказалась важной для Минстроя и для банков. Стоит отметить четкость работы Минфина. Слагаемые успеха налицо. У программы есть заинтересованный заказчик и исполнители.
 Прогноз годового ввода жилья в 2015 году оценивается в 75 млн квадратных метров.
 Программа уже по итогам ноября помогла сбыту 8,7 млн квадратных метров. В строительную отрасль пришли 488 млрд рублей. Причем, 36 % составили средства населения.
 Много это или мало? Для решения всех проблем отрасли мало. А для того чтобы не дать развиться негативному тренду много. Кроме финансовой поддержки строительной отрасли была оказана моральная поддержка. Лозунг кредитования с государственной поддержкой был отработан банками и застройщиками в полном объеме, что, кстати, пошло на пользу и тем и другим.
 Средняя стоимость квартиры по программе составляет 2,82 млн рублей. Квадратный метр равен 56 тысяч рублей.
 Стоит отдельно поблагодарить Минфин за оперативное предоставление объёмной отчетности по программе. Мы имеем прекрасный статистический срез не только кредитования новостроек, но и жилья экономического класса.
 Можно сделать вывод, что программа оправдала ожидания и дала положительный эффект. Подтверждённый успех программы в 2015 году и официально зафиксированное падение доходов населения подталкивают к продлению программы, как говорится, до выяснения обстоятельств. На понимание, что делать дальше уйдет 2016 год, а тут и первоклассный институт развития в жилищной сфере подоспеет со своими программами.
 
 P.S. Не о программе субсидирования
 Обсуждать и ставить вопрос надо не только поддержке строительной отрасли или улучшения индекса доступности жилья, а о развитии ипотечного кредитования, как универсального финансового механизма развития. Такой взгляд отсутствует в стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 года, которую необходимо переделывать в соответствии с реалиями и задачами. Ипотечному кредитованию нужен план развития на 15 лет. Со стратегией все понятно. Необходимы мероприятия, увеличивающие вклад ипотечного бизнеса в ВВП. А вклад это существенный из-за большого мультипликативного эффекта ипотечного кредитования для экономики.
 
 Приложение. Основные изменения в программу субсидирования (27 ноября 2015 года)
 Первое. Часть участников может выбрать предоставленные лимиты и ограничить выдачу по программе. Дана возможность до 27 декабря подать новые заявки и графики выдачи. Практически это означает дополнительное распределение лимитов в сторону более успешных участников и поддержку набранного темпа.
 Второе. В Постановлении учтена производственная технология АИЖК, связанная с выкупом кредитов. Для АИЖК продлен период работы по программе на 2 месяца – до 1 мая 2015 года. Это ставит АИЖК в равные условия с банками и позволит увеличить выдачу по программе на несколько миллиардов рублей.
 Третье. Разрешено субсидировать жилые помещения в Ленинградской области стоимостью до 8 млн рублей. Раньше было 3 млн рублей. То есть Ленинградская область приравнена к Москве, Московской области, Санкт-Петербургу.
 Четвертое. Разрешено приравнивать к обязательным собственным средствам (20 %) субсидии от бюджетов и работодателей.
 Пятое. Введена гибкость по платежам заемщика. Теперь график может быть гибким, но в любой момент процентная ставка не должна превышать 12 %.
 Это удобно для банков, представляющих кредит с пониженной ставкой на период строительства. Теперь можно выдать кредит со ставкой 10 % и после регистрации собственности увеличить до 12 %.
 В Правила предоставления субсидий дополнительно внесены слова про ответственность участников программы за достоверность предоставляемых сведений.