Электронная закладная: миф или реальность?

Не раз слышал про внедрение в практику ипотечного кредитования электронной закладной. Большинство источников, сообщавших о таком нововведении, не погружалось в специфику изменений и довольно поверхностно их освещало. Основные обсуждения касались того, насколько электронная закладная упростит жизнь ипотечного заемщика и банка, а также того, позволит ли внедрение электронной закладной снизить процентную ставку для конечного заемщика.

Постараюсь в данной статье разобраться с тем, что будет представлять собой электронная закладная, как она будет работать по мнению разработчиков законопроекта и нужна ли она рынку.

Нормативной основой этого новшества является ряд изменений, которые планируется внести в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Законопроект, позволяющий использовать электронную закладную, был подготовлен Министерством экономического развития осенью 2014 года. В октябре 2014 года законопроект был принят Государственной Думой в первом чтении, после чего движение законопроекта остановилось. В ходе обсуждения к проекту закона был внесен ряд несущественных замечаний, устранить которые планировалось ко второму чтению. Вернуться к рассмотрению законопроекта Государственная Дума планировала в конце 2015 года, но воз и ныне там.

Учитывая характер замечаний к проекту закона можно предположить, что законопроект если и будет принят, то с несущественными изменениями и имеющаяся редакция позволит нам построить предположения о том, как будет работать электронная закладная.

Редакцию законопроекта, прошедшего первое чтение, можно посмотреть здесь:

http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(ViewDoc)?OpenAgent&work/dz.nsf/ByID&C130D8EA31E5541343257D7A004DE5BD

Что будет представлять собой электронная закладная?

В соответствии с доработками Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые предполагается внедрить, закладная может составляться как по старой форме –  на бумажном носителе, так и в виде электронного документа. В виде электронного документа закладная создается путем заполнения залогодателем/должником на сайте Росреестра специальной формы, содержащей обязательные реквизиты, прописанные в законе. Затем заполненная форма подписывается квалифицированной электронной подписью залогодателя/должника. После проверки заполненной формы государственный регистратор подписывает электронную закладную своей квалифицированной электронной подписью. Выдача закладной залогодержателю происходит путем направления электронной закладной в депозитарий, определенный сторонами и указанный в договоре, влекущем возникновение ипотеки (договор об ипотеке или договор приобретения жилого помещения). Дальнейший учет и переход прав на закладную осуществляется депозитарием – профессиональным участником рынка ценных бумаг, имеющим в порядке, установленном Федеральным законом от 22.04.1996 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» соответствующую лицензию. 

В Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» планируется внести незначительные изменения, касающиеся порядка указания в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной и порядка выдачи электронной закладной залогодержателю. Если закон вступит в силу, то в выписке из ЕГРП будут содержаться сведения о том, в каком депозитарии учитывается оформленная по кредиту электронная закладная (если такие сведения будут иметься в ЕГРП). Эти данные необходимы Росреестру для идентификации владельца закладной. Теперь владелец закладной будет подтверждать свои права не путем предоставления самой закладной (владелец закладной указывается в самой закладной или в отметке о смене владельца), а путем предоставления выписки по счету депо депозитария, указанного в ЕГРП.

Законом также предусматривается особый порядок работы с электронными закладными: порядок внесения изменений в электронную закладную; порядок замены депозитария, ведущего учет закладной; порядок замены электронной закладной на бумажную; порядок погашения записи об ипотеке.

Особенности депозитарного учета и перехода прав по электронной закладной будут установлены Банком России. Порядок заполнения формы электронной закладной, порядок направления Росреестром электронной закладной в депозитарий (выдача закладной), порядок уведомления залогодержателя о выданной электронной закладной, порядок направления Росреестром уведомления об изменении депозитария будут установлены Росреестром. Таким образом, для полноценной работы с электронными закладными потребуется значительное количество подзаконных нормативных актов.

