Подготовка портфеля ипотечных кредитов к секьюритизации. Часть 2

Рейтинг читателей

6728

комментарии (0)

Рассмотрев в первой части статьи этапы предварительной проверки портфеля, перейдем непосредственно к этапу самой подготовки портфеля. В данной статье рассмотрим порядок проверки документов кредитного досье.

Первоначально стоит отметить, что о подготовке портфеля можно говорить только в том случае, если имеются сканированные копии документов кредитного досье секьюритизируемого портфеля. При отсутствии сканированных копий подготовка либо вообще нереализуема, либо повлечет значительные неоправданные трудозатраты. Таким образом, если документы кредитных дел не отсканированы, то для подготовки портфеля их необходимо отсканировать. До начала сканирования нужно принять ряд принципиальных решений о том, какие документы и как их сканировать, а также, куда эти сканированные копии размещать.

Какие документы и как сканировать?

Основными внешними потребителями документов кредитного досье выступают три контрагента по сделке: аудитор пула кредитов, спецдепозитарий и резервный сервисный агент. Документы кредитного досье могут также запрашиваться рейтинговым агентством, поручителем и аудитором ипотечного агента (список проверяющих определяется условиями конкретной сделки). Основными внутренними потребителями документов кредитного досье выступают сотрудники банка, осуществляющие функции по сопровождению кредитов и работе с просроченной задолженностью.

Процедура сканирования документов кредитного досье весьма трудоемка, поэтому целесообразно сканировать именно те документы, которые потребуются в ходе сделки. Набор документов кредитного досье, необходимых в ходе проведения сделки секьюритизации, может варьироваться от сделки к сделке. Конкретный список документов лучше уточнить у контрагентов по сделке, даже если контрактная документация по сделке еще отсутствует.

Можно выделить ряд документов, которые потребуются в обязательном порядке, а также документы, которые потребуются с большей долей вероятности:

Документ	Комментарий
Документы, которые потребуются в обязательном порядке (без указанных документов не получится включить требования в состав ипотечного покрытия)
Закладная	Основной документ, подтверждающий наличие требования по обеспеченному ипотекой обязательству. Если имели место составления и выдачи закладной, то достаточно наличия одной закладной для подтверждения существования требования. Если закладная не оформлялась, то обязательно наличие следующих документов: Выписка из ЕГРП; Договор об ипотеке; Кредитный договор или договор займа; Договор уступки прав требований (в случае, если имела место сделка по передача прав требований)
Договор имущественного страхования (дополнительные соглашения к нему, в случае наличия)	Документ, подтверждающий соответствие кредита требованиям Закона «Об ипотечных ценных бумагах» в части обязательности страхования недвижимого имущества от риска утраты или повреждения
Документы, которые потребуются с большей долей вероятности (наличие того или иного документа определяется требованиями контрагентов по сделке)
Кредитный договор или договор займа	Наличие кредитного договора обязательно в случае отсутствия закладной. При наличии оформленной закладной необходимость наличия кредитного договора/договора займа определяется контрагентами по сделке.
Документ – основание возникновения ипотеки	Договор купли-продажи жилого помещения (в случае кредитования на цели приобретения недвижимости) или Договор об ипотеке (в случае кредитования под залог имеющегося жилья).
График платежей по кредиту	Может потребоваться график, действующий как на момент выдачи кредита, так и действующий на момент проверки кредита. Вид графика (excel, скан подписанного графика со стороны банка или скан подписанного графика со стороны банка и заемщика) определяется контрагентами по сделке.
Финансовый документ, подтверждающий предоставление кредита	Банковский ордер по выдаче кредита, заверенная выписка по счету или расходный кассовый ордер. Вид финансового документа, а также порядок его заверения (отметка об исполнении заверена «живой» подписью сотрудника банка или электронной подписью) определяется контрагентами по сделке.
Отчет об оценке	Необходимы все листы отчета об оценке, включая приложения с фотографиями и технической документацией.
Документы, подтверждающие доход и трудоустройство заемщика	Справки о доходах (2-НДФЛ, в свободной форме), налоговые декларации, анкеты (в случае выдачи кредита без предоставления заемщиком документов, подтверждающих доходы), трудовые книжки, трудовые договоры и пр.
Отчет о проведенном андеррайтинге заемщика и предмета ипотеки	-
Выписка из решения уполномоченного органа, подтверждающая одобрение выдачи кредита	-
Документы, удостоверяющие личность заемщика	Паспорта всех заемщиков/залогодателей по кредитному договору

До начала сканирования необходимо установить единые требования к порядку сканирования документов. Каждый исполнитель, осуществляющий сканирование, должен быть ознакомлен с требованиями, предъявляемыми к порядку сканирования документов. Процесс сканирования очень трудоемок, и лучше сразу установить четкие правила и изначально проконтролировать их исполнение, чем потом выполнять работу по повторному сканированию документов.

