Как увеличение пенсионного возраста изменит рынок жилья?

У реформы пенсионной системы может быть еще одно последствие, о котором сейчас мало говорят. Если пенсионный возраст действительно увеличат и женщины будут выходить на пенсию в 63 года, а мужчины в 65, вырастет спрос на ипотеку у покупателей старше 60 лет, а вместе с ним изменится и структура спроса на рынке жилья.

Большинство банков сегодня ограничивают возраст ипотечного заемщика временем выхода на пенсию. Кредитные организации считают, что к моменту полной выплаты кредита клиенту должно быть не больше 60-65 лет. После выхода на пенсию ипотеку взять почти невозможно. Активно работает с пенсионерами разве что Сбербанк, который готов выдавать жилищные кредиты клиентам в возрасте до 75 лет. При этом банку неважно, работает пенсионер или нет. Принимая решение, он оценивает только размер его пенсии.

Вместе с возрастом выхода на пенсию вырастет и возраст ипотечных заемщиков. На рынке появится еще одна категория покупателей, потребности которой сегодня застройщики не учитывают. Сегодня жилые комплексы создаются в расчете на студентов, молодые пары и семьи, в которых появились дети. О пенсионерах при подготовке концепции новой новостройки маркетологи строительных компаний обычно не вспоминают. Между тем это большая категория покупателей, и со временем их будет становиться все больше.

Доля молодых заемщиков на рынке будет сокращаться

В недавно опубликованном исследовании бюро кредитных историй «Эквифакс» рынку ипотеки предсказывают обвал в 2027 году. К таким последствиям, по оценкам аналитиков, приведет демографическая «яма» 90-х годов. К 2027 году немногочисленное поколение 90-х как раз приблизится к тому возрасту, когда большинство заемщиков берет ипотеку, — 25–35 лет, количество молодых заемщиков сократится на 43%. Однако в том же исследовании говорится, что может вырасти число тех, кто кредитуется после 60-ти. Среди мужчин количество заемщиков, которые получают ипотеку в 65 лет, уже растет. Как отмечают риелторы, среди тех, кто обращается в агентства недвижимости для оформления ипотеки, много мужчин старше 65 лет.

Застройщикам нужно больше ориентироваться на пенсионеров

О появлении новой категории покупателей на Байкальском форуме профессионалов рынка недвижимости рассказывал аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его мнению, застройщикам сейчас нужно переориентироваться на работу с новой категорией клиентов. Сегодня строители делают ставку в основном на молодежь, приобретающую первую в жизни квартиру. Эти покупатели достаточно непритязательны в своих запросах и зачастую готовы закрывать глаза на качество и мириться с отсутствием инфраструктуры в микрорайоне.

«До сих пор работать застройщикам было достаточно легко, — отмечает Михаил Хорьков, — но так будет не всегда. Если посмотреть на прогнозы Росстата, к 2030 году людей в возрасте от 25 до 30 лет будет в полтора раза меньше, и это очень сильно изменит рынок жилья, структуру спроса и даже поменяет тенденции развития городов. Потому что в этом случае остановится процесс строительства новых районов на окраинах. Молодежи станет меньше, а те семьи, что будут заниматься улучшением жилищных условий, будут гораздо более требовательными не только к самой квартире, но и к району, где они квартиру выбирают».

По оценке эксперта, на рынке жилья в ближайшие 5–10 лет будут присутствовать три возрастные группы покупателей.

Молодежь в возрасте 25–35 лет, но ее будет становиться все меньше.

Поколение 80-х — это семьи с детьми, которые к настоящему моменту уже выплатили или скоро выплатят свою первую ипотеку и задумаются об улучшении жилищных условий. Но отношение к покупке новой квартиры у них будет уже совершенно иным. Квартирный вопрос у них решен, теперь они занимаются улучшением жилищных условий и станут предъявлять гораздо больше требований к квартире.

Новая для рынка жилья группа покупателей — это пенсионеры, у которых может возникнуть потребность в обмене. После того как дети разъехались, им больше не нужна большая квартира. Сегодня площадь, которая находится в собственности у пенсионеров, зачастую избыточна, в среднем она составляет 36 кв. м на человека. Многие из них будут вынуждены ради сокращения трат на коммунальные услуги заниматься обменом. Но к новой квартире эта категория покупателей предъявляет совсем другие требования, чем молодые семьи, и застройщикам нужно учиться этим требованиям соответствовать.

Банки же от выхода на рынок новой возрастной группы заемщиков только выиграют. Как показывают исследования, эта категория клиентов очень ответственно относится к своим обязательствам. По данным банков, в прошлом году люди старшего возраста стали активнее пользоваться кредитными картами. При этом, в отличие от других категорий клиентов, они почти не допускают просрочек и стараются вовремя вносить платежи.