Разговор об одном, но на разных языках. К вопросу об описании 2 ноября в СМИ планов Правительства и АИЖК по выпуску ИЦБ

Разговор об одном, но на разных языках. К вопросу об описании 2 ноября в СМИ планов Правительства и АИЖК по выпуску ИЦБ.

Глухой глухого звал к суду судьи глухого,
Глухой кричал: «Моя им сведена корова!» —
«Помилуй, — возопил глухой тому в ответ, —
Сей пустошью владел еще покойный дед».
Судья решил: «Чтоб не было разврата,
Жените молодца, хоть девка виновата».

С точки зрения независимого эксперта дискуссия, произошедшая в СМИ 2 ноября, напоминает басню А.С. Пушкина, написанную в 1830 году.

Используем для анализа публикации в трех изданиях:
• Коммерсантъ,
• Строительная газета,
• РИА Недвижимость
Естественным дополнением служит информация на сайте АИЖК.

Посмотрим на тезис, вошедший в стартовую для обсуждения статью Коммерсанта с броским названием «Из ипотеки не получаются ценные бумаги».
Цитата Коммерсанта «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило оценку перспектив секьюритизации ипотеки на российском рынке в течение ближайших четырех лет. Если в начале года агентство рассчитывало секьюритизировать к 2020 году 45% всей ежегодной выдачи ипотеки в стране, то теперь к тому же сроку — всего 8%».

Поводом для этого тезиса послужила официальная публикация паспорта приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье».
Опустим мелкую неточность, что Паспорт утвержден не Минстроем, как пишет Коммерсант, а президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам (протокол от 19 октября 2016 года № 8).

Для корректности обсуждения позаимствуем из газеты три абзаца полностью.
Как следует из размещенного на сайте правительства паспорта проекта "Ипотека и арендное жи-лье", утвержденного Минстроем, АИЖК прогнозирует, что в 2017 году объем ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) с поручительством агентства составит 50 млрд руб., в 2018 году — 100 млрд руб., в 2019 году — 150 млрд руб., а в 2020 году — 200 млрд руб. А соотношение ипотеки, под которую выпущены данные бумаги, к ежегодному объему выдачи ипотечных ссуд за соответствующие периоды вырастет с 3% до 8% к 2020 году. Сам объем выдачи ипотеки в 2020 году, согласно документу Минстроя, составит 2,5 трлн руб., при 1,7 трлн руб., ожидаемых по итогам 2017 года.
При этом в утвержденной в феврале 2016 года Стратегии развития АИЖК на 2016-2020 годы (имеется в распоряжении "Ъ") сообщалось, что в "прогнозном периоде ожидается восьмикратный рост российского рынка ИЦБ, в том числе за счет повышения доли выпущенных через "фабрику" ИЦБ новых ипотечных ценных бумаг до уровня около 45%... в 2020 году".
Таким образом, за девять месяцев прогнозы АИЖК в отношении реализации его ставки на рынок секьюритизации ипотеки стали существенно скромнее. Конец цитаты.
Дальнейший текст статьи Коммерсанта посвящен обсуждению этих тезисов.

Воспользуемся первоисточниками.
Первоисточник номер один. В упомянутом выше паспорте проекта показатели выпуска ИЦБ упомянуты 2 раза. Для простоты берем только 2020 год. Фиксируем результаты проекта из документа.
Первое. Объем ежегодно выпускаемых ИЦБ с поручительством АИЖК к 2020 году - 200 млрд руб. Показатель помечен как аналитический, то есть не как плановый результат проекта, а расчетный ориентир.
Особо стоит отметить, что в рабочей версии документа, который был представлен на сайте Мин-строя, было указано в качестве контрольной точки «Достижение доли ипотеки, фондируемой за счет ИЦБ с поручительством АИЖК, в размере 40% к 01.01.2025. Абсолютные объемы выпуска ИЦБ не были приведены.
Второе. В качестве результатов проекта указано: «Выпущены ипотечные ценные бумаги с поручительством АО "АИЖК". Доля выпуска ИЦБ с поручительством АО "АИЖК" к концу 2020 года составляет не менее 40% всего выпуска ИЦБ.».

Первоисточник номер два. Стратегия развития Единого института развития в жилищной сфере на период 2016–2020 гг. Утверждена решением Наблюдательного совета акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищного кредитованию». Протокол от 26.02.2016 г. №1/14.
На стр. 7., стр. 27 указано:
Доля выпущенных с поддержкой АО «АИЖК» новых ипотечных ценных бумаг повысится до уровня не менее 45% от общего объема ипотечного кредитования в 2020 году.

Первоисточник номер три. Долгосрочная программа развития Единого института развития в жилищной сфере на период 2016–2020 гг. Точная дата утверждения не известна. Имеющийся в распоряжении Русипотеки текст датирован 14.07.2016.
Стр. 3.
Основным результатом реализации Программы станет: увеличение доли АИЖК на рынке ипотечного кредитования до 45% от объема ипотечных жилищных кредитов, выданных в 2020 году.
Стр. 25.
Рост объемов рефинансирования с использованием механизмов Фабрики ИЦБ до 45% от объема ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов обеспечит снижение средних ставок на 0,8-1,5% годовых.
Совокупный объем финансирования ипотечного рынка с участием АИЖК в 2016–2020 гг. составит около 1,9 трлн рублей, доля ипотечных кредитов, выданных с участием АИЖК, возрастет с 6% в 2016 году до 45% в 2020 году.
Сведем данные из первоисточников в таблицу 1.

Таблица 1. Показатели деятельности АИЖК из первоисточников

Выводы из анализа первоисточников.
1. Терминологическое разнообразие ключевых показателей.
2. Принципиальное изменение базы для вычисления процентной базы – от объема ипотечного кредитования к объему выпуска ИЦБ.

Коммерсантъ заметил изменение доли ИЦБ к ипотечному кредитованию и отметил, что к 2020 году будет не 45 % , а 8 %.

АИЖК выступил со своими комментариями (таб. 2).

Таблица 2. Комментарии АИЖК

Предположим, что ответ кроется в двух тезисах:
1.Цели, указанные в стратегии АИЖК, будут достигаться по разным направлениям. Часть показателей, заложенных в стратегию, запланирована к реализации в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье».
2. Проектный подход предусматривает минимальные обязательные KPI конкретного направления (достижение которых позволит реализовать общую цель проекта), а при стратегическом планировании ставится цель с максимально возможными показателями.
Независимый комментарий. Перевыполнять официально утвержденные планы – хорошая практика.

Ограничимся очевидными выводами:
1. Понятен источник для вывода Коммерсанта об изменении планов АИЖК в области секьюритизации.
2. Налицо терминологическое и количественное расхождение показателей деятельности АИЖК в различных документах.
3. Ответ на вопрос как совместить долю в 8 % и долю в 45 % с полным выполнением планов по секьюритизации в ответах АИЖК пока найти не удалось.

P.S. Что-то неуловимое осталось за кадром. Слова все понятны. Или расчета не хватает, или объяснений, или вообще стороннему наблюдателю не по силам разобраться.

Кстати, обсуждение этих интереснейших вопросов запланировано на III Российском ипотечном конгрессе.