Основные требования к сканированным копиям документов:

- Сканированная копия документа должна быть достаточно четкой, хорошо читаемой, должны быть видны все печати и подписи, позволяющие однозначно их идентифицировать;

- Текст документа должен быть читаем, не размазан, все четыре края документа должны быть четко видны на сканированной копии. Не должно быть никаких следов правки изображения в графических редакторах. Замазывание, затирание, скрытие отдельных частей документов недопустимо;

- Сканированная копия документа должна содержать все листы многостраничного документа, в том числе лист с прошивкой документа;

- Сканированная копия представляется в том же виде (оригинал или надлежащим образом заверенная копия), в котором документ хранится в кредитном досье заемщика.

Куда сканированные документы размещать?

При определении места хранения сканированных копий решающий момент – снижение трудоемкости операций со сканированными документами, а также удобство работы с ними в дальнейшем. Количество сканированных документов по одной сделке может достигать десятков тысяч единиц. Ручной труд с таким объемом документов непроизводителен. Целесообразнее всего хранить сканы документов кредитного досье в информационной системе банка.

Хранение сканов документов в информационной системе позволит с наименьшими затратами провести оценку наличия необходимых документов по каждому кредитному делу (комплектность электронного досье), а также осуществить автоматизированную выгрузку определенного набора документов для каждого из контрагентов.

Для возможности автоматизированной выгрузки документы должны быть «привязаны» к соответствующему кредитному договору и размещены в системе под соответствующим типом документа (тип документа должен устанавливаться только из системного справочника, путем выбора соответствующего значения). Также необходимо предусмотреть возможность замены или маркировки неактуальных (некорректных) документов в информационной системе. При отсутствии такой возможности, работа по проверке документов будут напрасна, так как в системе будут присутствовать как корректные документы, так и документы, по которым осуществлялись какие-либо исправления.

Проверка документов кредитного досье

Если сканированные копии документов кредитных досье имеются, необходимо определиться с тем, какие документы проверять и как их проверять. Список проверяемых документов определяется, прежде всего, тем, какие документы будут проверяться аудитором пула и спецдепозитарием. А глубина проверки (количество проверяемых полей и реквизитов каждого документа) определяется результатами оценки качества документации на этапе предварительной проверки портфеля и имеющимся резервом свободного времени у сотрудников. Чем глубже проверять документы, тем более трудоемка и продолжительна будет процедура проверки. В тоже время, глубокая проверка не всегда обоснована, так как и аудитор, так и спецдепозитарий проверяют документы на наличие критичных ошибок, не позволяющих их секьюритизировать (например, несоответствие закладной требованиям Закона об ипотеке).

Какие документы проверять?

Аудитор пула кредитов проверяет выборку кредитных дел из секьюритизируемого портфеля, но набор проверяемых документов и их реквизитов довольно обширный. Спецдепозитарий проверяет весь секьюритизируемый портфель, но набор проверяемых документов обычно ограничивается закладной и договором страхования имущества (в случае отсутствие закладной проверяется также выписка из ЕГРП, договор об ипотеке, кредитный договор).

Стоит также отметить, что внимание при проверке документов кредитного досье стоит уделить в первую очередь тем документам, в оформлении которых участвуют внешние контрагенты. Это, прежде всего, закладная, договор купли-продажи, договор об ипотеке, договор страхования, отчет об оценке. Риск наличия ошибок в данных документах обычно выше, чем в документах, оформляемых банком самостоятельно (особенно в случае отсутствия в банке процедуры контроля качества этих документов).

Целесообразнее проверять документы по тем реквизитам, которые критичны для проверяющих. Конкретный алгоритм проверки документов будет зависеть от множества составляющих. Ниже приводится один из возможных алгоритмов проверки двух документов - закладной и договора страхования, наличие ошибок в которых наиболее критично для сделки секьюритизации.

