"Куда уже ниже" или что происходит с ипотекой

Готовила комментарии для Коммерсанта (ниже), а что получилось в итоге здесь 

""Количество платежеспособных клиентов снижается: доходы не растут, покупательная способность падает, а ипотека — самый интересный вариант вложения свободных денег для банков,— рассуждает руководитель ипотечного информационного портала Ipotekahouse.ru Марина Малайчик.— Раз клиентов мало, за них начнется борьба, в том числе путем снижения ставок".

 

1. Текущий среднерыночный уровень ставок. Продолжится ли тренд на снижение ставок - до какого уровня будут снижаться ставки по ипотеке в ближайшие полгода?

За февраль 2017 года средневзвешенная ставка по данным Банка России составила 11,95% годовых. В том числе по кредитам, выданным на этапе строительства - 11,65%.  Кстати, за последние 2 месяца средняя ставка даже немного выросла, с 11,55% до 11,95%. Это факты. Что сейчас происходит на ипотечном рынке? Количество платежеспособных клиентов снижается - доходы то не растут (в отличие от цен), покупательная способность снижается. А у банков достаточно много свободных денег, их нужно куда-то вкладывать. Самый интересный источник - ипотечное кредитование (вложение практически без риска для кредитора). Если банк хочет кредитовать, ему нужен клиент, который кредит возьмет. Раз клиентов мало, за них начнется «борьба». Она уже идет. В том числе путем снижения ставок. Сейчас в ипотеке рынок заемщика. Из всего сказанного можно сделать вывод  - ставки могут снизиться. Но не намного, до конца года общее снижение составит не более половины процента.  Это про средневзвешенную ставку.  А вот рекламная, т.е. самая минимальная ставка для идеальных клиентов (которых практически нет) с большим первоначальным взносом или небольшим сроком кредита может упасть и ниже. До размера ключевой ставки вполне возможно. Ниже вряд ли. Напомню, что сейчас ключевая ставка составляет 9,75% годовых.  

2. Новостройки в ипотеку - прогноз по ставкам, уровень спроса, основные факторы, которые будут влиять на спрос/предложение в этом сегменте.

Главный парадокс нашего времениэто то, что сейчас самую низкую ставку банки дают в самом рискованном сегменте - при покупке жилья на этапе строительства. До некоторого времени считалось, что на этапе строительства наоборот нужно поднимать ставку, т.к. риск выше. Вдруг дом не достроят? Продать такое недостроенное жилье намного  сложнее. В период затоваривания новостроек это будет особенно проблематично. Почему банкам это стало вдруг выгодно? Ну во-первых, потому что государство последние 2 года стимулировало к этому низкими ставками, во-вторых, потому что застройщик, чтобы продать жилье, дает банку и покупателям различные преференции - от скидки на цену жилья до субсидирования процентной ставки на этапе строительства.  Все это привлекает клиента. А клиенты, как мы поняли, банкам сейчас нужны. И не только банкам… Застройщики и дальше будут стимулировать покупателей, но реальные ставки при кредитовании на этапе строительства вряд ли опустятся ниже сегодняшних.  Ну если только застройщик не даст от себя еще какой-то дисконт по ставке по определенным объектам, которые очень надо продать. Единственное, к сегодняшним минимальным ставкам придут и более мелкие банки (им же тоже нужен клиент), не только из первой десятки, и средневзвешенная ставка за счет этого еще немного снизится. 

3. Вторичный рынок и ипотека  - прогноз по ставкам, уровень спроса, основные факторы, которые будут влиять на спрос/предложение в этом сегменте.

4. Имеет ли смысл сейчас рефинансировать взятый ранее ипотечный кредит - при каком уровне текущей ставки по уже обслуживаемому кредиту это может быть выгодно?

Рефинансироваться есть смысл тогда, когда ставка по кредиту выше ныне действующих ставок процента на 2. Иначе единовременные затраты на получение нового кредита «съедят» все его преимущества по ставке. Поэтому рефинансироваться или нет, решает каждый индивидуально. Причем здесь важно как ты обслуживаешь свой кредит. Если нет просрочек, большая вероятность рефинансироваться на интересных условиях. А банкам выгодно рефинансировать кредит, им нужны заемщики с хорошей кредитной историей. Не зря в последнее время программы рефинансирования запустили практически  все крупные банки. И не только запустили, но и активно рекламируют их, привлекая к себе «чужих» заемщиков.