Все любят субсидирование, но по-разному

Текст новости последних дней

Процентные ставки по государственной программе субсидирования ипотечного кредитования в первые три года выплат должны быть снижены до 7%. Об этом в среду заявила журналистам первый заместитель председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы России Елена Николаева на Российском инвестиционно-строительном форуме.

 «Сегодня при условии государственных субсидий ставка ипотечного кредитования составляет 12—14%. Снижение ставки до 7% в первые три года расчетов несомненно станет стимулом к покупке для людей, заинтересованных в приобретении жилья», — сказала она.

 Николаева привела данные, что в результате такой меры число потенциальных заемщиков в возрасте от 30 до 49 лет может увеличиться с текущих 9,7 млн до 30 млн человек. «Рост числа потенциальных заемщиков более чем в три раза позволяет рассчитывать не только на восстановление рынка ипотечного кредитования до показателей 2014 года, но и на значительный его рост, что позволит оздоровить строительную отрасль России и предотвратить массовое банкротство застройщиков», — считает она.

 Депутат заявила, что компенсация выпадающих доходов банков возможна за счет государственного субсидирования. «Учитывая то, что поддержка строительной отрасли даст мультипликативный эффект в виде усиления целого ряда сопутствующих отраслей, в том числе предотвратит банкротство производственных предприятий, рост безработицы, позволит сохранить налоговые поступления в бюджет, мера является вполне адекватной и оправданной. Наши расчеты ясно показывают: каждый рубль госсубсидии в 2015 году принес в бюджет 11—15 рублей налогов», — рассказала Николаева.

 Комментарий

 Каждая инициатива заслуживает рассмотрения. Если одна и та же идея возникает многократно, то значит это кому-нибудь нужно. К идее субсидировать ставку до катастрофически нерыночного уровня 7 % на 3 года можно относиться по-разному, смотря с какого угла смотреть.

С точки зрения депутатской инициативы в идее все прекрасно: и обоснование, и благая цель, и оптически красивая ставка. Кстати, часто такую ставку называют девелоперы, когда говорят о необходимости увеличения доступности жилья.

С точки зрения исполнительной власти можно предположить, что идея крайне неудобна, т.к. необходимо фиксировать на три года обязательства довольно большого объема с громоздкой управленческой составляющей такой программы. Не сильно очевиден социальный посыл – помогать всем или определенным категориям.

С экспертной точки зрения инициатива вредная по ряду причин.

Первая. Неочевидность и вредность эффекта. Для кредита на 15 лет в объеме 2 млн. рублей и PTI 40 % мы видим следующее: при ставке 7 % ежемесячный платеж равен 17048 руб., доход нужен 42695 рублей. При ставке 12 % платеж равен 22803, доход нужен 57007. А вот изменение стоимости жилья на 5 тыс. рублей с 55 до 50  требует доход на 6800 руб. меньший для квартиры 60 кв. метров, взносом 20 %, ставкой 12 % и кредитом на 15 лет.

Доходы через три года должны вырасти на 33 % у большой части населения. Если предполагать, что ставки снижаются рыночным способом, то через три года миллионы получат увеличение платежа. Вспомним, что примерно в этот период уже возникает первый стандартный пик дефолтов. Банки и заемщики получают стресс, по численности участников, несравнимый с валютной ипотекой. Добавим изменение налоговой нагрузки в виде планомерного увеличения налога на имущество и как раз получим максимальный налог к моменту максимального количества искусственно выращенного числа собственников. Вспомним о росте тарифов ЖКХ, взносов на капитальный ремонт (+50 коп на метр каждые полгода). Это не 33 %, а все 50 % роста нагрузки. То есть, удар на собственника состоит из увеличения кредитного платежа, налогового платежа, эксплуатационных расходов. Таким образом, получится весьма большой ипотечный портфель-переросток с заложенным внутри него социальным взрывом и кредитным убытком.

Вторая. Финансовая эффективность хорошая, очень хорошая или очень не хорошая. Судя по приведенным в идее цифрам на такую программу нужно запросить безвозвратных денег 100 млрд. рублей. Не проще ли выкупить ИЦБ? И деньги в бюджет вернуться и такой же мультипликатор эффекта будет. Только рисков меньше  и не покупается за бюджетные деньги социальная мина.

Третья. Жилищная политика. А зачем нам наращивать собственников искусственными темпами? Для развития страны нужна мобильность населения, а это аренда. Психологически люди будут реагировать на 7 %, а лучше бы они реагировали на доступность арендного жилья. Получатель ипотечного кредита молодеет. Эта статистика говорит о перекосе жилищной политики. Необходимо жить в комфортном жилье, но разве сразу надо покупать и впрягаться в растущие затраты. Может лучше пожить в арендованном жилье, переехать в большее жилье, может быть в другом городе/районе, а потом когда жизненная определенность побольше, можно и в ипотеку вступать.

Четвертая. Цель идеи. Вообще субсидировать за счет бюджета необходимо развитие, что приносит развитие производства, рост ВВП, а там и налоги, и все остальное. Здесь идея странная – субсидировать искусственный рост потребления с целью развивать строительную отрасль. Более правильно субсидировать кредиты застройщиков, чтобы снизить себестоимость.

Пятая. Раз программа, два программа. Раз идея, два идея. Корреспондируется с жилищной политикой. У нас различных программ и постановлений много. Идет программа «Жилье для российской семьи». Можно развивать и совершенствовать.

Вывод. Крайне оптимистичная и позитивная декларативная идея, рассчитанная на то, что у большинства населения доходы вырастут на 50 % или все ставки будут 7 % и роста кредитных платежей не будет. Возможно, что автор знает особенности развития страны на ближайшие годы, которые не доступны общественности. С общеизвестного уровня информации – идея нуждается не в реализации, а только в обсуждении, а особенно в выборный год.

 Послесловие из прошлого.

Тема настолько старая, что, казалось бы, уже все сказано. Вспоминаются споры при создании Московской программы социальной ипотеки в начале 2000-х годов, в разработке которой довелось поучаствовать. Удалось отстоять вариант со стандартным банковским процентом, но продажей жилья по цене немного выше себестоимости (не в убыток). В этом была большая заслуга В.П.Шанцева, стройкомплекса города и ДЖПиЖФ (Сапрыкин П.В, Федосеев Н.В.). Нам, конечно, помогло, что Вице-мэр был Председателем Совета директоров банка (КБ МИА), но идея была быстро разработана и внедрена на разных уровнях.  В программе, естественно, были свои плюсы и минусы, но важна идея – не трогать рыночную кредитную ставку. Кстати, логика программы Жилье  для российской семьи такая же – снижать стоимость жилья.