Проверяемый документ	Проверяемый реквизит документа	Порядок проверки	С чем сверяется реквизит
Закладная	Целостность и полнота документа	Проверить наличие всех разделов и листов документа	-
Закладная	Качество скана	-	-
Закладная	Нумерация листов	Каждый лист закладной должен быть пронумерован. Все номера должны быть отчетливо видны и должны быть читаемы. Допустимо наличие нумерации как проставленной автоматически при распечатывании закладной, так и проставленной от руки.	-
Закладная	Наличие необходимых подписей, расшифровок подписей и печатей государственного регистратора	В закладной должны присутствовать три подписи государственного регистратора, три расшифровки подписи государственного регистратора, три печати: - подпись, расшифровка подписи и печать после данных о регистрации ипотеки; - подпись, расшифровка подписи и печать после данных о дате выдачи закладной; - подпись, расшифровка подписи и печать на прошивке закладной; В случае внесения государственным регистратором исправлений в закладную – исправления также должны быть заверены подписью и расшифровкой подписи государственного регистратора, а также печатью.	-
Закладная	Наличие необходимых подписей, расшифровок подписей заемщиков/залогодателей	В закладной должны присутствовать подписи и расшифровки подписей всех заемщиков и залогодателей	-
Закладная	Прошивка	Закладная в обязательном порядке должна быть прошита. Закладная прошивается следующим образом: - все листы закладной прошиваются прочной ниткой, концы которой выведены на оборотную сторону последнего листа закладной, заклеены плотным куском бумаги; - на прошивке должно быть указано: общее количество пронумерованных и скрепленных листов в закладной, фамилия и инициалы государственного регистратора. Скрепляющая надпись заверяется подписью и печатью.	-
Закладная	Наличие слова «ЗАКЛАДНАЯ»	В закладной на титульном листе должно присутствовать слово «ЗАКЛАДНАЯ»	-
Закладная	ФИО залогодателей	Необходимо проверить ФИО всех залогодателей, указанных в закладной.	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Кредитный договор Договор купли-продажи жилого помещения При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Кредитный договор Договор участия в долевом строительстве/уступки прав требования При ипотеке в силу договора: Кредитный договор Договор об ипотеке
Закладная	ФИО должников	Необходимо проверить правильность указания ФИО всех должников, указанных в закладной.	Кредитный договор
Закладная	Полнота отражения залогодателей/должников	Необходимо проверить, чтобы в закладной были отражены все залогодатели и должники по ипотечной сделке.	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Кредитный договор Договор купли-продажи жилого помещения При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Кредитный договор Договор участия в долевом строительстве/уступки прав требования При ипотеке в силу договора: Кредитный договор Договор об ипотеке
Закладная	Номер кредитного договора	-	Кредитный договор
Закладная	Дата заключения кредитного договора	-	Кредитный договор
Закладная	Место заключения кредитного договора	-	Кредитный договор
Закладная	Сумма кредита	Цифрами и прописью	Кредитный договор
Закладная	Срок кредита	Цифрами и прописью	Кредитный договор
Закладная	Размер процентной ставки по кредиту	Цифрами и прописью	Кредитный договор
Закладная	Адрес нахождения предмета залога	-	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Кредитный договор Договор купли-продажи жилого помещения Отчет об оценке При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Отчет об оценке (оконченного строительством объекта) Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии) При ипотеке в силу договора: Кредитный договор Договор об ипотеке Отчет об оценке
Закладная	Количество комнат	-	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Кредитный договор Договор купли-продажи жилого помещения При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Отчет об оценке (оконченного строительством объекта) Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии) При ипотеке в силу договора: Кредитный договор Договор об ипотеке Отчет об оценке
Закладная	Общая площадь	-	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Кредитный договор Договор купли-продажи жилого помещения При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Отчет об оценке (оконченного строительством объекта) Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии) При ипотеке в силу договора: Кредитный договор Договор об ипотеке Отчет об оценке
Закладная	Указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки	В закладной должна в обязательном порядке присутствовать фраза «Обременения, подлежащие государственной регистрации правами третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки, отсутствуют» либо фраза об имеющихся обременениях (сервитут)	-
Закладная	Рыночная стоимость предмета ипотеки	Суммой и прописью	Отчет об оценке
Закладная	Номер отчета об оценке	-	Отчет об оценке
Закладная	Дата составления отчета об оценке/Дата проведения оценки	-	Отчет об оценке
Закладная	Наименование регистрирующего органа	В закладной может быть указано как полное наименование органа (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _________), так и краткое (Управление Росреестра по ____________). Недопустимо наличие не общепринятых сокращений в наименовании регистрирующего органа. Наименование органа может быть указано как от руки государственным регистратором, так и путем проставления штампа. Также возможно указание наименования органа при составлении закладной (машинописью).	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Договор купли-продажи жилого помещения (штамп) При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии) Акт приема-передачи квартиры (при наличии) При ипотеке в силу договора: Договор об ипотеке