Вроде все довольно просто, но если посмотреть глубже, то появляется ряд сложностей, возникающих при внедрении в практику работы электронной закладной:

Составление закладной залогодателем/должником

По закону об ипотеке закладная составляется залогодателем/должником. Аналогичное требование будет распространяться и на электронную закладную. Но практика рынка такова, что закладную всегда готовит кредитор, а залогодатель/должник только проверяет и подписывает ее. Сложно себе представить, что ценную бумагу (а закладная именно ей и является) будет готовить лицо, не особо в этом заинтересованное.

Как мне видится, при выпуске электронной закладной должна быть предусмотрена существующая практика – кредитор предварительно готовит закладную (каким то образом заполняет на сайте Росреестра форму закладной), а залогодатель/должник только после этого подписывает закладную.

Причем в качестве кредитора не обязательно будут выступать кредитные организации – есть множество организаций, не имеющих банковскую лицензию, но осуществляющих ипотечное кредитование (АИЖК, региональные операторы и сервисные агенты АИЖК, ипотечные агенты, микрофинансовые организации и пр.). При разработке порядка оформления электронной закладной необходимо будет это обязательно учесть.

Возможность корректировки закладной залогодателем/должником

Остается открытым вопрос, давать или не давать залогодателю/должнику возможность корректировки формы электронной закладной на сайте Росреестра. Как мне видится, в случае, если закладную на сайте Росреестра предварительно готовит кредитор, то у залогодателя/должника не должно быть прав на корректировку каких-либо полей закладной. В противном случае в закладную могут быть внесены ошибочные сведения, что приведет к необходимости в дальнейшем внесения изменений в закладную.

Тогда каким образом можно скорректировать закладную, в случае выявления ошибок в закладной залогодателем/должником или даже государственным регистратором? Опять же, как мне видится, самим кредитором по просьбе залогодателя/должника. Но в случае выявления некорректных сведений в закладной регистратором, скорректированную закладную нужно будет подписывать залогодателем/должником заново (так как после подписания документа электронной подписью в него нельзя вносить изменения).

Оформление залогодателем/должником и кредитором квалифицированной электронной подписи

Электронная закладная должна быть подписана квалифицированной электронной подписью всех залогодателей/должников (у каждого участника сделки должна быть своя электронная подпись). Что такое квалифицированная электронная подпись? Это аналог собственноручной подписи, предназначенный для определения лица, подписавшего электронный документ и полученный путем криптографического преобразования информации. Квалифицированную электронную подпись может изготовить только удостоверяющий центр (компания, наделенная полномочиями по формированию электронных подписей и прошедшая процедуру аккредитации в ФСБ России). Таким образом, для оформления электронной закладной всем залогодателям/должникам нужно будет обратиться в удостоверяющий центр, заключить договор на изготовление электронной подписи и получить носитель электронной подписи (обычно это всем знакомый флэш-носитель). Стоимость изготовления 1-ой электронной подписи начинается от 1 000 рублей и зависит от тарифов конкретного удостоверяющего центра.

Несмотря на то что электронный документооборот семимильными шагами входит в нашу жизнь, электронная подпись пока в основном используется только юридическими лицами и единицы граждан имеют электронную подпись и понимают что это такое. Необходимость получения электронной подписи может создать дополнительные трудности, как для заемщика, так и для кредитора.

Для взаимодействия с Росреестром кредитору также потребуется оформить на сотрудников квалифицированные электронные подписи. Электронная подпись понадобится кредитору для подачи заявлений на погашение записи об ипотеке, на внесение изменений в закладную, на смену депозитария (от кредитора подается заявление, подписанное электронной подписью представителя кредитора).

Право заемщика в выборе формы закладной

Новая редакция закона об ипотеке предоставляет возможность выпускать закладную как в электронной форме, так на бумажном носителе. Если выпуск закладной в электронном виде не дает особых преимуществ для заемщика, а несет для него дополнительные расходы и головную боль, то большинство заемщиков будет настаивать на выпуске закладной, составленной на бумажном носителе. Все это сводит на нет замысел разработчиков законопроекта, и заемщики в подавляющем большинстве будут делать выбор за бумажной формой закладной.

Как мне видится, в случае заинтересованности кредитора в оформлении электронной закладной, кредитору самому нужно будет создавать определенные стимулы для заемщика с целью выбора им именно электронной формы закладной. Это могут быть как денежные стимулы (скидка к процентной ставке по кредитному договору, скидки на дополнительные услуги – индивидуальных банковских сейфов, аккредитивов и пр.), так и не денежные стимулы (упрощенная процедура погашения записи об ипотеке – при электронной закладной запись об ипотеке погашается без участия заемщика, отсутствие риска утери закладной и пр.).

Эффект от внедрения электронной закладной

По мнению разработчиков законопроекта, выпуск бумажной закладной связан со значительным числом неудобств, издержек и рисков, возникающих при работе с большими пулами закладных, которые могут быть устранены путем установления в законодательстве института электронной закладной. Положительный эффект от внедрения института электронной закладной по их мнению будет заключаться в следующем:

• минимизация издержек (временных, материальных), связанных с подготовкой бумажного варианта закладной;
• минимизация издержек, связанных с передачей и хранением закладных;
• устранение рисков, присущих бумажной закладной (рисков утраты закладной и необходимости проведения процедуры мортификации (восстановления) прав по утраченной ценной бумаге);
• упрощение стандартизации содержания закладных;
• повышение качества взаимодействия участников рынка ипотеки и регулирующих органов

Все эти преимущества в конечном итоге позволят создать более выгодные условия кредитования для потребителя (заемщика), в том числе путем снижения процентной ставки по кредитному договору.

Давайте попытаемся оценить эффекты от внедрения института электронной закладной

Минимизация издержек (временных, материальных), связанных с подготовкой бумажного варианта закладной. Особых преимуществ я не вижу, как и серьезной экономии (разве что на экономии офсетной бумаги). Для подготовки закладной как на бумажном носителе, так и в электронной форме, потребуется сопоставимое время. 

Минимизация издержек (временных, материальных), связанных с получением закладных после государственной регистрации ипотеки. При работе с бумажными закладными одним из самых дорогих и трудоемких этапов является получение закладной в подразделениях Росреестра после государственной регистрации ипотеки. На это уходит много времени и сил. При работе с электронной закладной необходимость получения закладных в Росреестре пропадает, что несомненно положительно скажется на издержках кредитора и значительно упростит процедуру работы с закладными.

Минимизация издержек, связанных с хранением закладных. Довольно спорный момент. Сейчас, при хранении закладной на бумажном носителе самим кредитором (без передачи ее в депозитарий) стоимость ее хранения условно бесплатная – в том плане, что за хранение банк никому не платит. Да, можно выделить определенные расходы, связанные с хранением закладной как ценности (возможно аренда помещений банка, амортизация оборудования, зарплата кассовых сотрудников и пр.), но эти расходы не пропадут, если банк перестанет хранить закладные. При внедрении электронной закладной издержек, связанных с непосредственным физическим хранением у кредитора не будет, но появятся дополнительные издержки, связанные с оплатой услуг депозитария.

Стоит отметить еще один момент, связанный с хранением бумажных закладных. Чем ближе закладная находится к предмету залога, тем меньше расходы, связанные с ее передачей заемщику (для погашения записи об ипотеке). Для кредиторов, практикующих централизацию хранения закладных (все закладные хранятся в одном месте), использование электронной закладной позволит исключить издержки на транспортировку закладных до конечного заемщика, что будет являться несомненным плюсом и приведет к экономии на транспортировке закладных.

Минимизация издержек (временных, материальных), связанных с продажей и залогом закладных. Этот эффект был получен еще при внедрении в практику ипотечного кредитования возможности депозитарного учета закладных и не связан именно с внедрением электронной закладной. С 2008 года функцию по учету прав на закладную можно передать депозитарию (профессиональному участнику рынка ценных бумаг, имеющему соответствующую лицензию). При передаче закладной для ее учета в депозитарий она обездвиживается и все действия с закладной учитываются по счетам депо. Стоит отметить, что привлечение стороннего депозитария для учета закладной не стало повсеместной практикой у кредиторов и до сих пор носит эпизодический характер. Причина довольно проста - опция депозитарного учета платная, а у кредитора зачастую отсутствует понимание того, что он будет делать с закладными в будущем.

Но тем не менее, стоит отметить, что сама возможность депозитарного учета прав на закладную позволяет значительно упростить оформление операций с закладными - продажа или залог любого количества закладных могут быть оформлена быстро и просто (достаточно одного поручения в депозитарий). Так что этот эффект является несомненно большим плюсом для кредитора.

Устранение рисков, присущих бумажной закладной (рисков утраты закладной и необходимости проведения процедуры мортификации (восстановления) прав по утраченной ценной бумаге).

Риск утраты закладной при ее оформлении на бумажном носителе достаточно велик и последствия для такой утраты также очень значительны. Кто в этом сомневается – откройте сайт с отзывами о работе ипотечных банков. Сплошь и рядом негативные отзывы об утери банком закладных и душераздирающих историях заемщиков о погашении записи об ипотеке без закладной. 

Утрата закладной может произойти на различных этапах работы с ней: на этапе подачи в Росреестр и получения после регистрации ипотеки, на этапе передачи в депозитарий (если используется депозитарий) и заемщику (при полном погашении), на любом этапе при транспортировке закладной и даже при хранении в банке (например, при отзыве лицензии у банка и присущей этой ситуации неразберихе).

Введение института электронной закладной закрывает большинство этих рисков благодаря прямому взаимодействию Росреестра и депозитария и отсутствия промежуточного звена в виде кредитора. Нет физической транспортировки закладной, нет физического хранения сертификата закладной и, соответственно, нет связанных с этими процессами рисков. 

Повышение качества взаимодействия участников рынка ипотеки и регулирующих органов. 

Именно в повышении качества взаимодействия участников рынка ипотеки я вижу основной эффект от внедрения электронной закладной. Налаженная и защищенная система передачи информации между участниками рынка это действительно то, что давно не хватало рынку и из-за чего он был в каких-то моментах очень неэффективным. Электронная закладная даст значительный толчок развитию депозитарного учета закладных - активно начнут развиться междепозитарные отношения, завершится стандартизация и унификация депозитарного учета закладных. 

Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним станет информационно открытой. Сведения о правах и переходе прав на недвижимость будут доступны участникам рынка. Механизмы документооборота и взаимодействия с Росреестром при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним станут унифицированными во всех регионах страны.

Стоит отметить, что вышеперечисленные эффекты действительно будут иметь место только в том случае, если будет активно развиваться вторичный рынок закладных. Без активного развития вторичного рынка закладных новый инструмент грозит превратиться в еще один достаточно эффективный, но мало востребованный рынком инструмент (как например депозитарный учет закладных).

Мы рассмотрели основные преимущества от внедрения электронной закладной для кредиторов и рынка, но создаст ли она преимущества для конечного заемщика? На первом этапе конечно же нет. Не стоит строить иллюзий, что переход на электронную закладную позволит снизить процентную ставку по кредиту для конечного заемщика. Электронная закладная - это только первый шаг в сторону стандартизации, унификации, а также улучшения процессов взаимодействия участников рынка ипотечного жилищного кредитования. От дальнейшей активной работы в данном направлении будет зависеть возможность снижения операционной и кредитной маржи в системе ипотечного жилищного кредитования.

Дело за законодателем и теми, кто будет претворять идеи законодателя в жизнь. Посмотрим, увидим.