Как делится ипотека при разводе?

За 10–15 лет, на которые берется ипотечный кредит, может многое произойти. Иногда случается, что супруги решают разойтись, и тогда с купленной в кредит квартирой нужно что-то делать. На практике есть несколько вариантов, как разделить ипотечную квартиру при разводе.

Конечно, проще всего поделить недвижимость, если супруги заключали брачный договор. Однако на практике брачные договоры встречаются редко, и бывшим супругам приходится делить совместно нажитое имущество.

Раздел имущества при разводе регламентируется статьями 38, 39 Семейного кодекса. По закону все нажитое в браке имущество считается общей собственностью супругов, их доли признаются равными, общими являются и долги. Поэтому ипотека — это общее обязательство супругов, кто бы из них ни был указан в качестве заемщика в кредитном договоре. Их обязательства по кредитам после расторжения брака делятся так же, как и общее нажитое имущество.

Расторжение брака ничего не меняет в отношениях между банком и заемщиками. Если к моменту развода кредит полностью не выплачен, бывшие супруги и после расторжения брака обязаны вносить платежи. Нередко после развода один из супругов перестает платить. В такой ситуации второму нужно продолжать аккуратно вносить платежи, не доводя до появления просрочек, чтобы не испортить кредитную историю. А затем уже взыскивать с супруга половину заплаченной суммы через суд. Например, когда ежемесячный платеж по кредиту составляет 30 тысяч рублей, у бывшей жены есть право каждый месяц взыскивать с мужа, который не платит по ипотеке, 15 тысяч рублей. На практике суммы накапливаются за полгода — год, а потом взыскиваются целиком (половина от 30 тысяч рублей за шесть месяцев — это 90 тысяч рублей). Продолжать и дальше совместно платить по кредиту готовы не все бывшие супруги, поэтому зачастую квартиру приходится делить. Нужно просчитать ежемесячные платежи по ипотеке на остаток долга на Кредитном калькуляторе.

Два способа мирного решения ситуации с ипотечной квартирой

Если кредит полностью не выплачен, на практике раздел купленной в ипотеку квартиры может происходить двумя способами.

• Супруги могут договориться и продать квартиру, чтобы погасить ипотеку, а оставшуюся после выплаты кредита сумму поделить между собой.

• Один из супругов оставляет квартиру за собой и компенсирует второму стоимость его доли в квартире исходя из рыночной цены объекта. Ипотеку при этом нужно переоформить на того супруга, у которого остается квартира. Тогда он станет единственным заемщиком по кредиту и должен будет вносить платежи, а второй супруг полностью освободится от всяких обязательств перед банком. При этом банк далеко не всегда соглашается на переоформление кредита, ведь дохода одного супруга для обслуживания ипотеки может не хватить.

Квартиру продать, деньги поделить

Процесс продажи такой квартиры не отличается от обычной продажи залоговой недвижимости. Еще несколько лет назад сделки с залоговыми объектами были редкостью. Сегодня значительная часть выставленных на продажу квартир находятся в обременении у банка. Покупатели перестали бояться этой недвижимости, а сама схема ее реализации отработана до мелочей.

«Обременение не только не является помехой для продажи квартиры, но во многих случаях и не влияет на ее цену, — рассказывает ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова. — Залоговые квартиры могут продаваться по той же цене, что и квартиры без обременения, если вся процедура продажи проходит под контролем, все ясно и понятно покупателю».

Особенностью продажи залоговой квартиры является то, что она находится в обременении у банка, и для реализации объекта сначала нужно это обременение снять. Схема продажи квартиры за наличный расчет выглядит следующим образом: покупатель перечисляет часть суммы за квартиру для погашения долга продавца на счет в банке. Затем банк снимает с квартиры обременение. После того как ипотека погашена, вносится оставшаяся сумма в счет оплаты за квартиру.

Найти покупателя с деньгами, готового погасить ипотеку продавца, удается нечасто. Поэтому, как правило, для продажи такой квартиры нужен покупатель с ипотекой в том же банке, где получал кредит продавец. Тогда вся процедура смены владельца проходит под контролем банка. И даже в случае, когда покупателю не удалось получить одобрение на кредит в том же банке, в котором ипотека у продавца, тоже есть выход. Существует программа банка «Абсолют», который выдает ипотеку на покупку залоговой квартиры, находящейся в обременении другого банка.

«В договоре купли-продажи при этом нужно подробно прописать, какая сторона какую сумму получит после продажи квартиры, — советует Анастасия Богданова. — Тогда деньги поступают на счет продавца и делятся так, как супруги между собой договорились. Есть банки, которые позволяют продавцам открыть два счета, тогда каждый продавец сразу получит причитающуюся ему сумму от продажи квартиры на собственный счет. Так что бывшим супругам можно даже не встречаться, чтобы разделить полученные за квартиру деньги. Интересы каждого из них при этом будут соблюдены».

Когда доли супругов могут быть признаны неравными?

Если мирно договориться супругам не удалось и раздел ипотечной квартиры происходит по решению суда, то, как правило, доли супругов в собственности на объект признаются равными, то есть в случае продажи квартиры вырученная сумма должна делиться пополам.

Однако при определенных обстоятельствах суд может отступить от принципа равенства долей. «Если будет доказано, что один из супругов использовал при покупке квартиры личные средства (сбережения, накопленные до брака, деньги, подаренные лично супругу, денежные средства от продажи имущества, приобретенного до брака, и т. п.), — объясняет адвокат Юлия Михайлова. — Другой случай, когда суд может отказаться от равенства долей супругов в общем имуществе, — когда в семье есть несовершеннолетние дети. Доля супруга, с которым они остаются, скорее всего, будет больше. Кроме того, суд может признать доли супругов разными, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи».

При этом судебная практика по таким делам достаточно противоречива, споры по разделу имущества могут иметь совершенно разный итог. «На практике раздел квартиры зависит от многих факторов: от того, кто и какие суммы вносил на ее покупку, откуда были получены эти деньги. До обращения в суд я настоятельно рекомендую проконсультироваться с юристом. Иногда в интересах сторон лучше договориться, чем получить решение суда и потом не знать, что же делать с этими 3/20 доли», — отмечает Юлия Михайлова.

Особый случай: ипотечная квартира куплена до брака

Отдельный случай — когда квартира покупалась в ипотеку еще до брака, но сам кредит выплачивался уже в браке, то есть платежи вносились из общего бюджета семьи.

«Во-первых, в данном случае супруги могут сразу при вступлении в брак заключить соглашение о том, что эта квартира является личной собственностью одного из супругов, — советует Юлия Михайлова. — Во-вторых, они могут заключить брачный договор, в котором будет предусмотрено, что имущество, нажитое в браке, является личной собственностью того супруга, на которого оно оформлено. В случае отсутствия соглашения или брачного договора супруг может претендовать на половину той доли квартиры, которая не была оплачена к моменту брака. Например, купленная до брака квартира стоит 2 миллиона, после заключения брака были сделаны выплаты по ипотеке в сумме 600 тысяч рублей, тогда второй супруг может претендовать на 3/20 доли в праве собственности на жилое помещение».