Закладная	Наименование права собственности	При ипотеке в силу закона: Наименование права собственности должно соответствовать наименованию права, указанному в договоре купли-продажи жилого помещения. При ипотеке в силу договора: Наименование права собственности должно соответствовать наименованию права, указанному в договоре об ипотеке.	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Договор купли-продажи жилого помещения (штамп) Кредитный договор При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии) Кредитный договор При ипотеке в силу договора: Договор об ипотеке
Закладная	Номер регистрации права	Номер регистрации права должен соответствовать номеру регистрации права, указанному в договоре купли-продажи (при ипотеке в силу закона) или в договоре об ипотеке (при ипотеке в силу договора). Структура номера регистрации права должна соответствовать структуре номера, утвержденной Росреестром.	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Договор купли-продажи жилого помещения (штамп) При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии) Акт приема-передачи квартиры (при наличии) При ипотеке в силу договора: Договор об ипотеке
Закладная	Номер регистрации ипотеки	Номер регистрации ипотеки должен соответствовать номеру регистрации ипотеки, указанному в договоре купли-продажи (при ипотеке в силу закона) или в договоре об ипотеке (при ипотеке в силу договора)	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Договор купли-продажи жилого помещения При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Акт приема-передачи квартиры (при наличии) При ипотеке в силу договора: Договор об ипотеке
Закладная	Дата регистрации права	Дата регистрации права должна соответствовать дате регистрации права, указанной в договоре купли-продажи (при ипотеке в силу закона) или в договоре об ипотеке (при ипотеке в силу договора)	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Договор купли-продажи жилого помещения При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии) Акт приема-передачи квартиры (при наличии) При ипотеке в силу договора: Договор об ипотеке
Закладная	Дата регистрации ипотеки	Дата регистрации ипотеки должна соответствовать дате регистрации ипотеки, указанной в договоре купли-продажи (при ипотеке в силу закона) или в договоре об ипотеке (при ипотеке в силу договора)	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Договор купли-продажи жилого помещения При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Акт приема-передачи квартиры (при наличии) При ипотеке в силу договора: Договор об ипотеке
Закладная	Место регистрации	-	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Договор купли-продажи жилого помещения При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Акт приема-передачи квартиры (при наличии) При ипотеке в силу договора: Договор об ипотеке
Закладная	Дата выдачи закладной	Дата выдачи закладной не должна быть ранее (меньше) даты регистрации ипотеки.	-
Договор страхования	Целостность и полнота документа (наличие всех разделов и страниц)	-	-
Договор страхования	Качество скана	-
Договор страхования	Наличие необходимых подписей, расшифровок подписей и печатей	В договоре страхования должны присутствовать подписи страховщика (подпись заверяется печатью страховой компании) и страхователя (а также могут присутствовать подписи застрахованных лиц).	-
Договор страхования	Прошивка (в случае, если на каждом листе отсутствуют подписи сторон)	Договор страхования может быть как прошит, так и не прошит. В случае если договор страхования не прошит, то на каждой странице договора страхования должны присутствовать подписи страховщика и страхователя.	-
Договор страхования	ФИО страхователя/застрахованных лиц	-	Закладная Кредитный договор
Договор страхования	Номер кредитного договора	-	Кредитный договор Закладная
Договор страхования	Дата кредитного договора	-	Кредитный договор Закладная
Договор страхования	Адрес нахождения предмета залога	-	При ипотеке в силу закона (вторичный рынок): Кредитный договор Договор купли-продажи жилого помещения Отчет об оценке При ипотеке в силу закона (первичный рынок): Отчет об оценке (оконченного строительством объекта) Свидетельство о государственной регистрации права При ипотеке в силу договора: Кредитный договор Закладная Отчет об оценке
Договор страхования	Выгодоприобретатель	Должен быть указано краткое или полное наименование Банка	-
Договор страхования	Страховая сумма	Страховая сумма по договору определяется условиями кредитного договора, но в любом случае, страховая сумма не должна быть менее суммы кредита. Проверке подлежит страховая сумма, действующая на момент проверки договора страхования.	Кредитный договор Актуальный на момент проверки график платежей по кредитному договору
Договор страхования	Дата окончания действия договора страхования	Имущество должно быть застраховано на весь срок действия кредитного договора (Дата окончания договора страхования не должна быть меньше плановой даты полного погашения кредита).	Актуальный на момент проверки график платежей по кредитному договору
Договор страхования	График страхования (в случае наличия)	-	Договор страхования

В третьей части данной статьи я рассмотрю порядок проверки данных в информационной системе кредитора.

Теги:

подготовка портфеля

Обсуждения

Комментарии отсутствуют

Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться